第三章地籍調查3.1地籍調查概述一、地籍調查的概念遵照國家的法律，采用科學方法對土地及其附著物的權屬、位置、質量、數量和利用現狀等基本狀況進行的外業調查工作。二、地籍調查的分類1.初始地籍調查初始地籍調查是指對調查區范圍內全部土地在初始土地登記之前進行的地籍調查。2.變更地籍調查變更地籍調查是指為了保持地籍的現勢性和及時掌握地籍信息的動態變化而進行的經常性的地籍調查，是在初始地籍的基礎上進行的，是地籍管理的經常性工作。三、地籍調查的主要內容1.地籍要素土地權屬、房產情況、土地利用類別、土地等級及土地利用情況等。

地籍要素調查必須在當地人民政府領導下進行。2.地形要素與權屬有關的房屋、圍墻、欄柵、道路、水系等主要地物和地理名稱。四、地籍調查的原則由各級人民政府來領導，由國家承認的測量單位及有關部門來組織實施。外業調查必須實地進行。權屬主名稱應填寫全稱。地理名稱應采取標準化名稱。所謂標準化名稱，是指標準化地名辦事機構所公布的地理名稱。五、地籍調查的基本要求地籍調查必須按照國家制定的《地籍測繪規范》和《城鎮地籍調查規程》的規定執行。基本圖件必須是近期的符合國家標準或部頒的大比例尺地形圖、航空像片、影像平面圖等。權屬調查必須以縣級以上人民政府確認的土地權屬文件為依據。3.2土地劃分與編號一、土地的劃分土地劃分是指為了滿足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。根據我國國情，考慮到便于管理，劃分的空間層次應與行政管理系統相一致。1.城鎮地區土地劃分～省～市～區～街道～街坊～宗地2.農村地區土地劃分～省～縣（縣級市）～鄉（鎮）～行政村（街坊）～宗地～地塊（圖斑）3.地籍區和地籍子區在我國地籍管理的基層單位為縣、區級土地管理部門。實際工作中，地籍區相當于街道或鄉鎮，地籍子區相當于街坊或行政村。

二、宗地與地塊的聯系和區別（1）宗地與地塊的區別地塊是一個連續的區域，并可辨認出同類屬性的最小的土地空間區域。宗地是指由權屬界線封閉的獨立權屬地塊。地塊可以采用土地的權利、質量、利用類別等中的一個屬性或幾個屬性的組合作為同類屬性來標識一個地塊的具體空間位置。宗地可同時辨認出確定的權利、利用類別、質量和時態的土地基本要素。（2）宗地與地塊的聯系宗地與地塊均在空間上具有連續性。宗地與地塊的空間位置是固定的，邊界是明確的。一般情況下，僅由一個土地使用者使用的地塊，稱為獨立宗；一地塊有幾個權屬單位使用，又難以劃清權屬界線者，稱為組合宗。三、宗地劃分的基本原則由一個權屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地；同一權屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地；如果一個地塊由若干個權屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各權屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱為組合宗。對一個權屬主擁有的相連成片的用地范圍，如果土地權屬來源不同，或樓層數相差太大，或存在建成區與未建成區(如住宅小區)；或用地價款不同，或使用年期不同等情況，在實地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。四、爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分爭議地：有爭議的地塊，即兩個或兩個以上權屬主都不能提供有效的確權文件，卻同時提出擁有所有權或使用權的地塊。間隙地：指無土地使用權屬主的空置土地。飛地：鑲嵌在另一個土地所有權地塊之中的土地所有權地塊。

