一、閩侯市場概況二、在售項目概況三、香山天地項目片區概況四、香山天地客群定位一、閩侯土地市場概況說明：考慮到商業、居住類用地數據的精確性，本頁數據均扣除工業、倉儲用地的數據。初步統計，2013年1-12月閩侯縣累計成交22幅地塊，其中，商服用地12幅，住宅用地8幅（303畝）。其中荊溪部分：2012年8月30日，中鐵海潤地產競得2012-18、19號地，占地134畝，總建25.7萬方，樓面價1205元/㎡；2010年12月21日，鳳翔集團競得2010-1、2號商住用地，占地338畝，總建29萬方，成交樓面價489元/㎡；2012年9月7日，世茂競得2012-22、23號商住用地，占地145畝，總建29萬方，樓面價2158元/㎡。2013年11月27日中鐵海潤地產競得2013-20號地塊，占地83.44畝，樓面價3361元/㎡。2012年閩侯縣累計成交37幅地塊，占地3004畝（200.3萬方），總建面493.2萬方，平均樓面價1314元/㎡，其中，商服用地19幅，住宅用地18幅（1437畝）。單位：元/平閩侯縣2012年-2013年12月土地供求狀況地塊出讓均以大幅地塊為主。其中中鐵城和鳳翔湖濱世紀一期用地均為協議出讓。2012年9月世茂集團競得世茂御龍灣三期地塊，樓面均價達2158元/㎡。2013-20號樓面價3361元/㎡，我地塊2013-21號樓面價3490元/㎡。西海岸（187畝）成交時間2012-8-30樓面價1601元/㎡中鐵城（一期134畝）成交時間2012-8-30樓面價1205元/㎡鳳翔湖濱世紀（一期338畝）成交時間2010-12-21樓面價489元/㎡世茂御龍灣一期、二期（528畝）成交時間2010-11-30樓面價1409元/㎡世茂御龍灣三期（145畝）成交時間2012-9-7樓面價2158元/㎡香山天地福州甘蔗荊溪上街本案重點地塊分布（甘蔗-荊溪板塊）中鐵城2013-20地塊成交時間2013-11-27樓面價3361元/㎡甘蔗、荊溪板塊均價7600-9000元.㎡上街板塊均價11000元/㎡南嶼板塊均價10500元青口板塊均價6500-7000元/㎡閩侯樓市區域劃分為四個板塊，從北至南為甘蔗-荊溪、上街、南嶼-南通、青口板塊，交通條件是目前制約閩侯區域發展的最大瓶頸，而三環線的貫通和規劃、建筑中的地鐵2、3號線亦將為閩侯區域的發展提速南通板塊均價9000元/㎡甘蔗-荊溪板塊是福州城市擴容的必然產物，大福州的“西進”步伐將使該區域成為福州樓市的新貴；上街板塊依托大學城的建設，發展較為成熟，先后有近二十個樓盤在此開發建設,周邊配套日益完備；南嶼、南通板塊更是被賦予了福州城市副中心和福州生態科學城的“歷史使命”，海西高新技術產業園、奧特萊斯城市綜合體、海峽農副產品物流中心等大型配套的強勢入駐，更是提高了該區域的居住價值；青口板塊為福州的汽車城，位置雖距福州中心城區較遠，但2200畝海峽汽車城的建設將助力于該板塊的發展1閩侯樓市板塊分布圖二、閩侯高層市場概況2012年閩侯高層住宅供求量價走勢2012年，閩侯整體高層住宅供應141.64萬㎡，成交150萬㎡，供求比1:1.06，整體供小于求。2012年，閩侯高層住宅整體均價為7604元/㎡，全面均價浮動于7500-8000元/㎡數據來源：CRIC克而瑞數據系統2013年-2014年3月閩侯高層住宅供求量價走勢2013年-2014年3月，閩侯整體高層住宅供應238.3萬㎡，成交233萬㎡，供求比基本持平。2013年，閩侯高層住宅整體均價為8910元/㎡，同比2012年上漲17%，漲價幅度較為明顯，2013年保持穩中有升。2014年1-3月份，閩侯高層住宅整體均價為9393元/㎡，雖然環比2013年有所上漲，但1-3月份已經呈現下滑趨勢。閩侯市場擴容加快，整體向好發展，2013年價格穩中有升，2014年有待觀望。數據來源：CRIC克而瑞數據系統閩侯高層住宅成交面積段分布

