第二講房地產權屬法律制度

譚柏平第二講房地產權屬法律制度1課堂練習題一、判斷題1、房地產一級市場為土地使用權出讓市場。2、房地產二級市場為房地產轉讓市場。3、在城市房地產方面，建國初期主要是以政策規定對不同的房產權區別處理。4、國家出讓土地使用權，土地使用者因此獲得了地上與地下的開發權。2022/12/102課堂練習題一、判斷題2022/12/92二、選擇題1、我國房地產業在產權結構上的改革表現為：城市房地產業的產權結構由城市土地單一的全民土地所有權、房屋絕大部分為國家所有權，向城市（）轉變。A、土地所有權和房屋所有權主體多元化方向B、土地使用權和房屋所有權主體多元化方向C、土地使用權和房屋使用權主體多元化方向D、土地所有權和房屋使用權主體多元化方向2022/12/103二、選擇題2022/12/932、房屋財產關系包括（）。A.房屋買賣關系B.房屋租賃關系C.房屋繼承關系D.房屋抵押關系2022/12/1042、房屋財產關系包括（）。2022/12/9參考答案一、判斷題1、對。2、錯。二級市場為與土地使用權第一次轉讓相聯系的房地產銷售市場。3、對。4、錯。二、選擇題1、B。2、ABCD。2022/12/105參考答案一、判斷題2022/12/95案例：父贈房給女，兒不服起訴兒子遠在國外，父親將房子過戶給女兒，結果被兒子告上法庭。原告兒子訴稱：1998年，父親購買了一套房子，他支付了4萬元，妹妹在讀書未支付任何費用。2005年母親去世，2007年父親準備再婚時，妹妹以“肥水不流外人田”為由，催促父親將房屋過戶到她名下。兒子回國得知此事后，認為父親與妹妹之間的贈與行為不合法，故訴請法院確認該房屋買賣合同無效。2022/12/106案例：父贈房給女，兒不服起訴兒子遠在國外，父親將房子過戶給女案例：父瞞兒賣房，是否有效？父親去世后，兒子發現父母生前的房屋被賣給了保姆之女。兒子提起訴訟，要求確認買賣合同無效。原告李先生稱，涉案房屋為父母婚后在1998年6月購買，產權登記人是父親。2000年11月，母親去世后沒有留下遺囑。2012年2月3日，他從父親雇傭的保姆女兒吳女士處得知，父親已經在2011年去世，生前已經把房子賣給了保姆。李先生起訴至法院，要求認定這一房屋買賣合同無效。2022/12/107案例：父瞞兒賣房，是否有效？父親去世后，兒子發現父母生前的房案例：城市居民能否繼承農村房地產北京昌平某村民A有兩個子女，考上大學后都留在市里上班，農村戶口已轉為城鎮戶口。A一直生活在昌平，因病去世留下一套四合院。請問：1、A的子女已經不是某村村民，能否繼承其父親留下的房地產？2、A的子女對該處房產可以如何處置？3、他們的子女將來可以繼承該份房產嗎？2022/12/108案例：城市居民能否繼承農村房地產北京昌平某村民A有兩個子女，本講教學內容一、房地產權利與權屬二、土地權屬法律制度三、房屋權屬法律制度四、房地產相鄰關系2022/12/109本講教學內容一、房地產權利與權屬2022/12/99一、房地產權利與權屬（一）物權、所有權與使用權1、物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權、擔保物權。（《物權法》第2條）

物是存在于人身之外，能滿足權利主體的利益需要、并能為權利主體所支配和利用的物質實體。2022/12/1010一、房地產權利與權屬（一）物權、所有權與使用權2022/12物權自物權：所有權（完全物權）

他物權：（限制物權）用益物權：地上權，地役權，永佃權等擔保物權：抵押權，留置權等2022/12/1011物自物權：所有權他物權：用益物權：擔保物權：2022/物權的法律特征（1）支配權：直接支配客體的權利；（2）絕對權：也稱“對世權”（不是“對人權”），它對權利人之外的每個人產生效力，具有排他性；（3）一物一權：——同一物上不能設立兩個所有權；——同一物上也不能并存兩個性質上不能兼容的物權。2022/12/1012物權的法律特征2022/12/9122、所有權

