2009年11月保利心語花園項目定位報告2009年11月保利心語花園項目定位報告保利香檳花園保利公園198保利拉菲莊園保利中心保利心語花園保利石象湖保利廣場2010年，成都保利年！2010年：保利全方位占位成都9盤齊發，全年計劃40億保利心語花園計劃回款8-10億保利百合花園保利林語西保利香檳花園保利公園198保利拉菲莊園保利中心保利心語花園保第三部分客戶分析第二部分市場分析第四部分項目定位目錄第一部分項目理解第三部分客戶分析第二部分市場分析第四部分項目定位第一部分項目理解第一部分項目理解從四大新城的規劃特征看，城南高新區被定位為南部科技商務城，是未來城市的行政中心、辦公中心、居住中心以及文化中心，豐富和強大的產業，支撐了區域作為城市中心的經濟地位。項目位于南部科技城，是政府重點打造的城市新中心——天府新城東部工業商務城北部商貿城南部科技商務城西部健康休閑城本項目四大新城覆蓋區域交通狀況支撐產業東部工業商務城龍泉及錦江部分區域地鐵2號線、成龍路、驛都大道汽車制造、工程機械、電子元器件等現代制造業南部科技商務城高新南區地鐵1號線、站華路、元華路、天府大道、紅星路南延線行政中心、會展中心和高新技術開發區為支撐，重點發展信息服務、數字娛樂、商務、物流北部商貿城金牛區部分區域及新都部分區域地鐵1號線（大豐）、北新干道、川藏路、蜀龍路商貿物流西部健康休閑城高新西區、郫縣及溫江地鐵2號線（郫縣）光華大道、IT大道、成灌路教育、醫療、文化、旅游及部分高新產業四大新城規劃：東部工業商務城——依托龍泉驛區、錦江區的部分區域，重點發展汽車制造、工程機械、電子元器件等現代制造業和與之配套的研發設計、展示交易、人才培訓、中介服務等生產性服務業。南部科技商務城——以行政中心、會展中心和高新技術開發區為支撐，重點發展信息服務、數字娛樂、商務、物流等產業。北部商貿城——依托金牛區、新都區的部分區域，重點發展商貿流通，配套發展物流、會展、酒店等相關產業。西部健康休閑城——以高新西區為核心，包括郫縣、溫江的相關區域，重點發展教育、醫療、文化、旅游等服務業。第一部分：項目理解區位交通配套四至從四大新城的規劃特征看，城南高新區被定位為南部科技商務城，是城南發展迅速，起點高而且質量高，城南發展日趨成熟，逐步成為城市新中心。時間事件概況20世紀90年代21世紀初2005-20072008-20092010年后高新區啟動各組團逐步啟動大量土地出讓品牌開發商入駐華陽逐漸融入城南規劃地鐵通車城南發展目趨邁向成熟1991年高新區成立，產業發展啟動，主要由起步區組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區組成1996年，起步區組團啟動，以高新技術產業園區發展為驅動力，定位為成熟居住區新園組團03年啟動，定位為高新工業園區；站南組團04年啟動，市政府預計08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；03年高新孵化園啟用；大源組團05年啟動，新的會展中落成；02年天府軟件園拿地，05年啟用站南組團的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。大量品牌開發商入駐，如和黃、中海、九龍倉等；大源組團出讓了少量商服用地和住宅用地，品牌開發商如中信、中興、中海、華潤、建發、嘉里、伊藤洋華堂等進駐大源組團規劃有20萬平米的區域商業中心地塊將在08年春節后掛牌出讓；政府預計于08年四五月份搬遷華陽片區逐漸融入到南區發展中，預計有6000畝綜合用地性質土地劃入大源組團政府規劃未來3-4年內將高新南區的土地出讓完畢2010年，地鐵1號線一期竣工通車，終點站會展中心站地鐵1號線二期工程預計2010年動工，2014竣工通車第一部分：項目理解區位交通配套四至城南發展迅速，起點高而且質量高，城南發展日趨成熟，逐步成為城項目所屬天府新城—大源組團，“四縱二橫”構建完善的區域交通體系。第一部分：項目理解四縱二橫交通體系：縱向—天府大道、站華路、元華路、紅星路南延線等城市干線道路加以便捷聯系。地鐵1號線從市中心沿天府大道、穿越大源地區后繼續向南延伸至華陽麓山大道端，并于2010年通車，通車后將拉近區域同市中心和火車北站的距離，增強區域的輻射能力。橫向—通過地區北側的三環路、繞城高速公路，可與成都市主要的6條城際高速公路和7個衛星城直接相連。同時內部多條橫向交通網絡體系構架了區域的良好通達性。本項目大源組團天府新城雙流國際機場繞城高速三環路火車北站城市核心區往市中心20分鐘往機場10分鐘火車南站往南站8分鐘往北站30分鐘區位交通配套四至項目所屬天府新城—大源組團，“四縱二橫”構建完善的區域交通體項目臨近元華路，現區域未成熟，交通不便；規劃較好、起點高，未來兩年內交通順暢。第一部分：項目理解地鐵一號線紅星路南延線站華路成雅高速三環路繞城高速天府大道世紀城府河站801公交站點本項目交通主干道線路通車時間線路概況公交路線與本項目距離元華路成都—迎賓大道2006年雙向6車道801、4A、26約200米站華路成都—華陽城區2006年雙向6車道4A、4B、815約1公里天府大道成都—麓山大道2002年雙向8車道26、4B、84、102、118、545、806約2.3公里紅星路南延線成都—世紀城（接天府大道）2006年雙向6車道/約2.7公里地鐵1號線一期：大豐—世紀城二期：世紀城—麓山大道一期2010年二期2013年//約2.5公里本項目與市區主要由四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。由于天府大道沿線的商務辦公產業的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、商務、高新產業的辦公人群和華陽居住人群為主。從人流和車流的走向特征上看：華陽居住人群會根據公交線路選擇路線走向；辦公人群在出城方向會根據不同的居住區域選擇不同的主干道進入站南組團或大源組團前驅后匯聚到天府大道；出城方向也會以天府大道為主，到站南組團進行分流進入城區。在本項目區域以存量的待開發空地為主，區域氛圍尚未形成，因此大量橫向支路尚未打通，人流量、車流量及公交線路走向仍以天府大道為主。區位交通配套四至項目臨近元華路，現區域未成熟，交通不便；規劃較好、起點高，未高新國際文化藝術中心成都七中成都七中玉林中學美視國際學校市一醫院華西婦兒國際醫院歌劇院高爾夫主題公園休閑體育公園鉑仕紫荊電影院城南大型購物中心伊藤洋華堂本項目第一部分：項目理解項目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南”、“宜居城南”名符其實。