實用標準文檔XX小區物業管理方案第一章前言“×××”小區位于－－，與xxx近在咫尺。小區總建筑面積xx萬多平方米，由小高層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有超市以及商辦服務區等；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。××××公司是具有物業管理三級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“XX物業，勇爭第一”。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×××小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人文案大全實用標準文檔為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。第二章 物業管理要點◆運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；◆人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；◆結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；◆采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：1、完善服務、誠信待人。物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需文案大全實用標準文檔求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。2、環境管理責任到人小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。3、安全、消防真抓實干為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。公司將通過良好的物業管理，使“×××”保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。一、公司追求目標：◆房屋建筑的完好率達到 98％以上；◆報修及時率達到 100％；文案大全實用標準文檔◆清潔管理無盲點；◆設備設施完好率達到 98％以上；◆小區路燈完好率達到 100％；◆管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；◆有效投訴處理率 100％；◆服務滿意率達95％以上；◆綠化完好率達到 98％以上；◆道路完好率達到 98％；◆各類管理人員崗前崗中培訓 100％；◆無服務安全事故發生。二、主要措施◆完善各項管理制度和管理規定；◆所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；◆治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；◆管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；◆建立各種資料檔案、報修、養護記錄；◆各種收費項目、標準公開，合理收費；◆制定大、中修年度計劃，并負責實施；◆制定并組織員工培訓計劃的實施；◆結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘文案大全實用標準文檔揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。三、組織運行機制：1、建立監督機制；2、建立信息反饋及處理機制；3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；4、管理人員的培訓管理；5、增強服務意識，量化管理及標準運作；6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。四、物業管理制度1、管理處經理職責；2、管理人員崗位職責；3、作業人員崗位職責；4、員工培訓；5、管理處運作管理工作規程；6、人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規程1、內部運作管理辦法2、小區秩序管理；3、清潔管理；4、綠化管理；文案大全實用標準文檔5、消防弱電設備設施管理；6、供配電設備管理；7、給排水設備管理；8、共用設施和共用場地管理；9、安全操作規程；10、特約服務管理規定。（以上各種規定及制度略）第三章擬采用的管理模式一、物業管理架構物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。1、辦公室1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。文案大全實用標準文檔2）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。3）負責內部運行工作的綜合協調。4）負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。5）總經理指派的其它工作。2、保潔部1）負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。2）負責小區內的垃圾清運工作。3）上級領導交辦的其它工作。3、設備維修部1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。2）負責物業機電設備的日常維修保養工作。3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。4）上級領導指派的其它工作。4、綠化部1）負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。2）負責小區內的園景設施的養護工作。3）上級領導指派的其它工作。5、秩序管理部（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。文案大全實用標準文檔2）建立健全、制定物業的各項安全規章制度。3）負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。4）負責小區應急處理的搶救工作。5）上級領導交辦的其它工作。6、接待部1）負責日常業戶來訪接待工作。2）負責業戶檔案的建立和管理工作。3）負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。4）配合辦公室開展員工培訓工作。5）上級領導指派的其它工作。二、物業管理崗位編制及管理架構×××物業管理有限公司物業管理辦公室業戶接待主管設備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管業戶接待員設備維修工保潔員綠化工秩序管理員備注：根據小區概況，以上崗位編制×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章 物業管理人員培訓文案大全實用標準文檔一、新員工上崗培訓根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。1、新員工上崗培訓期為 180天。2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。二、在崗員工循環培訓1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。3、上崗循環培訓的考核辦法。在實際工作當中，業戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。