河南省房地產估價師《案例與分析》：商業房地產市場調查研究報告內容構成模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中,只有1個事最符合題意）1、甲開發商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業用地的土地使用權,2002年李某購得該地塊上建成的商業用房一間,五年后又將該房轉讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。（2008年試題）A：33B:35C：38D：40E：房地產估價機構必須加蓋公章2、根據《中華人民共和國刑法》規定,國家機關、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是__.A.三年以上六年以下B.二年以上五年以下C.三年以上七年以下D.五年以上十年以下3、某高層樓房占用的土地總面積為900m2,房地產總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產價值為2000萬元;乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產價值為1000萬元.按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數量為（）m2。A．700B．600C．500D．2004、建設工程竣工驗收,由__負責組織實施。A.工程質量監督機構B.建設單位C.工程監理單位D.房地產開發主管部門5、假設開發法的本質是以為導向求取估價對象的價值。A:房地產供需B:房地產的預期未來收益C：房地產預測的開發完成后的價值D:土地利用價值E:工業用地的監測點評估價格6、下列關于房地產金融的特點，表述不正確的是。A：房地產資金的投入、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的B：房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上C:房地產金融風險主要來自以下四個方面，即:政策風險、決策風險、自然風險和財務風險D：相對于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間較短E:執行層的組織協調7、房地產最重要的一個特性是__。A.位置固定性B.適應性C.異質性D.壽命周期長8、__要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業的社會名譽和權威性。A.合法原則B.公平原則C.替代原則D.估價時點原則9、供給價格彈性〉1，此時稱.A：供給完全無彈性B：供給有完全彈性C：供給富有彈性D：供給缺乏彈性E:執行層的組織協調10、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元,投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。10。0%14。0%C．25.0%D.35。0%11、房地產的實物通常是指房地產中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及。A:相應配套的基礎設施B：土地的形狀C：組合完成的功能D:立體空間E：工業用地的監測點評估價格12、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎是A.條形基礎B.樁基礎C.箱形基礎D.整體式筏式基礎13、某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年;預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%.則該宗房地產的收益價格為（）萬元.A．89.74B.91。52C．93.84D.97。2214、在某居住區規劃中，住宅建筑基底面積400m2,住宅總建筑面積1400m2,容積率1。4，則住宅建筑凈密度為（）。A．28.60％B.35。00%C．40.00%D.50。00%15、根據《中華人民共和國刑法》規定,違反土地管理法規,非法占用耕地、林地等農用地,改變被占用土地用途,數量較大,造成耕地、林地等農用地大量毀壞的,處__年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金。一B,三C.五D.七16、在影響房地產價格的各種因素中,“城市化"屬于．【2005年考題】A:社會因素B：環境因素C：人口因素D：行政因素E:工業用地的監測點評估價格17、用成本法估價房地產時,房屋現值=.A:房屋重置價格-房屋年折舊額B:房屋重置價格義房屋成新度C：房屋重置價格-年折舊額又耐用年限D：房屋重置價格-年折舊額又尚可使用年限E:工業用地的監測點評估價格18、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔.但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方—元/m2。A．2020.802214。29C．2336.45D.2447。3719、下列估價業務中，估價機構可以承接的是。A：超出了估價機構業務范圍的估價業務B：估價機構的專業能力難以勝任的估價業務C:估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業務D：承接后出現很大執業風險的估價業務E:工業用地的監測點評估價格20、凈收益按一定比率遞增的公式的假設前提不包括()A.凈收益按一定比率g遞增B.收益年限n為有限年C.報酬率Y不等于零D.報酬率Y不等于凈收益逐年遞增的比率g21、下列關于在建工程抵押登記的表述中,錯誤的是。人：已經登記的在建工程抵押可以申請變更登記8：已經登記的在建工程抵押可以申請轉移登記C：房屋所有權初始登記后，應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記D：在建工程抵押登記后，由登記機構發放《房屋他項權證》E：執行層的組織協調22、以下說法不正確的是__。A.估價目的不同,估價的依據可能不同B.雖然估價目的不同，但估價中都應采用公開市場價值C.估價目的不同，估價時點的選取可能不同D.估價目的不同,估價選用的方法也可能不同23、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。A.因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策B.個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按比例計征個人所得稅C.個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅D.