也稱為財產所有權，是指所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。3、所有權的權能權能不同于權利（權力）、權限，而是指權利能力。所有權具有占有、使用、收益和處分四項權能。2022/12/10132、所有權2022/12/913（1）占有：是指人對物的事實上的管領，是主體對于物基于占有的意思進行控制的事實狀態。（2）使用：使用權能是指按照物的性能和用途對物加以利用，以滿足生產、生活需要的權能。（3）收益：收益權能是指收取由原物產生出來的新增經濟價值的權能。這里的新增經濟價值，即孳息，是指財產上產生的收益。（4）處分：處分權能是指依法對物進行處置，從而決定物的命運的權能。包括事實上的處分和法律上的處分。2022/12/1014（1）占有：是指人對物的事實上的管領，是主體對于物基于占有的占有非所有人占有所有人占有合法占有（有權占有）非法占有（無權占有）善意占有惡意占有2022/12/1015占非所有人所有人占有合法占有（有權占有）非法占有善意占有惡意所有權的分類國家所有權、集體組織所有權和公民個人所有權——《憲法》第九條礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。——《憲法》第十條城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。——《憲法》第十三條公民的合法的私有財產不受侵犯。動產所有權和不動產所有權（土地、房屋）單獨所有權與共同所有權（按份共有與共同共有）2022/12/1016所有權的分類國家所有權、集體組織所有權和公民個人所有權204、使用權使用權，是指使用權人依法對特定財產所享有的占有、使用、收益的權利。5、所有權與使用權的區別

（如下表）2022/12/10174、使用權2022/12/917區別所有權使用權1完全性限制性2自物權他物權、限制物權3彈力性（權能分離性）派生性4排他性相對排他性5永久性期限性

所有權與使用權的區別2022/12/1018區別所有權使用權1完全性限制性2自物權他物權、限制物權3彈力（二）房地產權利與權屬1、房地產權利——是指以房地產為標的民事財產權利，是權利人依法對其（所有或使用的）房地產享有的占有、使用、收益和處分的權利。房地產權利體系框圖如下：2022/12/1019（二）房地產權利與權屬1、房地產權利2022/12/919房地產權利土地財產權房屋財產權土地所有權土地使用權房屋所有權房屋使用權2022/12/1020房地產權利土地財產權房屋財產權土地所有權土地使用權房屋所有權2、房地產權屬權屬，即權利歸屬的簡稱。房地產權屬，即房地產的權利歸屬，指房地產產權在主體上的歸屬狀態，是將房地產權利與一定的權利主體相聯系。2022/12/10212、房地產權屬2022/12/9213、房地產權利與權屬的關系房地產權利的存在是房地產權屬的前提和基礎。明晰房地產權利體系的設定及其歸屬是房地產活動的一個關鍵問題。房地產權屬≠房地產權利，兩者有明顯區別：2022/12/10223、房地產權利與權屬的關系2022/12/922房地產權利與房地產權屬的區別房地產權利是一種法律權利，強調當事人在法律容許的范圍內實現自己的利益。依據物權法定主義，房地產權利的種類和內容由法律統一規定。房地產權屬是指法律創設的房地產權利在主體上的歸屬。其中包含兩個關鍵問題：第一，某項權利能否歸屬不同主體。如土地所有權能否歸屬不同主體，并在市場上實現自由交換？即權利歸屬的“多元化”問題。第二，不同權利能否歸屬不同主體。如土地使用權能否脫離所有權人而歸屬其他主體？即權利行使的“分離化”問題。2022/12/1023房地產權利與房地產權屬的區別房地產權利是一種法律權利，強調當土地所有權

