成本法基本原理

及評稅應用

講義2010.052內容提要一、成本法的基本原理二、成本法批量評稅三、應用舉例四、本章小結3一、成本法的基本原理（一）概念和理論依據（二）適用對象（三）房地產的價格構成（四）技術路線及基本公式4（一）成本法的概念和理論依據1.概念：房地產評估有三種基本方法：成本法、市場法、收益法。三種評估方法分別反映了不同的求取房地產價值的途徑。成本法是通過求取估價對象在估價時點的重新購建價格（重新取得或重新開發建設成本）和折舊，來評估房地產價值的方法；成本法也可以說是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎求取房地產價值的方法。5關于成本法中“成本”的特別說明：

1.估算成本是按照一個完整的房地產開發建設過程來考慮的；

2.并不是通常意義的成本（不含費用、利潤），而是價格（包含費用、利潤）；

3.要區別實際成本和客觀成本。評估中用到的成本不是個別成本，而是社會客觀成本。6（二）成本法的適用對象

當建筑物是新的或比較新時，成本法非常適用。舊的房地產，當具備足夠的資料和適當的方法，可以比較準確地衡量折舊時，也適合成本法估價。

1.新近建成的房地產（新開發的房地產）、可以假設重新開發建造的現有房地產（舊的房地產）、正在開發建設的房地產（在建工程）的估價；

2.特殊用途、特殊設計以及其他很少發生交易的房地產，如機場、碼頭、各類工業用房地產，以及學校、醫院等公共用途房地產；

3.單純建筑物的估價；

4.一些目前無法使用收益法和市場法評估的房地產。7（三）房地產價格構成典型房地產開發項目成本構成：土地取得成本建安造價專業費用管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發利潤8（四）技術路線及基本公式1.技術路線（1）分析估價對象房地產的價格構成，并搜集相關資料；（2）估算各價格構成部分的成本，相加得到估價對象重新購建價格；（3）測算建筑物折舊；（4）用重新購建價格減去折舊得到估價對象的價值。2.基本公式房地產評估值=重新購建價格-折舊=土地重新購置價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊93.成本和折舊的求取方法（1）土地重新購置價格的求取假定土地上的建筑物不存在，采用市場比較法、收益法、基準地價系數修正法等估價方法等求取其重新購置價格。

注：評稅中，主要是評估存量房的價值，評估土地價值時土地開發程度是按熟地來考慮的。如果是需要評估單獨的空地，需要考慮其開發程度如何對土地價值的影響。10（2）建筑物的重新購建價格的求取重新購建價格是估價時點的、客觀的、全新狀況下的成本。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必須的支出和應獲得利潤。11（3）建筑物折舊的求取折舊是指建筑物在使用過程中，由于物質因素、功能因素或經濟因素的影響，所造成價值的損失。利用成本法評稅時必須扣除這種損失。折舊

物質折舊

經濟折舊

功能折舊

建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失

建筑物在功能上的落后造成的建筑物價值的損失建筑物本身以外的因素所引起的建筑物價值損失12求取折舊的方法有：年限法、市場提取法、分解法。年限法（直線法）求取建筑物折舊是最常用的方法，也是評稅中用到的方法。年限法是假設在經濟壽命期間每年的折舊額相等。建筑物折舊率=（1－殘值率）×已經使用年限／經濟耐用年限建筑物的折舊=重置價格×折舊率《分類房屋經濟耐用年限和殘值率表》建筑結構經濟耐用年限（年）N殘值率R生產用房受腐蝕生產用房非生產用房鋼，鋼、鋼混，鋼混5035600%混合，磚混4030502%磚木等3020404%簡易1010100%13三、成本法批量評稅概念成本法批量評稅是應用以成本法估價的原理和方法，以成本法估價方法為基礎，充分利用房地產管理權威機構對社會公布的或自行采集的房地產市場基礎數據（基準地價和房屋建安造價及間接費用數據），分別制定土地價值和房屋價值評估標準，通過批量評稅計算機系統，在評稅時點一次性對所有應稅房地產進行的估價活動。14成本法批量評稅技術路線

