塑造差異化核心競爭力，樹立片區價值標桿，打造星河產品另一極——星河地產新圩項目整體概念定位報告中原地產代理（深圳）有限公司惠州分公司策略顧問部報告框架PARTA：項目深度解析PARTB：項目發展戰略PARTC：項目客戶解析PARTD：項目競爭力塑造PARTA項目深度解析項目基本情況：本項目是星河地產在惠州新拿的一個面積約5000畝的地塊，其位于惠陽區新圩鎮，處于深莞惠三地的交界處，處于前期概念定位階段。沃背水庫是項目地塊的顯要坐標，項目將圍繞著沃背水庫周圍的土地資源進行地產開發，水庫水面面積約50萬㎡。項目地塊在行政區域規劃上屬于惠陽新圩鎮，

是深莞惠三地的地理幾何中心

；惠陽新圩鎮、東莞清溪鎮、龍崗坪地街道是深莞惠三市接壤的唯一地區，屬于城市邊緣、后發展地區；新圩鎮距惠陽區行政中心所在地淡水街道辦事處18公里，距南海石化項目所在地大亞灣31

公里；距清溪鎮中心區28公里，距東莞市區58公里；距深圳市區49公里，北距惠州市區29公里。惠州·惠陽新圩鎮東莞清溪鎮深圳·龍崗坪地鎮惠州深圳東莞沃背水庫資源稟賦：地塊處于城市邊遠陌生區域，擁有山湖景觀，而且還規劃有3000畝高爾夫球場；但其景觀資源在惠州乃至整個珠三角尚不具有絕對優勢。50萬平米湖景、3500米湖岸線四面環山植被豐富規劃有3000畝高爾夫球場湖景：項目擁有約50萬水面面積的沃背水庫，其水質較好、湖面開闊，湖岸線約3500米，但沃背水庫屬于戰略性儲備用水，利用度有限；山景：項目四面環山，植被豐富，景觀視野良好，項目周邊還有大片果園；高爾夫：還規劃有3000畝高爾夫球場，可以打造為36洞球場，成為惠州規模最大的高爾夫球場之一。從本項目所在區位、資源占有及開發規模來看，本案屬于城市邊緣陌生區域資源復合型的大型地產項目，適合開發高端度假類產品。項目區位資源占有開發規模項目屬性：城市邊緣陌生區域資源復合型的大型地產項目城市邊緣陌生區域擁有復合型資源大型地產項目項目位于惠陽新圩鎮，處于和深圳、東莞的交界處。項目所在地雖然近年來經濟發展較快，但由于規劃落后、配套缺乏、形象較差，屬于城市邊緣陌生區域。地塊位于新圩沃背水庫附近，山景資源豐富，并享有約50萬平米湖面景觀、3500米湖岸線，地塊周邊植被覆蓋率較高，項目還規劃有3000畝高爾夫球場，資源十分豐富。項目總占地約5000畝（2000畝住宅+3000畝高爾夫），是惠陽占地最大的項目，建成之后也將成為深圳東體量最大的項目之一。項目屬性決定了本項目適合開發高端度假類產品，那么本項目的區域市場不僅僅局限在惠陽，還包括整個惠州、深圳、東莞，甚至整個珠三角區域。華僑城天麓萬科棠樾松山湖一號萬科東海岸觀瀾高爾夫光耀城萬科雙月灣雅居樂白鷺湖天琴灣區域項目深圳華僑城天麓萬科東海岸天琴灣東莞萬科棠樾觀瀾高爾夫萬科松山湖一號惠州光耀城雅居樂白鷺湖萬科雙月灣深莞惠地區存在著眾多與本項目有類似調性和檔次的物業，在此只是列舉區域代表性的項目。萬科雙月灣全球候鳥度假地合生高爾夫莊園雅居樂白鷺湖萬科松山湖一號萬科棠樾觀瀾高爾夫本項目萬科東海岸天琴灣華僑城天麓光耀城深圳東莞惠州金融街金海灣五礦哈施塔特區域市場主要高端度假項目分布合生濱海城惠陽星河丹提振業城曦城深莞惠區域市場內高端度假項目一般都擁有優秀的自然資源景觀，產品線豐富，多以生態宜居的“第二居所”概念面向市場，涵蓋了度假、旅游、投資、自住等多種功能，其價格在區域內達到標桿，溢價能力較高。項目現狀主力產品外景資源均價容積率主題調性華僑城天麓8區在售山海別墅濱海景觀13萬元/㎡0.12度假旅游地產萬科東海岸售罄復合產品濱海景觀22100元/㎡0.70景觀居所天琴灣三期在售復合產品濱海景觀8000萬元/套0.13宜居生態地產萬科棠樾四期在售復合產品山湖景觀高層14000元/㎡0.60生態旅游地產觀瀾高爾夫大宅大戶在售復合產品山湖高爾夫500萬-700萬/套——投資度假地產松山湖一號售罄復合產品湖景17500元/㎡0.58宜居生態地產光耀城五期在售復合產品山湖景觀260萬元/套1.00宜居生態地產雅居樂白鷺湖公寓在售復合產品山湖景觀公寓8000元/㎡1.30宜居生態地產萬科雙月灣在建復合產品濱海景觀————旅游休閑地產區域內高端度假項目資源、產品、功能趨同，目標客戶相似，使本項目面臨較大的市場競爭壓力。