2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫內部題庫附答案【典型題】第一部分單選題(50題)1、從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是（）。

A.確定調查方式

B.設計調查問卷

C.收集市場信息

D.定義市場區域

【答案】：D

2、房地產開發投資的經濟效果主要表現為（）。

A.租金收入

B.物業增值

C.股權增加

D.銷售收入

【答案】：D

3、（）的市場最具潛力，投資風險也相對較小。

A.居住物業

B.商用物業

C.工業物業

D.出租物業

【答案】：A

4、房地產投資信托基金投資房地產的常用經營模式是（）。

A.購買-出售

B.購買-更新改造-出售

C.購買-持有出租-出售

D.開發-出售

【答案】：C

5、下列選項中，不計入收益性物業運營管理費用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費

【答案】：A

6、開發項目房地產市場分析應該注意方面不包括()。

A.需求分析

B.供給分析

C.競爭分析

D.建造商分析

【答案】：D

7、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。

A.概率抽樣

B.隨機抽樣

C.估計抽樣

D.定額抽樣

【答案】：A

8、債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現了債務融資具有（）特點。

A.短期性

B.可逆性

C.負擔性

D.流通性

【答案】：A

9、某開發商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第1年的還本收益為()萬元。

A.3.41

B.4.05

C.4.59

D.12.59

【答案】：A

10、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。

A.流動比率越高，說明企業償還流動負債的能力越強

B.速動比率越高，說明企業的短期償債能力越強

C.資產負債率越高，企業償還債務的能力越差

D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差

【答案】：D

11、下列關于房地產泡沫的描述中，錯誤的是（）。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的間接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地稀缺性

D.金融機構過度放貸是泡沫產生的直接助燃劑

【答案】：A

12、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環境因素的是（）。

A.宏觀金融政策

B.家庭收入及其分布

C.家庭生命周期

D.資本市場發育程度

【答案】：B

13、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發熱口臭，大便失常者，治療宜用

A.健脾丸

B.桃核承氣湯

C.肥兒丸

D.補中益氣湯

E.黃土湯

【答案】：A

14、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】：A

15、下列關于房地產市場自然周期的表述中正確的是（）。

A.自然周期的第一階段租金增長率穩定或小步上升

B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升

C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降

D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升

【答案】：B

16、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29

【答案】：B

17、下列屬于房地產開發投資的靜態指標的是（）。

A.財務內部收益率

B.投資回報率

C.成本利潤率

D.資本金凈利潤率

【答案】：C

18、下列屬于房地產開發投資的靜態指標的是（）。

A.財務內部收益率

B.投資回報率

C.成本利潤率

D.資本金凈利潤率

【答案】：C

19、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。

A.甲>乙>丙

B.丙>乙>甲

C.乙>甲>丙

D.乙>丙>甲

【答案】：B

20、物業管理企業可以通過對（）進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A.面積單元

B.面積單位

C.出租單位

D.出租單元

【答案】：D

21、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.市場集中化

D.大量定制化

【答案】：C

22、國家對房地產開發項目資金比例要求是()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

【答案】：C

23、對房地產開發項目退讓用地邊界的規劃設計要求，應在城鄉規劃管理部門下發的（）中提出。

A.《建設項目用地預審與選址意見書》

B.《設計方案審查意見》

C.《建設工程規劃許可證》

D.《建設用地規劃許可證》

【答案】：A

24、下列對箱形基礎的表述，正確的是（）。

A.箱形基礎的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料

B.基礎底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結構或廠房排架柱下基礎

C.是由由底板、頂板、側板和一定數量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構

D.由設置于土中的樁和承接上部結構的承臺組成

【答案】：C

25、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查

【答案】：C

26、張某將現有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%

【答案】：A

27、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。

A.20

B.30

C.70

D.40

【答案】：D

28、新城區開發房地產具有的不利條件有()。

A.增加安置補償費開支

B.獲得土地非常困難

C.規劃設計條件苛刻

D.市政配套設施缺乏

【答案】：D

29、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

【答案】：D

30、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動機

【答案】：B

31、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的（）。

A.第一階段

B.第二階段的后半段

C.第三階段的后半段

D.第四階段

【答案】：B

32、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.大量定制

D.市場集中化

【答案】：D

33、某開發商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第1年的還本收益為()萬元。

A.3.41

B.4.05

C.4.59

D.12.59

【答案】：A

34、在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制的報表是（）。

A.財務計劃現金流量表

B.利潤表

C.資產負債表

D.經營成本估算表

【答案】：C

35、某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為（）。

A.22.2%

B.33.3%

C.44.4%

D.55.5%

【答案】：B

36、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標估算法

【答案】：B

37、長期利率下調、預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求的（）。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不確定