及基本公式基準地價系數修正法評估土地價值重置成本法評估房產價值房地產評估值=土地評估值+房產評估值15

基準地價系數修正法評估土地價值的基本公式土地評估值=適用的基準地價（樓面地價）×各個修正系數×建筑面積；土地評估值=適用的基準地價（地面地價）×各個修正系數×占用土地的面積16重置成本法評估房產價值（1）重置成本法及其技術路線

重置成本法是以在評稅時點建造與應稅房產相似的、具有相同功效的全新房產所需重置成本為基礎，根據待估房產的折舊狀況進行修正，求取房產評估值的方法。

重置成本法的技術路線是：①在收集評稅區域有關建安造價和間接費用資料和案例測算的基礎上，確定評稅時點各類房產單位建筑面積建安造價標準和間接費用標準，作為評估應稅房產重置成本的標準；②根據應稅房地產的具體狀況，對照分類房產建安造價標準和間接費用標準，求取應稅房地產的房產重置成本，再進行折舊修正后，得到應稅房地產的房產評估值。（2）基本公式房產評估值=單位面積的重置成本×成新率×建筑面積=（單位面積的建安造價+單位面積的間接費用）×（1-折舊率）×建筑面積17重置成本法重置成本×成新率＝房產評估值結構、用途、面積建成年代、耐用年限、結構修正系數基準地價×＝土地評估值位置、用途評稅時點、容積率基準地價系數修正法＋房地產評估值成本法批量評稅技術路線及基本公式小結18用途明細類建安造價標準值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上）2000多層普通住宅（7層及7層以下）1750公寓3500別墅4050商業（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架5400混合4140磚混、磚木及其他2040辦公（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架4950混合4800磚混、磚木及其他3225旅館業無星級3900一、二星級4940三星級5850四星級及以上7800工業多層鋼結構4550多層鋼混，鋼、鋼混，框架2535單層鋼結構2730單層鋼混，鋼、鋼混2340混合、磚混及其他2080具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結構5233多層鋼混，鋼、鋼混，框架2915單層鋼結構3140單層鋼混，鋼、鋼混2691大型公共建筑（20000平米以上）多層鋼7800多層鋼、鋼混，鋼混，框架4950多層其他結構3100單層鋼，鋼混，框架4800單層其他結構3600其他用途2808舉例：北京市分類房產建安造價標準特點：分類較為簡捷，根據影響房產建安造價的主要因素對房產進行分類。鑒于大型建筑比較多，建安造價較高，以20000平米為限，對大型公共建筑做了單獨分類。旅館業單獨按星級分類。19舉例：遼寧省丹東市房產分類及分類房產建安造價標準表用途明細類建安造價標準值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上及7層以上）980鋼筋混凝土結構多層普通住宅（6層及6層以下）750磚混、混合結構多層普通住宅（6層及6層以下,包括7至8層無電梯住宅）650高檔公寓1300別墅2300商業鋼、鋼筋混凝土結構1620磚混、混合結構1200磚木及其他結構800寫字樓鋼、鋼筋混凝土結構1620磚混、混合結構1200磚木及其他800旅館業無星級1300一、二星級1600三星級2200四星級及以上5100工業多層鋼結構1200多層鋼筋混凝土結構1100單層鋼結構810單層鋼筋混凝土結構1040混合、磚混結構650磚木及其他結構600具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結構2500多層鋼筋混凝土結構2300單層鋼結構1700單層鋼筋混凝土結構2000影劇院鋼結構2200鋼筋混凝土結構結構2000其他結構1900體育館鋼結構2000鋼筋混凝土結構1900其他結構1800其他1100特點：在居住房產的建安造價標準中充分考慮建筑結構和電梯對建安造價的影響，還將影劇院、體育館單獨分類