產品資源功能價格一般都擁有原生態的山水資源，自然景觀豐富，生態環境良好。產品線較豐富，主要以別墅類產品為主，注重度假體驗，容積率偏低。多以度假、旅游、投資、自住等復合功能為主。項目價格在區域內達到標桿水平，溢價能力較高。客戶核心客戶主要為深圳度假、投資客戶，對價格的承受能力較強。深莞惠區域內高端物業趨同，目標客戶相似，本項目面臨較大的競爭壓力另外，追求創新和卓越品牌的開發商星河地產也有意通過此項目開創一個新的產品系列。本項目不是星河時代，不是星河國際，也不同于星河丹堤，它將成為星河系列產品中新的一極。星河時代惠陽星河丹堤星河國際深圳星河丹堤星河國際：高檔商住項目，以高層產品為主；星河丹堤：大型低密度、低容積率高尚社區，第一生活居所；星河時代：集居住、休閑、購物、餐飲、娛樂等于一體的都會綜合體；星河新圩項目，將開創一個怎樣的產品系列？PARTB項目發展戰略相對于觀瀾高爾夫、華僑城天麓：項目不具備明顯的山水資源、高爾夫資源和配套資源優勢，因此項目無法與其直接抗衡。觀瀾高爾夫華僑城·天麓相對于曦城：項目不具備依托核心城市資源的能力。招華·曦城相對于光耀城、振業城：項目不具備先入為主的市場形象和影響力，若項目同光耀城、振業城落入同一細分市場，則無法擺脫艱難的市場競爭。光耀城振業城項目需要樹立怎樣的市場形象、到底將項目打造為什么樣的項目來進行市場競爭區隔？最根本需要取決于：項目的發展主題項目發展主題制定的三大原則項目屬于城市陌生區域的大盤開發，因此開發主題應具備極強的包容性，能夠對于項目形成可持續發展的推動力。從突破市場競爭的層面上考慮，項目發展主題需要幫助項目實現鮮明的市場差異化形象。項目處于陌生區域，因此項目發展主題必須是市場熱點話題，能夠有助于建立起強大的市場影響力。Chiva-Som國際療養度假村坐落在泰國華欣的皇家海濱度假村，其以極致的養生主題，成為世界最負盛名的療養勝地之一，吸引了眾多名流，并連續多年被評為世界前三名的SPA度假勝地。Chiva-Som位于曼谷南部210公里的東海岸，3小時車程；項目占地42畝，享受部分海景，前有酒店遮擋；希拉里、凱莉米洛、邁克爾杰克遜、張曼玉等名流指定養生度假中心；全世界唯一連續八年榮獲CondeNastTravellerUKReader‘s評選世界前三名的Spa度假勝地；2006年榮獲美國TravelLeisure雜志評選為世界第一名的Spa度假勝地。市區高爾夫火車站靠近海，但前有酒店遮擋海景距市內15分鐘車程距高爾夫球場約30分鐘車程Chiva-Som名為“天堂生活”之意，其哲學理念是追求思想、身體和靈魂的健康，努力為每一個客人創造健康的生活方式。Chiva-Som是一個奢侈的療養勝地，它將泰國人的盛情和西方風格治療方法最好地結合起來，集自然療法和傳統藥物于一體，并致力于開發創造完整生活、健康體魄和安樂生活的方式，以及努力提供一站式醫療服務，使客人享受到最先進有效的治療服務。舒適自然的度假環境——建筑融合泰國與現代西方的設計風格，景觀以水為核心元素，既體現建筑之美，又注重客戶舒適性，充分演繹度假風情。精致別墅圍湖與花園而建，遵循泰式傳統建筑的風格；每間房均設有個人陽臺，可在此盡情享受迎面吹拂的海風，呼吸新鮮空氣，欣賞迷人海灣與落日美景；房間內除提供完善的個人衛浴設施外，并提供專屬的音響設備，讓您閑暇之余可盡情聆聽美妙音樂；自然材質、各異花卉、泰式文化飾品，配備現代設施，打造度假人生。最具特色的健康養生服務——Chiva-Som以專業團隊幫助和引導客戶達到情緒、精神和身體上的健康。客戶入住先接受全面先進的健康檢查，根據每位貴賓的健康狀況，提出養生建議及最適合的療程、活動。Chiva-Som服務人員多達375位，平均每3位工作人員服務1位客人，以獨特的泰式殷勤之道款待每位貴賓。該專家團隊從業人員包括醫生，護士，自然醫療師，治療師以及專家顧問。專家團隊會針對您的健康狀況提供一個完整的解決方案，包括廣泛的咨詢、有益健康的治療方法、鍛煉項目、健身課程、溫泉美容療法以及營養和飲食計劃。

