1第五章房屋調查山東科技大學資源與土木工程系2本章內容第一節房屋調查第二節共有面積的分攤第三節建筑面積計算第四節房屋調查的技術要求3第一節房屋調查

建筑物、構筑物是土地上的非常重要的附著物，是地籍資料不可缺少的重要組成部分。構筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等；建筑物主要指房屋。房產調查的對象：獲取建筑物、構筑物的權屬、數量、位置、類型和質量等信息。4本節包括內容：一、與房屋有關的名詞二、房屋調查的內容三、房產要素的編號第一節房屋調查5一、與房屋有關的名詞1.假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的，叫做假層。2.氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設有老虎窗的叫做氣屋。3.夾層和暗樓。建筑設計時，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內上部空間添加建成的房間叫做暗樓。64.過街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。5.陽臺和挑外廊。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺。陽臺分為：外(凸)陽臺、內(凹)陽臺、凸凹陽臺，繪圖時把突出墻面的部位繪成虛線。6.天井和天棚。房屋內部的小塊空間，無蓋見天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。7二、房屋調查的內容按地籍的定義，房屋調查的內容包括五個方面：房屋的權屬、位置、數量、質量和利用現狀。（一）房屋的權屬包括權利人、權屬來源、產權性質、產別、墻體歸屬、房屋權屬界線草圖。8(1)權利人。房屋權利人是指房屋所有權人的姓名。私人所有的房屋，一般按照產權證件上的姓名登記。若產權人已死亡則注明代理人的姓名；產權共有的，應注明全體共有人性名；房屋是典當或抵押的，應注明典當或抵押人姓名及典當或抵押情況；產權不清或無主的可直接注明產權不清或元主，并作簡要說明：單位所有的房屋，應注明單位全稱：兩個以上單位共有的，應注明全體共有單位全稱。9(2)權屬來源。房屋的權源是指產權人取得房屋產權的時間和方式，如繼承、購買、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥、撥用等。

(3)產權性質。房屋產權性質是按照我國社會主義經濟三種基本所有制的形式，對房屋產權人占有的房屋進行所有制分類，共劃分為全民(全民所有制)、集體(集體所有制)、私有(個體所有制)等三類。外產、中外合資產不進行分類，但應按實際注明。

(4)產別。房屋產別是根據產權占有和管理不同而劃分的類別。按兩級分類，一級分8類，二級分4類，具體分類標避及編號見表5—1。10(5)墻體歸屬。房屋堵體歸屬是指四面墑體所有權的歸屬，一般分三類：自有墻、共有墻、借墻。在房屋調查時應根據實際的墻體歸屬分別注明。

(6)房屋權屬界線示意圖。房屋權局界線示意圖是以房屋權屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋的相關位置。其內容有房屋權居界線、共有共用房屋權屆界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬、房屋的邊長，對有爭議的房屋權屬界線應標注爭議部位，并作相應的記錄。

(7)房屋權屬登記情況。若房屋原已辦理過房屋所有權登記的，在調查表中注明《房屋所有權證》證號。11（二）房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。房屋坐落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名稱和門牌號。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷時，應加注附近主要街道名稱；缺門牌號時，應借用毗連房屋門牌號并加注東、南、西、北方位；當一幢房屋坐落在兩個或兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部注明：單元式的成套住宅，應加注單元號、室號或產號。所在層次是指權利入的房屋在該幢的第幾層。12二、房屋調查的內容（三）房屋的質量房屋的質量包括層數、建筑結構、建成年份。房屋的層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪以上起計算層數。當采光畝在室外地坪線以上的半地下室，室內層高在2．2m以上的，則計算層數。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計算層數。屋面上湯建的不同結構的房屋不計算層數，但仍需測繪平面圖且計算建筑面積。根據房屋的梁、柱、墻及各種構架等主要承重結構的建筑材料確定房屋的結構，房屋結構的分類標準見表5—2。13（四）房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的實際用途，也就是指房屋現在的使用狀況。14二、房屋調查的內容（五）房屋的數量房屋的數量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產權面積、宗地內的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內建筑面積等。(1)建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。(2)建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。15(3)使用面積。使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積．按房屋的內墻面水平投影計算。包括直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所或衛生間以及壁柜、戶內過道、戶內樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、2．2m以上(指建筑層高，含2．2m，后同)的閡(暗)樓等面積。