土地使用權

房屋所有權

房屋使用權

我國房地產權屬體系框圖︵廣義︶

國家土地所有權集體土地所有權

建設用地使用權土地承包經營權（國有土地與集體所有土地均可設定）

地役權（國有土地與集體所有土地均可設定）國家房產所有權集體房產所有權私人房產所有權

業主建筑物區分所有權宅基地使用權（只限集體所有土地設定）

國有集體：只可用于興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業

2022/12/1024土地所有權土地使用權房屋所有權房屋使用權我國房地產權二、土地權屬法律制度（一）土地所有權與使用權的基本原理1、土地所有權土地所有權是指所有人對自己所有土地的占有、使用、收益和處分并排斥他人干涉的權利。土地所有權是土地所有制的法律表現形式，是以土地為其標的物。2022/12/1025二、土地權屬法律制度（一）土地所有權與使用權的基本原理202我國土地所有權的特征★(1)主體的特定性——我國土地所有權的主體只限于國家和農民集體。(2)客體的差異性——地域上的差異：按照城市和農村地域劃分。——法律上的差異：第一，主體不得同時擁有兩種土地的所有權。第二，國土與集體土地的確權形式也不同。凡未確權給集體的土地都屬于國家所有，不必履行任何程序。(3)內容的限制性——權利義務內容均受法律嚴格限制：主體的變更僅限于國家對集體土地征用，或經審批在不同集體經濟組織間進行極有限的土地邊界調整。2022/12/1026我國土地所有權的特征★(1)主體的特定性2022/12/922、土地使用權土地使用權指權利人依法取得的對土地的占有、使用、收益及受限制的處分權利。土地使用權應定位于用益物權，他物權。對土地的合法使用在法律上可分為兩種情況：

一是土地所有人對自己土地的使用；

二是非土地所有權人合法地對他人土地的使用。（即他物權）2022/12/10272、土地使用權2022/12/927土地使用權的內容可包括對土地的占有權、利用權、出租權、轉讓權、抵押權等。在傳統民法中，土地使用權具體包括地上權、地役權、土地用益權，以及使用權（法國民法典）或建筑權（瑞士民法典），而沒有統一的土地使用權的概念。我國《物權法》沒有采用土地使用權的概念，因為土地使用權是一個廣義的概念，泛指對土地的使用與收益權利。《物權法》根據土地的用途，將土地使用權分解為土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權與地役權，并分章分別對它們進行規定。2022/12/1028土地使用權的內容可包括對土地的占有權、利用權、出租權、轉讓權土地使用權的性質（1）土地使用權是一種物權；（2）土地使用權是一種他物權；（3）土地使用權是一種用益物權。2022/12/1029土地使用權的性質2022/12/9293、土地所有權與使用權的相互關系土地所有權土地使用權自物權他物權完全物權限制物權不可交易性可交易性（1）兩者的區別2022/12/10303、土地所有權與使用權的相互關系土地所有權土地使用權自物權他（2）兩者的聯系土地使用權是由土地所有權派生出來的一種權利。土地所有權決定著土地使用權。

土地使用的方式、用途、期限、處分等都得服從于土地所有權。土地使用權促進土地所有權發揮其功能。

土地所有權從排他的所有到高效利用，實現土地資源的價值是最大的動力。2022/12/1031（2）兩者的聯系2022/12/931（二）我國土地所有制度

1、國家土地所有制度下列土地屬于全民所有即國家所有：（1）城市市區的土地；（2）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征收的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。2022/12/1032（二）我國土地所有制度1、國家土地所有制度2022/12/我國國家土地所有制度的特征：★（1）統一所有：指國家統一所有，國務院是國家所有權的惟一代表。（2）分級管理：指中央及地方各級政府分別行使土地權力。但不是“分級所有”或“多級所有”。（3）收益共享：國有土地使用收益中央與地方共享（土地出讓收益全部納入地方財政預算，中央財政只參與其中一部分——土地使用費的分成）。

（4）兩權分離：國有土地所有權的部分權能可適當分離，形成國有土地使用權。2022/12/1033我國國家土地所有制度的特征：★2022/12/9332、集體土地所有制度集體土地所有權是我國土地公有制的另一種法律表現形式，是農村集體所有權的一種。《憲法》第10條第2款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”

