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文檔簡介
廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告1項目概述
項目概述2項目位于廣州經濟開發區東區以西,毗鄰107國道、羅南大道及廣州市東出口大型立交。全面營運后,廣州國際玩具禮品城將以先進的經營管理和規模優勢打造成為全球最大的玩具、禮品、飾品、文具商流中心。項目位于廣州經濟開發區東區以西,毗鄰107國道、羅南大道及廣3物業發展情況
發展共分三期,一期現已開業。二,三期07年底動工(預計2010年底完成)。第一期可發售商鋪859個間,現尚余274間可供發售,分為一樓地鋪,二樓復式商鋪及三層復式(單門面及雙門面)。
物業發展情況4玩具禮品城第二,三期建設項目包括:1.
建設一個7000平方米展覽中心。2.
興建2幢五星級大酒店(不少于700間房)。3.
興建5幢二十幾層高商務工寓。4.興建3幢二十幾層高甲級寫字樓。3000間40-60平方米商鋪。
玩具禮品城第二,三期建設項目包括:5項目商業經營狀況分析
項目商業經營狀況分析6玩具禮品城一期已開業,現剩余少量單位發售,現部分商家正在經營。
首層二層三層部分玩具禮品城一期已開業,現剩余少量單位發售,現部分商家正在經營7項目開發的SWOT分析項目開發的SWOT分析8(S)優勢?發展商三強聯合品牌優勢:長江實業、和記黃埔及廣州國際玩具禮品城有限公司攜手策劃及發展。?規模優勢:全面營運后,項目將以先進的經營管理和規模優勢打造成為全球最大的玩具、禮品、飾品、文具商流中心,為業內提供完善的交易、展示、物流、金融、研發與人才交流、娛樂、旅游、文教等綜合服務。
?交通優勢:黃埔區南崗鎮塱橋頭,未來廣州市地鐵5號線的出口;214、516、560、566、569、570、572、573等多路公車途經;免費穿梭巴士往返火車東站及玩具城現場。(S)優勢?發展商三強聯合品牌優勢:9?建筑設計優勢:主題新穎,項目外型時尚、內部設計獨特美觀,創新二層商業街,單層或二層連體鋪設計。?建筑設計優勢:10(S)劣勢?鑒于項目已開售一段比較長的時間,現一期剩余貨量約20%,貨量很少,而且位置比較零散。?沒有知名品牌廠家進駐,未能刺激和迅速提高項目的市場地位及知名度。?目前經營氣氛比較冷清,部分商家未開始營業。(S)劣勢?鑒于項目已開售一段比較長的時間,現一期剩余貨量11(O)機會?憑借項目的各種利好及優越的發展前景,立即展開重點做好大客戶的洽談引進工作,通過引進主力大客戶,從而帶動其他客戶的進駐,刺激投資者,同時為項目進一步提高知名度。?各項經營政策上的扶持與寬松,未來批發市場的重點發展區和引導發展區都在城市中心區以外,將會使經營者有充分的入場經營理由。(O)機會?憑借項目的各種利好及優越的發展前景,立即展開重12(T)威脅?受市場大環境的制約,黃埔區在相當一段時間內還未能形成較為濃厚的商業氣氛,稅收、商業氛圍不敵老城區的項目。?項目處于一期尾貨消化階段,舊盤新推。?場內未能形成活躍的商業氣氛,部分商家未開始營業,人流量少。(T)威脅?受市場大環境的制約,黃埔區在相當一段時間內還未13項目SWOT的綜合分析綜合以上SWOT各項因素可以知道,本項目存在一定的劣勢,但是優勢也十分明顯。利用項目自身各種利好的條件進行多方面營銷策略的部署,在消化一期尾貨的同時為二、三期作鋪墊,采取何種優惠措施吸引投資者,突出項目優勢。項目SWOT的綜合分析綜合以上SWOT各項因素可以知道,本項14潛在競爭對手分析潛在競爭對手分析15是廣州最早和最大的玩具禮品批發零售中心,亦是全國知名的玩具禮品批發中心。在這里的批發商場銷售的玩具禮品品種齊全(電子玩具除外),高、中、低檔均有。區內除了有數以百計的傳統路邊小攤鋪外,目前己發展有12個大型批發商場,其中較具代表性的商場有國際玩具文具精品廣場、藝景園文具玩具精品城、金晉文具玩具城、海珠精品玩具城、中港玩具城、嘉樂斯玩具城、中興玩具城、大都市玩具城等。