前言3：40差異5：后期的裝潢、經營、等費用大；6：2-47：科學的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個鋪面，的是，“當的推廣組合策略，以實現理想的投資目標。，有工作的初次嘗試在此基礎上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不，操作步驟 市調分析報出項目的可行性分析報告，科學性、準確性不高。本案從三個方面說明市況：一、整體情況分1園林城市和長角洲北翼中心城市。2、城市大交通體系的迅速發在西部分區鐵路客運站附近、北出、東出、瓜洲分區新建公路客運站分站鐵路：規劃寧啟鐵路和淮揚鐵路航空：4C級（4D級）3、今后五年，是全面建設小康社會，推進現代化進程的關鍵五年，是建設“經濟強市，文化大市，旅游名市，生態園林城市，實現新關鍵五年，是實現富民強市在蘇中率先崛起的關鍵五年須大力實現外引內聯沿江開發，域經濟的機遇；四是搶抓沿江開發的機遇。二、揚州房地產投資開1、揚州房地產業的發展目民生活居住水平,努力把揚州建設成為、的后花園。2、揚州房地產業的規揚州目前共有59家房地產開發公司,62家住宅商務樓盤(其中東區共有9家、432983、揚州2003年上半年的投資開13.18213.5231.4424.8108%47.68%5.82%今年1-5月份市區房地產共成交4311筆，面積48.6萬平方米，同比分別增長43%、17%，2131%。市區房地產市場一片繁榮景象。江陽商貿城（期金陶瓷宏運揚州商城經典819821454112層商務26013.8萬2.7萬2800-4800元/2238-2848元/32.42000元/3000元/m2操作步驟 項目條件分一、項目的開發原則“售得出、租得滿、做得旺”為，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務·以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要對象強勢樹立本案品牌形象優先引進主力店設計具備自身特色的策略推出適合市場的投資品種1、自2、招經營方適用情務功能，以招租形式引入一些經營業務以外的商企業缺乏商場經營管理能力或營運不足三、項目SWOT分S——項目優規模26013.87萬平方米。目前是蘇中地區規模最大的建筑裝飾材料集散地；配套——停車場、倉庫、加工房、展示廳，配套齊備；政策——此案是招商引資項目，給商業項目提供了廣闊發展空間旅游文化——古跡名勝眾多，旅游優勢不斷開發運用，促進商貿經濟發展W——項目劣經營模式——是區域市場中具有新型的特色商場商業提升價值——交通及區域形象提升力增強吸引多類經營商戶進駐經營T經營項目及品牌商戶在同一區域存 從外部環境到內部規劃及經營的長遠角度出發如何利用本項目獨特的優比起住宅寫字樓來說商業物業的過程更像是一“人字一個需要靠兩條腿來走路“人——銷售與招商是其不可或缺的兩“腿“——→定位策劃——→規劃設計——→推廣——→招商策劃——→經營管理的常規10萬平方米以上的ll們來說早已不再適用，前期招商與后筑巢引鳳年頭而空悲切。拉斯維……理性與感性；務“實”與務“虛”的完美結合——這便是商業地產的永久所在做一個靠兩條“腿”走路的人——則是商業物業策劃中最簡單又最復雜“氣是商業物業并經營成功“命門常住人口與數量及其收入水平、操作步驟 項目定位策一、目標市場定1、目標區域定位2、目標消費群定單純購物已難滿、的購物服務已難以滿足顧客的需要，利休日和節假日進行休閑型購物消費、經營特色視經營環境而商品特色，可以體現在品類選擇、檔次高；二是服務特色。二、項目的市場形象定材料集散地，所以理念可定為“領航蘇中建筑裝飾材料市場三、項目的目標客戶定使用項目的目標群分析：品牌形象店 專業傳統商 工商。問題通過問卷的形式，經過統計分析而得出的項目所在區域商業物業的大。031-41-51-分析：從構成上來說，此次的樣本，其主要集中在21歲至40歲之間，這個段也是在社會公眾當中購物消費能力相對較強的群體。002345分析：對象的家庭構成大多為3~4人的家庭0分析從數據來看公眾的文化水平不是很高結合人群的主要（21~40）樣本職業分布55分析：從職業分布結構來看私營業主和其它占據了大部分的比例，占62%，而從樣本家庭年收家庭年收5〈〉分析：從家庭年收入的分布結構來看，被人群的家庭收入水平主要集中在30000元/年左右，同時參考家庭成員構成的比例，可得知人均收入大約維持在10000平時購物的頻購物的購物的頻5一月一每周一每周兩每天一其購物的頻四、項目的目標消費商場消費群分析的三個層層次層次行為反映層次，主要顧客商場消費的一般行為狀層次動機層次，主要顧客對商場服務質量的認可情消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以中高檔實用型產品為主；五、商場業態定商場業態定位要考慮產業結構、消費群結構、需求等因素操作步驟 推廣策一、推廣與招商部署同步執第一步：文件形式，項目前景規劃經營優勢第二步：舉行各類活動、推廣項目。以事件作配合，全面公開招商；第三步：廣泛運用各類有效與機構的多種形式共同推廣，促進招商成功二、推廣目三、方式的確

