光耀營(yíng)銷模式淺析及探討世聯(lián)地產(chǎn)光耀翡儷港項(xiàng)目組2011年12月1日平臺(tái)沉淀人：習(xí)斐、陳曉銳、任志強(qiáng)§分享沉淀框架Part1：光耀營(yíng)銷模式研究的意義內(nèi)容：研究意義，光耀集團(tuán)介紹，光耀營(yíng)銷模式下的成果，光耀營(yíng)銷現(xiàn)象小結(jié)。Part2：光耀營(yíng)銷模式硬件支撐（機(jī)構(gòu)架設(shè)）內(nèi)容：渠道一部，渠道二部，學(xué)生管理部門，大營(yíng)銷中心。Part3：光耀營(yíng)銷各渠道執(zhí)行剖析：3個(gè)殺手锏內(nèi)容：跨區(qū)域二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，學(xué)生專業(yè)化管理（百團(tuán)大戰(zhàn)），全城泛聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。Part4：光耀營(yíng)銷模式軟件輸出（創(chuàng)意推廣）內(nèi)容：與光耀模式匹配的推廣方式，包括創(chuàng)意、方向、原則，廣告資源的運(yùn)用，廣告的鋪排節(jié)奏等；成果案例賞析：光耀城先生的湖、DADA的草地、光耀派。Part5：光耀營(yíng)銷模式的思考與總結(jié)內(nèi)容：該模式可套用的條件和準(zhǔn)則，該營(yíng)銷模式仍需繼續(xù)探索的方面，該營(yíng)銷模式帶來(lái)的弊端。PART1：光耀營(yíng)銷模式研究的意義一、光耀營(yíng)銷模式研究的意義Q1:很多同行覺(jué)得光耀與眾不同，有人說(shuō)光耀很神秘，也有人說(shuō)光耀有點(diǎn)怪，有點(diǎn)另類，也有人說(shuō)光耀很酷，光耀的營(yíng)銷模式特殊在哪里？Q2:近幾年來(lái)，光耀營(yíng)銷模式可謂自成一派，地產(chǎn)業(yè)稱之為“光耀派”，光耀為何能實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目的短期爆破？Q3：光耀地產(chǎn)在09年以前還是區(qū)域公司，但09年以后就已經(jīng)在整個(gè)南中國(guó)甚至走向全國(guó)一二線城市，2012年會(huì)有六個(gè)候鳥度假地推向市場(chǎng)，甚至在香港掛牌上市。光耀擴(kuò)張速度令人咋舌，企業(yè)本身又是如何經(jīng)營(yíng)的？發(fā)起疑問(wèn)一）從營(yíng)銷的角度：光耀的營(yíng)銷手法在行內(nèi)可謂獨(dú)樹一幟，個(gè)性的營(yíng)銷推廣手法、犀利的渠道營(yíng)銷開(kāi)創(chuàng)屬于光耀的市場(chǎng)模式。二）從開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的角度：光耀設(shè)計(jì)的產(chǎn)品同萬(wàn)科、龍湖等國(guó)內(nèi)知名品牌開(kāi)發(fā)商比較，并非有多創(chuàng)意，但是光耀開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目配套等一定是迎合目標(biāo)客戶群的喜好與偏好。三）從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度：光耀集團(tuán)以“創(chuàng)見(jiàn)夢(mèng)想城市”為開(kāi)發(fā)理念，作為惠州本地起家的私營(yíng)房地產(chǎn)商，融資渠道主要是通過(guò)高利貸借款，可謂具有巨大風(fēng)險(xiǎn)，但其能夠快速發(fā)展成為全國(guó)規(guī)模的房地產(chǎn)商前50強(qiáng)的惠州龍頭大哥，從經(jīng)營(yíng)的角度也是值得探討的。一、光耀營(yíng)銷模式研究的意義光本璀璨，故能耀世而在

深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“光耀集團(tuán)”）成立于2002年，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，榮獲“廣東房企品牌價(jià)值TOP10”和“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。集團(tuán)還涉足建筑、物業(yè)、金融、教育等多個(gè)領(lǐng)域，創(chuàng)立了以“光耀?荷蘭水鄉(xiāng)”、“光耀城?先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鳥度假地”為代表作品的系列項(xiàng)目品牌，在區(qū)域市場(chǎng)取得了銷售額冠軍、品牌知曉率首位等強(qiáng)勢(shì)業(yè)績(jī)。一、光耀營(yíng)銷模式研究的意義光耀集團(tuán)介紹一、光耀營(yíng)銷模式研究的意義光耀集團(tuán)介紹光耀集團(tuán)的發(fā)展歷程