廣州一德國際玩具文具精品廣場(精品批發場)位于廣州市一德路與天成路及海珠路交匯處,總建筑面積約25000平方米,內有商鋪1200多家。廣州一德路玩具禮品批發中心廣州一德國際玩具文具精品廣場(精品批發場)位于廣州市一德路與16廣州萬菱精品批發市場萬菱廣場座落于一德路,緊鄰地鐵二號線———海珠廣場站,新機場快線、廣州火車站、環城公路等交通干線亦近在咫尺。萬菱廣場樓高37層,樓面面積達120,000平方米,雄踞一德路批發商圈,270度沿江美景,氣勢磅礴,與對岸臨江相望。萬菱批發中心經營面積達七層,規模超過40,000平方米,其中由負一層至四層的“萬菱玩具精品華南總匯”已于04年10月份開業,并成功吸引1000多間各大小廠商、制造商及批發商戶進駐,商品種類亦超過1,000,000種,各式貨源齊備,自開業后已成為一德路批發商圈內的地標性項目。
萬菱批發中心經營面積達七層,規模超過40,000平方米,其中由負一層至四層的“萬菱玩具精品華南總匯”已于04年10月份開業,并成功吸引1000多間各大小廠商、制造商及批發商戶進駐,商品種類亦超過1,000,000種。廣州萬菱精品批發市場萬菱廣場座落于一德路,17經營的很多都是來自廣州、香港、澳門、東莞、澄海、汕頭、臺山甚至京、津、滬、杭等地的有實力的生產廠家和玩具專業公司,國有、集體、三資企業及個體工商。經營的產品有電動類、聲控類、回力類、毛線類、智力類玩具及水晶、金、銀、竹木、金屬、玻璃類精品及各種文具批發。來自港、澳、東南亞、歐美、俄羅斯的客商常年來此大宗購貨。廣州市精銳玩具精品城、廣州市精銳玩具精品批發中心該項目位于廣州市中山八路20號,臨街,毗鄰西郊車站;各路電車、汽車總站;南站、北站貨場;離火車站、省汽車總站公十幾分鐘車程。經營的很多都是來自廣州、香港、澳門、東莞、澄海、汕頭、臺山甚18項目推廣策略項目推廣策略19一、指導思想解決經營問題,通過有效的活動帶動現場氣氛,促進銷售。一、指導思想解決經營問題,通過有效的活動帶動現場氣氛,促進銷203、互補策略?一期尾貨與二、三期的推廣互相結合,淡化現階段尾貨的推售,同時為二、三期的招商及銷售做鋪墊。二、經營推廣策略1、借力推廣策略?通過政府的支持和配合,對項目進行重新包裝,借助政府的力度對項目進行對外推廣,輻射至珠三角地區。2、商家聯動經營策略?就現有進場客戶推行舊業主推廣會,有助于提高項目的整體競爭力和知名度。3、互補策略二、經營推廣策略1、借力推廣策略2、商家聯動經營216、投資市場啟動策略
?針對大型投資者和一般小型投資者市場的區別,進行合理的產品分割,采用不同的價格、面積、優惠、政策扶持等策略,把投資市場各個擊破,全面占領。5、“以點帶面”策略?立即展開重點做好大客戶的洽談引進工作,通過引進主力大客戶,從而帶動其他客戶的進駐,刺激投資者。4、經營過程中的活動營銷?建立投資者信心,現場包裝、外墻橫幅,營造氣氛,在經營過程中發展商適當投入廣告及協辦組織活動等宣方式搶占市場眼球,使商家更穩健地發展。6、投資市場啟動策略5、“以點帶面”策略4、經營過程中的活動22主要思路“樹立形象、積累客源、蓄勢待發“主要思路23項目的目標客戶群特點?項目的目標客戶群特點?24根據市場分析得出:本項目的目標客戶主要有以下幾種:經營者?玩具禮品經營者?珠江三角洲、港澳地區、原產地的玩具禮品廠家、批發商和經銷商
投資者?廣州本地的投資者?外地的投資者(珠三角、港澳,海外地區)
根據市場分析得出:25經營者?購買商鋪有利于大大降低經營成本,即:買商鋪低過租鋪?投資回報高,升值潛力大?商鋪位置優越,有利經營?投資成本回收期短?商圈發展前景興盛暢旺
投資者?投資回報高,升值潛力大?月租金回報穩定?行業發展生命力長久旺盛?投資回報回收期短1、目標客戶對購買商鋪的期望經營者1、目標客戶對購買商鋪的期望262、入場理由分析★政府政策傾斜各項經營政策上的扶持與寬松,未來批發市場的重點發展區和引導發展區都在城市中心區以外,將會使經營者有充分的入場經營理由。