某小區物業管理方案（二）第五章 物業管理工作崗位職責一、物業經理崗位職責1、 全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理，貫徹執行文案大全實用標準文檔ISO9001質量體系及ISO14001環境管理體系，完成年度管理目標和經濟指標。2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業務上接受上級領導的指導和監督。3、負責檢查、監督各項制度的執行情況。4、合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態度。5、負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、協調本部門與各方面的關系，便于開展各項工作。7、認真完成管理處其它工作職責內容和公司安排或委托的其它工作任務。二、業戶接待崗位職責1、負責小區業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩健。2、負責為業戶辦理入住手續，裝修手續，非公共性服務手續，建立業戶檔案。3、負責管理費、維修資金及其它費用的催繳、收繳工作。4、負責接待及處理業戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進行回訪工作。5、走訪業戶，征求和收集業戶對管理與服務方面的意見。文案大全實用標準文檔6、保持與業戶的聯系和相互溝通，做好日常接待工作。7、協助管理處經理做好其它工作。三、保潔服務崗位職責1、嚴格遵守公司各項管理制度和操作規程。2、負責本轄區的衛生清掃工作。3、負責本轄區內的公共設施的清潔工作。4、負責公司及管理處業戶的服務工作。5、負責小區內的垃圾收集及清運工作。6、完成領導交辦的其它工作。四、綠化服務崗位職責1、負責小區內苗木的移栽和修剪。2、負責小區內花草樹木的養護和管理。3、對花草樹木定期進行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發生。4、熟悉園林機械的操作使用步驟，并對機械進行簡單的維修保養。5、負責對綠化修剪場地的清理、清潔。6、認真完成領導交辦的其它工作。五、秩序管理員崗位職責1、服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。2、負責本轄區內的車輛進出、停放管理。3、負責本轄區的人員進出管理。文案大全實用標準文檔4、負責小區的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、負責小區應急處理的搶救工作。6、完成領導交辦的其它工作。六、設備維修工崗位職責1、定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備設施、設備機房的整潔。2、嚴格遵守操作規程，防止安全事故發生。3、發生突發情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。4、定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。5、負責業戶的日常報修工作，并做到工完料清。6、認真完成領導交辦的其它工作任務。第六章各項專業管理工作方案一、業戶入住通過有效的管理，使入住工作規范，為業戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。管理處在業戶入住前準備好以下文件，此項工作由管理處經理負責組織落實。1.1房屋驗收表1.2住宅使用公約文案大全實用標準文檔1.3業主手冊1.4裝潢管理辦法1.5裝潢管理協議1.6業主入住手續流轉單1.7代辦服務委托書1.8保管鑰匙委托書1.9保管鑰匙承諾書1.10鑰匙簽收表1.11業主信息表1.12入住資料簽收表1.13入住須知入住發放文件業戶入住時以下文件由業戶接待負責發放并請業戶簽收。2.1入住須知2.2業主手冊2.3住宅使用公約2.4裝修管理協議入住記錄管理處在受理業戶入住時由業戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1業戶登記。3.2驗房簽收記錄。文案大全實用標準文檔3.3入住資料簽收記錄。3.4領取鑰匙簽收記錄。3.5委托代辦服務記錄。3.6業主信息登記表。3.7入住收費記錄。入住工作方式4.1入住程序業戶辦妥售房手續后到管理處辦理入住手續。管理處接待人員審核業戶《入住通知書》、 《業主入住手續流轉單》及售房單位要求的相關資料。 管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據并收費。管理處接待人員介紹小區管理服務情況， 與業戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協議》。管理處接待人員向業戶發放入住文件并請業戶簽收。管理處接待人員登記業戶委托的代辦服務項目。管理處接待人員陪同業戶驗房， 抄水、電表底數，業戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。4.2入住流程圖售房合同 否收費管理文案大全實用標準文檔5.1管理處按照物業管理委托合同的內容向業戶收取物業管理費、有償服務費；向開發商收取空房管理費。5.2物業收費項目、標準應上墻公布。5.3業戶管理人員應做好費用的日清月結、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費用收繳月報表，由管理處經理審核。5.5對逾期不交納費用的業戶，管理處經理應及時組織力量催繳。5.6對無故逾期不交納費用的業戶，管理處應依據《住宅使用公約》或有關規定處理。二、業戶裝修管理裝修管理流程1.1業戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各管理處填寫 《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協議》。1.2管理處經理協同秩序管理人員向業主和施工隊介紹小區管理規定。1.3管理處在接受裝修申請后，經管理處審批合格后，方可施工。1.4在辦妥以上手續后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片， 到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費元/張。1.5現場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設備人員同往。文案大全實用標準文檔1.6裝修完畢后，經管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。1.7在跟蹤時，如發現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《整改通知單》、現場拍照等，以備留用與歸檔。1.8違章處理辦法，對違反裝修規定者將依有關條例采取如下措施：批評、規勸責令停工整改報業主委員會、前期管理發展商、或政府有關部門。1.9對于材料進出、施工人員辦證、施工工具的管理：業主的裝修材料搬運出小區時，必須由業主親自到管理處辦理出門證，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區手續必須由業主或施工負責人來管理處辦理，其它人不得辦理。1.10管理處經理每月不定期抽查 4次裝修管理情況。裝修管理流程圖裝修管理規定2.1裝修申請程序：業主辦完所有入住手續并仔細閱讀《裝修管理辦法》。業主攜帶裝修圖紙、施工單位資質證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。