營銷管理部2010年4月新“國十條”政策解析及市場影響分析一政策解讀三后續工作二市場影響分析分析原則：市場經過多輪宏觀調控，效果反映不同。本輪調控政策與07年9月接近，解讀主要圍繞兩次調控的政策對比。3月下旬至4月初，中央各大主流媒體連續報道房價上漲過快的資訊四大國有銀行取消房貸7折利率4月6日4月7日財政部、稅務總局聯合通知：非首套住房取消契稅優惠，明確以家庭為單位界定二套房。銀監會明確表示：銀行不得對投機投資購房者進行貸款，如無法判斷，則應加大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執行力度。4月11日4月12日財政部證實已著手研究修訂《房地產稅暫行條例》，排除物業稅，提出保有稅和特別消費稅試點的可能。4月14日溫總理國務院常務會議，差別化信貸、抑制投機、加快稅收政策改革。4月17日國務院《國務院關于遏制房價過快上漲的通知》4月19日住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》研究背景：房產泡沫再度引發輿論關注，中央調控政策緊密出臺3月22日新一輪調控目的：堅決遏制部分城市房價過快上漲要點主要內容影響評級實行更為嚴格的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。★★★★★發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。★★★加強對房地產開發企業購地和融資的監管對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。★★★建立考核問責機制對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。★★加大交易秩序監管力度對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。★★★增加居住用地有效供應房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。★★調整住房供應結構保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。★★加快保障性安居工程建設確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務★★《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”）要點新“國十條”與07年“927”新政對比新“國十條”主要針對是交易環節，目的是抑制投資、投機消費。而針對房地產開發投資沒有強調限制，只是再次重申打擊囤地、炒地、惜售行為。2007：“927新政”2010：新“國十條”房地產開發項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用于本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。新“國十條”與07年“927”新政對比2007：“927新政”2010：新“國十條”土地儲備貸款商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。信貸政策對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%

；貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍；貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高.對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商業用房購房貸款利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年；貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。無一、抑制不合理住房需求二、增加住房有效供給三、加快保障性安居工程建設四、加強市場監管新“國十條”政策解讀：可歸納為四個方面1、政策內容：1）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對首套房、二套房和三套及以上住房制定了更為嚴格的信貸政策。嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。2）發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。認真做好土地增值稅的征收管理工作。2、政策解析：方法主要有兩個，一是控制信貸，二是稅收調節。1）控制信貸作用主要體現在抑制投資、投機需求。信貸收緊會抑制通過信貸途徑進行投資和炒房的這部分需求，但對全款炒房的投機型需求作用有限；2）稅收主要針對住房消費和房地產收益兩方面調節。運用土地增值稅，控制開發商的資金鏈；運用住房消費稅控制投資和炒房需求，目前此實施細則尚未確定，預計將作為殺手锏，一旦實施，影響巨大。注：沈陽市政策執行情況：已經執行了信貸收緊政策，但距離房產稅還較遠。新“國十條”政策解讀一：抑制不合理住房需求1、政策內容：1）增加居住用地有效供應。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。2）調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。2、政策解析：增加住房供給是從調整供需結構的角度上控制房價，增加居住用地的供應量，進而增加住房供給。但政策缺乏實施細則，地方政府執行無法保證。短期內不會帶來直接影響。注：沈陽市政策執行情況：還處于政策觀望期，尚未執行。新“國十條”政策解讀二：增加住房有效供給1、政策內容：確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃(包括各類棚戶區建設、政策性住房建設)，并在2010年7月底前向全社會公布。2、政策解析：政府很早就已經提出有關保障性住房和棚戶區改造的政策，但地方政府執行情況較差。即使真正落實，也僅將對低端市場的造成一定影響，對中高端市場影響較弱。但值得擔心的是，低端市場的降價拋售恐會有影響市場信心的負面效果，加重市場上的觀望情緒。注：沈陽市政策執行情況：一直以來對此項政策的執行力度都較低，目前還沒有其他動作。新“國十條”政策解讀三：加快保障性安居工程建設1、政策內容：1）加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。2）加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。3）完善房地產市場信息披露制度。2、政策解析：此目的一是要規范市場，二是通過打擊囤地、惜售行為，增加市場供給。但此前類似提法已經出現多次，但執行存在較大難度，效果無法保障。注：沈陽市政策執行情況：一直沒有執行，土地閑置和捂盤惜售的現象普遍存在。新“國十條”政策解讀四：加強市場監管新“國十條”政策解讀小結1、政府此次對房地產調控的決心不容忽視，住房問題已經從經濟層面上升到影響社會穩定、關乎國計民生的政治層面。政策的嚴厲程度前所未有，大超預期；2、措施細化可操作性強，完全封堵住利用信貸炒房的口子。此次政策針對性更強，對于投機性需求抑制更明顯；3、嚴格清算土地增值稅，從開發商資金端調控市場，以達到迫使開發商適當調控價格的目的；4、其余政策多為“老調重彈”，可執行性需要進一步探討、完善。但關于“加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”，意味這政府對樓市的調控尚有保留政策；注：有了07-08年的前車之鑒，無論是信貸收緊、增加供應，還是加強監管等等，“新政”都將對市場信心造成較大沖擊。分析原則：由于新政剛剛實施，目前市場走勢判斷更多參照2007年“927”新政實施后的市場變化。二市場影響分析三后續工作一政策解讀發布時間發布機構政策內容對市場的影響2006年5月國務院國六條：有區別的適度調整信貸政策，引導和調節住房需求政府吹風，但無嚴格限定，市場仍快速上行2007年9月央行二套房貸首付不低于40%，利率1.1倍政策落實，市場快速降溫，成交量下滑2008年10月央行首套房最低首付比例20%，利率7折市場逐漸回暖，進入09年則迅速上行2008年12月央行二套普通自住房貸款可按照首次購房優惠政策執行2010年3月各商業銀行四大行開始嚴格執行二套房貸首付4成，利率1.1倍的標準1-3月，政府再次通過各大媒體吹風抑制房價，但市場出現跳躍式上升2010年4月國務院二套房首付不低于50%，利率1.1倍政策落實且力度加大，預計成交量會快速下滑市場歷史走勢分析一：信貸政策調整對市場影響明顯1、從成交量上分析，調控政策對各類城市均造成較大的市場波動。1）相對于一線城市，二線城市對政策的反應略微滯后，但并不十分明顯；2）由于各城市自身固有的市場周期特點，很難把握規律性走勢；3）根據政府發布數據，沈陽市場抗調控能力較強，但也會有一定幅度成交量萎縮。注：分析數據均來源于政府，沈陽數據有人為粉飾痕跡。市場歷史走勢分析二：調控下一、二線城市市場走勢對比沈陽08年上半年成交量萎縮明顯，下半年走勢明顯強于一線城市2、從成交均價分析，調控政策導致一線城市產生大幅的價格波動，而二線城市的波幅較小。市場歷史走勢分析二：調控下一、二線城市市場走勢對比一線城市二線城市07-08年2010年國際07年10月，美國次貸危機爆發從而引發席卷全球近兩年的金融危機美國、歐盟兩大經濟體逐步走出金融危機陰影國內美國、歐洲次貸危機引發全球金融危機，各項經濟指標全面下滑1、2010年1季度GDP增長11.9%，固定資產投資、進出口等指標均大幅增長，國內經濟已全面復蘇2、資本市場流動性過剩的局面仍未改變宏觀經濟環境對比：行業所處經濟環境好于2007年城市4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日近三日成交均值相比14周成交均值漲跌幅相比15周成交均值漲跌幅一線城市北京13.205.456.225.664.065.32-62.37%-16.06%上海3.83.836.16.413.835.45-60.65%-33.21%深圳1.051.473.141.410.911.8242.67%7.46%廣州1.822.061.822.772.172.2529.40%17.59%二線城市南京3.113.105.432.332.133.30107.27%6.97%天津3.710.004.444.994.174.5336.45%31.65%武漢5.214.816.505.854.935.7634.19%6.88%成都4.605.307.613.313.804.90128.87%18.08%一線城市市場反應快速，成交明顯趨緩；二線城市目前運行平穩，未見較大影響。注：各城市成交數據可能受供應等多方面影響，以上結論尚需時間驗證。新“國十條”后的市場狀況：一二線城市市場走勢已經出現分化單位：萬平新政頒布后，沈陽易居先后走訪了37個不同區位、規模和檔次的在售樓盤進行調研，結論如下：1、開發商普遍反應市場尚未出現“拐點”，市場變化需要時間觀察。二線城市反應遲緩，新政尚未整體體現二套房信貸政策會對項目造成影響，限制外地人購房也會損失客源，但影響有限且需要時間觀察開發商對政策的執行效果，保持觀望的態度新政對開發商推案以及拿地節奏暫未出現影響開發商對保障性購房的建設，沒有顧慮2、客戶受媒體引導，對市場下行抱有預期，目前觀望氣氛在逐漸滋長。部分樓盤來訪量降低部分客戶表示是否定房要看政策影響情況新“國十條”后的市場狀況：沈陽市場表現依然平穩，但客戶觀望情緒開始滋生1、政府此次調控的決心和態度非常明確，用詞嚴厲。如果效果不明顯，預計將有新的組合政策出臺；2、“新政”將對市場信心造成較大沖擊，短期內，投資投機者會加速離場。市場觀望情緒逐漸蔓延；市場量價有可能會效仿07-08年表現，會經歷三個過程：

第一階段：成交量率先萎縮，價格的短期內可能形成僵持狀態；

第二階段：價格開始出現松動，成交量相應的會有所增長；

第三階段：在第二階段基礎上市場可能有所回轉。3、根據歷史經驗，就城市而言，一線城市所面臨沖擊要遠大于二、三線城市。且二線城市市場反應略微滯后，應實時關注一線城市市場變化。4、但考慮當前的經濟環境、流動性過剩以及通脹預期，在沒有后續強力政策出臺的前提下，本輪調整持續時間及調整幅度應弱于上一輪；注：針對沈陽市場，目前尚無法給出明確判斷，將結合后續工作，予以深化。市場后市判斷小結三后續工作二市場影響分析一政策解讀中央后續政策及輿論導向一線城市市場變化，如北京、上海、深圳行業標桿企業，如萬科、中海、保利沈陽地方政策及實施細則代表性樓盤及競爭企業旗下項目的動態我司項目客戶心態及到訪