2009年，光耀集團(tuán)開(kāi)始擴(kuò)張發(fā)力，項(xiàng)目版圖圍繞珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈逐步展開(kāi)，兩年內(nèi)拓展至深圳、北京、上海、天津、惠州、湛江、東莞、杭州、寧波、威海、臨沂、濟(jì)南、青島、成都等主流城市市場(chǎng)，管理框架上升為集團(tuán)總部、區(qū)域公司、城市公司的三級(jí)集團(tuán)管控模式。一、光耀營(yíng)銷模式研究的意義光耀模式下的營(yíng)銷成果【光耀成長(zhǎng)曲線圖

】2010年，新拓展了天津市場(chǎng)，環(huán)渤海，區(qū)域主要是在惠州、山東、天津。房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售總額達(dá)22億元房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售總額達(dá)40億元2011年，主營(yíng)區(qū)域市場(chǎng)包括惠州、深東、天津、山東、北京和杭州。光耀企業(yè)總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)連續(xù)三年翻倍增長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備已超800萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)完成銷售總額80億元2012年2009年，主營(yíng)區(qū)域在惠州和深東區(qū)域。2012年預(yù)計(jì)完成銷售總額150億，完成規(guī)模升級(jí)的華麗轉(zhuǎn)身。完成全國(guó)的布局，包括環(huán)渤海區(qū)域（沈陽(yáng)、天津、山東威海臨沂），長(zhǎng)三角區(qū)域（上海、杭州、千島湖等），以及珠三角區(qū)域，形成三大區(qū)域的布局。2011年光耀銷售榮譽(yù)史5月28日城市山谷112套疊院開(kāi)盤售罄4月16日荷蘭小城湯姆小叔的洋房開(kāi)盤兩天勁銷458套6月18日荷蘭公館120套洋房半小時(shí)被搶購(gòu)一空2011年4月23日

城市山谷聯(lián)排別墅開(kāi)盤勁銷8成5月8日荷蘭小城樓王三小時(shí)售罄8月20日荷蘭小城山姆的長(zhǎng)湖別墅開(kāi)盤當(dāng)日勁銷85套······光耀的作戰(zhàn)模式：多盤聯(lián)操，全渠道營(yíng)銷光耀的執(zhí)行力：短期爆破，快速應(yīng)變，善打快仗光耀的創(chuàng)意推廣：溝通式推廣，跳躍固定思維一、光耀營(yíng)銷模式研究的意義光耀營(yíng)銷現(xiàn)象小結(jié)光耀營(yíng)銷模式屬于泛營(yíng)銷的范疇，即打破單一信息傳播途徑，通過(guò)業(yè)主帶動(dòng)、親情鏈接、團(tuán)購(gòu)讓利等多種形式，讓更多的人有意識(shí)或無(wú)意識(shí)投入到樓盤的宣傳和銷售過(guò)程中，從而實(shí)現(xiàn)樓盤的快速銷售。通過(guò)以上光耀營(yíng)銷模式的數(shù)據(jù)及表象，我們可以作以下定義：PART2：光光耀營(yíng)銷銷模式硬硬件支撐撐（機(jī)構(gòu)構(gòu)架設(shè)））二、光耀耀營(yíng)銷模模式硬件件支撐（（機(jī)構(gòu)架架設(shè)）1.2.3.4.主要負(fù)責(zé)跨區(qū)域及本地中介二三級(jí)聯(lián)動(dòng)、代理公司二二級(jí)聯(lián)動(dòng)。渠道一部光耀自組專業(yè)派單團(tuán)隊(duì)，設(shè)立外展點(diǎn)，建立分營(yíng)銷展點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)；外圍合作單位泛聯(lián)動(dòng)。渠道二部專門的學(xué)生管理，并進(jìn)行內(nèi)部的分工細(xì)分，主要分為call客組、派單組、銷售助理組、活動(dòng)助理組、渠道組等。學(xué)生管理部門光耀集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)組成智囊團(tuán)，共同操盤制定策略，各項(xiàng)目按節(jié)點(diǎn)鋪排，各個(gè)擊破。