國際城南：城南擁有國際文化體育休閑中心、國際醫院、國際社區、國際總部商務園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學校、國際會展、國際軟件及服務外包基地、五星級酒店群等十個國際化平臺。宜居城南：國際時尚建筑群、10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現代藝術館、中央體育公園、高爾夫球場、城南國際購物商圈、奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業精品商城、伊藤洋華堂SHOPPINGMALL等。區位交通配套四至高新國際文化藝術中心成都七中成都七中玉林中學美視國際學校市一第一部分：項目理解項目內有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，保利品牌強勢入駐，未來前景看好。ABC伊藤伊藤盛源置業100畝市政公園元華路拓新西三街工廠榮華南路01020304060701/A地塊北臨待開發空地02/A地塊東北臨伊藤04/B地塊東臨工廠規劃路0505/B地塊南臨在建項目逸都國際03/A地塊東臨規劃路06/A地塊北臨待開發空地07/項目中間為河道即未來施政公園本項目分為A/B/C三塊用地，由兩條規劃道路及規劃市政公園相互隔離。周邊以儲備的待開發空地為主，東臨廠房對項目有一定影響；區域整體可塑性極強，保利品牌的進駐，將對區域的定性和定向發展起到標桿作用。配合周邊以伊藤為代表的大型商業綜合體及市政公園景觀配套跟進將大力提升地塊的綜合價值。區位交通配套四至第一部分：項目理解項目內有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，保第一部分項目理解小結1、項目位于成都未來的新中心，發展潛力巨大；2、交通的飛速發展必將帶來區位的進一步成熟和騰飛；3、項目周邊配套完善且逐步成熟，為國際級高端居住區；4、項目自身景觀資源優勢相對明顯，適合打造成生態宜居大盤。第一部分項目理解小結1、項目位于成都未來的新中心，發展潛第二部分市場分析第二部分市場分析M1與M2的差距縮小，顯示流動性較為充裕，且更多進入實體經濟。因此降息的必要性降低，近期并無必要出臺額外刺激政策；結合目前逐步企穩的走勢來看，決策者考慮到經濟反彈的基礎未必穩固，短期內亦不大可能出臺針對信貸和流動性的調控措施：因此將進入政策“真空期”；2009年上半年央行放貸超過6萬億元，是建國以來新增貸款最多的一年。這些新釋放的流動性如水般漫過資本市場，推高了股價，挽救了樓市，但是也反復地強化了投資者的通脹預期；上半年，中長期來看，全球寬松貨幣政策和高債務將抬高未通脹壓力，推升大宗商品和資源價格，目前現金過剩難為王，債券已過頂部，資產價格和資源更具吸引力；年底，溫總理定調明年經濟格調：繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。二手房交易免稅時間由兩年調整回五年。經濟最困難時期或已度過，但低位盤整仍將持續，短期內將出現政策真空期，經濟宏觀面不會大起大落。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案M1與M2的差距縮小，顯示流動性較為充裕，且更多進入實成都市是中國西部重要中心城市，西南地區科技、金融、商貿中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。經濟持續穩定增長，2008年國內生產總值達3901億元人民幣，與西南區域其他省會城市間經濟發展差距日益拉大。2008年人均GDP接近4000美元。按照國際慣例，正是經濟快速增長和城市快速城市化的階段。成都經濟總量雖然落后于重慶，但是從經濟增長速度以及人均GDP水平來講，領先于西南乃至整個西部的省會城市，是中國西部城市的經濟中心。成都是中國西部經濟中心、活力中心，目前正處于經濟增長和城市化的高速發展期第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案成都市是中國西部重要中心城市，西南地區科技、金融、商貿中心成都是西南地區科技、商貿、金融中心和交通樞紐，在西部地區已具有明顯的比較優勢第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案成都是西南地區科技、商貿、金融中心和交通樞紐，在西部地區已具成都GDP增速近四年保持在15%以上，刺激了住宅投資增長，為房地產業發展帶來了巨大商機。2008年受到地震以及全球金融危機的影響，成都市GDP增量大幅度減小，2009年國家財政、貨幣政策的支持下，經濟總量得以發展提升，前三季度全國國內生產總值217817億元，按可比價格計算同比增7.7%，其中第三季度增長8.9%。成都市主要以第二產業、第三產業為主，2009年上半年第二產業增加值達到950.6億元，同比上年增長17.4%。第三產業增加值887億元，同比增長12.5%。三產結構0.058：0.49：0.45。其中工業經濟穩步增長，服務業加速發展。成都GDP增速近四年保持在15%以上，產業經濟以二三產業為主，服務業發展快速第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案成都GDP增速近四年保持在15%以上，刺激了住宅投資增長，為拉動—平抑時間宏觀房地產政策金融政策信貸政策行政措施2007穩健的財政政策和從緊的貨幣政策2007年3月18日至年底6次加息2007年1月15日至年底10次調增存款準備金率嚴控商業銀行季度信貸投放規模居民購買第二套住房（以家庭為單位）首付比例提高至40%，貸款利率上浮10%開發商取得土地使用權要求一次性付清土地出讓金開發商取得土地使用權閑置一年征收20%閑置費；閑置兩年堅決無償收回08-09積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策2008年9月16日至年底三個多月5次降息，降息幅度和密集度之大，史所罕見2008年9月16日至年底5次降低存款準備金率，力度空前2009年下半年貨幣政策由上半年的“過度寬松”轉為真正的“適度寬松”取消對商業銀行信貸規模的控制。