提供各種不同項目的療程，幫助您更美更健康——主題菜單式或組合式的養生計劃，隨心參加的150多種課程，更配有全程咨詢顧問。FitnessRetreat(from5nights）減肥療程（5晚）SpaRetreat(from3nights）SPA休養療程（3晚）PhysicalRemedyRetreat(from3nights）物理治療療程（3晚）

De-StressRetreat(from5nights）減壓療程（5晚）DetoxRetreat(from5nights）排毒療程（5晚）Anti-AgingRetreat(from5nights）抗衰老療程（5晚）Stop-smokingretreatandsoon戒煙療程等減肥療程SPA休養療程物理治療療程減壓療程排毒療程抗衰老療程豐富全面的養生設施——Chiva-Som提供多種理療、水療和其他衛生設施，并擁有世界上最多的SPA及健身相關設施，力求創建一個完全有利于健康的度假環境。70多間理療房多于客房數量（57間）：瑜伽室；戶外按摩亭；沐浴亭環形室內游泳池多級蒸氣房冷泳池水療足浴體育館；鍛煉房和舞蹈房；獨立分開男女熱濕區；18間治療房；3間泰國按摩房；水療套房（包括6間治療房，1間水療按摩房和1間水床房）；5間醫療咨詢房；男女皆可的美容院；修指甲和修趾甲房等。室外泳池食療餐廳戶外按摩按摩房精致健康的SPA養生料理——運動加上均衡的飲食，是健康養生的基本要素。配合養生計劃，專家設計個性化菜單，提供精致營養的養生SPA料理，低脂、低鹽、低膽固醇的料理方式且選用無公害食材。由酒店自有的有機蔬菜和水果園提供菜肴原材料，所有食材均為綠色無公害；營養學家根據客戶量身制定菜單以幫助達到預定目標，且標出菜單上卡路里和脂肪數量。總結：正是由于Chiva-Som提供了極致的健康養生服務，并樹立起了知名且良好的社會形象，才能成為世界最知名的度假勝地之一。極致的養生主題演繹知名且良好的社會形象一流的設備設施傳統特色的泰式風格系統的養生計劃主題菜單的選擇方式強勢的顧問咨詢團隊全程咨詢式的服務方式綠色生態行為及社會形象Chiva-som---說此地是一生中必去的豪華度假中心，一點也不為過。——雜志評語項目發展主題制定：養生概念主題養生具備強大的包容性，可以涵蓋度假、投資、第二居所等概念，適合大盤開發的可持續發展理念。養生是目前市場的熱點話題，并且在可預見的未來十年甚至是幾十年都會是人們關心的熱點問題。項目具備高爾夫資源、優秀自然資源的優秀環境，對于項目打造養生主題社區具備良好的硬件支撐。PARTC項目客戶解析深圳人的健康狀況：根據全國大中城市人群體檢報告數據顯示，深圳亞健康人群的比例全國最高，保守估計已經超過70%，其中知識分子，企業高管占據亞健康人群整體的七成。健康越來越多的成為全球性的話題，環境氣候的惡化，競爭的加劇，生活壓力大是促使現代人追求健康生活的重要動因，隨著通貨膨脹壓力的加劇，外部經濟環境的惡化等都成為人們為健康置業的重要外因。三湘海尚的溢價公式根據中國第一健康網站——39健康網對于中國四大城市北上廣深的調查數據顯示：四地人口中超過七成沒有定時體檢的習慣，且超過五成的調查人群認為自己處于亞健康狀態。超過六成的調查人群每月花費在運動上低于50元，且工作之余的休閑方式超過六成處于看電影、看書等非運動狀態。主流群體并未找到有效的途徑避免亞健康狀態各大城市中并未形成較好的健康設施和氛圍這種現象并不會在短期內消失，且會成為長期社會熱點問題主流群體的家庭身心健康觀念需要引導亞健康人群是巨大，是社會人群的主流特征每天都在進行的車海大逃亡……每天都會存在的業績、任務、壓力、體力透支加班，正在進行時……每天的主食：快餐、外賣……深圳——“不夜城”，應酬、泡吧、熬夜……流感季節的北大醫院不得不站著輸液……每天匆忙的行走在大街上，周身盡是揮之不去的忙碌與壓力，城市在心頭愈發逼仄！想減肥的時候，只能面對室內狹小空間，在跑步機上死去活來；九點上班不想遲到就得六點鐘早早起床，然后死死的塞上兩小時車；不得不達成的業績目標！不得不去的應酬和海吃海喝！和鄰居沒有交流，只有工作、忘了生活、甚至有時忘了自己！這就是無處可逃的深圳生活！