大營(yíng)銷中心光耀模式式下的架構(gòu)為匹配光光耀的泛泛營(yíng)銷模模式，光光耀地產(chǎn)產(chǎn)特成立立一系列列的專業(yè)業(yè)部門，，并進(jìn)行行精細(xì)的的劃分，，作為硬硬件支撐撐，每個(gè)個(gè)項(xiàng)目到到了強(qiáng)銷銷期即可可拿來(lái)即即用，從從而保證證光耀快快速的營(yíng)營(yíng)銷節(jié)奏奏。PART3：光光耀營(yíng)銷銷各渠道道執(zhí)行剖剖析：3個(gè)殺手手锏三、光耀耀各渠道道執(zhí)行剖剖析三大殺手锏跨區(qū)域二三級(jí)聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)宣講講、武林林大會(huì)、、聯(lián)動(dòng)激激勵(lì)大會(huì)會(huì)……精細(xì)分工工，call客組、、派單組組、銷售售助理組組、活動(dòng)動(dòng)助理組組、渠道道組等，并建立立統(tǒng)一的的激勵(lì)政政策和管管理方法法。全城泛聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷琴行、酒酒窖、律律師事務(wù)務(wù)所、店店鋪檔口口、茶莊莊、洗車車行等建建立泛聯(lián)聯(lián)動(dòng)的合合作方式式。1學(xué)生專業(yè)化管理（百團(tuán)大戰(zhàn)）23殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)確定中介介方確定合作作方式聯(lián)動(dòng)實(shí)施施前期聯(lián)系系中介合合作單位位在確定聯(lián)聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)方案時(shí)時(shí)，世聯(lián)聯(lián)要與開(kāi)開(kāi)發(fā)商明明確：聯(lián)聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)介介客戶成成交后的的績(jī)劃分分情況，，盡量不不劃分現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售售人員的的業(yè)績(jī)與與現(xiàn)金獎(jiǎng)獎(jiǎng)1、召開(kāi)開(kāi)聯(lián)動(dòng)激激勵(lì)大會(huì)會(huì)2、全城城巡鋪（（或重點(diǎn)點(diǎn)店鋪巡巡捕）3、每周周發(fā)放聯(lián)聯(lián)動(dòng)公告告4、為主主力中介介開(kāi)設(shè)聯(lián)聯(lián)動(dòng)專場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)工作作準(zhǔn)備1、宣講講ppt的撰寫寫2、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣講物物料準(zhǔn)備備3、聯(lián)動(dòng)動(dòng)互動(dòng)禮禮品準(zhǔn)備備4、洗腦腦：聯(lián)動(dòng)動(dòng)相關(guān)人人員的培培訓(xùn)與演演練5、聯(lián)動(dòng)動(dòng)路線的的制定6、各中中介公司司的人員員召集現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)參觀觀學(xué)習(xí)/武林大大會(huì)聯(lián)動(dòng)操作作方式及流流程詳細(xì)流程程見(jiàn)附件件：海報(bào)、派派單單張張、口徑徑卡、聯(lián)聯(lián)動(dòng)秘籍籍、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣傳片片等殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)聯(lián)動(dòng)物料料聯(lián)動(dòng)海報(bào)報(bào)（以翡翡儷港為為例，350*500mm））海報(bào)、派派單單張張、口徑徑卡、聯(lián)聯(lián)動(dòng)秘籍籍、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣傳片片等殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)聯(lián)動(dòng)物料料派單單張張（以翡翡儷港為為例，250x350mm））海報(bào)、派派單單張張、口徑徑卡、聯(lián)聯(lián)動(dòng)秘籍籍、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣傳片片等殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)聯(lián)動(dòng)物料料口徑卡（（以翡儷儷港為例例，110x70mm）海報(bào)、派派單單張張、口徑徑卡、聯(lián)聯(lián