集體所有土地范圍主要包括：耕地，宅基地和自留地、自留山。集體所有土地的所有者只有農民集體，城鎮集體不享有土地所有權。

2022/12/10342、集體土地所有制度2022/12/934我國集體土地所有制度的特征：★（1）集體土地所有權是由農民集體組織的全體成員共同享有的一種所有權。由農業集體經濟組織或村民委員會作為代表來行使所有權。（不是集體組織或集體組織法人所有）（2）集體土地所有權具有獨立性，并且與國家土地所有權地位平等。兩種土地所有權之間，不存在派生或隸屬的關系，它們之間也不存在等級差別。（3）國家對集體所有的土地可以通過征收的方式取得所有權。2022/12/1035我國集體土地所有制度的特征：★2022/12/935集體土地征收制度集體土地征收，是指國家為了公共利益的目的，強制性地將屬于集體所有的土地收歸國有，并對集體組織進行補償的行為。集體土地征收的原則——公共利益原則；——珍惜耕地，合理利用土地的原則；——妥善安置的原則；——必須堅持有償使用土地的原則。征收不同于征用。2022/12/1036集體土地征收制度2022/12/936征收與征用的區別（1）征收是法律上取得所有權的一種方式，它是指國家為公共目的而強制的并且通常是有償地取得領土范圍內原屬于其他民事主體所有的財產。（2）在物權法之前，通過國家強制力將集體土地轉化為國有土地，憲法及《土地管理法》等相關法律稱之為征用。物權法將征用與征收區分。物權法第42條規定。2022/12/1037征收與征用的區別（1）征收是法律上取得所有權的一種方式，它是物權法第42條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。2022/12/1038物權法第42條2022/12/938（3）征收的特征：——公共利益；——所有權轉移；——強制性（不經得所有權人的同意）；——有償性（不同于征稅）；——國有性。（4）征收不同于征用：

后者不轉移所有權，有期限限制。2022/12/1039（3）征收的特征：2022/12/939（三）我國土地使用制度1、土地承包經營權制度（內容略）農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是我國憲法確立的農村集體經濟組織的經營體制。雙層經營體制包括兩個經營層次：一是家庭分散經營層次；二是集體統一經營層次。我國物權法規定了一下幾點：2022/12/1040（三）我國土地使用制度1、土地承包經營權制度（內容略）202（1）明確土地承包經營權是物權。（2）明確土地承包經營的期限。（3）明確土地經營承包權的設立與登記制度。（4）明確土地承包經營權的流轉制度（轉包、互換、轉讓等）。（5）明確承包地的調整與收回制度。（6）明確承包地征收補償制度。

2022/12/1041（1）明確土地承包經營權是物權。2022/12/9412、建設用地使用權制度（1）國有土地的建設用地使用權制度①國有土地的建設用地使用權依《物權法》的規定（集體的依《土地管理法》的規定）；②建設用地使用權的設立范圍：可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。③建設用地使用權的設立方式：出讓或劃撥。2022/12/10422、建設用地使用權制度2022/12/942④建設用地使用權的登記制度：一是設立登記；二是變更登記；三是注銷登記。⑤建設用地使用權的交易制度：使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押（但法律另有規定的除外）。⑥建設用地征收補償制度。（放在拆遷部分講）2022/12/1043④建設用地使用權的登記制度：一是設立登記；二是變更登記；三是★⑦建設用地使用權與地上物的關系房地合一：

建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。房隨地走：

建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。（注：轉讓的形式包括買賣、贈與、交換、繼承、投資入股、抵債等。）2022/12/1044★⑦建設用地使用權與地上物的關系2022/12/944地隨房走：

建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，其占用范圍內的建設用地使用權一并處分。房在地在：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。2022/12/1045地隨房走：2022/12/945（2）集體所有土地的建設用地使用權制①農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。②集體所有土地的建設用地，只可用于興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業。③建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當按照農用地轉用審批手續規定，辦理審批手續。2022/12/1046（2）集體所有土地的建設用地使用權制2022/12/9463、宅基地使用權制度宅基地使用權，即“農村宅基地使用權”，是指在農村集體所有土地上建造住宅及附屬設施的權利。城市國有土地被排除在宅基地范圍以外。在《物權法》頒布實施以前，《民法通則》與2004年修改的《土地管理法》等法律中都沒有使用“宅基地使用權”的概念。《物權法》規定了“宅基地使用權”的概念，是一種調整農村集體所有土地使用的特殊的用益物權。2022/12/10473、宅基地使用權制度2022/12/947案例：賣房十年，曹穎索拆遷款案情：1998年曹穎擁有大興區瀛海鎮四海二村的宅基地及房屋院落一處，并持有大興縣土地管理局發放的《集體土地宅基地使用證》。2002年4月，曹先生以12萬元的價格取得了該房屋，之后賣給了邱女士。