于是他們選擇……他們會為了孩子的健康香港搶購洋奶粉……會開超過一個小時的車去吃農家樂……會經常吃各種維生素、抗生素、補藥……會去買萬科棠樾，享受自然山水及文化氣息……會去買觀瀾，追求國際級高爾夫生活……會去買惠州的金海灣，體驗國際濱海旅游度假時光……會去買華僑城天麓，讓都市人回歸自然……但卻沒有一個地產項目能給他們帶來真正純粹的家庭健康生活方式。他們更需要一種高水平、人性化、管家式的養生服務在歐洲，每個具備一定消費能力的人都會有自己固定的牙醫、家庭醫生、心理咨詢師……在深圳、在珠三角他們還沒有那樣的一個讓他們沒有后顧之憂的環境，對于他們來說他們沒有太多時間常常跑去海南放松、度假……項目的發展主題應運而生：家庭養生PARTD構建項目的核心競爭力項目核心價值硬件軟件資源規劃配套產品體驗服務理念品牌項目已經具備的核心價值：1、資源價值，包括原生態自然山水資源和高爾夫資源兩部分；2、星河的品牌價值。資源價值品牌價值硬件的價值體系構建：從宏觀——中觀——微觀三個層面進行分析宏觀層面中觀層面微觀層面合理化分區最大化利用資源確定項目容積率項目主題成立的關鍵支撐核心競爭力實現的關鍵塑造市場差異化產品豐富的產品線設計PARTD.1宏觀層面：項目概念規劃從降低項目市場風險，和促進項目價值最大化的角度考慮，本項目絕不是單一的純低密度豪宅，也不是簡單的高層+別墅的物業類型組合。2000畝住宅用地，用地面積超過130萬平米，規模龐大1項目處于城市邊緣陌生區域，面臨城市邊緣相對成熟區域的競爭2項目發展主題設定為一站式家庭養生社區3從降低項目市場風險和項目價值最大化的角度上考慮，單一的產品線將給項目帶來巨大的市場風險和銷售難度，因此項目絕不是單一的純低密度豪宅。但項目也絕對不是星河丹堤式的高層+別墅的物業類型組合，因為那樣是無法實現項目的價值突破，更加無法和項目的主題訴求想呼應的，案例借鑒：萬科·東海岸（一）“把家安在東部”的概念引導者，深圳地產東拓的先行者。項目占地面積34.3萬平方米項目地址深圳鹽田區大梅沙度假區內建筑面積27.5萬平方米分期情況項目分4期開發容積率0.8車戶比1：1.2綠化率55%客戶情況深圳高端自住和度假客戶開發商深圳萬科地產有限公司當期推售信息4期是東海岸最后一期，主要產品覆蓋高層公寓，獨棟別墅和聯排別墅建筑類型別墅，多層洋房，高層公寓項目基本信息：項目效果圖：案例借鑒：萬科·東海岸

（二）項目產品極其豐富涵蓋：公寓、高層、小高層、多層洋房、聯排別墅、獨立別墅，在很大程度上降低了項目的持續開發風險。一期二期三期項目一期：展示面的基本雛形，以最靠近大梅沙的部分作為項目整體啟動區域。產品多元化特征明顯，充分放大海景資源。項目二期：主要以山居資源作為當期核心資源進行打造，項目價值得到提升。項目三期：同樣以山居資源作為核心資源進行打造，借助市場推力，配合資源型參與性強的營銷活動提升項目價值。項目四期：與東部華僑城相連，區域配套已相對成熟，項目規模效應和品牌效應已經成型。二期三期四期物業類型：小高層、Townhouse物業類型：小高層、聯排物業類型：小高層、聯排一期物業類型：公寓、多層、小高層、獨立別墅、Townhouse案例借鑒：萬科·東海岸（三）項目所在的大梅沙片區隨著配套設施和規劃的不斷落實，率先成為深圳對接世界的國際海濱新城。休閑配套：東部華僑城、海濱公園、菠蘿山郊野公園交通配套：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站醫療配套：梅沙醫院、社區健康服務中心餐飲配套：KFC、麥當勞、海鮮食街、乳鴿王教育配套：梅沙學校、鹽田外國語學校初中部、深圳實驗東海岸幼兒園生活配套：梅沙市場、華潤超市、郵政局、深發展銀行，體育中心（規劃中）案例借鑒：萬科·東海岸

（四）項目發展戰略：品質提升與居住概念引導相結合，打造深圳東部資源型豪宅產品標桿，引領深圳“向東看”置業熱潮。項目價值提升體系置業概念引導：營銷過程項目品質提升：產品打造用材用料的升級戶型設計的創新配套設施的完善項目資源的充分利用媒體炒作使片區成為熱點深圳向東看活動營銷增強客戶體驗價值親子植樹活動參與山居資源浪騎游艇會體驗海資源從萬科東海岸和項目的對比中可以看出，豐富的產品線設計是城市邊緣陌生區域大盤降低開發風險和保證現金流的關鍵因素。共性差異城市非主流居住片區，開發時項目所在區域具備較強的置業抗性。1都屬于城市主城區周邊稀缺資源依托型項目。