【答案】：A

38、商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于地及地級市城區及郊區的不得低于（）。

A.20%

B.15%

C.10%

D.25%

【答案】：B

39、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。

A.人工費用

B.固定費用

C.變動費用

D.材料費用

【答案】：C

40、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是（）。

A.項目的交通組織規劃

B.項目構成及平面布置

C.項目的建筑規劃

D.城市土地利用規劃

【答案】：D

41、在經歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數量，該項調查屬于（）。

A.科學性調查

B.描述性調查

C.試探性調查

D.因果性調查

【答案】：C

42、當房地產開發企業很難了解購買者和競爭者對企業產品價格變化的反應時，往往采用（）。

A.挑戰定價法

B.領導定價法

C.目標定價法

D.隨行就市定價法

【答案】：D

43、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內部收益率法

C.凈現值法

D.等額年費用法

【答案】：A

44、公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于（）。

A.土地費用

B.前期工程費

C.房屋開發費

D.管理費用

【答案】：C

45、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計息，則其實際利率是()。

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%

【答案】：B

46、土地儲備機構負責實施土地開發時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的（）。

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%

【答案】：A

47、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關系為（）。

A.I甲＞I乙

B.I甲＜I乙

C.I甲＝I乙

D.I甲≥I乙

【答案】：B

48、財務評價是根據()，計算評價指標，判別項目的財務可行性。

A.市場平均價格

B.國家現行的財稅制度和價格體系

C.社會平均收益率

D.集團企業之間的交換價格

【答案】：A

49、下列房地產投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。

A.持有期風險

B.時間風險

C.周期風險

D.機會成本風險

【答案】：C

50、下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是（）。

A.回收固定資產余值

B.自有資金

C.長期借款

D.凈轉售收入

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、下列房地產投資項目評價指標中，屬于動態盈利能力指標的有（）。