商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%居民購買第二套住房享受首次購房優惠政策09年7月二套房貸再次要求嚴格執行個人銷售和購買住宅暫免收印花稅土地增值稅首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%居民將購買超過2年的普通住房對外銷售的，暫不負擔營業稅支持房地產開發企業合理的融資需求。取消城市房地產稅2009年5月31日前購房契稅、總房款補償2009年5月，物業稅重提。07-09年，房地產政策環境經歷了“打壓”→“拉動”→“平抑”的過程。打壓拉動—平抑第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案拉動—平抑時間宏觀房地產政策金融政策信貸政策行政措施2007第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案09年以來，一方面供應量萎縮；另一方面量價齊升，表現出強勁的復蘇和上升勢頭第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案0第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案未來4年內，城南區域競爭項目供給將在1180萬㎡以上，供過于求的潛在矛盾很大，競爭將十分激烈。1、2008-2009年區域已面市樓盤超過40個左右，即將面市樓盤10個以上，可開發總量約4000-5000萬㎡；2、2008年實際上市供給規模204.18萬㎡,已售面積約70.03萬平方米,存量房余134.15萬方；3、預計09年新增供給157.26萬方以上,合計約391.41萬平方米以上。（城南區域界定：三環—麓山達到，沿天府大道、站華路、元華路兩側）未來供應充足，競爭形勢嚴峻第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案未老城南板塊傳統核心高尚居住區站南板塊國際城南中央政務區新老城南銜接走廊及商業配套區域大源板塊國際城南中央生活區、商務區華陽板塊新城南與麓山高端居住區的吸附區城南區域傳統板塊劃分認知板塊名稱城市規劃狀況配套設施狀況房地產開發狀況土地儲備城南板塊由神仙樹、桐梓林、棕樹三大小區組成，片區規劃發展完善，已成為高尚成熟居住區區域內生活配套設施完善，高檔休閑、娛樂、餐飲齊聚，配套成熟完善區域內開發已經完全成熟在售項目較少土地基本開發殆盡，后續儲備極少站南組團天府大道兩側，錦江以西，成昆鐵路以東，外環路以北的區域，區域定位國際新城南中央政務區；主要功能定位為金融商業、貿易咨詢、行政管理、海關出口等“新南天地”商圈：包括有：歐尚、宜家、富森美、迪卡儂等大型商業賣場；中國會所、凱宴美湖等高檔娛樂休閑成所區域內品牌開發商云集：中天盈（疊翠峰、譽峰）、中海（翠屏灣、城南1號）、和黃（南城都匯）、九龍倉（時代晶科名苑）、深長城（天府長城、半島城邦）土地存量較多大源組團外環路以南，錦江以西，成昆鐵路以東，高新區界以北區域，區域定位國際新城南中央商務區和生活區洲際酒店、國際會展中心、奧特萊斯購物街，大部分生活配套處于規劃階段區域內品牌開發商云集：華潤（鳳凰城）、中海（蘭庭）、龍湖（世紀風景）；待開發：嘉里（雅頌居）、建發鷺洲、保利、金怡源（蘋果之城）、上海復地土地存量豐富，持續開發潛力大華陽板塊華陽行政區區域內基礎生活配套完善，沿天府大道南段分布大型休閑配套商業，但業態相對單一區域內樓盤品質參差不齊，明顯分為兩個集團（南湖、悅城）（城南晶座、大城際）土地存量較多在城南區域傳統板塊劃分中，老城南板塊逐漸淡出區域競爭舞臺，未來城南競爭主要集中于三環外，并形成新的競爭格局。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案老城南板塊站南板塊大源板塊華陽板塊城南區域傳統板塊劃分認知板城南是品牌開發商云集之地，并隨著其外向發展，再次匯聚天府新城。從品牌開發商在建項目的分布中可以看出，50%以上的項目都集中在城南區域，城南區域除了有政府著力的打造、區域完整規劃及交通狀況的改進，品牌開發商們對城南區域未來的發展也充滿了信心，這一現象也表明城南正逐漸向“國際化”方向靠攏，其區域的發展潛力巨大。北南西東中海名城中海格林威治城01’03’05’07’09’01’01’01’03’03’03’05’05’05’07’07’07’09’09’09’市中心中海國際社區中海龍灣半島中海蘭庭中海常春藤花園中海城南1號中海翠屏灣12346781125134567891011910萬科城市花園萬科金色家園萬科雙水岸1214萬科金域藍灣13萬科金色海蓉14萬科金域西嶺1315萬科魅力之城1513萬科朗潤園1617萬科加洲灣1718181920華潤翡翠城華潤二十四城華潤鳳凰城192021212223242526龍湖晶藍半島龍湖翠微清波龍湖三千里龍湖三千城龍湖弗萊明戈龍湖長橋郡222324252627新鴻基.悅城2728南城都匯彩疊園282930293031疊翠峰萬景峰313233時代晶科33從此模型中可以很清晰的看出，從2007年以后，品牌開發商選擇城南及南延線區域占據相當大的比重。32一線品牌開發商已建及在建項目時間排布成都市品牌開發商項目分布圖注：此分布未含待建項目。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案城南是品牌開發商云集之地，并隨著其外向發展，再次匯聚天府新城區域竟盤供需分析項目名稱環域總占地（畝）總建面（萬㎡）總套數（套）容積率物業形態戶型面積開盤時間均價（元/㎡）銷售率/月均套數疊翠峰二至三環20.86.36042.85小高層40-1502009.049500（2500元裝修）56%/58中海翠屏灣二至三環942420463小高層80-1402008.03850079%/85長城半島城邦三至繞城1605527804.26高層90-2702009.09850045%/84南城都匯三至繞城1980250150002.6高層88-4002007.08700056%/39華敏世家花園三至繞城208864.82高層90-2702008.091200058%/4時代晶科名苑三至繞城1235322004.9高層104-1442008.11760099%/79城南1號三至繞城1734120492.85高層160-2402008.111300048%/25譽峰三至繞城260703000