這些地塊均實行單獨分宗。五、地塊與編號地塊是地籍的最小單元，是地球表面上一塊有邊界、有確定權屬主和利用類別的土地。一個地塊只屬于一個產權單位，一個產權單位可包含一個或多個地塊。地塊以地籍子區為單元劃分。3.地塊編號（1）地塊編號按“省、市、區(縣)、地籍區、地籍子區、地塊”六級編立。（2）編號方法：省、市、區(縣)的代碼采用GB2260《中華人民共和國行政區劃代碼》規定的代碼。地籍區和地籍子區均以兩位自然數字從01至99依序編列；當未劃分地籍子區時，相應的地籍子區編號用“00”表示，在此情況下地籍區也代表地籍子區。地塊編號以地籍子區為編號區，采用5位自然數字從1至99999依序編列；以后新增地塊接原編號順序連續編立。3.3土地權屬調查一、土地權屬的概念土地權屬是指土地所有權和使用權的歸屬。在我國是指單位和個人對國有土地或集體土地的所有權或使用權的歸屬。土地所有權包括全民所有制即國家所有和集體所有。土地使用權可以是全民所有制單位、集體所有制單位、個人等。二、土地權屬調查土地權屬調查是指以宗地為單位，對宗地的權利、位置等屬性的調查和確認。

三、土地權屬調查的內容查清一宗地的權屬狀況，包括宗地權屬性質、權屬來源、取得土地時間和土地使用期限、土地使用者或所有者名稱等。查清一宗地的位置、界線、四至關系及相關的行政界線、地理名稱等。查清一宗地的利用狀況和土地級別。四、權屬界址調查

1.界址調查的指界

界址調查的指界是指確認被調查宗地的界址范圍及其界址線的具體位置。現場指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現場共同指界。當由單位法人代表指界，則出示法人代表證明。當法人代表不能親自出席指界時，應由委托的代理人指界，并出示委托書和身份證明。由多個土地所有者或使用者共同使用的宗地，應共同委托代表指界，并出示委托書和身份證明。對于違約缺席指界的，根據不同情況按下述方法辦理：如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準確定。如雙方違約缺席，其界址線由調查員依據有關圖件和文件，結合實地現狀決定。確定界址線后的結果以書面形式送達違約缺席的業主，并在用地現場公告，如有異議的，必須在結果送達之日起15日內提出重新確界的申請，并負責重新確界的費用，逾期不申請，確界自動生效。2.設置界標3.繪制宗地草圖

宗地草圖是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地草編記錄。宗地四至是指一宗地四個方位與相鄰土地的交接界線。一般填寫四鄰的土地所有者或使用者單位和個人名稱。若毗鄰的土地為道路、河流等線狀地物或湖泊、山峰等，其四至填寫為相關地物的名稱。宗地草圖

3.4土地利用現狀調查一、土地利用分類體系按照統一規定的原則和分類標志，將分類土地有規律分層次地排列組合在一起。

①土地自然分類體系——自然特性

②土地評價分類體系——經濟特性

③土地利用分類體系——綜合特性二、土地利用現狀分類依據土地的作用、經營特點、利用方式和覆蓋特征等因素對土地進行的一種分類。（P45表3-3全國土地分類）1．一級類按《土地管理法》的規定分為3個。

