二、投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。第一，企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。

第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。出租的建筑物應是企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)；（2）作為存貨的房地產(chǎn)

某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。注意：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)。【例題103·單選題】根據(jù)《企業(yè)會計準則—投資性房地產(chǎn)》，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。A．持有并準備增值后轉讓的房屋建筑物B．已出租的土地使用權C．已出租的建筑物D．持有并準備增值后轉讓的土地使用權A【例題1·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）【例題2·判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權，只有能夠單獨計量和出售的才能確認為投資性房地產(chǎn)。

NY【例題3·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉租的建筑物AC【例題4·多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權

D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物ACD二、投資性房地產(chǎn)的賬務處理（一）科目設置（1）成本模式投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）、投資性房地產(chǎn)減值準備（2）公允價值模式投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（二）投資性房地產(chǎn)的取得（成本）外購、自行建造、轉換1.外購的投資性房地產(chǎn)購入房地產(chǎn)的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)

外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款2.自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。①發(fā)生的支出②達到預定可使用狀態(tài)投資性房地產(chǎn)在建工程等銀行存款等3.內(nèi)部轉換形成的投資性房地產(chǎn)成本模式下的轉換:對應結轉，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。公允價值模式下的轉換◆轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積——其他資本公積”科目；

◆轉換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。

①企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

第一，采用成本模式后續(xù)計量

(對應結轉，不確認損益

,不確認減值準備

)第二，采用公允價值模式后續(xù)計量②企業(yè)將自用建筑物轉換為投資性房地產(chǎn)

第一，采用成本模式后續(xù)計量(對應結轉，不確認損益)第二，采用公允價值模式后續(xù)計量【例題16·計算分析題】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。2×10年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2×10年4月15日，為期5年。2×10年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額450000000元。已計提折舊3000000元。

假設甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

甲企業(yè)2×10年4月15日的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)—××寫字樓450000000

累計折舊3000000

貸：固定資產(chǎn)450000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊3000000

【例題19·計算分析題】2010年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其出租，以賺取租金收入。2010年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2010年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2011年1月1日，租賃期限為3年。

由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，假設甲企業(yè)對出租的辦公樓采用公允價值模式計量。假設2011年1月1日，該辦公樓的公允價值為350000000元，其原價為500000000元，已提折舊142500000元。

甲企業(yè)2011年1月1日的賬務處理如下：

當日的賬面價值＝500000000－142500000＝357500000（元），公允價值為350000000元，公允價值小于賬面價值的差額7500000元計入公允價值變動損益。

借：投資性房地產(chǎn)——××辦公樓——成本350000000

公允價值變動損益7500000

累計折舊142500000

貸：固定資產(chǎn)500000000

【例題·單選題】2012年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價款為100萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費用為0.2萬元，差旅費為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（）萬元。

A.100

B.117

C.117.5

D.100.5A【例題·多選題】2012年7月1日，甲公司將2兩年前購入自用的辦公樓用于出租，該辦公樓原值8000萬元，已提折舊300萬元，該辦公樓的公允價值為8500萬元，甲公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后續(xù)計量，在轉換日的下列處理中正確的有（）。

A.應計入“投資性房地產(chǎn)—成本”借方7700萬元

B.應計入“投資性房地產(chǎn)—成本”借方8500萬元

C.應計入“資本公積”貸方800萬元

D.應計入“公允價值變動損益”貸方800萬元BC（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。【例題104·判斷題】企業(yè)只能采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。（）×【例題105·多選題】下列有關投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（）。A．不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式B．滿足特定條件時可以采用公允價值模式C．同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式D．同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式ABD1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（1）計提折舊或攤銷借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（2）取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入（3）計提減值準備借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備【提示】投資性房地產(chǎn)減值準備一經(jīng)計提，在持有期間不得轉回。【提示】注意投資性房地產(chǎn)中的房產(chǎn)折舊參照固定資產(chǎn)準則；地產(chǎn)攤銷參照無形資產(chǎn)準則。【例題111·判斷題】采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，其后續(xù)計量原則與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同。（）（2010年）【例題112·多選題】下列各項資產(chǎn)減值準備中，一經(jīng)確認在相應資產(chǎn)持有期間內(nèi)均不得轉回的有（）。（2010年）A.壞賬準備B.固定資產(chǎn)減值準備C.存貨跌價準備D.投資性房地產(chǎn)減值準備√2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。【例題106·判斷題】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應根據(jù)其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（）【例題113·單選題】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應按資產(chǎn)負債表日該資產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值。（）（2011年）×

3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日的公允價值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）

利潤分配——未分配利潤[（公允價值－賬面價值）×90%，或借記]

盈余公積[（公允價值－賬面價值）