★優越的商業地理位置這里有完善交通網絡配套,具備良好的商業發展資源,隨著市場的發展,未來價值不可估量,這一點也會成為商戶入場經營的理由。
★聚集人流的示范項目在營銷推廣過程中對于聚集人流方面的事件營銷,將會對商城的旺場有一個示范的作用,對持觀望態度的商戶,將能有效的增強入場經營的信心。
★價格、價值的權衡良好的商業地理位置,經營空間加大,經營成本卻不高,這也是說服商戶入場經營的一大理由。2、入場理由分析27具體操作建議招商銷售過程控制控制商戶素質:在招商過程中,對商戶的裝修標準及貨品檔次進行控制控制商戶位置:在招商過程中,嚴格按照商場分區,對商戶進行分類分區招商:在招商進程中,有目的有時間性地按區推租創造經營氣氛:將空置區域與現時經營區域用廣告擋板分隔引入主力商戶:對品質優良的主力商戶可采用較低的租金吸納,帶旺周邊區域預留部分位置:預留部分位置較好的商鋪,留待最后招租價格策略:在招商及銷售時,以較低的價格吸引商戶,在招商過程中逐步提升租價優惠措施:對一次性交納全年或兩年租金商戶,給予一定的免租期及租金優惠推廣配合:在招商過程中,定期舉辦推廣活動,創造商場知名度及明確商城定位統一開業:在完成一定招商進度時,從新開業具體操作建議招商銷售過程控制控制商戶素質:在招商過程中,對商28具體操作建議(二)商城內人流不足,商業氣氛未形成,可通過有效的宣傳推廣方式改進。項目宣傳推廣針對群體經營者(吸引商戶進場)投資者(令投資者充滿信心)目的:樹立項目市場形象具體操作建議(二)商城內人流不足,商業氣氛未形成,可通過有效29項目營銷推廣部署項目營銷推廣部署301、主要招商及銷售方法(1)現場招商及銷售產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。現場招商需要在廣告宣傳上予以較大的支持以吸引客戶注意,促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢,銷售人員即可通過游說促成交易。(2)現場項目說明會現場項目說明會由專業銷售經理負責并主持,要求銷售接待中心具有良好的功能分區,以及頗具說服力的營銷推廣工具。
1、主要招商及銷售方法31引入投資顧問——銷售人員身份的包裝?改變傳統的坐銷方式,組成投資顧問隊伍有針對性的直接行銷,人員推廣容易做到充分溝通,同時也最容易獲得信息反饋。(3)人員直銷引入投資顧問——銷售人員身份的包裝?改變傳統的坐銷方式,組32
(4)借政府之勢進行招商和銷售利用政府到外地招商或舉辦相關經貿活動等機會,參加政府的招商團,與政府共同到外地招商。
(4)借政府之勢進行招商和銷售332.我司專有及固定報紙廣告專版由于我司在香港房地產中介市場的龍頭地位及龐大業務量,我司已固定在數份大報上每周定期整版刊出房地產促銷廣告或專刊。貴司無需支出任何費用即可投放及刊出貴項目的促銷廣告。主要網站分別有:美聯數碼網
.hk/美聯中國網/2.我司專有及固定報紙廣告專版主要網站分別有:美聯數碼網h343.市中心地區設立長期展銷廳形式:在廣州市中心地區目標客戶群聚集較多的區域設置外展點,如天河體育中心,展示項目的模擬樣板店鋪的模型,和派發項目的一些相關資料。效果:?吸引人群的眼球。?提高人們對本項目的興趣與關注度。3.市中心地區設立長期展銷廳形式:效果:354.不定期舉行嘉年華會等推廣活動在項目推廣及經營過程中,與廣告公司及活動公司配合,不定期舉行嘉年華會:形式:大型名車展、卡叮車比賽、現場自行車和滑板等表演等等。效果:頭半年豐富概念性活動,引發市場的轟動,使項目受市場關注,提高爆光率。4.不定期舉行嘉年華會等推廣活動在項目推廣及經營過程中,與36名車展活動目的:①迎合目標客戶群的喜好,以增加市場的關注度。②為銷售現場增加人流的同時,樹立項目富有品位且尊貴的鮮明形象活動思考:“名車”,一直是項目檔次的象征,出于目標客戶群的經濟實力與喜好,建議在推廣階段借該類活動以樹立自身項目獨特形象之余還可吸引更多途人的關注,以提升項目的知名度。名車展活動目的:①迎合目標客戶群的喜好,以增加市場的37項目付款方式建議項目付款方式建議381、正常買入2、回購保證發展商推出“回購保證”的活動,加大力度增強業主及投資者的信心,業主購買商鋪后,發展商若干年后(時間以發展商以二期項目動工的圖紙為準)可收回,業主根據情況衡量退錢或繼續經營。1、正常買入2、回購保證39促銷及優惠措施促銷及優惠措施40(1)