2010年7月，因為房子拆遷，邱女士以被拆遷人的名義取得拆遷安置款249萬元。曹穎共起訴了兩名被告，要求返還該錢款。

2012年3月2日《新京報》：曹穎下家的轉讓行為被法院判決無效，之后曹穎提起訴訟。

2022/12/1048案例：賣房十年，曹穎索拆遷款案情：1998年曹穎擁有大興區2011年，邱女士上家曹先生的妻子王女士最先站了出來，她起訴曹先生和邱女士，稱丈夫在自己不知情的情況下賣房，要求確認購房合同無效，她還稱“二被告幾十年來，一直有不正當男女關系”。曹先生認可了妻子的訴求。曹先生和邱女士的買賣被確認無效后不久（理由：農村房屋的買賣受限制），曹先生的上家曹穎就站了出來，起訴曹先生，要求確認二人在2002年簽訂的轉讓協議無效。法院依據同樣的事由，判決協議無效。通過上述兩起訴訟確認了兩份轉讓協議無效后，曹穎于去年11月提出了本次訴訟，將曹先生、邱女士一同起訴，要求判令共同返還拆遷補償款249萬元。問題：2022/12/10492011年，邱女士上家曹先生的妻子王女士最先站了出來，她起訴1、宅基地的申請主體有不有限制？2、宅基地可不可以轉讓？3、宅基地轉讓到集體外（有些轉讓協議還有村委會的蓋章確認），轉讓合同是否有效？4、集體外禁轉讓有無例外？5、轉讓無效后如何處理？2022/12/10501、宅基地的申請主體有不有限制？2022/12/950宅基地使用權的特征：★（1）申請主體的特定性：

申請農村宅基地使用權的只能是該集體經濟組織的成員。（2）權利客體的特定性：

只能是農村集體土地，不能是國有土地。（3）申請取得的無償性：2022/12/1051宅基地使用權的特征：★2022/12/951（4）申請取得的唯一性：——《土地管理法》規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。“一戶一宅”，只是就申請而言。——農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。——宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。（5）權能限制性：——用途受到限制（只能建住宅）；——處分權能受到限制：不得向有宅基地的本村民出售、不得向外村民出售、禁止向城鎮居民出售，宅基地使用權不得抵押。2022/12/1052（4）申請取得的唯一性：2022/12/9524、地役權制度（內容略）地役權是指因通行、取水、排水、輔設管線等需要，通過設立合同，利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。

（役：服兵務，從軍；戰事；服勞力之事；使喚；被役使的人。）供役地需役地2022/12/10534、地役權制度（內容略）供役地需役地2022/12/953（1）地役權的設立。

設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。（2）地役權的效力。

供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。2022/12/1054（1）地役權的設立。2022/12/954（3）地役權與其他物權的關系土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

（地役權的從屬性）土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

（用益物權的排他性）2022/12/1055（3）地役權與其他物權的關系2022/12/955地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓。地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。2022/12/1056地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，（4）地役權的消滅。（合同屆滿或解除，濫用，未付費）（5）地役權的登記。（設立、變更、注銷）

地役權設立時可辦理登記，未經登記，不得對抗善意第三人。

已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。2022/12/1057（4）地役權的消滅。（合同屆滿或解除，濫用，未付費）2022三、房屋權屬法律制度（一）房屋所有權1定義房屋所有權是指房屋所有人對房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權利。在我國，房屋所有權根據房屋所位于的土地性質的不同，可分為城鎮房屋所有權和農村房屋所有權。農村房屋所有權主要適用民法的一般規定（廣義房地產法），而城鎮房屋所有權則主要適用城市房地產法的專門規定（狹義房地產法）。2022/12/1058三、房屋權屬法律制度（一）房屋所有權2022/12/9582性質房屋所有權是典型的不動產物權，具有物權的全部特征：（1）支配權；（2）排他性；（3）對世性和絕對性；（4）一物一權（同一房屋上不能存在另一個房屋所有權）。2022/12/10592性質2022/12/9593、房屋所有權的特征（1）具有自權性：

房屋所有權權利人可以直接地、不經任何中介地和無條件地享有占有、使用、收益和處分其房屋的權利；（2）具有完全性：

占有、使用、收益和處分四項權能集于一體，賦予房屋所有權人全面支配其房屋的一切可能性；2022/12/10603、房屋所有權的特征2022/12/960（3）具有恒久性：