從上圖數據可以看出，2013年1月至2014年3月，閩侯片區高層住宅總成交25357套，其中主力成交面積段為80-100㎡三房，其次為60-80㎡兩房，100-120㎡四房數據來源：CRIC克而瑞數據系統

從上圖數據可以看出，2013年1月至2014年3月，閩侯片區高層住宅總成交25357套，其中主力成交總價段為80-100萬，其次為60-80萬，40-60萬。閩侯高層住宅成交總價段分布數據來源：CRIC克而瑞數據系統閩侯樓市---數據直擊2013年閩侯商品住宅存量103.61萬㎡2013年閩侯商品住宅月均去化量18.27萬㎡2013年閩侯高層住宅月均去化量16.51萬㎡2013年閩侯別墅住宅月均去化量1.76萬㎡2014年3月閩侯商品住宅存量94.24萬㎡2014年1-3月閩侯商品住宅月均去化量13.46萬㎡2014年1-3月閩侯高層住宅月均去化量11.93萬㎡2014年1-3月閩侯別墅住宅月均去化量1.53萬㎡數據來源：CRIC克而瑞數據系統住宅地塊規模大住宅地塊均為中大規模，代表項目【世茂御龍灣】673畝，【鳳翔湖濱世紀】813畝，【中鐵城】當前218畝。未來推量大甘蔗片在售項目密集，競爭激烈，代表項目【世茂御龍灣】【西海岸】，但土地供應量不足，市場高峰期已過。荊溪片未來推量大，代表項目【中鐵城】【鳳翔湖濱世紀】，同時土地存量大，未來區域熱點逐漸向該片區轉移。區域開發遲緩，售價低甘蔗片較為成熟，在售項目密集，擁有江景資源，主力均價8300-9000元/㎡，少數看江樓棟單價已突破10000元/㎡；荊溪片相對甘蔗更鄰近福州，但當前區域開發較為遲緩，配套尚未成熟，主力均價7600元/㎡，代表項目【中鐵城】低價入市，帶低了整個片區價格，區域價值被低估，為價格洼地。剛需戶型唱主角甘蔗片項目產品線長，從一至四房再到復式產品均齊全，但剛需戶型為市場主體，看江中大戶滯銷；荊溪片區供應主力戶型為緊湊型中小戶型，代表項目【中鐵城】主力戶型二房64㎡，三房78-89㎡，去化較快。三、閩侯住宅市場-市場總結（甘蔗-荊溪板塊）一、閩侯市場概況二、在售項目概況三、香山天地項目片區概況四、香山天地客群定位一、

荊溪住宅市場-重點競品分布正榮潤園西海岸博仕后龍港城世茂御龍灣鳳翔湖濱世紀在售項目我司項目中鐵城世茂御龍灣鳳翔湖濱世紀中鐵城博仕后龍港城正榮潤園甘蔗片區項目集中，競爭激烈；荊溪在售項目不多，但未來待推項目體量大；本案位于荊溪，與甘蔗相比鄰近福州市區。福州甘蔗荊溪上街本案香山天地對手級別項目名稱