高層90-3802009.1120000（6000元裝修）中海蘭庭繞城外1103517664.2高層89-1752008.03680063%/58華府西苑繞城外501912134.5高層88-2402009.08630087%/44華潤鳳凰城繞城外3567050004.5高層70-1902007.09690076%/43ICON英郡繞城外2838.64913.76高層90-1802008.1580071%/58美年廣場美岸繞城外2551006043.9高層80-3652009.09610051%/48小計

3629.8769.936839

907765.7%/52新鴻基悅城繞城外2457343413.8高層137-3902009.04640067%/74高新南區目前面市住宅樓盤14個，含本項目在明年上市至少5個；已面市項目合計約770萬平米，36839套；在售房源銷售率約65.7%，每個樓盤月均銷售52套；余下房源至少有260萬平米，約1.3萬套。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案區項目名稱環域總占地（畝）總建面（萬㎡）總套數（套）容積率物第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案城南代表項目3季度的成交均價主要集中在6000元/平米左右，到9.10月份各項目均價都有較大幅度的增長，增長幅度從8%到20%不等；在價格上漲的同時，銷量也跟著的上漲，量價齊升的態勢在10月份表現的尤為明顯。城南樓市2009年大勢向好、量價齊升。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案城目前區域在售項目在售存量共4089套，按照近期去化速度計算，剩余已推未售物業去化周期在6月左右。09年12月-10年3月，市場競爭主要來自各項目已推庫存的去化壓力。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案目前區域在售項目在售存量共4089套，按照近期去化速度計算，區域在售項目多為市場一線品牌，下階段在售項目的整盤存量共9835套，存量較大，根據整盤去化數據計算，剩余去化周期共17.5個月?，F期市場較高強度競爭至少將延續至2011年3月。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案區域在售項目多為市場一線品牌，下階段在售項目的整盤存量共98板塊劃分項目名稱主力戶型結構主力面積區間（m2）均價（元/m2)09年月均銷售速度(套/月）老城南板塊神仙樹大院120-160套三120-160720050玲瓏南域110-130三房60-905350103紫檀280-440套四280-400133002桐梓林歐城130-155套三140-1551000060站南板塊中海翠屏灣80-100套二80-1008200107疊翠峰45-85套一45-85950017南城都匯80-130套二120-145套三80-1307500159城南一號130-150套二170以上四房170-2001050022半島城邦130-170套三130-150800049時代晶科名苑95-120套二95-120760073譽峰180四房200左右18000開盤一周141大源板塊華潤鳳凰城130-150套三130-150720073中海蘭庭80-90變套三80-90變小套三6850（實得）81華陽板塊南湖國際社區116-131套三116-1315100313悅城110-130套三138-142640030城南晶座70-90兩房、90-110兩房80-90450043大城際70-90兩房73-90460029高端豪宅項目面積段集中170㎡以上的單價過萬項目、第二梯隊主要面積段集中于130-150㎡的中高端項目，第三梯隊主要面積段集中于110-130㎡項目，第四梯隊主要面積段集中于110以下。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案板塊劃分項目名稱主力戶型結構主力面積區間（m2）均價09年依據對城南的認知分析，面對新城南逐漸崛起和競爭的不斷加劇，有必要對新城南區域的競爭格局做一個新的劃分和認知組團名稱序列屬性特征代表項目所處區位站南組團第一梯隊城市高端豪宅譽峰、城南一號、世紀峰景站南區域、大源組團大源組團第二梯隊依托極好的配套和品牌優勢，呈現競品項目鳳凰城、嘉里項目、中海蘭庭大源組團華陽品牌組團第三梯隊依托單一的品牌優勢或較強的配套優勢南湖國際社區、悅城華陽區域華陽城市附庸組團第四梯隊屬于新城南的附庸項目城南晶座，大城際華陽區域本案所處未來的核心城市核心位置和良好的資源配套，以及市場占位環境，決定了本案處于區域競爭格局中的第二集群。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案依據對城南的認知分析，面對新城南逐漸崛起和競爭的不斷加劇，有大源組團暢銷戶型集中于110-150㎡套三，總價約在80-120萬之間。項目主力戶型結構主力面積區間（m2）暢銷戶型推出套數銷售套數均價（元/m2)總價（萬元）鳳凰城130-150三房130-150130-150三房9368087200-800093-120萬中海蘭庭80-90變小套三80-9090-110變套三（實得112-138）110-130變大套三（實得138-162）3823757700-860074-94萬嘉里項目80-90套二80-90套二預計1110----10000-12000（精裝）80-108萬區域在售項目去化最快的是110-150㎡左右的套二、套三戶型從供應量來看，目前區域供應最多的是中海蘭庭的實得90-110㎡的兩房、小三房中海蘭庭套二體量過大，降低了樓盤品質備注：中海蘭庭按實得面積計入分析第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案大源組團暢銷戶型集中于110-150㎡套三，總價約在80-12010年片區內將是80-90㎡為主力的中小面積段產品集中推售期，在售項目開發存量達40-50萬方左右，競爭激烈；而大面積產品競爭相對緩和。2009年2010年2011年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度2012年中海蘭庭二期，中小戶型，9萬方華潤鳳凰城二期，中小戶型，23萬方華府西苑，主力中小戶型，15萬方第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案2010年片區內將是80-90㎡為主力的中小面積段產品集中推復地地塊規模95.8畝容積率3.6總建面23萬方建發地塊規模68.6畝容積率3.42總建面15.6萬方高新置業地塊規模46.3畝容積率3.6總建面11.1萬方金瑞泰地塊規模73.9畝容積率6.0總建面55萬方本案嘉里地塊規模126畝容積率4.2總建面60萬方區域目前已成交未開發土地達400多畝，未來3-5年內可提供的總供應量達160萬方以上，潛在供應很大，高端項目云集。未來3-5年內新增供應量將達到164萬方從各潛在供應的露面地價來看，區域高端項目將更加集中各地塊樓面地價（元/㎡）嘉里地塊3040建發地塊4200高新置業地塊2666復地地塊1666金瑞泰地塊650第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案復地地塊建發地塊高新置業地塊金瑞泰地塊本案嘉里地塊區域目前已3環-繞城：繞城-華陽中海城南一號、譽峰華潤鳳凰城、中海蘭庭高層代表樓盤：別墅代表樓盤：麓山國際社區代表樓盤選取原則：品牌開發商項目，品質良好，在所處區域內具有很大影響力。項目在區域內有較好代表性。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案疊翠峰

城南一號站南板塊

大源板塊

華潤.鳳凰城中海.蘭庭麓山國際社區

譽峰

華陽板塊

本項目城南板塊

3環-繞城：繞城-華陽中海城南一號、譽峰華潤鳳凰城、中海蘭庭華潤鳳凰城占地面積356畝（凈用地面積236畝）建筑面積70萬平米產品形態一期27層高層總戶數一期2498戶總棟數8棟容積率4.2綠地率35.7%均價7500元/平米（09年9月現場采集）物管費2..1元/平方米·月小區配套會所，恒溫游泳池，茶樓咖啡廳，高爾夫練習場、超市，籃球場，網球場，羽毛球場，活動中心、社區醫療，閱覽室開發商華潤該項目的房源面積偏大，主力房源為120-148平米以上的套三。寬舒的戶型面積設計對改善型客群有很大的吸引力。戶型面積區間（m2）供應套數占比成交套數銷售率套二75-9021612.09%21615.20%套三99-148138277.34%109977.23%套四146-17318910.58%1067.45%戶型面積去化情況華潤·鳳凰城——主力戶型以145左右的2梯4戶再改產品為主第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案華潤鳳凰城占地面積356畝（凈用地面積236畝）建筑面積70中海蘭庭占地面積110畝建筑面積35萬平米產品形態24+1、32+1高層總戶數3030戶總棟數12棟容積率4.2綠地率30%均價7000元/平米（09年9月現場采集）物管費1.90元/平方米·月