A.借款償還期

B.財務內部收益率

C.償債備付率

D.財務凈現值

E.動態投資回收期

【答案】：BD

2、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。

A.三項預測值法

B.專家打分法

C.解析方法

D.蒙特卡洛模擬法

E.盈虧平衡分析法

【答案】：BCD

3、制定租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售選擇

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E租售價格確定

【答案】：AC

4、按物業用途不同劃分的房地產投資類型包括（）。

A.居住物業投資

B.商用物業投資

C.土地開發投資

D.房地產資產和經營投資

E.酒店投資

【答案】：AB

5、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券

【答案】：AB

6、收益性物業管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

7、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優

B.期望值相同，標準差大的方案為優

C.標準差系數大的方案為優

D.標準差系數小的方案為優

E.標準差相同，期望值大的方案為優

【答案】：AD

8、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

9、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段

【答案】：AB

10、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。

A.功能提高，費用不變

B.功能不變，費用降低

C.功能提高，費用下降

D.功能提高小于費用提高

E.功能下降小于費用下降

【答案】：ABC

11、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

【答案】：AC

12、商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發放貸款前要求開發項目具有（）。

A.國有土地使用證

B.建設用地規劃許可證

C.建設工程規劃許可證

D.建設工程施工許可證

E.商品房預售許可證

【答案】：ABCD

13、下列關于資產負債率的表述中，正確的有（）。

A.表明了負債占資產的比例

B.反映了項目的財務風險程度

C.資產負債率越高，則企業應變能力越強

D.屬于長期償債能力指標

E.房地產開發企業的資產負債率一般較高

【答案】：ABD

14、可行性研究的作用有（）。

A.項目投資決策的依據

B.籌集建設資金的依據

C.開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

D.編制下階段規劃設計的依據

E.對項目進行經濟評價的依據

【答案】：ABCD

15、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。

A.土地

B.房屋

C.機械設備

D.原材料E輔料

【答案】：D

16、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。

A.可預測性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性

【答案】：CD

17、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（）。

A.利潤總額

B.投資利潤率

C.資產負債率

D.財務凈現值

E.償債備付率

【答案】：AB

18、商標權保護的對象是指（12）。

A.商品

B.商標

C.己使用商標

D.注冊商標

【答案】：D

19、下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有（）。

A.資產負債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財務計劃現金流量表

E.利潤表

【答案】：AD

20、房地產開發項目財務評價的基本報表包括()。

A.總投資估算表

B.現金流量表

C.資金來源與運用表

D.開發建設投資估算表E資產負債表

【答案】：BC

21、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】：ACD

22、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券

【答案】：AB

23、以下關于CPU與I/O設備交換數據時所用控制方式的敘述中，錯誤的是()

A.程序查詢方式下交換數據不占用CPU時間

B.中斷方式下CPU與外設可并行工作

C.中斷方式下CPU不需要主動查詢和等待外設

D.DMA方式下不需要CPU執行程序傳送數據

【答案】：A

24、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有（）。

A.備選方案差異原則

B.備選方案獨立原則

C.最低可接受收益率原則

D.不行動原則

E.備選方案關聯性原則

【答案】：ACD

25、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。

A.基礎設施狀況

B.人口數量和結構

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策E新產品開發能力

【答案】：BC

26、下列選項中，關于原始憑證的審核內容說法正確的有（）。

A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經辦人員的簽名或蓋章、經濟業務內容、數量、單價和金額

B.憑證簽章審核

C.憑證金額審核

D.一式幾聯的原始憑證，應當注明各聯的用途，只能以其中的一聯作為報銷憑證

E.一式幾聯的發票和收據，必須用雙面復寫紙套寫，包括發票和收據本身具有復寫功能的，各聯必須寫透，并連續編號

【答案】：ABCD

27、盡管有些房地產開發商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，這是因為物業代理具有某些優勢，具體包括（）。

A.物業代理對房地產市場當前和未來的供求關系非常熟悉

B.物業代理有具備豐富的租售知識和經驗的專業人員

C.物業代理信譽更高，更易銷售

D.物業代理更加熟悉市場情況

E.房地產開發商有特定的銷售對象

【答案】：ABD

28、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產價格指數

C.平均建設周期

D.吸納率

E.失業率

【答案】：BD

29、通過資產負債表，可以了解企業的（）。

A.償債能力

B.經營能力

C.經濟實力

D.現金流量情況

E.經營成果

【答案】：ABC

30、隨著市場細分化理論在企業營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。

A.消費習慣因素

B.人口因素

C.消費行為因素

D.消費心理

E.經濟因素

【答案】：BCD

31、制定租售方案的工作內容主要包括（）。

A.租售選擇

B.宣傳手段選擇

C.租售進度

D.廣告設計及安排

E.租售價格

【答案】：AC

32、下列選項中，屬于間接投資的是（）。

A.購買外國股票

B.購置設備

C.開辦企業

D.兼并其他企業

E.購買債券

【答案】：A

33、下列關于內部收益率的表述中，錯誤的有（）。

A.內部收益率總是大于目標收益率

B.內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率

C.同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率

D.內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

E.內部收益率越高，投資風險就越小

【答案】：AC

34、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。

A.房屋銷售價格指數

B.房屋租賃價格指數

C.房屋抵押價格指數

D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數

【答案】：B

35、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征

【答案】：ACD

36、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。

A.加大城市基礎設施建設投入

B.調整銀行貸款利率

C.調整公共住房政策

D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程

【答案】：BCD

37、下列系統風險屬于政治風險的有（）

A.戰爭風險

B.經濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環境保護政策風險

E.金融政策風險

【答案】：AB

38、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。

A.有形財產所有權

B.知識產權

C.軟件著作權

D.無形財產所有權

【答案】：A

39、計箅機軟件只要開發完成就能取得（）受到法律保護。

A.軟件著作權

B.專利權

C.商標權

D.商業秘密權

【答案】：A

40、關于房地產泡沫與房地產過度開發的說法，正確的有（）。

A.房地產過度開發反映市場的供求關系失衡

B.房地產泡沫反映市場價格和價值背離

C.過度開發與房地產泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產泡沫通常會引起過度開發

E.房地產市場上不存在泡沫也可能出現房地產過度開發

【答案】：ABD

41、開發-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）等。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.開發費用

E