管理處審驗業主、施工單位裝修資料時，如發現有不合理處應立即告知業主、施工單位對方案進行修改，直至修改合格后，方準予文案大全實用標準文檔施工單位辦理施工管理手續，開始施工，發放施工許可證。施工單位負責人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續，交納出入證工本費，領取施工人員出入證。為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區的完整、安全、安靜、整潔，維護全體業主的共同利益，促進物業的保值升值。在裝修過程中，請您在裝修前仔細地閱讀有關規定。2.2裝修前住戶應明確，您只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內的四壁、地面、頂面）,不要對室外公用部位、走道進行任何的改、移、加、拆類施工。裝修禁止行為：2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。2.2.2.2改變房屋及配套設施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽臺。2.2.2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。2.2.2.5在預留或指定以外的位置安裝空調機、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7大量使用易燃裝修材料。2.2.2.8隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設施。填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施文案大全實用標準文檔工單位資質證書一并交物業公司各管理處審驗批準。 簽訂裝修管理協議、安全責任書及辦理其它相關手續。2.3裝修施工中隨時接受物業公司管理處工作人員上門檢查、監督、核實，是否嚴格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續。業主應自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質量能否保證可靠。裝修施工應于每天 8:00時—18:00時之間進行，晚間18:00—次日上午8:00（包括節假日、雙休日）不得進行有噪音的施工。三、日常服務與聯系管理處的日常服務與聯系是物業管理服務最基本的一項日常工作。物業管理的宗旨是為業戶提供服務，物業公司通過有效的服務來保證業戶的需求樹立企業的形象。管理處經理負責日常服務與聯系工作，對管理處業戶接待的服務質量進行檢查、指導。日常服務與聯系的內容1.1日常服務內容維修保養服務；綠化養護服務；治安消防服務；環境衛生管理服務；文案大全實用標準文檔停車管理服務；特約服務；1.2日常聯系內容 小區中設置業戶聯系箱，每天定時開箱； 設立投訴電話接受業戶的投訴； 及時回訪業戶征詢意見。日常服務與聯系的質量控制2.1業戶人員應多途徑與業戶保持溝通，經常走訪業戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務。2.2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提高。2.3業戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務質量。日常服務與聯系的質量要求質量要求以《物業管理條例》為依據，以威海市物業行業服務規范為依據，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業戶評議滿意率90%以上；業戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。四、業戶檔案管理管理處建立業戶權籍檔案時，應將業戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。管理處負責建立業戶檔案，業戶檔案一戶一檔。業戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。物業管理處經理負責業戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。文案大全實用標準文檔管理處在每月5日前把上月的有關業戶資料、產權清單、租賃清單整理好并歸檔。管理處經理每季度檢查一次業戶檔案工作，對發現問題應立即整改。5.1權籍檔案中包含以下內容：入伙通知書入伙手續書業主使用公約裝修管理協議房屋驗收表入伙手續資料簽收單產權清單租賃清單合同復印件權證復印件有關業戶其他資料業主信息表報修項目表服務項目表保管鑰匙委托書代辦服務委托書安全責任書文案大全實用標準文檔每月由經理將上述資料進行檢查歸檔，發現疏漏，立即補齊。五、權籍管理經理要掌握管理區域內入住業戶的權屬情況,負責業戶資料的收集,并將業戶相關的資料記錄在管理手冊中 ,管理手冊要動態的反映業戶產權的轉移、使用權的變更情況 ;能正確反映業戶權屬轉移、變更的時間和方式。物業管理科負責編制產權清冊、租賃清冊,并輸入計算機.產權清冊內容3.1房屋類型3.2使用面積、建筑面積3.3土地分攤面積使用情況3.5附設設施情況3.6車庫使用情況租賃清冊內容4.1租賃戶姓名4.2租賃時間4.3使用房屋地址4.4內部裝修情況4.5其它經理每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統正確反映目前實際情況。文案大全實用標準文檔管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查業戶接待的管理手冊，對于抽查中發現記錄不規范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知業戶接待整改。六、業戶接待管理處設接待窗口、監督投訴電話受理業戶業務咨詢、報修、收費、投訴。管理處實行周一至周日全天業戶接待，并公開辦事制度、公開收費項目和標準。管理處監督、投訴電話全天開通，72小時內有回復。管理處實行回訪制度。4.1管理處必須及時對安全設施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪；管理處經理每月隨機進行抽查，保證回訪質量。4.2回訪時間，安全設施維修2天內回訪；房屋滲漏水項目維修 3天內回訪，雨天后再作一次回訪；其它項目維修一星期內回訪。對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員整改。接待窗口要認真聽取投訴意見并做好記錄。處理投訴要做到讓業主滿意，及時與業主溝通，處理結果做好記錄。七、秩序管理服務秩序管理服務內容1.1小區基本實行封閉式管理；1.2實行24小時值班及巡邏制度；1.3執行小區內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協助文案大全實用標準文檔記錄維修事項，如：照明、漏水等；1.4結合小區特點，制訂安全防范措施；1.5進出小區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行；1.6小區停車有專人疏導，管理有序，排列整齊；1.7非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。1.9及時處理小區內各突發事件， 必要時疏散人員，及時匯報物業管理部門并做好記錄；1.10檢查小區設施是否完好；1.11負責停車場區域的巡查、管理，保證車道暢通，設備、工具裝卸區的車輛、人員管理；1.12檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登記工作；1.13監督小區內裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。