)動(dòng)秘籍籍、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣傳片片等殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)聯(lián)動(dòng)物料料聯(lián)動(dòng)殺客客秘籍（（以翡儷儷港為例例）海報(bào)、派派單單張張、口徑徑卡、聯(lián)聯(lián)動(dòng)秘籍籍、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣傳片片等殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)聯(lián)動(dòng)物料料聯(lián)動(dòng)宣傳傳片（以以翡儷港港為例））發(fā)邀請(qǐng)函函，邀約約合作中中介單位位武林大會(huì)會(huì)規(guī)模：：2500-3000人活動(dòng)費(fèi)用用：約30萬(wàn)武林大會(huì)會(huì)活動(dòng)形形式：1、組織織業(yè)務(wù)員員集體到到項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)參觀觀學(xué)習(xí)，，并安排排午餐2、舞臺(tái)臺(tái)：勁爆爆活動(dòng)節(jié)節(jié)目+項(xiàng)項(xiàng)目推介介會(huì)+本本次到訪訪業(yè)務(wù)員員抽獎(jiǎng)+成交業(yè)業(yè)務(wù)員抽抽汽車武林大會(huì)會(huì)效果：：武林大會(huì)會(huì)一般在在項(xiàng)目大大節(jié)點(diǎn)前前一周啟啟動(dòng)，通通過(guò)豐厚厚獎(jiǎng)品來(lái)來(lái)刺激業(yè)業(yè)務(wù)員集集中約客客戶上門門，促成成大量成成交。活動(dòng)方案案附件。。殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)武林大會(huì)會(huì)殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)武林大會(huì)會(huì)物料邀請(qǐng)函武林大會(huì)會(huì)影視片片緊密的車車輛安排排：每次只要要有深圳圳客戶上上門，均均為車接接車送，，配合非非常到位位；齊全的物物料配合合：配合各類類洗腦工工具，讓讓中介銷銷售在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)迅速了了解項(xiàng)目目；刺激的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策策：光耀總是是能想盡盡花樣，，通過(guò)各各式獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)來(lái)刺激激業(yè)務(wù)員員的積極極性；集中有效效的洗腦腦：每次項(xiàng)目目開(kāi)盤前前，均會(huì)會(huì)邀請(qǐng)所所有的中中介業(yè)務(wù)務(wù)員上門門參觀項(xiàng)項(xiàng)目，給給到中介介人員及及現(xiàn)場(chǎng)銷銷售人員員即將開(kāi)開(kāi)盤的壓壓力；開(kāi)開(kāi)盤當(dāng)天天也會(huì)邀邀請(qǐng)大量量中介上上門，極極好的制制造了銷銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的賣壓壓；貼心的后后勤服務(wù)務(wù)：所有中介介聯(lián)動(dòng)人人員及客客戶上門門后，均均可免費(fèi)費(fèi)享用午午餐：吃吃原味、、真功夫夫或者超超級(jí)牛扒扒等；最快的聯(lián)聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)：聯(lián)動(dòng)成交交后，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)即可可先頒發(fā)發(fā)5000元現(xiàn)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，以刺刺激中介介業(yè)務(wù)員員；獎(jiǎng)品激勵(lì)勵(lì)：每次均會(huì)會(huì)贈(zèng)送給給聯(lián)動(dòng)中中介人員員一些新新奇或?qū)崒?shí)用的獎(jiǎng)獎(jiǎng)品，增增加中介介人員積積極性；；學(xué)生儲(chǔ)備備：長(zhǎng)期配備備一批大大學(xué)生兼兼職人員員，非常常了解項(xiàng)項(xiàng)目情況況，組織織巡鋪、、宣講、、派單等等工作（（相當(dāng)于于銷售助助理或策策劃助理理）。