無權利期限的限制。只要房屋存在，房屋所有權人的所有權就有可能一直存在。（4）具有分離性：

房屋所有權的權能可以同所有權相分離，所有權并不因此而喪失。（5）具有要式性：

房屋所有權證是房屋所有權的惟一合法證明。

房屋所有權的取得、轉移、抵押等，均以政府有關部門的登記為成立要件，以領取或變更房屋所有權證書為表現形式。2022/12/1061（3）具有恒久性：2022/12/961事例：“房屋產權70年”說法對不對？2011年9月28日，全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會，“以房養老”提案的辦理部門銀監會相關負責人到場，他表示，不少國家都采取了“以房養老”措施，應對人口老齡化。銀監會就此也展開了專項調研，但由于我國現有的制度——房屋產權70年，“以房養老”難以推行。試問：此說法對不對？

2022/12/1062事例：“房屋產權70年”說法對不對？2011年9月28日，課堂練習題一、判斷題1、為了經濟建設的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋。2、國家壟斷土地出讓市場，即二級市場，起開源節流作用。3、國家出讓土地使用權，受讓方獲得的只是地上的開發權，對于地下的自然資源、礦藏等，土地使用者無權開發或占為己有。4、房地產權屬的存在是房地產權利的前提和基礎。2022/12/1063課堂練習題一、判斷題2022/12/963二、選擇題以下說法正確的有（）。A、國家擁有對國有土地的最后處分權B、不管是土地的出讓還是轉讓，土地使用者都必須到土地管理部門申請登記，領取土地使用權證書C、使用權具有占有、使用、收益和處分四項權能D、城市郊區的土地屬于國家所有2022/12/1064二、選擇題2022/12/964參考答案一、判斷題1、錯。2、錯。3、對。4、錯。二、選擇題A、B對。C、D錯。2022/12/1065參考答案一、判斷題2022/12/9654、房屋所有權與土地使用權的關系★★（1）土地使用權和房屋所有權構成一個完整的有機整體，具有不可分性。

主體的不可分性，即土地使用權和房屋所有權的主體必須保持一致性；

內容的不可分性，即這兩種權利是互為依存的，土地使用權是房屋所有權的前提，而房屋所有權是直接利用土地的結果。

客體的不可分性，房屋離不開土地，土地離不開房屋。2022/12/10664、房屋所有權與土地使用權的關系★★2022/12/966（2）房地產的重心是房產。（3）土地使用權終止與房屋所有權的關系。——國有土地使用權存在使用年限。（40年、50年、70年不等）——住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。（無償？有償？《物權法》未規定）——非住宅用地的續期，依照法律規定辦理：需要提前一年申請續期，但國家可以根據公共利益的需要無償收回土地使用權。2022/12/1067（2）房地產的重心是房產。2022/12/967非住宅用地，國家根據公共利益的需要可以無償收回，那么地上房屋怎么辦？

第一，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；

第二，沒有約定或者約定不明確的，土地使用期限屆滿后無償收回地上房屋。試問：公平？2022/12/1068非住宅用地，國家根據公共利益的需要可以無償收回，那么地上房屋5、房屋所有權的要素（1）主體。在我國，國家、企業、事業單位、社會團體和個人以及外國的組織或個人均得成為房屋所有權的主體。（2）客體。房屋所有權的客體不僅限于狹義理解的居住之所，我國《房地產管理法》第2條對房屋作廣義的界定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。”還包括煙囪、水塔等構筑物。2022/12/10695、房屋所有權的要素2022/12/969（3）內容。第一，占有，指對房屋的實際控制和支配；第二，使用，指按房屋的性能和用途進行利用；第三，收益，指房屋所有人有權獲取房屋產生的合法利益；第四，處分，指房屋所有人在法律范圍內依自己意志處置房屋。如出租、贈與、維修等。2022/12/1070（3）內容。2022/12/970（二）房屋所有權的取得、消滅1房屋所有權的取得房屋所有權的取得，指因法定事實的發生而使不具有某房屋所有權者獲得該房屋的所有權。房屋所有權的取得方式：原始取得、繼受取得。2022/12/1071（二）房屋所有權的取得、消滅1房屋所有權的取得2022/（1）原始取得房屋所有權的原始取得，指房屋所有權人直接依法律規定，不以原所有權人的所有權和意志為依據即可取得房屋所有權。房屋所有權的原始取得主要包括：①生產勞動新建取得；②國家承繼、沒收、征收取得；③無主房屋取得；④添附取得：即在原有房屋上擴建、加層，添附人依法取得添附房屋的所有權。（如頂層業主按照合同約定加蓋的陽光房）2022/12/1072（1）原始取得2022/12/972⑤善意取得。案例：C能否取得房屋所有權？案情：A、B為倆兄弟，共同擁有一套房屋。哥哥A長期在國外。2007年4月，弟弟B見股市賺錢容易，未與哥哥A商量，擅自把房屋以時價賣給了C，C辦理了產權過戶手續。