舊業主再購鋪享受優惠:相應推出優惠措施,舊業主再購鋪可免一個月月租,減免一年管理費,或享受反租等。
(2)
舊業主介紹新客戶購買,可獲得現金回贈優惠;
舊業主帶動新客戶進駐時,給予舊業主相應的優惠,例如現金返還,設定若三個月內成交,獲現金回贈人民幣1萬元(回購期后支付)。廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告(完整版)課件41(3)
購鋪享受折扣優惠:一次性付款享受九五折的優惠。(4)租金回報保證不參與回購活動的前提下,商鋪帶租約出售,保證租金回報率三年24%,逐月扣減。(此優惠活動更能吸引香港、澳門及外籍商家的進駐,原因:租金回報可蓋過供款;另外人民幣升值前景無限)廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告(完整版)課件42美聯物業·所獲榮譽
美聯物業·所獲榮譽43獲得「金牌代理寰宇公認」的美譽被評為“中國誠信單位”的美譽美聯物業多次囊括香港住宅項目策劃及銷售冠軍獲中國銀行頒發“優質房產中介服務A級合作機構”的榮譽獲中國房地產TOP10研究組頒發“中國房地產經濟百強企業第六名”被中國市場調查研究中心授予“中國誠信單位”的榮譽廣州美聯物業被譽為商場策劃專家獲得「金牌代理寰宇公認」的美譽44廣州美聯物業多次榮獲“羊城十佳”中介服務公司連續幾年被評為“一級房地產中介服務公司”榮獲羊城晚報“羊城十佳陽光服務中介公司”榮獲“十大最受歡迎地產中介公司”的榮譽榮獲南方都市報“2006年3.15讀者最喜愛的房產中介品牌”之美譽唯一榮獲“香港超級品牌”美譽的地產代理榮獲首屆“中國超級品牌”美譽廣州美聯物業多次榮獲“羊城十佳”中介服務公司唯一榮獲“香港超45★
支持我們的客戶大部分均為具規模的團體或機構
★支持我們的客戶大部分均為具規模的團體或機構46菱電物業發展有限公司 [香港聯合交易所上市公司]中華電力有限公司 [香港聯合交易所上市公司]希慎興業有限公司 [香港聯合交易所上市公司]恒基兆業有限公司 [香港聯合交易所上市公司]新鴻基地產有限公司 [香港聯合交易所上市公司]九龍倉集團有限公司 [香港聯合交易所上市公司]愛美高集團 [香港聯合交易所上市公司]百富勤集團 [香港聯合交易所上市公司]彩星國際集團 [香港聯合交易所上市公司]新世界發展 [香港聯合交易所上市公司]鵬利國際 [香港聯合交易所上市公司]信興(中國)投資有限公司菱電物業發展有限公司 [香港聯合47麗新集團[香港聯合交易所上市公司]依利安達電子有限公司[香港聯合交易所上市公司]瑞安集團 [香港聯合交易所上市公司]華基泰 [香港聯合交易所上市公司]明珠興業 [香港聯合交易所上市公司]宏安集團遠東發展有限公司 [香港聯合交易所上市公司]香港中旅集團 [香港聯合交易所上市公司]南聯實業有限公司 [香港聯合交易所上市公司]富麗華大酒店集團 [香港聯合交易所上市公司]麗新集團[香48★
美聯成功租賃的各類公司
★美聯成功租賃的各類公司49加拿大楓葉銀行利明國際(中國)有限公司康柏電腦有限公司阿特拉折科普中國香港有限公司妙麗(香港)有限公司柯達施樂(香港)有限公司新世界百貨有限公司通用電子設備公司卡夫食品有限公司法國家樂福公司上海花王有限公司日本煙草有限公司捷成洋行奇華頓羅亞有限公司Tj技術服務有限公司英利孚語言培訓中心美國總統輪船(中國)有限公司英特爾科技(中國)有限公司思索組合發型顧問中心勁嘉集團有限公司美標空調系統(上海)有限公司上海錦江麒麟飲料食品有限公司美時嘉利(上海)有限公司日本美聯株式會社上海事務所曼秀雷敦(中山)藥業有限公司金山投資有限公司加拿大楓葉銀行利