首次開盤時間主力戶型（㎡）主力總價（萬元）均價（元/㎡）已推未售2014年4-12月預計推量首要競爭對手中鐵城2013-7-26二房64，三房78-89，四房118二房45-50，三房60-70，四房90-1007600017萬㎡鳳翔湖濱世紀2013-11-17SOHO一房36-47，二房93SOHO一房30-40，二房70-80SOHO8500SOHO9.36萬㎡SOHO4.2萬㎡世茂御龍灣2011-6-2673㎡二房、87㎡三房，120-129㎡四房二房到三房60-75萬四房100-110萬7800-820010萬㎡11萬㎡西海岸2013-1-12二房66，三房79-113，四房125二房50-60，三房70-100，四房100-11085004.5萬㎡12萬㎡尾盤博仕后龍港城2012-10-1當前主要剩余復式118，四房138-159復式110-120，四房130-150余房9500（看江）0.5萬㎡——正榮潤園2012-10-27當前主要剩余三房108-115，四房178三房110-120，四房180-190余房10500（看江）0.3萬㎡——區域項目產品線長，從平層到復式，從低總價SOHO到瞰江中大戶，各類戶型齊全。在售主力戶型為二房60-70㎡，三房80-90㎡，復式110-150㎡；主力均價7600-9000元/㎡；主力總價二房50萬元，三房70-90萬元，復式110-140萬元。剩余體量項目總占地達673畝，總建面88萬方，是閩侯甘蔗板塊首個城市綜合體項目世茂御龍灣世茂御龍灣，總建面積達88萬平米，在閩江上游打造集沿江高層，聯排別墅，沿街商鋪，shoppingmall,五星級酒店，甲級寫字樓，國際院線于一體的城市綜合體。項目擁有專屬的天然沙灘，將綜合打造垂釣，沙灘排球，燒烤等戶外度假設施。物業類型商業、辦公、酒店、普通住宅、別墅最早開盤時間2011-06-26建筑形態高層，寫字樓，商鋪，聯排、疊拼、雙拼別墅開發單位世茂集團占地面積673畝建筑面積880600萬平方米容積率2總戶數5124戶戶型面積普通住宅76-150，別墅79-320裝修情況毛坯，部分精裝車位配比1：1銷售均價普通住宅8200元/㎡別墅聯排19000/㎡，疊加12000元/㎡建筑施工中國建設第七工程局物業管理戴德梁行二、

在售競品分析世茂御龍灣本期共推出疊拼別墅25棟，雙拼別墅30棟以及高層住宅5棟，其中疊拼為5F項目二期本期聯合推出聯排別墅與疊拼別墅，其中聯排24棟，疊拼9棟項目三期項目一期本期推出聯排別墅與高層住宅結合的方式，其中聯排別墅18棟，高層住宅14棟當前主要在售三期高層，目前主要在售住宅產品為73㎡兩房、87㎡三房、120-129㎡四房，均價8200元/㎡左右。戶型配比（已推戶型）戶型特點：戶型面積跨度大，戶型產品多樣小戶型疊拼戶型，低總價類板式住宅，戶型方正、空間布局合理，南北通透世茂御龍灣物業類型房型面積區間套數(套)配比(%)高層二房60-90㎡98915.9三房80-130㎡127120.43四房120-155㎡109417.59五房178-238㎡1812.91復式80-150㎡150424.18別墅疊加80-130㎡79212.73聯排160-320㎡2584.15雙拼150-160㎡1322.12合計6221100當前在售主力戶型圖世茂御龍灣當前在售主力戶型圖世茂御龍灣世茂御龍灣SLOGAN：中國原創雙棲生活階段推廣語別墅發售首席法蘭西大宮廷建筑邀您品鑒江濱大道，一路江風吹回家鑲滿“化石”的藝墅群笨鳥先飛，20分鐘上河圖“定制”世上的獨一份純墅區全定制上游墅，上游者居住三環邊上的新城市墅區高層發售擁有沙灘的另一種城市綜合體11萬方購物廣場+市民廣場的68萬起濱江精裝復式仕紳捧場又拿第一18分鐘車程直達省體締造生活品味，成就城市夢想商業發售福州首席親子放養基地天上掉金豆世茂千家商戶千萬助業計劃全程啟動項目定位語：西江濱88萬方閩江新城1.西江濱資源2.88萬方大盤3.閩侯新城世茂御龍灣早期部分平面表現世茂御龍灣近期部分平面表現項目當前占地218畝，總建面42萬方，是中鐵二局地產進軍福州的首個項目中鐵城物業類型住宅、別墅、商業、辦公、酒店、學校、醫院等最早開盤時間2013-07-26建筑形態高層（一期吉第）開發商福州中鐵潤海置業有限公司占地面積當前218畝建筑面積42.39萬平方米容積率平均1.05銷售代理嘉論機構戶型面積64-118㎡（一期吉第）裝修情況毛坯建筑風格ARTDECO建筑風格銷售均價約7600元/平方米建筑設計中建國際設計顧問有限公司景觀設計澳大利亞澳派景觀公司中鐵城作為中鐵二局地產進軍福州的首個項目，是福建省首批21個小城鎮綜合改革重點項目中唯一一個省會中心城區項目——荊溪新城啟動區，位于閩侯荊溪甘洪路。項目規劃有5大商業中心、3大主題公園、7所幼兒園、3所小學、2所中學、商務文體中心、醫院等配套，中鐵城作為荊溪新城的啟城之作，按照“一心、一軸、六片區”的規劃布局，打造成為以休閑度假居住、宜居宜業的山水新城。中鐵城項目定位為荊溪新城啟動區，整體分五期開發，設置有高層住宅、多層洋房、別墅、辦公、商業、酒店、學校、文體行政中心、體育館、醫院等豐富多樣的物業類型中鐵城項目一期定位于剛需自住型產品，戶型以64-118㎡產品為主，當前已售罄，均價為7600元/㎡，下期高層產品預計于2014年5月份推出，戶型與一期基本相同。物業類型房型面積段（平方米）套數配比高層二房646410%三房7825140%三房8928445%四房118315%合計————630100%戶型配比（已推戶型）戶型特點：首期定位剛需高層住宅產品，空間的功能格局緊湊適用一期產品就樓層戶型面積及建筑形狀而言，稍顯同質化樓層形態構造呈三角布局，后排陽臺采光面被遮擋中鐵城一期主力戶型圖贈送面積12㎡贈送面積7㎡中鐵城一期主力戶型圖贈送面積9㎡贈送面積16㎡關鍵詞：世界500強、大福州、4650畝大社區、復合階段推廣語造勢世界500強為大福州而來鼓樓西4650畝大都市計劃恢弘啟幕禮獻福州筑福閩侯鼓樓西再造西鼓樓4650畝城市級符合社區下一個鼓樓在這里，你在哪里？鼓樓西不離城不過江一期發售中鐵城鼓樓西64-118平創意空間全城登記中首期吉第64-118㎡創意空間全城登記中，2個月超4000組客戶登記。5950元/㎡起搶占鼓樓西