門崗服務2.1門崗值崗時要認真、負責，在管理區域門崗實行 24小時立崗秩序管理服務；2.2在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；2.3立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。文案大全實用標準文檔2.4外來人員進出管理 裝修施工人員應到秩序管理服務處辦理手續， 經核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進入管理區域，離開管理區域應交回《施工人員出入證》； 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符； 非開放時外來人員，應到秩序管理服務處辦理手續，佩帶《臨時出入證》，方可進入管理區域。2.5物品進出管理 非開放時大件物品應憑業主簽發的出門證，經核對物品名稱、數量準確無誤后，方可放行； 進入管理區域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨， 20：00-次日7：00放行。2.6機動車輛進出、停放管理 對機動車進出管理域區實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區域。 向進入管理區域的車輛發放《臨時停放證》，放在車輛左側擋風玻璃后，并做好記錄。 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發現漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。 對于外來車輛實行計時收費制度。文案大全實用標準文檔 車輛駛出小區時，收回停放證，并按停放時間收取停車費，做好記錄。2.7地下車庫管理 車輛憑管理處所發《停車證》進出車庫； 無《停車證》車輛，應經管理處同意后方可進車庫，但不得占用業戶車位； 督促進車庫車輛遵守車庫內禁令標志， 不得在車庫內學習駕駛和洗車； 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢； 經常到車庫內巡視，發現問題應作好記錄并向小區經理報告； 車庫內發生事故應保持現場，立即向管理處報告。2.7便民服務遇業主攜帶重物需幫助時，請業主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業主提供搬運服務；接到業主通知，要求代叫出租車時應為業主提供叫車服務。巡崗服務3.1管理區內實行全年 365天24小時全天候秩序管理巡視服務，確保每小時巡遍全部公共區域。3.2區內巡視 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、文案大全實用標準文檔窗、裝修現場等； 按秩序管理服務處指定的巡視路線巡邏， 巡視記錄中應記載發現情況及時間。 客戶需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到場處理； 發現可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監視； 發現裝修違規情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應處理；遇緊急情況，按《應急預案》執行；巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內；發現燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備人員修復；巡視結束后，交接巡視器材；3.3夜間巡視 夜間巡視的路線應經常變化；巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內；若發現可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理；3.4突發事件的處理為應對突發事件，按指定的應急預案作業，平時應定期參加演練。3.5發生火警立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；文案大全實用標準文檔 通知火災周圍業戶撤離危險區；做好現場安全保衛工作，聽候指揮。3.6發生刑案立即向管理處報告或報公安部門 110并保護現場，并救護傷員；向發現人和周圍業戶了解情況并記錄。向公安人員提供情況，協助破案。3.7發生盜、搶事件 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人；對犯罪嫌疑人應認清特征、人數、作案工具，及時報告公安部門110；保護現場，協助破案。3.8發現觸電事故切斷電源，使觸電者脫離電源；報告管理處經理和監控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫務急救電話120，請求醫務急救中心派醫生來現場；引導救護車抵達現場；無救護車時，臨時調車將觸電者即送醫院搶救。3.9發現電梯困人立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理；安慰被困人員；協助設備人員搶險，安全接應被困人員。3.10發現人員、車輛堵塞文案大全實用標準文檔立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導。監控崗服務4.1日常工作監控系統24小時開通運行，監控人員 24小時監控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環使用。監控人員密切注視屏幕，發現可疑情況立即定點錄像，跟蹤監視，做好記錄并及時報告小區經理。接到周界報警系統報警時，立即用對講機向經理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統復位，重新布防。負責對講機的保管、充電、調換、借用和登記。4.2監控設備系統及錄像帶的管理對監控系統每天進行檢查，發現異常情況和故障立即報修，并做好記錄。任何人（包括秩序管理人員）未經管理處經理同意，不準查看監控錄像保存內容。錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發霉。新的錄像帶啟用時應在標價欄注明開始使用日期； 每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續使用 24個月應更換新帶；發現錄像模糊，不能有效分辨監控對象的，應及時更換新帶。監控人員每天擦拭監控設備一次，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。4.3中央監控室的出入管理文案大全實用標準文檔與工作無關的人員不得擅自進入中央監控室。因工作需要進入中央監控室的管理人員， 應經管理處經理批準；外來人員進入，應經管理處經理簽證認可，由秩序管理人員陪同進入。凡進入中央監控室的人員都得辦理登記手續。秩序管理各崗位之間的輪換5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每隔60分鐘循環換崗；5.2換崗程序:巡視崗——→門崗——→監控——→巡視崗 ;5.3換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監控崗開始輪換。秩序管理崗位設置6.1秩序管理崗位每崗設置 2人，由管理處經理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。6.2秩序管理人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作， 能作每日執勤記錄。