明國際(中國)有限公司康柏電腦有限公司阿特拉50世華公司上海辦事處上海羅氏(中國)投資有限公司上海星火工業區商業公司上海郁成實業有限公司上海市建筑裝飾工程公司寶盛高級時裝公司科發電子有限公司遠東(加拿大)有限公司香港瑞士大昌洋行(中國)廣州市祺盛貿易有限公司威利克酒店用品有限公司南益電子技術有限公司廣東欣安貿易發展有限公司北京奧美圖美德計算機系統有限公司上海偉奇建材有限公司香港恒發科技公司泰琪置業有限公司上海華美達廣告有限公司上海新世界淮海物業發展有限公司香港上海匯豐銀行有限公司豐泰保險(亞洲)有限公司廣豐貿易發展有限公司南益電子技術有限公司第建陽光發展(深圳)廣豐貿易發展有限公司UNISLYSGZLtd.ShanghaiRoxhePharmocenticalsJacobsSuchardChinaLid.世華公司上海辦事處上海羅氏(中國)投資有限公司上海星火工業區51美聯獨家代理的收費建議
美聯獨家代理的收費建議52二、收費標準:顧問費:5萬/月
1、分析項目用地的特點及分析項目發展的機會和局限性。
2、選定本項目潛在的競爭對手,確定本項目應與其他項目不同之處和特點。
3、美聯物業將在上述分析的基礎上,為本項目準備可行的市場推廣策略。并參與一切與本項目有關的市場推廣宣傳活動。
4、協調和跟進其他公司的工作:如廣告公司和活動公司,做好把關,令發展商能更好地掌握整個項目推售的全過程。一、主要服務內容
二、收費標準:顧問費:5萬/月1、分析項目用地的特點及分析53演示完畢
謝謝廣州美聯港置房地產代理有限公司項目組演示完畢
謝謝廣州美聯港置房地產代理有限公司項目組54演講完畢,謝謝觀看!演講完畢,謝謝觀看!55廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告56項目概述
項目概述57項目位于廣州經濟開發區東區以西,毗鄰107國道、羅南大道及廣州市東出口大型立交。全面營運后,廣州國際玩具禮品城將以先進的經營管理和規模優勢打造成為全球最大的玩具、禮品、飾品、文具商流中心。項目位于廣州經濟開發區東區以西,毗鄰107國道、羅南大道及廣58物業發展情況
發展共分三期,一期現已開業。二,三期07年底動工(預計2010年底完成)。第一期可發售商鋪859個間,現尚余274間可供發售,分為一樓地鋪,二樓復式商鋪及三層復式(單門面及雙門面)。
物業發展情況59玩具禮品城第二,三期建設項目包括:1.
建設一個7000平方米展覽中心。2.
興建2幢五星級大酒店(不少于700間房)。3.
興建5幢二十幾層高商務工寓。4.興建3幢二十幾層高甲級寫字樓。3000間40-60平方米商鋪。
玩具禮品城第二,三期建設項目包括:60項目商業經營狀況分析
項目商業經營狀況分析61玩具禮品城一期已開業,現剩余少量單位發售,現部分商家正在經營。
首層二層三層部分玩具禮品城一期已開業,現剩余少量單位發售,現部分商家正在經營62項目開發的SWOT分析項目開發的SWOT分析63(S)優勢?發展商三強聯合品牌優勢:長江實業、和記黃埔及廣州國際玩具禮品城有限公司攜手策劃及發展。?規模優勢:全面營運后,項目將以先進的經營管理和規模優勢打造成為全球最大的玩具、禮品、飾品、文具商流中心,為業內提供完善的交易、展示、物流、金融、研發與人才交流、娛樂、旅游、文教等綜合服務。
?交通優勢:黃埔區南崗鎮塱橋頭,未來廣州市地鐵5號線的出口;214、516、560、566、569、570、572、573等多路公車途經;免費穿梭巴士往返火車東站及玩具城現場。(S)優勢?發展商三強聯合品牌優勢:64?建筑設計優勢:主題新穎,項目外型時尚、內部設計獨特美觀,創新二層商業街,單層或二層連體鋪設計。?建筑設計優勢:65(S)劣勢?鑒于項目已開售一段比較長的時間,現一期剩余貨量約20%,貨量很少,而且位置比較零散。?沒有知名品牌廠家進駐,未能刺激和迅速提高項目的市場地位及知名度。?目前經營氣氛比較冷清,部分商家未開始營業。(S)劣勢?鑒于項目已開售一段比較長的時間,現一期剩余貨量66(O)機會?