職工個人及其單位超過國家或地方政府規定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅24、房屋拆遷許可證是房屋拆遷主管部門發給__的拆遷憑證.A.房地產管理部門B.被拆遷人C.房屋拆遷申請人D.具有房屋拆遷資格的單位25、對投資項目或投資方向提出建議，是__階段的主要任務.A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策二、多項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分）1、按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中,應繳納契稅的有.（2008年試題）A：陳某的兒子B：陳某的經紀人C：陳某的繼母D:陳某的女兒E：護理陳某多年的保姆2、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年,房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8％，則。A：該房地產的收益價格為136。73萬元B：該房地產的收益價格為143。89萬元C:以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14D：該房地產的合理經營期限為15年E：該房地產的合理經營期限為20年3、金融機構對項目貸款進行綜合評價,凡綜合風險度超過（）的，即為高風險貸款，銀行一般不予發放貸款.A．50％B．60%C．70％D．80％4、據調查，2006年，某市IT產業中的家用電腦（臺式機）的購買者數量為3000人，購買者的平均購買數量為1.5臺，平均單價為6000元，則該市家用電腦（臺式機）在2006年總市場潛量是（）萬元。A．1800B．2700C．1200D．26005、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的分析。A：需求B：供給C：競爭D：市場占有率E：借款合同6、對于擔保行為法,我國已經建立了以__為基本法，以__為核心，以最高人民法院司法解釋為補充的法律體系。A.《公司法》、《民法》；《合同法》B.《擔保法》、《民法》；《合同法》C《公司法》、《合同法》；《擔保法》D.《合同法》、《民法》；《擔保法》7、A房地產開發公司在B縣開發建設經濟適用住房小區，該經濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元，勘察設計和前期工程費200元，建安工程費800元，住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）100元,貸款利息30元.其每平方米開發利潤應不高于元。A:12B：24C：36D：48E：執行層的組織協調8、某物業10年租金收入的終值為20萬元,年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是__元。A．14945.1615841。8726764。5128370。389、房地產投保時的保險價值評估，既可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定,估價方法宜采用。A：成本法B：路線價法C：假設開發法D:基準地價修正法E：市場比較法10、關于個人住房公積金的說法,正確的是__。A.個人住房公積金的利息所得免征個人所得稅B.住房公積金的繳存比例一般不得低于5%,原則上不得超過15%C個人購買商鋪時，可以提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額D.每年的1月1日為職工住房公積金的結息日11、下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是。（2008年試題）A:基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B:財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C：常規項目的財務內部收益率是唯一的D:差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差E:借款合同12、在下列費用中，屬于債務融資成本的有．（2007年試題）A:承諾費B:手續費C：擔保費D：利息￡：稅費13、下列房地產定價方法中,屬于競爭導向定價的有.A:認知價值定價法B:價值定價法C：領導定價法D:挑戰定價法￡：隨行就市定價法14、下列房地產中，不得抵押的有.（2008年試題）A:集體所有的土地使用權B：村辦企業廠房5列入城市房屋拆遷范圍的房屋D:宅基地￡：已經設定抵押權的房地產15、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元,此后分別逐年遞增2%和1％,該類房地產的報酬率為8%,該房地產的價格為__萬元。A．100B．42C．63D．7716、根據物業的類型和特點不同，可以將物業管理分為。A：居住物業管理B：公共物業管理C：收益性物業管理D：特殊物業管理E：工業物業管理17、__通常適用于工程項目規模較大、建設周期較長、技術復雜的開發項目建設。A.公開招標B.邀請招標C.掛牌轉讓D.協議出讓18、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是__.A.投資計劃與資金籌措表B.資金來源與運用表C.營業利潤測算表D.全部投資現金流量表19、完好房的成新度一般為__。A.十成新B.九到十成新C.八到十成新D.七到十成新20、下列關于建造師,表述正確的是。A：注冊有效期滿需繼續執業的，應當在注冊有效期屆滿30日前，按規定申請延續注冊.延續注冊的有效期為3年8：申請人因執業活動受到刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的,不予注冊C：擔任施工單位項目負責人的，應當受聘并注冊于一個具有施工資質的企業D：注冊建造師不得同時在兩個及兩個以上的建設工程項目中擔任施工單位項目負責人E：注冊建造師信用檔案信息按照有關規定向社會公示21、下列指標中,反映房地產置業投資經濟效果的有。（2008年試題）A：銷售稅費B：租金收益C：物業增值D：股權增值E：抵押貸款規模22、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據基金證券能否贖回劃分,這種基金屬于__基金.A.契約型B.公司型C.封閉型D.開放型23、某房地產投資項目的總投資為5000萬元,其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元,年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12%B．32%C．24％D．30%24、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為__元。2363。642600。003818。184200。