秩序管理服務檢查制度7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業標準進行檢查，發現問題及時糾正，做好記錄；7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監督檢查秩序管理各崗位的作業情況，每天巡回監督檢查不少于 4次，做好記錄；7.3小區經理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現場及客戶裝修現場，每天至少一次，做好記錄。文案大全實用標準文檔八、保潔服務管理外環境的保潔項目及內容 保潔質量要求 實施方案日周月季清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。 巡回路牌、標志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次揀拾花圃內外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。巡回行人路/車路面之清掃無明顯泥沙、污垢，每100平方米內煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。巡回清潔照明設施、標牌無積塵、無污跡，透明度好。擦拭一次各進出口臺階清潔無塵、無污漬、光亮。巡回一次沖洗地下車庫無異味、泥土、垃圾和堆放物巡回外圍立柱之清潔無積塵、無污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶箱體內外四壁干凈無污漬、箱口箱內外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內垃圾超過1/2桶或發現有異味及時處理巡回一次清洗檢查手段：2.1視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。文案大全實用標準文檔質量監督保證嚴格的檢查規程是保證作業標準，作業規程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓教育來實現。九、綠化服務管理綠化服務內容及標準1.1草坪養護管理的質量要求a. 草坪覆蓋度不少于 95%；每周巡查一次，并做好相關記錄；應控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；灌溉、排水a. 灌溉必須濕透根系層，應浸濕的土層深度為 100mm，不發生地面長時間積水；灌溉量根據土質、生長期、草種等因素確定；灌溉時期和灌溉時間可按下列規定：冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。暖地型草，夏季應勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。修剪草坪長到60-70mm時，應進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為 40mm。草坪修剪的頻率及次數根據情況而定。文案大全實用標準文檔 清除雜草應及時清除雜草，除早、除小、除了；清除雜草的方法有：人工除草、化學除草。施肥冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；追肥應以復合肥料為主。追肥的時間和數量可根據土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。病蟲害防治病蟲害的防治都應以防為主，防治結合；對不同種病蟲害的防治可根據具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑。草坪更新更新復壯的方法有：補播草籽復壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。其他養護草坪應有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內，可運用切邊機切邊養護。邊緣斜坡宜為300mm；1.2喬灌木灌溉與排水對新栽植的樹木應根據不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應保持土壤中有效水分；文案大全實用標準文檔已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環境中也應及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應適當進行葉面噴霧；灌溉前應先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節；樹木周圍暴雨后積水應排除，新栽樹木周圍積水尤應盡快排除。中耕除草喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；中耕除草應選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行；中耕深度以不影響根系生長為限。 施肥樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行；“注”：花灌木應在開花前、開花后進行。果木應按有關果木種類不同的養護要求進行。施肥量應根據樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當增加施肥量；文案大全實用標準文檔c. 喬木和灌木均應先挖好施肥環溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬度均為 25-30cm；施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術，并逐步推廣應用復合肥料；施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。修剪、整形樹木應通過修剪調整樹形，均衡樹勢，調節樹木通風透光和肥水分配，調整植物群落之間的關系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發廢氣的空隙。灌木類灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應遵循“先上后下，先內后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。綠籬類綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。文案大全實用標準文檔地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。修剪時切口都必須靠節，剪口應在剪口芽的反側成45度傾斜；剪口要平整，應涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。1.3補植樹木 樹木缺株應盡早補植； 補植季節落葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。針葉樹、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。補植的樹木，應選用原來樹種，規格也應近似；若改變樹種或規格則須與原來的景觀相協調。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4枯死植株的挖除結合補植工作對枯死植株進行調整；枯死的大樹挖除前，必須報經市園林主管部門審批，任何部門與個人無權擅自挖除。