(4)共有面積。共有面積系指各產權主共同擁有的建筑面積。主要包括有：層高超過2．2m的單車庫、設備層或技術層、室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外原、門廳、電梯及機房、門斗、右住雨篷、突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯間及機房、水箱等。

(5)房屋的產權面積。房屋的產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑研積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

(6)總建筑面積。總建筑面積等于計算容積率的建筑面積和不計算容積串的建筑面積之和。計算容積率的建筑面積包括使用建筑面積(合結構面積，以下簡稱使用面積)、分攤的共有面積(以下簡稱共有面積)和末分攤的共有面積。面積測量計算資料中要明確區分計算容積率的建筑面積和不計算容積率的建筑面積。16(7)成套房屋的建筑面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三部分組成。

(8)套內房屋使用面積。套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥、壁柜等空間面積的總和。套內樓梯按自然層數的面積總和計人使用面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井。內墻面裝飾厚度計入使用面積。

(9)套內墻體面積。套內墻體面積是套內使用空間周圍的圍護、承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分割墻、套與公共建筑空間的分割墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。(10)套內陽臺建筑面積。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，末封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。17（一）房產編號房產編號全長17位，見下表三、房產要素的編號18（二）房屋及構筑物要素編號房屋及構筑物編號可依據《房產測量規范》的有關規定進行編制。19第二節共有面積的分攤

一、共有面積的含義

共有面積系指各產權主共同擁有的建筑面積。共有面積由兩部分構成：即應分攤的共有面積和不應分攤的共有面積。二、應分攤共有面積的分攤原則

1.按文件或協議分攤

2.按比例分攤

3.按功能分攤三、共有面積分攤的類型

1.整棟樓分攤

2.功能區內分攤

3.功能區間分攤

4.樓層間分攤

5.本樓層內分攤20四、應分攤共有面積的特點

(1)產權是共有的。(2)應分攤共有面積的相對性。(3)各權利人擁有的應分攤共有面積在空間上是無界的。(4)從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積。21第三節建筑面積計算一、計算全建筑面積的范圍（1）單層建筑物；（2）高低聯跨的單層建筑物；（3）多層建筑物；（4）地下室、半地下室、等；（5）坡地建筑物；（6）穿過建筑物的通道；（7）圖書館的書庫；（8）電梯井、提物井等；（9）舞臺燈光控制室；（10）建筑物內的技術層或設備層；（11）突出屋面的有圍護結構的樓梯間等；（12）突出墻外的門斗；（13）跨越其他建筑物的高架單層建筑物；22二、計算一半建筑面積的范圍

(1)用深基礎做地下室架空加以利用，層高超過2．2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(2)有柱雨篷按枉外圍水平面積計算建筑面積；獨立校的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

(3)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積：單排柱、獨立柱的車棚、貨椰、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

(4)封閉式陽臺、挑廊，按其水平面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺，有柱陽臺技其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(5)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、糖廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(6)兩個建筑物間有頂蓋和往的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(7)室外樓梯作為主耍通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。23三、不計算建筑面積的范圍(1)突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、挑榴、庭園、無柱雨篷，懸挑窗臺等。(2)檢修消防等用的室外爬梯。(3)層高在2.2m以內的技術層。(4)沒有圍護結構的屋頂水箱，建筑物上無頂蓋的平臺(露臺)，布景的天橋、跳臺。(5)建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。(6)構筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉、園庫、地下人防干線及支線等；(7)單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。(8)層高小于2．2m的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。(9)建筑層高2．2m及以下的均不計算建筑面積。24第四節房屋調查的技術要求

在現場調查中要在草圖中記上門牌號、街坊名稱、業主(單位)名稱、四至業主名稱、幢號、房屋結構、層數，并注明界墻歸屬、門竊裝修等情況。非城市住宅區椰K連成片的私人住宅房，應調查其四墻歸屬，并按四墻歸屬丈量其建筑面積。在房屋面積統一調查之前，已簽訂《購房合同書》，或已辦了《房屋所有權證