憑借項目的各種利好及優越的發展前景,立即展開重點做好大客戶的洽談引進工作,通過引進主力大客戶,從而帶動其他客戶的進駐,刺激投資者,同時為項目進一步提高知名度。?各項經營政策上的扶持與寬松,未來批發市場的重點發展區和引導發展區都在城市中心區以外,將會使經營者有充分的入場經營理由。(O)機會?憑借項目的各種利好及優越的發展前景,立即展開重67(T)威脅?受市場大環境的制約,黃埔區在相當一段時間內還未能形成較為濃厚的商業氣氛,稅收、商業氛圍不敵老城區的項目。?項目處于一期尾貨消化階段,舊盤新推。?場內未能形成活躍的商業氣氛,部分商家未開始營業,人流量少。(T)威脅?受市場大環境的制約,黃埔區在相當一段時間內還未68項目SWOT的綜合分析綜合以上SWOT各項因素可以知道,本項目存在一定的劣勢,但是優勢也十分明顯。利用項目自身各種利好的條件進行多方面營銷策略的部署,在消化一期尾貨的同時為二、三期作鋪墊,采取何種優惠措施吸引投資者,突出項目優勢。項目SWOT的綜合分析綜合以上SWOT各項因素可以知道,本項69潛在競爭對手分析潛在競爭對手分析70是廣州最早和最大的玩具禮品批發零售中心,亦是全國知名的玩具禮品批發中心。在這里的批發商場銷售的玩具禮品品種齊全(電子玩具除外),高、中、低檔均有。區內除了有數以百計的傳統路邊小攤鋪外,目前己發展有12個大型批發商場,其中較具代表性的商場有國際玩具文具精品廣場、藝景園文具玩具精品城、金晉文具玩具城、海珠精品玩具城、中港玩具城、嘉樂斯玩具城、中興玩具城、大都市玩具城等。廣州一德國際玩具文具精品廣場(精品批發場)位于廣州市一德路與天成路及海珠路交匯處,總建筑面積約25000平方米,內有商鋪1200多家。廣州一德路玩具禮品批發中心廣州一德國際玩具文具精品廣場(精品批發場)位于廣州市一德路與71廣州萬菱精品批發市場萬菱廣場座落于一德路,緊鄰地鐵二號線———海珠廣場站,新機場快線、廣州火車站、環城公路等交通干線亦近在咫尺。萬菱廣場樓高37層,樓面面積達120,000平方米,雄踞一德路批發商圈,270度沿江美景,氣勢磅礴,與對岸臨江相望。萬菱批發中心經營面積達七層,規模超過40,000平方米,其中由負一層至四層的“萬菱玩具精品華南總匯”已于04年10月份開業,并成功吸引1000多間各大小廠商、制造商及批發商戶進駐,商品種類亦超過1,000,000種,各式貨源齊備,自開業后已成為一德路批發商圈內的地標性項目。
萬菱批發中心經營面積達七層,規模超過40,000平方米,其中由負一層至四層的“萬菱玩具精品華南總匯”已于04年10月份開業,并成功吸引1000多間各大小廠商、制造商及批發商戶進駐,商品種類亦超過1,000,000種。廣州萬菱精品批發市場萬菱廣場座落于一德路,72經營的很多都是來自廣州、香港、澳門、東莞、澄海、汕頭、臺山甚至京、津、滬、杭等地的有實力的生產廠家和玩具專業公司,國有、集體、三資企業及個體工商。經營的產品有電動類、聲控類、回力類、毛線類、智力類玩具及水晶、金、銀、竹木、金屬、玻璃類精品及各種文具批發。來自港、澳、東南亞、歐美、俄羅斯的客商常年來此大宗購貨。廣州市精銳玩具精品城、廣州市精銳玩具精品批發中心該項目位于廣州市中山八路20號,臨街,毗鄰西郊車站;各路電車、汽車總站;南站、北站貨場;離火車站、省汽車總站公十幾分鐘車程。經營的很多都是來自廣州、香港、澳門、東莞、澄海、汕頭、臺山甚73項目推廣策略項目推廣策略74一、指導思想解決經營問題,通過有效的活動帶動現場氣氛,促進銷售。一、指導思想解決經營問題,通過有效的活動帶動現場氣氛,促進銷753、互補策略?一期尾貨與二、三期的推廣互相結合,淡化現階段尾貨的推售,同時為二、三期的招商及銷售做鋪墊。二、經營推廣策略1、借力推廣策略?通過政府的支持和配合,對項目進行重新包裝,借助政府的力度對項目進行對外推廣,輻射至珠三角地區。2、商家聯動經營策略?就現有進場客戶推行舊業主推廣會,有助于提高項目的整體競爭力和知名度。3、互補策略二、經營推廣策略1、借力推廣策略2、商家聯動經營766、投資市場啟動策略