123、多層整合，與的互動四、項目宣傳推廣鋪墊 重12-11-22-32-4大半，媒推廣·····五、整 可持續發展一：挖掘項目市場強勢尋找賣點的主要特征是的早期介入讓策劃者到廣闊的市場空間中去尋找出SHOPMALL等賣點，就是其他樓盤所二：打造項目賣徑，動手制作一個新的賣點，來引起買家的。三：打破傳統商鋪六、項目整合策（一）同步與分階段選擇入12345、物業管理模式、服務項目、標準已確定（二）銷售人員專業培培訓類目培訓內基本培認同公司并標念、、按揭付款率物業管理培訓（管理準則、公共契約培訓類目培訓內吸入信息，從行人居歷史及辦法理念現活方式的演變對建筑5競爭對手內容與技為公司調整策（四）階段整合第一階段：引導（合約書、預約單及各種表制作完成登引導DS（直接拜訪出及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經過。第二階段：公開期及強銷公開期（7-15）及強銷期（7正式公開推出前需吸引導期的有望客戶與配合各種強勢宣傳，人潮，并施展現場銷售人員團隊與個人銷售，促成訂購。另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪彩，提高信心。25加以于隔日交還每位銷售人員并于隔日晨間會議進行講述對各種狀及有望客戶追蹤提出應變措施。每周周一由業務部、企劃部舉行策劃會議，講述本周（SP）項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發宣計劃擬定派發宣計劃表，排定督員表及SP活動人員編制調度表SP3若于周六、周日或節日SP活動，則需要提前一天召集銷售管理人員、協助銷每逢周六、周日或節日SP活動期間，3-5組假客戶，應注意銷售區和主均一起鼓掌，外區人員燃放鞭、現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛到最高點?？蛻魜砉ぷ麂N售現場洽訂或來電詢購要求留下聯絡以便于休息時間或期間實施D（直銷出外追蹤拜訪客戶并于每日下班前由務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。每逢周日、節日或SP期間，公司為配合銷售，應每隔一段時間打至現場洽訂（線若為兩條，則輪流打，以刺激現場銷售氣氛。第三階段：持續持續期（最后沖刺階段合，重點追蹤，以期達到成交目的。將一定數額的“介紹獎金”作為鼓勵。七、銷售推廣工1a、大噴200b、燈箱在東站、躍進橋站臺已設有燈箱，但內容不新穎，需換置c、出租車出租 有很強的流動性，受眾廣、價格低廉2a、報紙在揚州強勢上發布招商信息b、電視c、DM單頁可夾報發送，擴大江陽商貿城的知名度，深入心中八、主及推廣費用比戶外報紙九、媒介推廣費用分2003年12–1 202004年1-2 102004年2-4 15總計推廣費 45萬附近期排期計操作步驟 關于旺場經營建一、招商策先主力后散先收緊后放····所與使用權分離，使用權與經營權分分 收分 收···在商場里盡情地享受休閑、、購物的樂趣。理念二：實便。讓顧客在商場里不但可以到自己的所需，還可以在商場里進行消遣等。理念三：生健康比美麗更重要，這是誰都明白的，但許多開發商在裝修時恰恰忘記了這理念四：文必須要有自己的個性所在不要千篇一律令不易克隆商場的空間布局、貸架商品的陳設擺放色彩的設計組合是采用中式還是傾向西式是簡潔，三、裝修標標準A外裝修還要與周圍的建筑物相協調。標準B：標準C標準D：商鋪地鋪設地磚的要鋪設地磚的要·磁·磁磚面要相平，角度要準確，邊緣整齊，棱角·地面要有適合斜水（2％，不可積水，倒泛·磁磚拼口后，要用藤絲刷刷干凈水泥砂漿，不可在磚面留有水泥砂漿余標準E：商鋪內、天花標準F標準G：衛生大型商場一般都會設置兩 標準H1m木釘要準確、平滑，五金配件和玻璃要潔凈標準I、商場裝修的檔次可以從色彩明亮度的搭配體現出來，色彩給顧客的視、標準J：木工裝修系商場商場木工裝修系統要···角平直圓滑，不刮手。接口吻合緊貼，一股時接縫為45···板四正，無彎曲。配件齊全（較鏈、拉手、門吸等標準K：電路系場電場電路系統裝修入墻線路用入墻線路用PVC柜內電線，以盡量隱蔽為原則，每隔200mm用一個膠線碼固定進戶配電箱內應設漏電斷路器為總開關。漏電動作電流為30mA開關安裝高度距地1.3m為宜。距門框為0.2m.衛生間插座應選用防濺式插座標準Ｌ：給排水系統和設安裝龍頭等表面配件要用布包工具，不可弄壞龍頭及配件，用錘直接敲擊江陽商貿城報紙發布計（200312月-20042月 是目前階段較為強勢的宣傳。時間：2003年12月4日 12月12日媒介：12月4 揚州晚 彩半12月12 揚州日 彩半配合：軟文《誓做蘇中龍頭引領建材市場時間：20031218日媒介：1218日揚州廣播電視報通要道，暢通南北，直貫東西，投資的升值潛力無限。配合：軟文《黃金寶地一觸即發時間：20031225日媒介：揚州晚報訴求：本案在揚州最大的賣點就是規260建筑面積13.8的建筑裝飾材料都不具與本案抗爭的實力。配合：軟文《一個商城，260畝有多大？4、《精打細算：回報期之短絕對在你意料之外》時間：200412日媒介：1月2 揚州日 彩半5、《精打細算：14萬=44.8萬時間：200418媒介：揚州廣電 彩半訴求：回報以房款總值計算，年利率為8%，返租5年（元（元（元5年返租回（元35年收益（元145.65.639.2二、公開招商階時間：2004年1月16日 2004年1月21日媒介：1月16 揚州日 彩半121日揚州廣電報庫、加工房、展示廳，打造現代商鋪經營新概念。配合：軟文《做生意就要講究專業2、《高額返租的投資特色無與倫比》時間：200427日媒介：27日揚州日報配合：軟文《買我的鋪子！我倒給時間：2004213日媒介：213日揚州晚報彩半版時間：2004220日媒介：220日揚州廣播電視報配合：軟文《感覺和家一樣金2003-11-附一：排期硬排期（晚報5.3、日報5.3折、廣電報5.3折時媒 （元124121212 1218精打細算：14萬=44.8116122