中鐵城一期吉第7月26日開盤5950元/㎡起

中鐵城首次開盤引爆榕城

二期發售中鐵城一期開盤售罄，2#樓即將面市，5950元/㎡起入主鼓樓西。閩侯中鐵城2#樓即將面世鼓樓西64-118平米創意空間

閩侯中鐵城2號樓78㎡、89㎡戶型開盤熱銷

項目定位語：鼓樓西4650畝城市級復合社區中鐵城中鐵城推盤節奏時間推售情況2013.7.26一期吉第A1#、A3#樓開盤，共推374套，均價7250元/㎡，當日售罄2013.10.13一期吉第A2#樓開盤，共推256套，均價7600元/㎡，當期售罄預計2014年5月推售二期產品，戶型64、78、89、118㎡中鐵城平面表現項目總占地達297畝，總建面55萬方，是陽光城與融信集團合資項目西海岸物業類型商業、普通住宅最早開盤時間2013-01-12建筑形態高層住宅、SOHO、集中式商業開發單位陽光城集團、融信集團占地面積297畝（20萬平方米）建筑面積55萬平方米容積率2.75銷售代理自銷戶型面積65-125㎡裝修情況毛坯建筑風格現代建筑風格銷售均價約8500元/平方米物業公司陽光物業總戶數約5500西海岸，位于福州市閩江新城中心，依閩江岸畔300畝之上，270度無遮擋俯瞰3000米江岸，打造55萬平米圍合式恢弘建筑，超大的奢侈樓間距；采用現代自然園林風格，6大主題中庭園林，從小區的主入口延伸至每棟住宅架空層，以及區內小道，讓你在回家的路上一路沉醉在四季之中。項目當前攬月與西海岸同步在售，共設有兩個售樓處，一個位于陽光城領海，一個位于西海岸項目內。在售面積78-125㎡，均價8500元/㎡。西海岸西海岸