小區配套度假式景觀泳池、網球場、商務會館等

開發商中海該項目作為中海城南的系列產品，擁有較高的品牌知名度，主力戶型100平米以下，通過大面積贈送和可變空間等手段提高性價比，實現項目的熱銷。戶型面積區間（m2）供應套數占比成交套數銷售率套二88-96162873.97%116271.38%套三106-16241418.81%26764.49%套四139-157924.18%7682.61%頂躍124-175673.04%2334.33%中?！ぬm庭——通過大面積的贈送實現建筑面積在100以下的首置和首改產品為主戶型面積去化情況第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案中海蘭庭占地面積110畝建筑面積35萬平米產品形態24+1、該項目帶6000元精裝，在廣州譽峰基礎上，升級打造出頂級豪宅體系，是未來成都最具代表性高端豪宅項目之一；首期推出180套，成交160套，項目取得較大成功。戶型面積區間（m2）供應套數占比成交套數銷售率套三153-16443260%9422%套四192-23414420%4229%套五257487%2450%特大套五3549613%未售未售譽峰以舒適型大面積、高標準裝修、較強商業配套以及較寬樓間距打造成都頂級豪宅。戶型面積去化情況第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案譽峰占地面積280畝建筑面積55094平區域位置國際新城南核心區域交通緊臨次主干道區域配套市政公園、商業集中區開發商品牌國內一線品牌項目規模占地280畝[中等規模]容積率2.95項目配套五星級酒店、超甲寫字樓、商業賣場交房時間預計2010年裝修標準6000元/平主力戶型面積區間153-380㎡2棟1棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟10棟11棟12棟13棟14棟15棟入口會所N：一批次推售：后期推售10號地該項目帶6000元精裝，在廣州譽峰基礎上，升級打造出頂級豪宅D戶型面積區間（m2）供應套數占比成交套數銷售率套二9088042%--套三150-20063030%--套四220-25053825%--復式250以上603%--中海城南一號中海城南高端項目，產品跨度較大，從低端到高端均有，不純粹，銷售一般。戶型面積去化情況第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案中?！こ悄弦惶枀^域位置國際新城南核心區域交通緊臨次主干道區域配套市政公園、商業集中區開發商品牌國內一線品牌項目規模占地173畝16棟21-24層高層電梯容積率2.85項目配套商業區、會所交房時間2010年10月物業管理中海物業、3元/㎡銷售中心形象檔次品質、簡潔、大氣主力戶型面積區間在售：159-240㎡D戶型面積區間（m2）供應套數占比成交套數銷售率套二908麓山國際麓山國際09年貨量充足，銷售額占成都前三位，別墅等高端產品價格較高，在城南需求較旺盛。第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典型個案麓山國際社區項目位置人民南路南延線麓山大道規?？傉嫉?300畝容積率別墅0.1綠化率38.8％總貨量香頤林套66套黑鉆山莊66套現推產品香怡林黑鉆山莊開盤時間2009年3月管理費3.5元/平·月物管成都麓山物業管理有限公司現行價格香怡林320-450萬/套黑鉆山莊1200-2400萬/套圣芭芭拉200-300萬/套黑鷹山莊蓄客中收樓時間2010年從推貨上看：2009年上半年麓山銷售樓王組團黑鉆山莊和獨棟組團香怡林，下半年主要推疊拼組團圣芭芭拉和獨棟組團黑鷹山莊；仍有3-4個獨棟組團未推出市場，預計將于2010年陸續面世，而其西面3000畝的麓湖項目也將建成另一個高端別墅項目，為成都別墅標桿項目。麓山國際第二部分：市場分析宏觀經濟宏觀政策成都樓市區域市場典第三部分市場分析小結1、宏觀經濟總體趨穩，總體不會出現大起大落，有利大盤運作；2、09年城南市場基本處于量價齊升的向好市場態勢；3、區域具備較好的改善類產品的消化能力，站南組團和大源組團舒居改善類特質明顯；4、區域存量供應和潛在供給都很大，且品牌開發商云集，競爭也將非常激烈，中庸難出頭，必須尋找細分市場和差異化；5、高層高端市場尚處于成長階段，尚需培育，同時要控制面積和總價；6、別墅市場基本處于空缺狀態，保利擁有公園河景資源優勢，可以考慮打造別墅。第三部分市場分析小結1、宏觀經濟總體趨穩，總體不會出現大第三部分客戶分析第三部分客戶分析中海蘭庭華潤鳳凰城2期華潤鳳凰城3期華潤鳳凰城1期嘉里嘉里嘉里建發鷺州金瑞泰（伊藤）華府西苑200畝市政公園復地商業廣場地塊1地塊2地塊3100畝公園逸都國際工業廠房第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析考慮到區域、交通、配套發展商品牌以及項目規模接近度高，選取中海蘭亭和華潤鳳凰城客戶進行詳細分析。本項目未來競爭項目現有競爭項目臨近配套設施潛在客戶訪談分析中海蘭庭華潤鳳凰城華潤鳳凰城華潤鳳凰城嘉里嘉里嘉里建發鷺州金第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析兩口之家一人獨居夫妻二人、有子女（未成年）中老年夫婦、子女成年（成年）三代同堂10%20%30%40%從客戶家庭結構上看中海蘭庭的客戶主要集中在兩口之家和夫妻二人有子女（未成年）兩類客戶，占到總比例的62％；華潤鳳凰城客戶則以夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦客戶為主，占到總比例的67%。從客戶年齡特征上看兩個項目的客戶年齡跨度均較大，28-55歲都有一定量；35歲以下年輕客戶更趨向于選擇中海蘭庭。50%28-35歲36-45歲46-55歲55歲以上10%20%30%40%50%1%左右27%左右35%左右24%左右18%左右0.5%左右16%左右41%左右19%左右18.5%左右22%左右16%左右29%左右23%左右18%左右26%左右24%左右13%左右家庭結構年齡特征華潤鳳凰城中海蘭庭28歲以下15%左右4%左右潛在客戶訪談分析第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析兩口之家一人獨居夫妻二人、第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析個體/自由職業者政府部門/事業單位/部隊私營企業/民營企業外資企業國有企業10%20%30%40%50%38%左右10%左右12%左右27%左右14%左右36%左右9%左右11%左右26%左右17%左右置業次數二次置業首次置業多次置業10%20%30%40%50%從客戶置業次數上看中海蘭庭與華潤鳳凰城項目主要為二次及多次置業為主，其中鳳凰城二次及多次置業的客戶所占比例相對較大；而中海蘭庭由于項目產品設計及面向的客戶群體與鳳凰城有一定區別，首次置業的客戶相對較多。35%左右21%左右40%左右42%左右25%左右37%左右職業特征從客戶職業特征上看中海蘭庭與華潤鳳凰城客戶相似度極大，客戶職業主要集中于“政府部門/事業單位/部隊”平均占比37%左右；“外資企業”平均占比26.5%左右；“國有企業”平均占比15.5%左右。華潤鳳凰城中海蘭庭潛在客戶訪談分析第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析個體/自由職業者政府部門/中海蘭庭與華潤鳳凰城項目客戶特征總結：客戶家庭結構上，客戶以兩口之家、夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦為主。客戶年齡特征上，兩個項目的客戶年齡主要在28歲以上。客戶職業特征上，主要集中于“政府部門/事業單位/部隊”平均占比37%左右；“外資企業”平均占比26.5%左右；“國有企業”平均占比15.5%左右?？蛻糁脴I次數上，主要為二次及多次置業。從這些客戶特征可以看出，兩個項目的核心客戶購買能力在中等水平以上。（會有依靠父母提供首付的低購買力客戶，其所占比例極少。）購買力高中低低中高理性保守保守購買物業檔次傾向保守理性超前理性非理性超前年齡：28歲以上家庭結構：兩口之家、夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦職業特征：政府部門/事業單位/部隊、外資企業、國有企業為主置業次數：主要為二次及多次置業客戶特征決定客戶的購買能力在中等水平以上。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析中海蘭庭與華潤鳳凰城項目客戶特征總結：購買力高我們通過網絡對中海蘭庭的10組客戶進行深入訪談發現：蘭庭的客戶，他們追求品質、安全、服務及信賴感的生活體驗，愿意為品質生活進行消費；但同時他們也在價格敏感型和傳統理性型之間，除了在追求以上之外，還對性價比和全面成本較為關注，他們不會過度節儉，但其消費溢價空間有限，不會因為一味追求檔次而過度消費。Profiler價值觀分析模型蘭庭典型客戶描述：簡約型價值區傳統感性價值區現代感性價值區價格敏感區傳統理性價值區現代理性價值區高尚自然簡約激情經典安逸活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務性價比全面成本品質信賴科技個人效率展現自我ＲＥ

千山萬水無線音樂彩鈴寫手“我喜歡變化的空間，工作常常需要我尋找靈感。中海蘭庭剛好有可變閣樓，正是我和我先生想要的，裝修上也可以實現自己的想象，而且是贈送面積，這面經濟實惠的好東東，怎么不買？”

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“本來我還看了華潤鳳凰城的，銷售員那個態度我不太滿意，結果選了蘭庭。表面上看鳳凰城和蘭庭價格差不多，但實際算下來還是蘭庭便宜些，再說，我就選小點的房子，以后不住了也好投資啊，哈哈。”客戶描述一：客戶描述二：（中海蘭庭業主QQ群已購房客戶）第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析我們通過網絡對中海蘭庭的10組客戶進行深入訪談發現：蘭庭的客鳳凰城典型客戶描述：