2在區域市場都具備較強的品牌基礎和市場號召力。3雖同屬大盤，但規模存在較大差異。星河遠遠大于萬科東海岸。1資源稟賦不同，東海岸為旅游資源、海資源；項目為山水資源、高爾夫資源。2區域上東海岸屬于城市內部，星河屬于城市外部邊緣區域。3豐富產品線是城市邊緣陌生區域大盤降低開發風險，保證現金流的關鍵因素根據項目發展主題和地塊情況，本項目可以進行產品線全面覆蓋；但常規的產品線覆蓋雖然風險較低，也使項目失去了亮點，所以我們要增加特別設計的明星產品。獨棟別墅聯排別墅洋房高層常規的產品線覆蓋，項目風險較低，但同時也失去亮點，增加特別設計的明星產品對于項目整體提升溢價和整體調性大有好處，但現在珠三角的資源型項目已經不局限于大獨棟別墅、大獨棟臨湖別墅等作為明星產品了。典型案例借鑒一：全球候鳥度假地，擁有深圳東部唯一具有國家資質的高爾夫球場，是光耀地產在惠東的一個高爾夫度假物業。項目區位優勢位于珠三角未來經濟發展重心的東部沿海地區；處于廣惠、潮莞、深汕等高鐵的匯集處，是珠三角東部交通核心，1小時內到達廣州、深圳、香港等城市；30分鐘內可到達巽寮灣、大小梅沙、龍門溫泉、羅浮山、雙月灣。中國

惠東

大嶺全球候鳥度假地產品特色：項目融合國際頂級度假物業打造理念，第一期產品全部為單層獨棟別墅，戶戶帶超大花園和私家泳池，營造了濃郁的度假氛圍。戶戶帶私家無邊際泳池獨創高爾夫里的平房別墅院墻與樹木營造極度私密空間全精裝修交付，拎包即可入住超大面寬迎合度假需求半開放式設計，拉近人與自然的距離戶型設計為度假客戶量身打造，有99㎡和146㎡的兩房、155㎡和193㎡的三房，不管是兩人世界還是多口之家，在這里總有另你滿意的DreamHoues。A型別墅：99.25㎡→雙套房設計，提供私密空間；兩房兩廳兩衛+私家泳池；主臥浴缸雙景觀設計亮點；主臥雙天井星光SPA；私屬無邊泳池，連著泳池的按摩池，呈現全天候泳池生活。戶型棟數單棟面積(㎡)A9999.25B28146.32C30155.68D12193.60主浴室浴缸客臥客浴浴缸主臥按摩池無邊際泳池A戶型是99㎡的泳池別墅，贈送面積為100㎡的花園，體現了極簡的現代風格，呈現全天候泳池生活模式。精裝修送全套家私電器，省去自己裝修的麻煩，在周末帶幾件衣服就可以開始一個愜意的假日。項目概念主題：做一只新奢侈主義的候鳥——全球候鳥度假地在這里，有著清新的空氣、豐饒的草地、自然的生態、寧靜的空間……讓崇尚新奢侈主義的人們做一只頻繁來留守的候鳥。即便在來年入春飛走了，下一年仍會回來。他們會像候鳥一樣，蜂擁而至。案例借鑒三：杭州九樹公寓：將建筑巧妙的融入到茂盛的植被之中，使項目成為生長在森林中的房子，讓建筑成為山谷的自然組成部分。林語堂先生說，最好的住宅應該是這樣的——我住在這里，不知道自然在哪里結束，藝術從哪里開始。郎當嶺九溪山谷云棲竹徑錢塘江西湖建筑單體設計：在建筑的外型上，九樹并沒有做標新立異的努力，但在里面的處理上卻標新立異，非常人性化。中規中矩的建筑外觀設計，但是在建筑立面上采用了可移動的木質格柵，在日照和夜間燈光中有光影斑駁的效果。可以移動的木格柵，使每一層住戶，可以根據自己對景觀與遮陽、私密的要求，作自由的開關、閉合，這將使得每幢小樓的外立面，像天上的云彩一樣變幻不定，變成一種“活”的，具有生命力的建筑。室內空間組織與設計：項目每棟5層，每層一戶，戶內空間通透敞亮，簡潔的條理分明的空間層次，并且室內布局靈活度極高，業主可完全按照自己的意愿和生活習慣進行重新設計。住宅是存放生活與情感的容器，也是彰顯個性的獨特語言。我們在評判一個人對社會的貢獻時，可以看他的事業成就；在了解一個人的生活品位時，則可以看他的私人居所。戶內世界，是住宅最私人化的部分，也是濃縮居住品質內容的地方對于本項目而言：針對于項目發展主題為家庭養生，以上介紹兩種設計新穎的產品是很容易突破現有市場競爭的，對于項目而言可作為明星產品用以提升項目整體的溢價水平和市場形象。獨棟別墅聯排別墅洋房高層傳統物業類型產品創新物業類型產品創新低密度養生公寓創新養生平層院落別墅以明星產品作為標桿和市場稀缺產品，拉動項目傳統現金牛產品的溢價能力和銷售速度。市場增長率