攬悅攬月項目，共13棟高層。西海岸

西海岸項目，共14棟高層。Shoppingmall

商業部分，共4棟SOHO與大型商業西海岸戶型配比（已推戶型）名稱面積段套數(套)配比(%)三房78-98243259.1二房64-80149336.28四房120-1301904.62合計4115100西海岸SLOGAN：55萬㎡圍合式現代建筑集群一站式濱江綜合體階段推廣語造勢預熱七星級濱江花園住區一席瞰江海一城閱繁華55萬平方米江濱樣板生活璀璨開啟閩江從未有過的花園想象一城花棲閩江岸持銷期首付15萬奢藏花園人生首發78㎡花園闊景三房即將開盤首期開盤完美售罄二期開盤再度售罄花園樓王4月20日盛大開盤閩江從未有過的花園想象65-125㎡花園新品濃香預約中6666元/㎡起65㎡經典兩房

兩個小時狂銷500套花園美宅再度售罄福州變“小”了花園更大了福州變小了江岸變少了通車倒計時天天大特惠花園果嶺開盤售罄再一次開盤售罄項目定位語：七星級濱江花園住區西海岸近期平面表現西海岸示范區實景圖西海岸主力戶型98㎡三房西海岸主力戶型78㎡三房66㎡兩房項目總占地達813畝，一期規劃為辦公產品（寫字樓、SOHO、LOFT）。鳳翔湖濱世紀物業類型商業、住宅、辦公、酒店最早開盤時間2013-11-17產品形態別墅、高層、SOHO、集中式商業、LOFT開發單位福建鳳翔集團占地面積813畝（54萬平方米）建筑面積一期18萬辦公容積率1銷售代理中原戶型面積SOHO

36-93㎡裝修情況部分精裝建筑風格現代銷售均價約8500元/平方米物業公司待定總戶數待定鳳翔集團，融環保、地產、旅游、建筑、貿易等多元為一體。秉承“誠信第一、追求卓越、強化管理、再創輝煌”的理念，繼烏山麗景、五鳳山名居等膾炙人口的品質樓盤之后，2013年，斥巨資傾力打造鼓樓西千畝山湖都市旅游綜合體，在福州西城帶來一場時尚的山水盛宴，更以里程碑式的建筑勾勒鳳翔在福州的版圖。項目總占地達813畝，是一個融合以SOHO\別墅\高層\商務辦公\五星級酒店\溫泉\商業等多種產品為一體的都市旅游綜合體項目鳳翔湖濱世紀一期SOHO、LOFT及商務辦公別墅高層高層別墅高層人工湖溫泉山脈商業一條街鳥瞰圖鳳翔湖濱世紀SOHO主力戶型36㎡一房49㎡一房93㎡兩房定位語：鼓樓之上有山有水有溫泉千畝山湖都市旅游綜合體階段推廣語造勢預熱鼓樓之上有山有水有溫泉千畝山湖都市旅游綜合體鳳翔湖濱世紀8月10日大美綻放寶龍接待會館同步開放恭迎品鑒鳳翔湖濱世紀一期一期【創智SOHO】，39-93㎡城市SOHO新品亮相逃不了的城市躲不了的山水入主創智做主鼓樓不限購不限貸【創】造價【值】輕松一套持銷期鳳翔榕城千畝首創11月17日盛大開盤6666元/㎡起價給創智完美售罄下次，請早！讓房價回十年前4888元/㎡4888元/㎡起雙層紅利賀歲鳳翔私家定制總價25萬/起全能不動產