蘇蘇成都電視臺編輯“鳳凰城是華潤的高檔項目，我在武漢就住在鳳凰城。現在來成都了，看了很多房子，還是喜歡鳳凰城，原因嘛，第一，高檔盤，我比較看重品質；第二，戶型好；第三，小區環境很好。父母偶爾會過來住，環境更適合他們?！?/p>

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“就在高新區上班，考慮就近買房，隨便看了城南一些房子，很快選擇了鳳凰城。原因很簡單，好幾個朋友都在這里買了房，以后可以一起耍，另外就是從朋友那了解到華潤還不錯?！笨蛻裘枋鲆唬嚎蛻裘枋龆篜rofiler價值觀分析模型簡約型價值區傳統感性價值區現代感性價值區價格敏感區傳統理性價值區現代理性價值區高尚自然簡約激情經典活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務性價比全面成本品質信賴科技個人效率展現自我ＲＥ安逸（華潤鳳凰城業主QQ群已購房客戶）我們通過網絡對華潤鳳凰城的10組客戶進行深入訪談發現，鳳凰城的客戶以傳統理性人群為主，他們同樣追求品質、安全、服務及信賴感的生活體驗，愿意為品質生活進行消費；區別于中海蘭庭，鳳凰城的客戶更傾向于親切感、更看重小區環境等外在價值體現。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析鳳凰城典型客戶描述：蘇蘇成都電視臺編綜合對中海蘭庭和華潤鳳凰城兩個項目客戶的價值觀分析，找尋影響客戶購買決策的共同核心價值觀。+中海蘭庭客戶價值觀華潤鳳凰城客戶價值觀客戶核心價值觀客戶核心價值觀訴求點：在核心價值訴求中，最突出的是安全、服務、品質和信賴；客戶偏重于傳統理性的價值觀，雖然較容易接受新鮮事物，但在選擇物業時會相對傳統；客戶容易被品質好的產品所吸引；需要歸屬感，樂于與家人共度美好時光，家庭觀念重；同時追求輕松自在的生活方式，不喜歡被強迫?？偟恼f來，我們的客戶是位于傳統與現代之間，偏理性的一類。高尚自然簡約激情經典安逸活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務性價比全面成本品質信賴科技個人效率展現自我ＲＥ高尚自然簡約激情經典活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務性價比全面成本品質信賴科技個人效率展現自我ＲＥ安逸簡約型價值區傳統感性價值區現代感性價值區價格敏感區傳統理性價值區現代理性價值區高尚自然簡約激情經典活力親切刺激.樂趣自由自在新潮安全服務性價比全面成本品質信賴科技個人效率展現自我ＲＥ安逸第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析綜合對中海蘭庭和華潤鳳凰城兩個項目客戶的價值觀分析，找尋影響根據前述對客戶核心價值觀的分析，可以看出客戶對產品的品質要求較高，這就決定了客戶對于購買物業檔次的傾向在中高端物業以上；另一方面，客戶核心價值觀中，傳統和理性的部分又決定了客戶購買物業檔次的傾向會以奢侈為邊際。購買力理性保守保守購買物業檔次傾向保守理性超前理性非理性超前受客戶價值觀中傳統和理性的部分所限，決定了客戶購買物業檔次的傾向會以奢侈為邊際?？蛻魧Ξa品品質的追求，決定了客戶對于購買物業檔次的傾向在中高端物業以上。高中低低中高第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析根據前述對客戶核心價值觀的分析，可以看出客戶對產品的品質要求綜上所述，購買本項目的客戶主要由五類客戶組成，低購買力的超前消費者（A類客戶）、中等購買力的理性與超前消費者（B類客戶\D類客戶）、高購買力的保守與理性消費者（C類客戶\E類客戶）。購買力理性保守保守購買物業檔次傾向保守理性超前理性非理性超前客戶特征決定客戶的購買能力在中等水平以上。受客戶價值觀中傳統和理性的部分所限，決定了客戶購買物業檔次的傾向會以奢侈為邊際?？蛻魧Ξa品品質的追求，決定了客戶對于購買物業檔次的傾向在中高端物業以上。不排除存在少量通過父母提供首付，或借款買房而自身經濟能力不足的客戶，主要集中在橙色區域。高中低低中高ABCDE第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析綜上所述，購買本項目的客戶主要由五類客戶組成，低購買力的超前B類客戶購買能力中等，選擇一套中等物業對他們來說仿佛順其自然。消費對象的價值能否滿足與其相稱的需求是其比較看重的方面。屬于理性消費。D類客戶購買能力同樣屬于中等，與B類客戶不同的是出于更高的心理需要，他們選擇購買一套檔次更高的物業，但不會過多超越自己的能力范圍。此時，消費對象能否給自己帶來更好的享受是其所看重方面。B類/D類客戶客戶描述：客戶特征B類客戶所占比例：31%；D類客戶所占比例：28%（整體考慮后的預估比例）客戶情況由父母支持買房的中等收入年輕人、第二次置業的中年人，子女購房孝敬父母。家庭成員結構1人-5口之家。客戶關注點在購買物業方面，看重物業的戶型、小區環境、區域、交通、配套等方面，能否給自己帶來便捷和享受?？蛻羝糜善放崎_發商開發，升值潛力較大的區域是其購房首要考慮對象。購買物業以中大面積為主。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析B類客戶購買能力中等，選擇一套中等物業對他們來說仿佛順其自然C類客戶有較高購買能力，選擇購買中等（偏高）物業，屬于保守型消費。購買一套低于自己消費能力的產品，基本滿足身份，不太追求通過消費對象體現自身品味或價值，更看重使用價值，以消費對象的使用價值作為購買決策的主要依據。