?針對大型投資者和一般小型投資者市場的區別,進行合理的產品分割,采用不同的價格、面積、優惠、政策扶持等策略,把投資市場各個擊破,全面占領。5、“以點帶面”策略?立即展開重點做好大客戶的洽談引進工作,通過引進主力大客戶,從而帶動其他客戶的進駐,刺激投資者。4、經營過程中的活動營銷?建立投資者信心,現場包裝、外墻橫幅,營造氣氛,在經營過程中發展商適當投入廣告及協辦組織活動等宣方式搶占市場眼球,使商家更穩健地發展。6、投資市場啟動策略5、“以點帶面”策略4、經營過程中的活動77主要思路“樹立形象、積累客源、蓄勢待發“主要思路78項目的目標客戶群特點?項目的目標客戶群特點?79根據市場分析得出:本項目的目標客戶主要有以下幾種:經營者?玩具禮品經營者?珠江三角洲、港澳地區、原產地的玩具禮品廠家、批發商和經銷商
投資者?廣州本地的投資者?外地的投資者(珠三角、港澳,海外地區)
根據市場分析得出:80經營者?購買商鋪有利于大大降低經營成本,即:買商鋪低過租鋪?投資回報高,升值潛力大?商鋪位置優越,有利經營?投資成本回收期短?商圈發展前景興盛暢旺
投資者?投資回報高,升值潛力大?月租金回報穩定?行業發展生命力長久旺盛?投資回報回收期短1、目標客戶對購買商鋪的期望經營者1、目標客戶對購買商鋪的期望812、入場理由分析★政府政策傾斜各項經營政策上的扶持與寬松,未來批發市場的重點發展區和引導發展區都在城市中心區以外,將會使經營者有充分的入場經營理由。
★優越的商業地理位置這里有完善交通網絡配套,具備良好的商業發展資源,隨著市場的發展,未來價值不可估量,這一點也會成為商戶入場經營的理由。
★聚集人流的示范項目在營銷推廣過程中對于聚集人流方面的事件營銷,將會對商城的旺場有一個示范的作用,對持觀望態度的商戶,將能有效的增強入場經營的信心。
★價格、價值的權衡良好的商業地理位置,經營空間加大,經營成本卻不高,這也是說服商戶入場經營的一大理由。2、入場理由分析82具體操作建議招商銷售過程控制控制商戶素質:在招商過程中,對商戶的裝修標準及貨品檔次進行控制控制商戶位置:在招商過程中,嚴格按照商場分區,對商戶進行分類分區招商:在招商進程中,有目的有時間性地按區推租創造經營氣氛:將空置區域與現時經營區域用廣告擋板分隔引入主力商戶:對品質優良的主力商戶可采用較低的租金吸納,帶旺周邊區域預留部分位置:預留部分位置較好的商鋪,留待最后招租價格策略:在招商及銷售時,以較低的價格吸引商戶,在招商過程中逐步提升租價優惠措施:對一次性交納全年或兩年租金商戶,給予一定的免租期及租金優惠推廣配合:在招商過程中,定期舉辦推廣活動,創造商場知名度及明確商城定位統一開業:在完成一定招商進度時,從新開業具體操作建議招商銷售過程控制控制商戶素質:在招商過程中,對商83具體操作建議(二)商城內人流不足,商業氣氛未形成,可通過有效的宣傳推廣方式改進。項目宣傳推廣針對群體經營者(吸引商戶進場)投資者(令投資者充滿信心)目的:樹立項目市場形象具體操作建議(二)商城內人流不足,商業氣氛未形成,可通過有效84項目營銷推廣部署項目營銷推廣部署851、主要招商及銷售方法(1)現場招商及銷售產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。現場招商需要在廣告宣傳上予以較大的支持以吸引客戶注意,促使其撥打熱線咨詢電話或前來現場咨詢,銷售人員即可通過游說促成交易。(2)現場項目說明會現場項目說明會由專業銷售經理負責并主持,要求銷售接待中心具有良好的功能分區,以及頗具說服力的營銷推廣工具。
1、主要招商及銷售方法86引入投資顧問——銷售人員身份的包裝?改變傳統的坐銷方式,組成投資顧問隊伍有針對性的直接行銷,人員推廣容易做到充分溝通,同時也最容易獲得信息反饋。(3)人員直銷引入投資顧問——銷售人員身份的包裝?改變傳統的坐銷方式,組87
(4)借政府之勢進行招商和銷售利用政府到外地招商或舉辦相關經貿活動等機會,參加政府的招商團,與政府共同到外地招商。