殺手锏一一：跨區(qū)區(qū)域二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)聯(lián)動(dòng)分享享總結(jié)殺手锏二二：學(xué)生生專業(yè)化化管理（（百團(tuán)大大戰(zhàn)）管理模式式及獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)機(jī)制：：call客組組、派單單組、銷銷售助理理組、活活動(dòng)助理理組、渠渠道組等等學(xué)生管理理方式及及流程相關(guān)文件件參考附附件學(xué)生管理理中心call客組派單組銷售助理理組活動(dòng)助理理組渠道組殺手锏二二：學(xué)生生專業(yè)化化管理（（百團(tuán)大大戰(zhàn)）學(xué)生派單單主要分分為商超超、社區(qū)區(qū)設(shè)點(diǎn)，，街道檔檔口、商商鋪掃街街，插車車、抄車車牌等。。至于派派單流程程大家已已操作熟熟練，在在此不贅贅述。每臨大節(jié)節(jié)點(diǎn)，光光耀會(huì)召召集大量量學(xué)生兼兼職掃街街，進(jìn)行行片區(qū)封封殺，俗俗稱百團(tuán)團(tuán)大戰(zhàn)。。學(xué)生培訓(xùn)訓(xùn)文件參參考附件件學(xué)生派單單百團(tuán)大戰(zhàn)戰(zhàn)殺手锏三三：全城城泛聯(lián)動(dòng)動(dòng)操作泛聯(lián)動(dòng)操操作形式式泛聯(lián)動(dòng)協(xié)協(xié)議附件件泛聯(lián)動(dòng)活活動(dòng)方案案為直接有有效的拓拓展豪宅宅客戶資資源，盡盡快拓展展多渠道道營(yíng)銷，，進(jìn)行全全民營(yíng)銷銷，因此此拓展諸諸如高檔檔會(huì)所，，高檔酒酒莊，擔(dān)擔(dān)保公司司，名貴貴字畫專專賣等目目標(biāo)客群群可能常常出現(xiàn)的的場(chǎng)合，，與其簽簽署泛聯(lián)聯(lián)動(dòng)合同同，深入入挖掘本本地客戶戶，為后后期項(xiàng)目目銷售奠奠定作為為補(bǔ)充渠渠道。聯(lián)動(dòng)時(shí)間間：2011-6-18至首批批單位售售罄聯(lián)動(dòng)傭金金：成交金金額的1.6%聯(lián)動(dòng)所需需：聯(lián)動(dòng)物物料、活活動(dòng)經(jīng)費(fèi)費(fèi)、派車車、印有有公司Logo的小禮禮品Part4：光光耀營(yíng)銷銷模式軟軟件輸出出（創(chuàng)意意推廣））四、光耀耀營(yíng)銷模模式軟件件輸出（（創(chuàng)意推推廣）與光耀模模式匹配配的推廣廣方式首先，是是植入消消費(fèi)者的的喜好，，形成第第一環(huán)成成果：價(jià)價(jià)值地圖圖。第二步，，我們通通過(guò)項(xiàng)目目的價(jià)值值地圖，，對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的偏偏好和喜喜好進(jìn)行行分解，，融入產(chǎn)產(chǎn)品，形形成第二二階段輸輸出的成成果，我我們稱之之為四維維偏好。。第三步：：通過(guò)四四維偏好好，在銷銷售階段段規(guī)劃實(shí)實(shí)現(xiàn)，并并在案場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)，，我們稱稱之為六六感體驗(yàn)驗(yàn)。營(yíng)銷前置置，并快快速明確確體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品定位位的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)手段。。植入消消費(fèi)者喜喜好，通通過(guò)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)與與營(yíng)銷的的對(duì)接，，產(chǎn)生超超強(qiáng)能量量。光耀珠三三角公司司總裁李李丁先生生光耀李丁丁對(duì)光耀耀泛營(yíng)銷銷模式的的詮釋：：李丁認(rèn)為為，未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的本質(zhì)：：資本+創(chuàng)意。。OPINION創(chuàng)意、方方向、原原則：植入目標(biāo)標(biāo)客戶的的喜好，，創(chuàng)造出出可想象象的夸張張形象，，以目標(biāo)標(biāo)客戶的的語(yǔ)氣通通過(guò)溝通通式、對(duì)對(duì)話式的的廣告語(yǔ)語(yǔ)，加深深目標(biāo)客客戶的印印象。例如：光光耀城··先生的的湖，發(fā)發(fā)福的墅墅。廣告資源源的運(yùn)用用：光耀采用用的推廣廣資源基基本上全全部覆蓋蓋，通過(guò)過(guò)鋪天蓋蓋地式的的宣傳以以最大化化網(wǎng)羅目目標(biāo)客戶戶。