高明星:STAR現金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額

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高創新養生公寓+創新養生別墅明星產品傳統別墅+洋房+高層現金牛產品項目整體概念規劃原則：注重景觀資源極致化和價值實現最大化。規劃原則價值實現最大化景觀資源極致化作為一個度假型項目，本案對景觀占有要求較高，雖然項目擁有優秀的山湖及高爾夫資源，但體量極大，在規劃時必須保證景觀資源得到最大化利用。本項目投入資金大、開發周期長，對價值的回報要求高。項目要在最好的地塊布局最高檔的產品，以優質產品創造口碑，產生區域影響力，吸引高端客戶，實現較高的溢價。項目核心資源：以水資源即湖景資源為核心，豐富產品親水性，觀水性這是契合項目作為養生主題社區概念的。原生態大面積湖景資源：對于深圳而言，這是極其稀缺的自然景觀資源，具備成為項目核心資源的條件。作為養生主題社區的概念體系下：水為萬物之源，最初的生命孕育在水中；最初的人體生長環境為羊水；人體中有70%的成分為水；……水可以讓人充分身心放松，有助于交際、形成良好的家庭關系和社會關系；老子說：“上善若水”這是對于人生最高境界的評價；因此水應該成為項目的靈魂養生度假居住區養生配套娛樂區中央湖泊北項目組團設計：社區內部以湖景為核心資源分為南北兩區，北區為養生度假居住區，南區為配套度假娛樂區，地塊外圍為高爾夫配套區。養生度假居住區：地塊北部配套度假娛樂區：地塊南部地塊北側：主景觀面、主通風面、主日照面、主風水面地塊南側：背景觀面、背山面、背日照面地塊外圍：高爾夫配套區地塊施工難度較小，土方量小，為山地高爾夫，成為社區外圍核心景觀，并且有效隔離社區與外部形成社區內的私密性根據項目地塊所擁有的景觀資源特點，將其以湖為核心，劃分為三個環形區域，即：臨湖區、中央區、外圍區。湖臨湖區中央區外圍區臨湖獨棟別墅臨湖養生別墅別墅養生公寓洋房、高層高爾夫區域景觀占有價值實現臨湖區★★★★★★中央區★★★★外圍區★★★★一線湖景園林景觀及部分高爾夫山景高爾夫景觀項目規劃示意剖面圖項目整體布局示意：以湖景為中心，按照景觀參與性、景觀觀賞性、朝向采光通風的優先級順序，以產品價值由高到低的順序依次環湖而建。排布考慮因素順序：景觀參與性——景觀觀賞性——朝向采光通風景觀參與性：湖景資源為目前項目基地內的景觀核心，因此臨湖位置以項目價值最高的臨湖獨棟別墅和項目明星產品養生別墅為主。景觀觀賞性：按照地形分布，以湖景資源為核心，產品價值以由高到低的順尋依次環湖而建。獨棟別墅+養生別墅——養生公寓+聯排別墅——高層+洋房。朝向通風采光：按照養生和風水屬性進行排布，項目主體住宅部分以東南朝向和南北朝向為主，將配套區放置在項目的背山面，實現項目住宅價值最大化。PARTD.2中觀層面：項目配套支撐養生配套面向亞健康人群以及處于特殊生理階段的人群，目的是面向家庭內全年齡客戶，實現一站式全方位家庭養生服務。面向全年齡客戶，實現一站式全方位家庭養生服務高壓白領度假客戶政府官員企業中高級管理層企業級客戶嬰兒孕婦產婦靜養的病人老人每個人在這里都可以找到適合自己的自然、健康的生活方式，或沉靜于自然的山湖風光，或投身于野外拓展運動，或品嘗綠色養生的美味佳肴，或在優美的自然風光中享受時光。養生環境：良好的自然環境、精致的社區水系和綠化景觀將會讓客戶保持輕松愉悅的心情。將相關養生設施或活動設置在湖邊，以拉近人與水的距離。自然界中，水對人類最有親和力，生命起源于水，當人置身于水的環境中時身心最易獲得放松；項目擁有豐富的湖景資源，相關養生配套可設置在臨湖地段，凸顯項目養生主題；公共區域應打造精致的綠化環境，栽植獨特的灌木、花卉及樹木等，營造幽靜清雅的養生環境；養生區域還可以設置一定的亭臺長凳，以便客戶休憩、交流。較好的親水性立體化園林休憩空間建筑融入環境之中高水準的家庭養生服務必須擁有一個完善健全的配套體系。在這里我們將相關配套分為醫療、餐飲、健身、商業、社交、其他等6大類。醫療類餐飲類康體健身類商業類社交類其他類高水準的一站式全方位家庭養生服務養生健康中心：主要為客戶提供全面的身體檢查，并由專業服務團隊提出合適的治療保健及其他養生方面建議。