(4)借政府之勢進行招商和銷售882.我司專有及固定報紙廣告專版由于我司在香港房地產中介市場的龍頭地位及龐大業務量,我司已固定在數份大報上每周定期整版刊出房地產促銷廣告或專刊。貴司無需支出任何費用即可投放及刊出貴項目的促銷廣告。主要網站分別有:美聯數碼網
.hk/美聯中國網/2.我司專有及固定報紙廣告專版主要網站分別有:美聯數碼網h893.市中心地區設立長期展銷廳形式:在廣州市中心地區目標客戶群聚集較多的區域設置外展點,如天河體育中心,展示項目的模擬樣板店鋪的模型,和派發項目的一些相關資料。效果:?吸引人群的眼球。?提高人們對本項目的興趣與關注度。3.市中心地區設立長期展銷廳形式:效果:904.不定期舉行嘉年華會等推廣活動在項目推廣及經營過程中,與廣告公司及活動公司配合,不定期舉行嘉年華會:形式:大型名車展、卡叮車比賽、現場自行車和滑板等表演等等。效果:頭半年豐富概念性活動,引發市場的轟動,使項目受市場關注,提高爆光率。4.不定期舉行嘉年華會等推廣活動在項目推廣及經營過程中,與91名車展活動目的:①迎合目標客戶群的喜好,以增加市場的關注度。②為銷售現場增加人流的同時,樹立項目富有品位且尊貴的鮮明形象活動思考:“名車”,一直是項目檔次的象征,出于目標客戶群的經濟實力與喜好,建議在推廣階段借該類活動以樹立自身項目獨特形象之余還可吸引更多途人的關注,以提升項目的知名度。名車展活動目的:①迎合目標客戶群的喜好,以增加市場的92項目付款方式建議項目付款方式建議931、正常買入2、回購保證發展商推出“回購保證”的活動,加大力度增強業主及投資者的信心,業主購買商鋪后,發展商若干年后(時間以發展商以二期項目動工的圖紙為準)可收回,業主根據情況衡量退錢或繼續經營。1、正常買入2、回購保證94促銷及優惠措施促銷及優惠措施95(1)
舊業主再購鋪享受優惠:相應推出優惠措施,舊業主再購鋪可免一個月月租,減免一年管理費,或享受反租等。
(2)
舊業主介紹新客戶購買,可獲得現金回贈優惠;
舊業主帶動新客戶進駐時,給予舊業主相應的優惠,例如現金返還,設定若三個月內成交,獲現金回贈人民幣1萬元(回購期后支付)。廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告(完整版)課件96(3)
購鋪享受折扣優惠:一次性付款享受九五折的優惠。(4)租金回報保證不參與回購活動的前提下,商鋪帶租約出售,保證租金回報率三年24%,逐月扣減。(此優惠活動更能吸引香港、澳門及外籍商家的進駐,原因:租金回報可蓋過供款;另外人民幣升值前景無限)廣州國際玩具禮品城全程策劃執行報告(完整版)課件97美聯物業·所獲榮譽
美聯物業·所獲榮譽98獲得「金牌代理寰宇公認」的美譽被評為“中國誠信單位”的美譽美聯物業多次囊括香港住宅項目策劃及銷售冠軍獲中國銀行頒發“優質房產中介服務A級合作機構”的榮譽獲中國房地產TOP10研究組頒發“中國房地產經濟百強企業第六名”被中國市場調查研究中心授予“中國誠信單位”的榮譽廣州美聯物業被譽為商場策劃專家獲得「金牌代理寰宇公認」的美譽99廣州美聯物業多次榮獲“羊城十佳”中介服務公司連續幾年被評為“一級房地產中介服務公司”榮獲羊城晚報“羊城十佳陽光服務中介公司”榮獲“十大最受歡迎地產中介公司”的榮譽榮獲南方都市報“2006年3.15讀者最喜愛的房產中介品牌”之美譽唯一榮獲“香港超級品牌”美譽的地產代理榮獲首屆“中國超級品牌”美譽廣州美聯物業多次榮獲“羊城十佳”中介服務公司唯一榮獲“香港超100★
支持我們的客戶大部分均為具規模的團體或機構
★支持我們的客戶大部分均為具規模的團體或機構101菱電物業發展有限公司 [香港聯合交易所上市公司]中華電力有限公司 [香港聯合交易所上市公司]希慎興業有限公司 [香港聯合交易所上市公司]恒基兆業有限公司 [香港聯合交易所上市公司]新鴻基地產有限公司 [香港聯合交
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