西三環總價25萬/起全能SOHO鳳翔湖濱世紀鳳翔湖濱世紀平面表現項目中鐵城世茂御龍灣西海岸對比分析占地/總建當前218畝/42萬方673畝/88萬㎡297畝/55萬㎡競品項目體量較大開發周期較長容積率當前322.75除了中鐵城、鳳翔湖濱世紀外，其余容積率都在2-3之間地理位置荊溪關口村甘蔗西江濱大道甘蔗西江濱大道在售樓盤主要集中在西江濱大道，江景環境較好，片區升值潛力大。主力戶型（㎡）78-89㎡三房85-94三房110-140復式79-113㎡三房高層主要以小三房為主，主要集中在80-100㎡之間。主力總價（萬元）60-70萬平層70-80萬復式100-140萬三房70-100萬高層主力總價位于60-80萬之間。商業配套社區沿街商業社區11萬㎡大型綜合體商業約9萬㎡shoppingmall由于荊溪與甘蔗片區商業較弱，大多依托社區自身規劃商業，一站式購物。主要交通干線荊溪大道、洪甘路西江濱大道西江濱大道通往福州市區主要交通干線均為繞城高速與洪甘路教育配套規劃7所幼兒園，關口小學北大公學幼兒園規劃一個雙語幼兒園規劃均以幼兒教育為主。重點競品綜合分析附近區域在售樓盤及當地二手房價格當前，市區距離荊溪較近的在售項目主要有大儒世家，均價約14900元/㎡，主力戶型區間114-140㎡。金輝淮安半島，均價12500元/㎡，主力區間97-118㎡三房。甘蔗中心區域，當前主要在售二手房價格為8500元/㎡，荊溪區域主要在售二手房項目為綠洲家園，二手房報價約9000元左右（二手房源較少），基本可銷售是在8000元/左右。綠洲家園大多在售二手別墅，價格約10000元/㎡。

補充：周邊項目商業調研對手級別項目名稱

商業體量戶型區間售價業態規劃首要競爭對手中鐵城一期商業總體量13214㎡一層沿街商鋪以36-55㎡為主，少量78-93㎡與168-190㎡商鋪。二到三層商鋪50-70㎡為主，三層設有一間367㎡大商業一層23000元/㎡二層13000元/㎡一層為沿街商鋪，二至三層集中式商鋪鳳翔湖濱世紀未知未知未售未知世茂御龍灣整體商業11萬㎡沿街商鋪面積40-100㎡20%商業自身持有大型商業整棟出售，以銀行機構購買居多沿街商鋪22000元/㎡。商業步行街大型集中式商業少量沿街商鋪。重要競爭對手博仕后龍港城無規劃無無無正榮潤園無商業規劃，只有小區入口設立了一個大堂，作為會所及接待室使用。無無無西海岸近9萬㎡底商面積42-53㎡集中式商業未售，高層底商23000元/㎡集中式商業，規劃為大型商超，娛樂場所。高層住宅下規劃了部分底商。三、