廣告的鋪鋪排節(jié)奏奏：大節(jié)點(diǎn)前前半個(gè)月月，光耀耀采取的的是大面面積的更更換戶外外資源、、片區(qū)派派單封殺殺、報(bào)紙紙轟炸、、短信覆覆蓋全城城等手法法，集中中爆破。。四、光耀營(yíng)銷銷模式軟件輸輸出（創(chuàng)意推推廣）“兒子，你又又瘦了？”帶帶上母親，來(lái)來(lái)探望發(fā)福的的墅。李丁：記得這一塊與與目標(biāo)客戶群群溝通的戶外外牌出街的時(shí)時(shí)候，廣州的的一位領(lǐng)導(dǎo)坐坐車經(jīng)過(guò)深南南大道，當(dāng)時(shí)時(shí)給我打一個(gè)個(gè)電話，他說(shuō)說(shuō)他看到這塊塊牌的時(shí)候真真的哭了，他他真的想到了了他的母親，，他真的想到到了他應(yīng)該帶帶他的母親去去看一看。“喝吐可樂(lè)，，恨透酒精，，玩膩普洱，，先生，來(lái)一一杯淡水”四、光耀營(yíng)銷銷模式軟件輸輸出（創(chuàng)意推推廣）先生的湖Ⅱ期期廣告賞析四、光耀營(yíng)銷銷模式軟件輸輸出（創(chuàng)意推推廣）先生的湖Ⅲ期期廣告賞析“雙拼你的兩兩面性。”“老好人、大大壞蛋，來(lái)讀讀讀一棟別墅墅的兩面性。。”“看真面目嗎嗎？快帶上你你的假面具。。”先生的湖三期期，推出雙拼拼兩面性論。。四、光耀營(yíng)銷銷模式軟件輸輸出（創(chuàng)意推推廣）DADA的草草地廣告賞析“昨天的深圳圳是別人的，，下一個(gè)深圳圳是自己的””“他們創(chuàng)造深深圳的速度，，我們創(chuàng)造著著自己的節(jié)奏奏”“30年的深深圳已經(jīng)成熟熟，30歲的的我們正值青青春”DADA的草草地2009年11月中中旬動(dòng)工，同同時(shí)開(kāi)展規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，2010年5月月29日正式式進(jìn)入市場(chǎng)銷銷售，第一批批256套，，兩天全部售售謦，9月11日兩批單單位開(kāi)盤，248套在一一周內(nèi)售謦。。去年5月30日至今，，DADA的的草地實(shí)現(xiàn)的的銷售接近2100套。。四、光耀營(yíng)銷銷模式軟件輸輸出（創(chuàng)意推推廣）光耀派廣告賞析“人生就像憤憤怒的小鳥，，當(dāng)你失敗時(shí)時(shí)總有幾只豬豬在笑”“狂奔在理想想的逗號(hào)”光耀派銷售的的產(chǎn)品為85-110的的中小戶型，，價(jià)格區(qū)間在在4800——6000元元/㎡，均均價(jià)約5400元/㎡，，面向的客客戶群較為年年輕因此推廣廣語(yǔ)的語(yǔ)氣也也偏年輕化。。9月3日開(kāi)盤盤勁銷300套，10月月15日二批批開(kāi)盤銷售305套。Part5：：光耀營(yíng)銷模模式的思考與與總結(jié)五、光耀營(yíng)銷銷模式的思考考與總結(jié)光耀產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)研發(fā)及企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)總結(jié)1、兩條成熟熟產(chǎn)品線的全全面擴(kuò)張?jiān)谑芟拗茀^(qū)域域部署藝術(shù)居居住計(jì)劃區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品：以DADA的的草地、“I’mMARK”為代代表的藝術(shù)居居住計(jì)劃區(qū)，，叫設(shè)計(jì)型住住宅。在非受限區(qū)域域部署極致高高端度假地：：全球候鳥擴(kuò)張張計(jì)劃，2012年全國(guó)國(guó)將有6個(gè)候候鳥度假地推推出市場(chǎng)。2、整合全球球智慧，設(shè)立立三大中心（（倫敦、米蘭蘭、香港）倫敦有18000多家的的建筑設(shè)計(jì)事事務(wù)所，擁有有全球最好、、最優(yōu)質(zhì)的建建筑設(shè)計(jì)資源源，在米蘭有有最好的居住住理念、意識(shí)識(shí)形態(tài)和軟裝裝家私，香港港有職業(yè)工人人、有新材料料的匯集。3、不同行業(yè)業(yè)的思想與設(shè)設(shè)計(jì)共享嘗試和無(wú)印良良品、AMARNI、LV合作，比比如我們?cè)诒北本╅L(zhǎng)城的項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)打造寶寶格麗酒店，，在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)階段就進(jìn)行行對(duì)味和溝通通。4、成立專門門的定位研發(fā)發(fā)部門打造的是兩項(xiàng)項(xiàng)核心能力，，營(yíng)銷推廣與與產(chǎn)品設(shè)計(jì)成成立自己的定定位研發(fā)部門門。