E類客戶購買能力同樣較高，理性消費但對檔次要求相對高。選擇價格與物業價值對等的產品，被品牌吸引，仍以產品的使用價值作為重要衡量點，不會一味追求過高檔次?？蛻籼卣鰿類客戶所占比例：22%；E類客戶所占比例16%客戶情況創業致富的年輕人、事業有成的中年人，頤養天年的老年人。家庭成員結構1人-3口之家?？蛻絷P注點此類客戶在購買物業方面，看重產品戶型、小區環境、物業管理等方面，能否給自己帶來便捷和享受?？蛻羝闷放崎_發商項目，購買面積偏大，產品本身只要能滿足人性化需求，不會刻意追求過高檔次。C類/E類客戶客戶描述：第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析C類客戶有較高購買能力，選擇購買中等（偏高）物業，屬于保守型A類客戶購買能力有限、但希望購買檔次及使用價值較高的產品。對他們而言，雖然自身的財力有限，但是消費對象的價值才是其在購買物業時看重方面?？赡苣壳暗馁徺I能力沒有達到購買中高檔物業的水平，但其對今后自身發展的預期較好，促使其在現階段缺乏同等購買力的情況下購買中等物業。屬于超前型消費?？蛻籼卣鰽類客戶所占比例：3%客戶情況此類客戶涵蓋的范圍較廣，包括剛工作的依靠自己買房的年輕人、用前半生財富購買一套物業的中年人。家庭成員結構小兩口-5口之家?？蛻絷P注點選擇物業時，看重物業的各個方面，包括品牌、環境、戶型、面積、位置等，進行綜合比較后確定該物業是一個值得購買的產品。客戶偏好由于其購買能力有限，在選擇物業時，以中小面積為主，對于贈送空間有較大的興趣。A類客戶客戶描述：第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析A類客戶購買能力有限、但希望購買檔次及使用價值較高的產品。對針對中海蘭庭和華潤鳳凰城兩個項目客戶的深入調查，我們發現，從客戶來源上看，中海蘭庭、華潤鳳凰城兩個項目的客戶主要分為以下三大類：工作不在城南三環外區域，以居住為主要目的（投資性居?。┑牡鼐壭钥蛻艉统啥计渌麉^域客戶。在南部新區企業工作或創業，就近買房作為居所的客戶。以純投資為主，包括成都本土投資者，品牌追隨型投資者及其他投資型客戶。項目名稱居家決定型事業決定型投資決定型看好城南發展城南地緣客戶成都人外地人外籍人士品牌追隨者成都投資者其他外地投資型客戶成都人新成都人成都人外地人華潤鳳凰城8%4%21%20%34%5%1%4%1%2%中海蘭庭7%5%18%23%37%4%1%2%1%2%注：1）一、二類客戶部分兼有投資目的，但與第三類客戶有本質區別。2）“新成都人”是指畢業后留在成都的外地人和外來并長期工作生活于此的人群。第一類：居家決定型第二類：事業決定型第三類：投資決定型第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析針對中海蘭庭和華潤鳳凰城兩個項目客戶的深入調查，我們發現，從中海蘭庭、華潤鳳凰城與本項目在區位、品牌開發商、中高端產品定位等方面相似度極高，且這些因素也是判斷客戶來源的主要依據。故此，我們將本項目的客戶類型同樣分為這三種類型。另本項目在推售時間、具體產品設計等方面與中海蘭庭、華潤鳳凰城項目存在差異，因此，綜合考慮后，給出本項目三類客戶的一個初步預估比例。項目名稱居家決定型事業決定型投資決定型看好城南發展城南地緣客戶成都人外地人外籍人士品牌追隨者成都投資者其他外地投資型客戶成都人新成都人成都人外地人華潤鳳凰城8%4%21%20%34%5%1%4%1%2%中海蘭庭7%5%18%23%37%4%2%1%1%2%項目名稱居家決定型事業決定型投資決定型看好城南發展城南地緣客戶成都人外地人外籍人士品牌追隨者成都投資者其他外地投資型客戶成都人新成都人成都人外地人本項目7%4%19%24%34%5%2%2%1%2%第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析中海蘭庭、華潤鳳凰城與本項目在區位、品牌開發商、中高端產品定我們認為任何客戶定位只有從定性、定量兩個方面綜合考慮，才是更為科學、準確的的方法。因此為了更加量化的模擬出本項目的客戶，通過定性與定量結合考慮，具體比例分配計算如下表所示：分類客戶居家決定型事業決定型投資決定型合計看好城南發展城南地緣客戶成都人外地人外籍人士品牌追隨者成都投資者其他外地投資型客戶成都人新成都人成都人外地人分類客戶比例7%4%19%24%34%5%2%2%1%2%100%A類3%0.22%0.13%0.60%0.76%1.08%

B類31%2.29%1.31%6.21%7.85%11.11%0.33%

C類22%1.62%0.93%4.40%5.57%7.89%1.16%0.46%0.46%0.23%0.46%

D類28%2.07%1.18%5.61%7.09%10.04%0.59%0.59%0.30%0.59%

E類16%1.18%0.67%3.20%4.05%5.74%0.84%0.34%0.34%0.17%0.34%

合計100%

100%兩種分類指標相矛盾、不會存在的客戶。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析我們認為任何客戶定位只有從定性、定量兩個方面綜合考慮，才是更按百分比對客戶重要性進行分來：分類客戶居家決定型事業決定型投資決定型合計看好城南發展城南地緣客戶成都人外地人外籍人士品牌追隨者成都投資者其他外地投資型客戶成都人新成都人成都人外地人A類0.22%0.13%0.60%0.76%1.08%

B類2.29%1.31%6.21%7.85%11.11%0.33%

C類1.62%0.93%4.40%5.57%7.89%1.16%0.46%0.46%0.23%0.46%

D類2.07%1.18%5.61%7.09%10.04%0.59%0.59%0.30%0.59%

E類1.18%0.67%3.20%4.05%5.74%0.84%0.34%0.34%0.17%0.34%

合計

100%核心客戶（7%以上）重要客戶（4-7%）次要客戶（2-4%）游離客戶（1-2%）成都客戶14.94%25.84%7.56%2.8%外地客戶29.04%5.74%/4.73%備注：“外地客戶”包含在成都工作的非本地戶口的客戶。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析按百分比對客戶重要性進行分來：分類客戶居家決定型事業決定型核心客戶群重要客戶群游離客戶群次要客戶群居家決定型：居家決定型：事業決定型：事業決定型：居家決定性：事業決定型：（注：其中百分比為根據市場調研情況的模擬計算參考值，用于指導產品定位，實際銷售過程中由于各種原因會存在一定出入。）43.98%31.58%7.56%7.53%注：根據之前分析，本項目前期客戶將會出現大量以居住兼投資為主的群體，此處客群定位僅從居住心態上進行劃分。成都本地人：B類7.85%D類7.09%外地人：B類11.11%C類7.89%D類10.04%城南地緣客戶：B類6.21%C類4.40%D類5.61%成都本地人：C類5.57%E類4.05%外地人：E類5.74%看好城南發展的成都人：B類2.29%D類2.07%城南地緣客戶：E類3.20%