農用地、建設用地、未利用地。2．二級類共有15個。農用地部分是原土地利用現狀分類中的耕地、園地、林地、牧草地加上新設的“其他農用地”共5個地類。3．三級地類共有71個。在原有土地分類的二級地類基礎上調整、歸并增設而來。三、土地利用現狀調查土地利用現狀調查是指在全國范圍內，為查清現狀用地的數量及其分布而進行的土地資源調查。四、土地利用現狀調查的內容查清村和農、林、牧、漁場以及居民點以外的廠礦、機關、團體、學校等企事業單位的土地權屬界線和村以上各級行政轄區范圍界線。查清土地利用類型及分布，并量算出各地類面積。按土地權屬單位及行政轄區范圍匯總土地總面積和各地類面積。編制分幅土地權屬界線圖和縣、鄉兩級土地利用現狀圖。調查、總結土地權屬及土地利用的經驗和教訓，提出合理利用土地的建議。五、土地利用現狀調查的程序第一階段為準備工作階段；第二階段為外業工作階段；第三階段為內業工作階段；第四階段為成果檢查驗收歸檔階段。3.5土地等級調查一、土地的質量與性狀土地質量是土地相對于特定用途表現（或可能表現）出效果的優良程度。土地質量總是與土地用途相關聯的，其適宜的用途受土地本身的性狀和環境條件的影響。土地性狀是土地在自然、社會和經濟等方面的性質與狀態，是判斷土地質量水平的依據。二、土地等級評價土地等級是反映土地質量與價值的重要標志。土地等級評價，又叫土地分等定級，是指在特定的目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定并使鑒定結果等級化的工作。土地分等定級是以土地質量狀況為具體工作對象的。因此，它是衡量土地質量好壞的必要手段，也是土地管理的一項基礎性工作。三、土地等級調查（一）城鎮土地分等定級1.城鎮土地等級體系為正確反映土地質量的差異，土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。城鎮土地等反映城鎮之間土地的地域差異。城鎮土地級反映城鎮內部土地的區位條件和利用效益的差異。大城市5～10級中等城市4～7級小城市以下3～5級2.城鎮土地分等定級方法體系（1）多因素綜合評定法通過對城市土地在社會經濟活動中所表現出的各種特征進行綜合考慮，揭示土地的使用價值或價值及其在空間分布的差異性，劃分土地級別的方法。（2）級差收益測算評定法通過級差收益確定土地級別的方法。（3）地價分區定級方法地價分區定級方法的指導思想是直接從土地收益的還原量——地價出發，根據地價水平高低在地域空間上劃分地價區塊，制定地價區間，從而劃分土地級別。（二）農用土地分等定級農用地分等定級的工作對象為農用地(包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面)和宜農未利用地，不包括自然保護區和土地利用總體規劃中的永久性林地、牧草地和水域。我國對農用地質量也是采用“等”和“級”兩個層次劃分體系。農用地等別的劃分是依據構成土地質量穩定的自然條件和經濟條件，在全國范圍內進行的農用地質量綜合評定。農用地的等反映不同質量農用地在不同利用水平、不同利用效益條件下收益的差異。農用地的級反映土地等影響下的土地的差異。

3.6房產調查一、房屋調查獲取建筑物、構筑物的權屬、數量、位置、類型和質量等信息。構筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等。建筑物主要指房屋。（一）特殊房屋建筑說明1假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的叫做假層。氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設有老虎窗的叫做氣屋。夾層和暗樓。建筑設計時，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內上部空間添加建成的房間叫做暗樓。（一）特殊房屋建筑說明2過街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。陽臺。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺。陽臺分為：外(凸)陽臺、內(凹)陽臺、凸凹陽臺，繪圖時把突出墻面的部位繪成虛線。天井和天棚。房屋內部的小塊空間，無蓋見天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。（二）房屋調查的主要內容1按地籍的定義，房屋調查的內容包括五個方面：房屋的權屬、位置、數量、質量和利用現狀。1.房屋的權屬包括權利人、權屬來源、產權性質、產別、墻體歸屬、房屋權屬界線草圖。2.房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。

（二）房屋調查的主要內容23.房屋的質量房屋的質量包括層數、建筑結構、建成年份。4.房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的實際用途，也就是指房屋現在的使用狀況。5.房屋的數量房屋的數量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產權面積、宗地內的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內建筑面積等。(1)建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。(2)建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。

(3)使用面積

使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。包括直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所或衛生間以及壁柜、戶內過道、戶內樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、2.2m以上(指建筑層高，含2.2m，以下同)的閣(暗)樓等面積。

(4)共有面積

共有面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。主要包括有：層高超過2.2m的單車庫、設備層或技術層、室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯間及機房、水箱等。三、房屋用地調查（一）房屋用地單元劃分房屋用地調查以丘為單位分戶進行。丘是指用地界線封閉的地塊，相當于地籍調查和測量中的“宗地”。一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘；一個地塊屬于幾個產權單元共有時稱組合丘。（二）房屋用地情況的調查用地人、用地人所有制性質。權源。權源即房屋用地（土地）使用權的來源。土地等級。房屋用地的稅費。土地所有制性質。房屋用途分類。四、房產調查中的面積測算（一）面積測算的內容建筑占地面積（基