20舉例：重慶市主城區分類房產建安造價標準表用途明細類分結構建安造價標準值（元/平方米）鋼鋼混混合磚木簡易居住類普通住宅多層（7層及7層以下）950772665570356高層（7層以上）12921046862738-高檔住宅別墅-166215371217-商業類商業1292886800554-辦公-17851563640468旅館無星級-831772712-一、二星級-1046985923-三星級-190816001046-

四星級-289226342215-

五星級及以上-47394308--

工業類標準工業廠房單層（1層）9291176991929805

多層（1層以上）12141053929743768

專用工業廠房單層（1層）198114861176991842

多層（1層以上）247717341176991842工業寫字樓-1009950890475倉儲用房（其他）1128890772617451其他類特殊用途房地產-13541046--大型公共建筑13541699985738-綜合--800--特點：充分考慮了區域對建安造價的影響，對主城區和其他地區制定不同的建安造價標準。21（2）確定間接費用標準在批量評估中，為了簡化評估過程，可以專業費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤等各項費用合并考慮，統稱為“間接費用”，根據評估專家經驗和市場數據測算情況，以建安造價，按一個統一的比率來估算。此比率可綜合考慮利息率、開發利潤率、管理費用、銷售費用的一般提取比率，稅費率等，經過綜合測算得出。不同評稅地區間接費用比率會有所不同。例如，北京市評稅技術標準中間接費用比率是30%；而福建省龍海市的間接費用比率是：居住用房25.9%，商業用房29.9%，工業用房25.9%，綜合用房29.4%。遼寧省丹東市的間接費用比率，也因房產用途不同而不同，具體見右表。用途間接費用比率居住用房（別墅類除外）25%居住用房別墅類35%商業用房35%工業用房20%寫字樓30%旅館30%影劇院25%體育館25%其他用房25%例：丹東市間接費用比率表22

重慶市評稅技術標準中間接費用中不包含房地產開發利潤，開發利潤是單獨測算的。其間接費用比率因區域和用途不同而不同。開發利潤按照土地評估值、房產建安造價與間接費用之和的一定比率測算，即開發利潤=【土地評估值+房產建安造價×（1+間接費用比率）】×開發利潤率×建筑面積。所以：房產評估值=建安造價（1+間接費用比率）+開發利潤分區級別房產類別間接費用率主城區居住32%商業30%辦公24%旅館20%工業15%其他15%區縣城區居住25%商業18%辦公20%旅館15%工業10%其他10%建制鎮居住20%商業17%辦公23%旅館15%工業8%其他8%例：重慶市分區分類房產建安造價間接費用比率表23區域級別房產分類開發利潤率主城區居住28%商業100%辦公21%旅館15%工業10%其他10%區（市、縣）城區居住15%商業80%辦公10%旅館10%工業8%其他8%建制鎮居住8%商業58%辦公10%旅館10%工業6%其他6%例：重慶市分類房產開發利潤率表24四、應用舉例北京市某辦公樓，位于海淀區羊坊店西路，土地級別是綜合用地三級，容積率為6，1995年竣工，鋼混結構，房屋總層數為9層，建筑面積29000平米。評稅時點為2005年12月31日。經濟耐用年限為60年，已經使用年限為10年。25容積率系數0.84評稅時點1用途綜合用地位置三級土地地產價值評估評估公式地產基準地價×修正系數＝地產評估值評估結果某機關辦公樓4280元/建筑平米×0.84＝＝3595元/建筑平米土地評估值＝3595元/建筑平米×29000M2＝1.04億元26房產價值評估評估結果某機關辦公樓重置成本成新率×＝房產評估值結構用途面積間接費用比率鋼混辦公樓29000M230％6435元/建筑平米×0.833＝＝5360元/建筑平米建成年份1995耐用年限60年建筑結構鋼混評估公式房產房產評估值＝5360元/建筑平米×29000M2＝1.55億元房地產評估值=土地評估值+房產評估值

=1.04億元+1.55億元=2.59億元

地價評估