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類心理咨詢中心：可以幫助客戶解決心理問題或障礙，讓心理得到休息，緩解緊張疲憊，放松身心，從而能夠更好地適應環境，保持身心健康。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類養生食療：由專業醫師指導，針對不同類型的客戶推出各具特色的養生食譜，如宮廷藥膳、減肥料理、清火菜肴等系列養生膳食，并提供日常膳食引導，整理創新四季養生食譜，達到以食養身。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類“藥補不如食補”，食療是中國人的傳統習慣，通過飲食達到調理身體，強壯體魄的目的；養身食療不僅能補充營養，而且還能療疾祛病；食療不會產生任何毒副作用，還具有無痛苦的優點；現在的越來越多的人通過食療減肥、護膚、護發。藥粥食療組合有機果園：項目地塊周邊的部分果園可改造為綠色無污染的有機果園，不但可以供給養生食材，還能供客戶參觀品嘗，彰顯本項目綠色環保理念。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類有機水果蔬菜簡單來說就是在農業生產過程當中不使用農藥、化肥、生長調節劑等化學物質，不使用基因工程技術。有機水果蔬菜擁有無污染、富營養和高質量的優點。有機蔬菜的種植講究的是安全、自然的生產方式，可以很好地促進和維持生態平衡。現在人們對安全食品的需求日益強烈，國內市場前景非常樂觀。養生瑜伽會館：瑜伽已經成為現在最受歡迎的養生保健方式之一，是項目的重點配套，客戶在這里可以得到專業人員的指導及幫助。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類瑜伽是一個通過提升意識，幫助人類充分發揮潛能的體系。瑜伽姿勢運用古老而易于掌握的技巧，改善人們生理、心理、情感和精神方面的能力，是一種達到身體、心靈與精神和諧統一的運動方式。其他類水療SPA中心：結合中國特有的養身理念，注重開發中草藥浴鹽和精油型浴鹽，令人的身、心、靈達到和諧與平衡的享受。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類SPA（源于拉丁文SolusPorAqua），意為“健康之水”，與英式休閑文化的SPA（Springputeair）意為“在礦泉區里享受純凈的空氣”。SPA具有美容美顏、放松身體、舒緩身心、健康皮膚、治療疾病等功效。SPA可以愉悅身心，令人的身、心、靈達到和諧與平衡的享受。陽光健身會所：包含多種健身活動及設施，如室內恒溫泳池、羽毛球館、健身房等，是最受工作族歡迎的運動場所之一。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類養生美容美體中心：以按摩、全身護理、皮膚護理、形體訓練等為主要內容，疲憊的身心得以最大放松。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類面部護理手部護理形體訓練皮膚護理醫療按摩保健按摩風情商業街：既設置了集中商業，又有零散店鋪，是西方現代MALL與中國傳統商鋪的有機組合；與住宅相對隔離，涉及超市、金融、品牌店等業態，讓業主感受生活便利。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類要較好的處理獨立商業與道路的相對隔離和退讓，不影響進入小區的形象；商業街涵蓋生活基本設施業態，超市、銀行、品牌店等應有盡有，同時具備一定特色。濱湖商業街銀行商業街效果圖綠色無公害超市：既有優質產品的營養品質，又有健康安全的環境品質，依據完善的運作機制，能很好地適應項目養生主題。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類活動廣場：作為公共活動廣場，可供客戶晨練、散步、閑坐、休憩等，構筑一個開放交流的互動場所。