第五章房地產估價原則房地產估價原則概述獨立、客觀、公正原則合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則謹慎原則第一節(jié)房地產估價原則概述一、房地產價格原則

房地產估價原則：人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和變動的規(guī)律，并在此基礎上總結、提煉出一些簡明扼要的進行房地產估價所依據的法則或標準，這些法則或標準就是房地產估價的原則。特點：房估原則是建立在房產價格形成原理基礎上（房地產價格形成的一些規(guī)律，主要是關于價格形成的經濟學原理，如供求、替代、均衡、機會成本、外部性原理等）。房估原則是包含一些在房地產估價活動中應當遵守的約束性或指導性的行為準則。1.假設當事人理性、精明

2.換位思考估價總原則：獨立、公平、公正、客觀技術性原則：合法、最高最佳、時點、替代

原則究竟有幾個，看法不一致：1995年，房地產估價師協(xié)會，6個原則：合法、最高最佳使用、供求、替代、估價時點、公平原則1996年，同濟大學出版，呂華《房地產估價理論與實務》，轉引美房地產估價協(xié)會，《房地產評論》中，10個原則，即本書的11個原則中去掉收益分配原則日本的房地產鑒定評價基準，10原則+收益分配原則=本書11原則國家質量技術監(jiān)督局與建設部，房地產估價規(guī)范，4條原則（合法，最高最佳使用，替代，估價時點）

第二節(jié)獨立客觀公正原則獨立客觀公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。獨立的要求是房地產估價師不應受任何組織或個人的非法干預，完全憑借自己的專業(yè)知識、經驗應有的職業(yè)道德進行估價。客觀的要求是房地產估價師不應帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。第三節(jié)合法原則

1.合法產權權證：出讓轉讓、行政劃撥、集體外銷、內銷2.合法使用城市規(guī)劃、土地用途法律、法規(guī)、合同依據，買賣、租賃、抵押……4.其他價格政策：房改售房、經濟適用房、拆遷補償第四節(jié)最高最佳使用原則

（一）四方面依序篩選1.法律上允許2.技術上可能3.經濟上可行4.能否使估價對象價值最大（二）三個經濟學原理1.收益遞增遞減原理2.均衡原理最佳規(guī)模、最佳集約度內部構成要素組合是否均衡3.適合原理與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調適合原理＋均衡原理＝外部環(huán)境最協(xié)調＋內部構成要素最適當＝最高最佳使用（三）判斷與選擇1.保持現狀前提現狀價值>新建價值－（拆除費＋建造費）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

2.裝修改造前提改造后價值增加額>裝修改造費V新－V現>改造費

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡3.轉換用途前提價值增加額>轉換用途所需費用4.重新利用前提5.上述情形組合3＋2：轉換用途+裝修改造例1有A、B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當的舊城區(qū)土地，A是空地、B是有2000平方米破舊建筑物的土地，估計拆除舊建筑物的費用為每平方米建筑面積200元，建筑物殘值為每平方米建筑面積50元，求B地塊相對于A地塊的減價額。B地塊相對于A地塊的減價額=（200-50）×2000=30萬例2有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為每平方米2500元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價為每平方米1000元，房地價值為每平方米3000元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。該建筑物的價值=房地價值—土地價值

=3000－1000

=2000元/㎡★該建筑物的實際價值小于重置價格2500元/㎡第五節(jié)估價時點原則估價時點：也稱估價期日，指估價對象房地產的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。要把不同時間的比較實例的價格都修正到某個標準時間，即以估價期日為標準時間，這樣，這些實例才能作為等價的替代物，即可比。確立估價期日原則的意義在于：估價期日是責任交待的界限和評估房地產時值的界限。一般將估價人員執(zhí)行現場查戡的日期定為估價期日，或因特殊需要將其他日期指定為估價期日。估價作業(yè)日期：是正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日。

估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場情況的關系：估價時點

估價對象狀況房地產市場狀況過去過去過去現在過去現在現在將來將來將來將來估價對象狀況及房地產市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況過去（回顧性估價）未來（預測性估價）估價對象狀況及房地產市場狀況均為估價時點（未來）時的狀況估價時點估價對象狀況為過去某個時點時的狀況，房地產市場狀況為估價時點（現在）時的狀況估價對象為歷史狀況現在估價對象為現時狀況估價對象為未來狀況估價對象狀況及房地產市場狀況均為估價時點（現在）時的狀況估價對象狀況為未來某個時點時的狀況，房地產市場狀況為估價時點（現在）時的狀況案例：某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.請問：估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?錯誤有：①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。②應根據估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。在同一市場上，對于兩種或兩種以上價格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人們總是選擇價格偏低的；當價格相同時，人們又總是選擇效用較大的。這樣可使相互替代的商品的價格趨于一致。第六節(jié)替代原則使估價結果不明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格.同一供求范圍類似房地產：指明兩點：1．可以依據替代原則推算價格2．不能孤立思考估價對象價格在評估一宗房地產的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產價格存在，則可依據此原則推斷出估價對象房地產的價格。

替代原則成為房地產估價方法——市場比較法的理論基礎。第七節(jié)謹慎原則評估抵押價值時應當遵守的一項原則。要求在存在不確定性因素的情況下作出估價判斷時，應當保持必要的謹慎原則，充公估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值，不低估房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。《房地產抵押估價指導意見》要求：1、運用市場法時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看。2、運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊。3、運用收閃法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應偏低。4、運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關稅費和利潤。1.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。

A．最佳用途和最佳規(guī)模B．最佳集約度

C．最佳規(guī)模和最佳集約度D．最佳用途2.()是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應根據它不確定。

A，估價時點B．估價目的C．估價區(qū)位D．估價權益

1.現行的土地權屬證書有()。

A．《國有土地使用證》B．《集體土地所有證》

C．《集體土地使用證》D．《土地他項權利證明書》2.現行房屋權屬證書有()。

A．《房屋所有權證》B．《國有土地使用證》

C．《房屋共有權證》D．《房屋他項權證》

3.最高最佳使用具體包括()。A．最佳高度B．最佳用途C．最佳規(guī)模D．最佳集約度

4．當估價對象已做了某種使用時，且現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則該估價前提應為（

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