荊溪市場客群小結高層產品客戶來源主要客戶1主要客戶2其他客戶市區客戶，其中鼓樓區居多，多為企事業中低層白領，如軟件園上班族、福州鐵路局員工。閩侯甘蔗及閩侯鎮下屬鄉鎮客群，個體戶為主，進縣城置業及改善型需求兼有。如中鐵城項目當地客群占比約40%。閩侯縣事業單位普通公務員，自住居多。綜合該片區主要在售項目，分析得出，該片區主要以首次置業的青年家庭、剛需改善型三口之家為主，主要年齡段集中在27-35歲左右。客群描述目標客群特征關鍵詞注解背景年齡集中于27～35歲，多為2口之家或3口之家，經濟基礎一般，但有一份較好的職業收入已擁有一些社會資源經濟實力一般在長期工作過程中，已累積自身社會積源，但由于事業處于起步期，因此經濟實力一般，購房較具負擔。用途首次置業者居多，多用于自住，少數為投資功能型需求購房用于結婚或者由于孩子的到來改善居住條件使用置業價值點尤其關注項目的地段、價格、戶型格局及配套等地段、價格、戶型無論是自住還是投資，客戶均十分關注地段和價格，位列前3位，其次是關心戶型格局和項目配套一、閩侯市場概況二、在售項目概況三、香山天地項目片區概況四、香山天地客群定位一、荊溪簡況荊溪鎮位于福建省閩江中下游，地處福州西部閩侯縣城東部，東與福州洪山鎮交界，西與縣城甘蔗毗鄰，南臨閩江與上街鎮、竹岐鄉隔江相望，北與福州江洋農場接壤。甘洪路、101省道、外福鐵路以及規劃中的福州三環路穿境而過，鎮政府所在地荊溪村距福州市中心16公里，距閩侯縣城6公里。全鎮下轄17個行政村：荷洋、仁洲、六墩、關西、關中、關東、埔前、關口、荊溪、港頭、溪下、光明、桐口、古山洲、厚嶼、永豐、桃田，總面積131平方公里，總人口4.5萬。二、片區交通及配套曇石公園繞城高速洪甘公路關口小學鄰近洪甘公路、福州繞城高速，緊鄰荊溪新區中路；主要依賴荊溪鎮配套，教育配套有關口小學、荊溪中心幼兒園；醫療配套有荊溪衛生院；休閑配套有曇石公園。往福州荊溪鎮政府荊溪中心幼兒園李綱墓人口教育學校樟山公園荊溪大道荊溪衛生院香山天地中鐵城（一期）地塊面積：133.8畝售價：7600元/㎡體育館（規劃）閩侯經濟技術開發區圖書館（規劃）濕地公園（規劃）青少年宮（規劃）荊溪國稅分局地鐵規劃福州市發改委透露，修編后的福州市城市軌道交通（即地鐵）遠景線網中，延長了1號線和2號線，規劃了5號線通向閩侯縣城的線路，并同時貫穿南臺島，通向福州火車南站;規劃了串起閩侯上街、南嶼、南通、青口的8號線，新增的9號線沿著閩江北岸，通向鰲峰洲福州金融街。三、項目概況–項目四至宗地四至地塊東：水塘地塊西：鐵路宗地面積90.54畝，容積率3.0，總建18萬㎡；地塊高于荊溪大道約5-7米，目前地塊內尚有部分木材加工場，北臨荊溪大道，南為閩德公司，東面及西面為農業用地。地塊北：荊溪大道地塊南：閩德玻璃鋼公司洪甘公路繞城高速關口小學荊溪國稅分局荊溪鎮政府荊溪中心幼兒園李綱墓向莆鐵路往福州荊溪大道香山天地宗地2013-20號中鐵城（一期）四、項目SWOT分析SWOT分析用地范圍線建筑控制線優勢：北側為新區中路（荊溪大道），交通便利；地塊內無民居，拆遷量少；小型綜合體，自建配套較好。劣勢：周邊為民房及農田，不利社區品質的提高；地塊西側為向莆鐵路，有一定噪音，影響社區品質；機遇：地處荊溪新城板塊核心，規劃利好；升值潛力大；威脅：【中鐵城】【鳳翔湖濱世紀】未來推量大，形成直接競爭；B地塊A地塊五、香山天地經濟指標六、香山天地住宅戶型配比及分布一、閩侯市場概況二、在售項目概況三、香山天地項目片區概況四、香山天地客群定位1、我們的客戶從哪里來？上街板塊客戶構成福州客戶八縣客戶當地客戶投資客戶55%27%11%7%上街板塊產品面積：64-120㎡/2-3房產品類型：高層均價：9800-11500元/㎡南嶼板塊客戶構成八縣客戶福州客戶當地客戶投資客戶60%25%5%10%甘蔗板塊客戶構成鄉鎮進城本地客戶福州客群投資客40%30%25%5%荊溪板塊客戶構成福州客戶本地客戶八縣客戶其他客戶70%10%10%10%甘蔗板塊產品面積：70-141㎡/2-4房產品類型：高層均價：7800-9000元/㎡南嶼板塊產品面積：70-141㎡/2-4房產品類型：高層均價：9300-10500元/㎡荊溪板塊產品面積：64-89㎡/2-3房產品類型：高層均價：7600元/㎡閩侯客戶構成閩侯各板塊由于區域及產品規劃不同，市區、地緣、八縣比例各不相同，本案所在及臨近區域客戶主力構成為地緣客戶及福州客戶；別墅項目八縣客戶比重加大。荊溪市場客群高層產品客戶來源主要客戶1主要客戶2其他客戶市區客戶，其中鼓樓區居多，多為企事業中低層白領，如軟件園上班族、福州鐵路局員工。閩侯甘蔗及閩侯鎮下屬鄉鎮客群，個體戶為主，進縣城置業及改善型需求兼有。閩侯縣事業單位普通公務員，自住居多。綜合該片區主要在售項目，分析得出，該片區主要以首次置業的青