光耀基于創(chuàng)意意的核心能力打造造五、光耀營(yíng)銷銷模式的思考考與總結(jié)1、該模式可可套用的條件件和準(zhǔn)則跨區(qū)域異地二二三級(jí)聯(lián)動(dòng)做做好主要有三三點(diǎn)軟性條件件：1）合作作傭金及現(xiàn)金金獎(jiǎng)勵(lì)誘人；；2）發(fā)放傭傭金及現(xiàn)金獎(jiǎng)獎(jiǎng)速度快；3）與中介高高層關(guān)系親密密。一點(diǎn)硬性性條件：車輛輛、物料、人人員配備齊全全到位。2、該營(yíng)銷模模式仍需繼續(xù)續(xù)探索的方面面泛聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷的的啟動(dòng)準(zhǔn)確來(lái)來(lái)說(shuō)是從2010年開(kāi)始始，但從效果果上來(lái)看并非非理想，簽約約的合作單位位僅在短時(shí)間間內(nèi)有一定積積極性，但激激勵(lì)政策很難難從合作單位位的高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)往下傳遞，，因此泛聯(lián)動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷還需繼繼續(xù)摸索。3、該營(yíng)銷模模式尚存在的的缺陷1）光耀在渠渠道上不惜花花費(fèi)重金，合合作傭金點(diǎn)數(shù)數(shù)不斷提升，，導(dǎo)致深圳中中介的胃口不不斷變大。合合作難度加大大，并且四處處打街霸的現(xiàn)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮鮮，如此致使使開(kāi)發(fā)商的成成本提升、利利潤(rùn)不斷壓縮縮。2）渠道營(yíng)銷銷并非長(zhǎng)期之之策，三級(jí)市市場(chǎng)的客戶資資源有限，時(shí)時(shí)間越長(zhǎng)其客客戶資源將被被清洗干凈。。從啟動(dòng)異地地二三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)開(kāi)始至今，，已有出現(xiàn)疲疲軟現(xiàn)象。3）在投資需需求收到壓制制的淡市下，，渠道營(yíng)銷對(duì)對(duì)高端物業(yè)傷傷害很大，效效果杯水車薪薪。光耀營(yíng)銷模式的反思THANKYOU！世聯(lián)地產(chǎn)Youenjoy.Weserve.9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:43:5603:43:5603:431/5/20233:43:56AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2303:43:5603:43Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:43:5603:43:5603:43Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2303:43:5603:43:56January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20233:43:56上上午午03:43:561月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:43上午午1月-2303:43January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/53:43:5603:43:5605January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:43:56上上午3:43上上午03:43:561月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。03:43:5603:43:5603:431/5/20233:43:56AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:43:5603:43Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。03:43:5603:43:5603:43Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2303:43:5603:43:56January5,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:43:56上午午03:43:561月-2315、楚塞三