文案大全實用標準文檔1.5花壇花境花壇的養護、管理根據天氣情況，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土沖到莖、葉上；做好排水措施，嚴禁雨季積水；花卉生長旺盛期，應適當追肥，施肥量根據花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面；及時做好病蟲害防治工作；花壇保護設施應經常保持清潔完好；花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；花卉應生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；花壇內應及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗。花壇內缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。花境的養護、管理應按計劃及時做好花卉的補種、填充；應根據所用花卉的習性及時更新翻種；花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；修剪、整枝及時。花后及植株休眠期殘花枯枝不得大于15%；每年休眠期必須適當耕翻表土層，施加有機肥；文案大全實用標準文檔及時做好病蟲害防治工作；落實日常養護，做到無雜草垃圾。十設備維修服務銀灘物業公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度，設備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規程，實施日常巡視與周期檢查保養工作。制定設備系統安全操作規程，規范設備操作管理。按統一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。根據設備完好率統計標準對設備設施的完好程度進行統計，確保安全正常運行和使用。10.1設備管理內容物業設備在安裝調試驗收通過后， 就進入了運行使用階段，這時就需要物業管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業設備進行維修保養，保證這些設備正常運行，充分發揮它們的功效。物業設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命， 這樣對使用過程中保證設備的正常運行， 加強日常和維修管理提出了更高的要求。供配電設備1.1每日按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電機房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；1.2配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《供配電設文案大全實用標準文檔備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；1.4供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內；1.5供配電設備發生異常和故障及時報告管理處經理，記錄《設備故障記錄表》，并在經理協同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統檢查表》。供氣設備與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業保養，隨時進行報修。電梯設備3.1每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》進行定期保養，同時負責清潔電梯機房環境，并將結果記錄表內；3.2設備發生異常和故障及時報告經理，記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。3.3定期巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知電梯維保人員并報告經理，督促維修保養；3.4每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀文案大全實用標準文檔況，填寫《電梯設備系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；給排水設備4.1每日一次巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；4.2水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；4.4給排水設備發生異常和故障及時報告管理處經理，記錄《設備故障記錄表》，并在經理協同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；4.6管理處每月定期組織檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統檢查表》。消防系統5.1日常巡視秩序管理人員負責消防設施的日常巡視， 每月對小區內消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于記錄表內。5.2定期檢查每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；由管理處組織，并由秩序管理人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；電源、控制聯動功能以及報文案大全實用標準文檔警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》。5.3維修保養按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《消防設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。 每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、 設施（年度）維修計劃表》；每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；設備檢查標準6.1供配電設備[電力變壓器]檢查電力變壓器是否符合要求。分接開關檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。變壓器溫度是否在要求范圍內，通風是否良好。三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。各接線端子緊固是否良好。[低壓開關柜]耐壓試驗是否符合規范規定。文案大全實用標準文檔二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。接地線連接應緊密牢固。操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。[照明設備]燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規定。6.2電梯設備[曳引機]主機運行正常，速度平穩可靠。冷卻風機正常、有效。減速和潤滑良好，油位正常。制動器完好、可靠。[轎廂]內部按鈕齊全完好，信號登記有效。照明完好，通風機運轉平穩，無異常聲。手動、自動操作運行正常。文案大全實用標準文檔超載報警正確可靠。轎門開閉平穩，時間適中。[安全系統]限速開關可靠，動作靈敏。各安全開關齊全、性能可靠、有效。各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效。急停開關完好，性能可靠有效。檢修及運行狀態正常。