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類交流中心：包含商務交流、家庭交流、鄰里交流等，是社交休閑、娛樂活動的最佳場所。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類商務交流家庭交流親子活動鄰里交流看護中心：包括孕婦看護、嬰幼兒看護以及老年人看護等，面向全齡人群，呵護你家人的一生。醫療類餐飲類康體健身類商業類養生配套設施社交類其他類孕婦看護老年人看護先進健全的看護中心嬰幼兒看護PARTD.3微觀層面：項目產品設計在產品設計中：從建筑單體設計到建筑集群設計都需要在景觀資源最大化的前提下遵循建筑美感和養生主題，最終達到社區價值最大化。舒適度第一設計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設計家庭養生設施的建立1234功能空間尺度為舒適性第一要素舒適度第一設計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設計家庭養生設施的建立功能空間度假需求自住需求面積單位:平米開間進深開間進深度假需求自住需求客廳（沙發到電視的距離）3.0～4.53.0~4.53.5~5.53.5~5.515～2015～25臥室（床的大小,衣帽間）3.0~4.52.5~3.52.5~3.02.5~3.07.5～156..5～93.5~4.02.5~3.07.5～12衛生間（是否需要浴缸）2.5~3.02.5~3.02.5~3.02.5~3.06.5～96.5～9廚房（是否敞開式）2.0～2.52.0～2.52.0～3.02.0~3.05～6.56～9餐廳（餐桌大小，是否利用廚房吧臺）2.0～2.52.0～2.52.5～3.52.5～3.55～6.59～12多功能房（用途）————2.5～3.02.5～3.09～12多功能廳（用途）————2.0～3.02.0～3.09～12戶型設計所有功能空間的設計全部以人性化的舒適度作為設計的第一準則舒適度第一設計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設計家庭養生設施的建立多套房的家庭式臥室設計原則父母房主人房多套房設計：滿足家庭養生概念父母房可設計衣帽間、洗手間等空間，增加戶型的舒適度，契合項目的家庭養生概念。右圖為：合生帝景灣370平米戶型舒適度第一設計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設計家庭養生設施的建立別墅產品更加注重親近自然的設計大面積的落地玻璃、景觀露臺和庭院都可以將人的注意力集中到自然之美上，有益于心情舒暢。且具備較好的通風和采光效果，室內空氣和室內除菌都對人體健康有很好的保健效果。舒適度第一設計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設計家庭養生設施的建立私密性為建筑集群布局第一要素作為飽受都市繁雜生活困擾的高端人群渴望獲取一個安靜而私密的健康養生場所，因此私密性應作為建筑集群布局的第一要素。九樹公寓：樹林環繞的家天麓：依山就勢，單線型布局觀瀾：超低密度的私人領地舒適度第一設計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設計家庭養生設施的建立景觀資源占有是建筑集群布局的第二要素項目資源在深圳屬于奢侈級的稀缺資源，因此項目在建筑集群的布局上同等檔次的組團享有同等級別的景觀資源占有是價值最大化的重要原則觀瀾高爾夫長堤一線高爾夫別墅組團天麓七區一線臨湖、高爾夫別墅組團對于本項目而言，具備極其豐富的景觀資源，包括山景、湖景、高爾夫三大景觀資源，且項目占地巨大，因此以景觀資源價值作為區分項目組團物業價值的重要標準，保證項目各個組團之間的內部差異化的同時，保證組團內的產品的均好性實現項目總體價值最大化。舒適度第一設計原則建筑集群的合理布局人性化的精裝修設計家庭養生設施的建立建筑集群的整體美感，具備精神內涵的建筑美學項目的養生主題需要指導項目進行建筑集群的設計，以富含文化內涵的建筑美學來表現項目整體美感。九樹公寓建筑集群的布局：從棋盤變