看好城南發展的成都人：C類1.62%E類1.18%新成都人：B類1.31%D類1.18%外地人：A類1.08%

外籍人士：C類1.16%第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析核心客戶群重要客戶群游離客戶群次要客戶群事業決定型：（注：其訪談對象：肖先生身份：吉利4S店老板03年住在棕南小區，后來在麓山國際社區購買了別墅，便搬了過去。住了一段時間后發現由于離市中心比較遠，所以造成了一些不便，常有急事要辦時，往返比較麻煩，同時也對一些社會交際造成影響。最近一直想搬回城南來住。十分看好城南新城的發展，房產的增值空間很大。希望能夠在城南買一套城市別墅，擁有很大的別墅花園，可能常常在那里坐著曬曬太陽、看看書，另外還可以滿足自己種花的興趣。關鍵詞：交通便捷、區位價值、增值空間、別墅花園第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：肖先生03年住在棕南小區，后來在麓山國際社區購買了訪談對象：黃小姐身份：藥店老板臥室空間一定要比較大，帶有獨立的衣帽間，用來放我很多的衣物。要帶有入戶花園，這樣讓樓棟之間顯得更加開闊。關鍵詞：臥室空間、入戶花園第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：黃小姐臥室空間一定要比較大，帶有獨立的衣帽間，用來訪談對象：謝小姐身份：華潤銷售人員中海蘭庭大面積的功能贈送戶型，十分吸引客戶，這種產品銷售速度比我們快。客戶十分關注功能空間的贈送。110-120的套三，加上贈送后140-150左右的空間十分受客戶歡迎。關鍵詞：功能贈送、140-150平方米左右第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：謝小姐中海蘭庭大面積的功能贈送戶型，十分吸引客戶，訪談對象：張小姐身份：中國移動員工一直不喜歡錯層的陽臺，客廳走出去中間有一個很大的柱子，讓我感覺十分不通透，風水感很低，聽朋友說如果樓上有人丟東西下來，非常影響心情，臟東西全部掉在這里。很喜歡開闊的陽臺，能夠充分享受景觀資源。關注贈送空間面積，用比較低的總價買到大面積的住宅。關鍵詞：開闊陽臺、贈送、高性價比第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：張小姐一直不喜歡錯層的陽臺，客廳走出去中間有一個很訪談對象：朱先生身份：國有投資公司經理樓與樓之間的距離一定要比較大。經常有些樓盤的樓間距十分小，在廚房炒菜都可以和隔壁的聊天，夸張點說，我在這邊看報紙的正面，隔壁的人在看背面。比較看重居住區域的整體氛圍，對自身的工作發展具有很大的幫助。公司很快要搬到會展中心附近，我也很想在那個區域買套房子。關鍵詞：樓間距、區域氛圍、工作取向第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：朱先生樓與樓之間的距離一定要比較大。經常有些樓盤的訪談對象：孫先生身份：清華坊物業老總告訴你：你這個項目旁邊的元華路的來歷，它是指元通到華陽。2003年我做清華坊的時候，媽媽從城北來看我，坐車就坐了兩個小時，看到我就說，娃娃太可憐了，待在這個鄉下地方，都快要哭了。你看看現在那個地方都發展成什么樣子了。城南是成都新的市中心，發展速度更是快得讓人驚訝。很多人都已看到了這個區域現在和將來的巨大價值，已打算在這里置業。關鍵詞：區域發展潛力、區域價值第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：孫先生告訴你：你這個項目旁邊的元華路的來歷，它是指訪談對象：龍先生身份：航空路三級市場銷售員現在南苑小區在我們這邊放盤就特別多，160平米的最多，總值140-150左右，等回頭產權一出來就可以過戶，現在已經很多人交定金了。關鍵詞：區域發展潛力、區域價值第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：龍先生現在南苑小區在我們這邊放盤就特別多，160平訪談對象：袁小姐身份：VC經理想買100萬左右的房子，面積大概120的樣子?？粗刭浰涂臻g的面積，提高房子的性價比。陽臺喜歡比較通透的，保證室內的通風和園區景觀的享受。關鍵詞：總價、性價比、陽臺通透第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：袁小姐想買100萬左右的房子，面積大概120的樣子訪談對象：譚先生身份：地產策劃總監我很喜歡運動，但健身房都是室內的，空氣不流通，并且久了還會有怪味道，一直想有一個很開闊，綠化很好的地方用來運動，但現在市區內都沒有。公園又經常顯得比較雜亂。很喜歡以前南邊的那個南草坪，每到周末遇到好天氣都會去好好活動一下，交通便利，環境非常好，經常也喜歡在那里接待外地來的朋友。關鍵詞：開闊綠地、環境良好、交通便利第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析訪談對象：譚先生我很喜歡運動，但健身房都是室內的，空氣不流通自住超過半數，但伴隨區域巨大的發展潛力，投資比例亦高達近40％。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析三房需求是最為旺盛。131-150㎡為需求最為旺盛面積區間，其次則是110－130㎡。96－120是總價承受最為集中的區域，占到42%的比例。自住超過半數，但伴隨區域巨大的發展潛力，投資比例亦高達近40本科及以上占到90％的比例，大都具有良好的教育背景。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析此次訪談中，年齡結構上，30－40歲的比例最高。地緣性客戶較強，60%以上客戶來自城南。大部分客戶為三口之家本科及以上占到90％的比例，大都具有良好的教育背景。第三部分第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析郊游排在周末休閑活動比例的第一位，運動類僅排第三。潛在客戶中，企業中的中高層管理比重最大。第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析郊游排在周次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群城東、城西和城中客戶：城南的發展和高端生活品質已經得到了成都廣大消費者的廣泛認可，已有越來越多的其他區域客戶向城南挺進；華陽片區實力型原住居民大城南客戶群國際城南發展帶來的大量商務、辦公驅動型實力群體城南入駐企業白領、金領人群城南入駐企業中高層管理人群城南政府、企事業單位的中高層干部核心客戶群認同城南發展的投資型客戶城南巨大的發展前景已經得到很好的展現，對投資客戶將是很好的投資選擇；成都其他區域內的客戶以及四川二級城市客戶次要客戶群第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群城東、城西和城中客戶：大第四部分市場定位第四部分市場定位地塊規模（畝）規劃指標容積率建筑密度限高地塊A77.91總體≤3.3住宅≤3.0總體≤40%塔樓≤22%≤100米地塊B68.42總體≤3.3住宅≤3.0總體≤40%塔樓≤22%≤100米地塊C52.98總≤3.0總體≤40%塔樓≤20%≤100米第四部分：市場定位產品定位形象定位公園規劃商業規劃項目具體經濟技術數據三地塊圍繞公園，雖被分割，但整體舒適性較強，適合統一規劃，全盤布局產品。地塊規模（畝）規劃指標容積率建筑密度限高地塊A77.91總體A地塊B地塊C地塊地塊規模地塊規整性可進入性地塊私密性距配套距離軌道交通景觀資源臨街噪音綜合得分222326A地塊B地塊C地塊從得分結果看，本項目C地塊為一級地塊；B地塊為二級地塊；A地塊為三級地塊。通過對本項目三塊獨立地塊進行綜合性指標打分，判定地塊等級，以根據等級進行產品的配比，以保證實現地塊價值的最大化。第四部分：市場定位產品定位形象定位公園規劃商業規劃A地塊B地塊C地塊地塊規模地塊規整性可進入性地塊私密性距配套選擇高層+別墅的產品定位，能夠提升項目檔次，促進項目快銷。第四部分：市場定位產品定位形象定位公園規劃商業規劃定位方案具體方案優點缺點方案一全高層設計可以做較舒適高層周邊項目均為此類型，難以發揮優勢方案二高層+洋房產品線較豐富小高層對項目形象拉升不大，且洋房難以體現產品優勢。方案三高層+別墅項目檔次較高，與周邊區隔，銷售周期短無選擇高層+別墅的產品定位，能夠提升項目檔次，促進項目快銷。第A地塊B地塊C地塊通過對地塊資源等級的劃分，在滿足指標規劃條件的前提，對所屬地塊的物業形態進行初步的定位：該地塊景觀資源性相對于B、C地塊較弱，同時受規劃指標關于南北側均