[導軌導靴]連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩。導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。各導軌表面無重大銹蝕。6.3攝像監控系統[控制臺]各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監視等。操作鍵盤靈活、可靠。電源鎖開關完好。[顯示屏]各顯示屏上監視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求。各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。監視器安裝牢固、可靠。文案大全實用標準文檔[電源設備]交流穩壓電源工作正常、穩定。各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為。高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。二路電源切換正常、可靠。設備接地保護、防護等安全、可靠。[攝像機]各攝像機工作正常，配置數量齊全。帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求。各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)。各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。[錄像機]所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制 (包括切換到備用錄像機)。[巡更系統]主機、序號機功能完好。電源、充電體充放電正常。配套附件完好。信號傳輸線路良好。6.4安保防盜系統[對講裝置]文案大全實用標準文檔戶內對講裝置能與大門通話。主機聯系情況良好。[巡更系統]主機、序號機功能完好。電源、充電體充放電正常。配套附件完好。信號傳輸線路良好。6.5消防系統[消火栓泵]消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象。電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。管道設備等無銹蝕、無滲漏。[增壓泵]增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。[消火栓及配套設施]各層消火栓箱及附件齊全完好。啟動報警按鈕完好、性能可靠。各層消火栓出水壓力符合要求。文案大全實用標準文檔消防接合器齊全、有效，無泄漏。戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。[噴淋泵]噴淋泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求。管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。噴淋泵運行平穩、潤滑良好，無咬泵現象。電氣控制和器件齊全、正常可靠，性能完好。泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設備等無銹蝕，無滲漏。 [/sell]某小區物業管理方案（七）設備管理安全制度7.1電工安全守則任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經考核合格持有操作證的電工擔任。任何電氣設備（包括停用電氣設備）未經驗電前，一律應作為有電。在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。嚴禁帶電作業。緊急情況須帶電作業時，應有監護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全文案大全實用標準文檔方可進行。在檢修用電線路和設備時，必須停電進行。在斷開的開關閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。電氣設備上的指示牌，非經原工作人員或設備主任同意，任何人不得移動。自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必要時允許試送電一次。不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。7.2監控中心安全管理制度監控中心24小時監控，操作人員經培訓后方可上機操作。無關人員嚴禁進入監控中心。若要進入，須經設備主任批準，由設備人員陪同進入。監控中心嚴禁吸煙、明火作業，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續，經設備主任同意，按照動火作業管理規定進行。監控中心消防設施完備，并定期檢查。常備應急手電筒及充電式應急照明設施。監控中心內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。監控中心內的一切設備設施、元器件、線路嚴禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報設備主任，經批準后及時更換。值班人員不得擅離崗位，進出人員應隨手關門。各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終處于有文案大全實用標準文檔效狀態，各類功能標識應明確。7.3配電房安全管理制度配電房應由設備人員負責。無關人員嚴禁進入配電房。若要進入，須經經理批準，由設備人員陪同進入。不準擅自改變原設備及線路。供電回路操作開關的用途要有明顯的標識， 停電檢修必須掛牌，嚴禁超負荷運行。操作、檢修時須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。機房內嚴禁吸煙、明火作業，確因工作需要動用明火須，按照規定進行。機房消防設施完備，并定期檢查。機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.4電梯機房安全管理制度電梯機房內任何設備非電梯維修工禁止操作。電梯送電、斷電必須由設備人員操作，禁止非設備人員操作。無關人員嚴禁進入電梯機房。若要進入，須經經理批準，由設備人員陪同進入。離開電梯機房應隨手關閉門窗。電梯機房因維修保養等原因造成停梯，應在一樓掛告示牌。機房內嚴禁吸煙、明火作業，確因工作需要動用明火須經理同文案大全實用標準文檔意，按照規定進行。機房消防設施完備，并定期檢查。機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。維修、保養等原因造成停梯，應在一層掛牌告示。應急處理方案8.1消防應急處理監控室值班接報，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現場，確認火警后，及時報告第一責任人三分鐘趕到現場。如火警較小，即啟用樓層現有消防設備，組織現場補救。如現場火勢較大，無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監控室即為應急指揮中心，總指揮由現場回到指揮中心，指揮實施消防應急方案。總指揮命令：1）撥打“119”報警電話。2）撥打“120”救護電話。3）電話通知各部門。4）播放緊急廣播。5）繼續組織力量現場補救。6）組織力量疏散救護客人。各部門接報后，根據應急方案規定，實施具體措施1）監控室消防應急崗位職責一切行動聽從總指揮的命令。文案大全實用標準文檔熟練操作監控室內的所有消防、通訊及廣播設備。接報后，立即通知保安巡視人員三分鐘內到達火警現場并及時通知管理處第一責任人，匯報情況。如經巡視人員報告為誤警，寫出事故報告并由巡視人員和當值監控人員簽字歸檔且復印一份，交于管理處第一責任人。如經巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員實施現場補救，并將情況逐級匯報管理處第一責任人。f.火警發生后，聽從應急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。利用對講機實施對講，使指揮人員及時到崗。8.2電梯困人事故的應急處理得知電梯故障，立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。有人被困時，與電梯內被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。立即通知主管領導，并在該梯門口樹立停用牌。立即派專業人員趕赴現場，關閉該電梯動力并著手開門放人。非工程及保養人員不得擅自進行開門放人，以免發生危險。當被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫院進行檢查文案大全實用標準文檔治療。要求電梯保養公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。當事件結束后，保安立即撤除停用牌，恢復電梯工作。設備部根據故障原因，立即予以整改。[應急處理流程圖]8.3停電事故應急處理發生停電事件，立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。設備部領導或值班人員即時派遣電工趕赴現場， 檢查供電設備，查處停電原因。如屬小區全部斷電，設備部立即向供電所查詢。如屬局部停電，設備部應立即搶修，秩序管理人員到現場維持秩序。由于停電之關系，電梯有可能出現困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進行處理。如電源于數分鐘后恢復，則作停電原因的解釋。監控中心對整個事件作出記錄，記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。檢修完畢恢復供電前，應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備，恢復后再開啟。停電恢復后，設備維修人員檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。事件結束后，將詳細情況報物業公司，如存在管理問題，應提出糾正和預防措施。文案大全實用標準文檔8.4觸電事故的應急處理發現立即通知設備人員趕赴事故現場，通知就近保安趕赴現場維持秩序，制止其他危險行為的發生。通知客戶中心人員趕赴現場。設備人員切斷現場電源后，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預防措施，立即進行整改。8.5突發性水浸事故處理當接到報告后，立即告知安保中心。安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現場維持秩序，立即通知主管部門、設備部、保潔部、禮儀服務部人員趕赴現場，通知倉庫準備排水工具送交現場。第一責任人立即擔當現場指揮，統一調分派人員。設備人員應立即關閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統卸壓閥（如噴淋系統末端放水閥）保護其他設施設備、防止進一步擴大事件，防止因浸水產生觸電事故。如附近有機房等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。保潔人員立即攜帶排水設施進行現場排水。安保人員維持好現場秩序，防止有人進行破壞活動。排水結束，設備人員迅速查明原因，立即實施修復，并將過程向經理匯報。提出糾正和預防措施。8.6臺風襲擊前或吹強烈大風的應急處理文案大全實用標準文檔接到、獲得有關臺風等信息后，通知各部應做好預防措施。設備部對戶外的燈具、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查，確保牢固。管理處向業戶傳達臺風信息，及時通知業戶關好門窗。安保加強巡邏次數，各當值保安監守崗位，無人接替不準擅離崗位。特別加強對戶外物品的監視， 發現情況及時通知設備人員進行緊急維修。設備人員堅強夜間值班人員，增加對設施設備的巡查。在夜間或節假日應派員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。臺風過后，如對小區設施及服務產生后果或影響的，由各部立即實施修復或整改，提出糾正和預防措施。十一、公司物業服務質量規范基本要求1.1服務與被服務雙方簽訂規范的 物業服務合同，雙方權利義務關系明確。1.2承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；移交物業管理所需資料。1.3 物業管理專業人員取得職業資格證書、專業操作人員持證上崗。1.4制定較完備的內部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有較完善的物業管理檔案（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主及非業主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業管理方案并文案大全實用標準文檔組織實施。運用計算機手段進行管理。1.5管理服務人員統一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規范。1.6公示24 小時服務電話。急修20分鐘內到現場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達80%以上。1.7在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供相關的特約服務和便民服務；節假日有專題活動 ;每年組織一定的社區活動。1.8按有關規定和合同約定公布物業服務費用的收支情況。1.9按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。1.10制定裝修登記、告知、監督、檢查等裝修管理制度，建立業主裝修檔案，對不符合規定的行為及時制止和報告。1.11采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業主溝通面不低于 80%；每年至少1 次征詢業主對物業服務的意見，對業主反映問題的處理率達 95%以上。1.12獲得市級以上物業管理示范（優秀）項目稱號，或制訂相應的爭創規劃。2.2房屋管理2.1對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，巡查、維修、保養記錄完善。2.2每年2 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理。 屬于小修范圍的，及時組織修復；文案大全實用標準文檔屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業主委員會（業主大會）決定組織維修。2.3每周1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2 次以上(雨季前須安排1次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案，并與委托方或業主委會員協商安排專項修理。2.4按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議， 告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 3 日巡查1 次裝修施工現場，