哥哥A2007年12月回國，得知情況后，以自己不知情為由，不承認這宗買賣，要求C騰退房屋。問：C能否取得房屋所有權？2022/12/1073⑤善意取得。2022/12/973注意：受讓人以房屋所有權移轉為目的，善意、對價受讓且辦理所有權移轉登記，即使出讓人無轉移房屋所有權的權利，受讓人仍可取得房屋所有權。善意取得房屋所有權的條件：1、存在無權處分行為；2、善意；3、對價；4、已經辦理過戶手續。2022/12/1074注意：2022/12/974案例：“母”賣“女”房2008年11月，Y女士假釋出獄后，發現自己的一套單元房，被其母以代理人的名義賣給了C女士。C的過戶材料存在虛假內容，房管局未查明，為其辦理了房屋產權證。2009年，Y女士將當時的房管局訴至法院（行政訴訟），要求撤銷C女士取得的產權證。法院因此撤銷了已變更的房產證。C女士將Y女士母女告上法庭，認為自己屬于善意第三人，當時辦理過戶的瑕疵現在已不存在，要求法院判決房屋歸其所有。2022/12/1075案例：“母”賣“女”房2008年11月，Y女士假釋出獄后，庭審時，Y母承認無權處分女兒房產。請問：房屋究竟歸屬誰所有？后續：一審法院以善意取得為由，支持了C女士的訴求。Y女士不服，提出上訴。2022/12/1076庭審時，Y母承認無權處分女兒房產。2022/12/976提示：房屋的善意取得應同時滿足以下條件：（1）不動產登記權利人的無權處分行為；（2）受讓人善意：即受讓不動產時，信賴房屋登記簿中關于物權登記的記載，不知道或不應當知道不動產登記權利人無處分權；（3）以合理的價格轉讓；（4）轉讓的不動產已經登記。2022/12/1077提示：房屋的善意取得應同時滿足以下條件：2022/12/97(2)繼受取得房屋所有權的繼受取得，指通過一定法律行為，根據原所有人的意思，接受原房屋所有人轉移的房屋所有權。繼受取得的方式包括：——買賣；——贈與；——繼承、接受遺贈；——互易（換房）。我國在房屋所有權的取得上采取的是生效要件主義，即登記是房屋所有權轉移和取得的特別生效要件。2022/12/1078(2)繼受取得2022/12/9782房屋所有權的消滅房屋所有權的消滅是指通過一定的法律行為或法律事實而使房屋所有權喪失或與原房屋所有人脫離的一種法律現象。房屋所有權消滅的原因主要有以下幾種（有相對消滅與絕對消滅之分）：（1）所有權客體的消滅。（2）所有權主體的消滅。（3）所有權的轉讓。（4）所有權的拋棄。（5）所有權因強制手段而被消滅。2022/12/10792房屋所有權的消滅2022/12/979（三）房屋所有權類型（1）按主體構成不同，分為單獨所有房屋所有權和共同所有房屋所有權。其中，共同所有房屋又包括按份共有和共同共有。按份共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。按份共有的法律特征：——各共有人在內部對于共有財產按照一定的份額享有權利、承擔義務；——各共有人的權利和義務及于全部共有財產。2022/12/1080（三）房屋所有權類型（1）按主體構成不同，分為單獨所有房屋所共同共有，是指兩個以上的公民或法人，根據某種共同關系而對某項財產不分份額地共同享有權利并承擔義務。法律特征：——根據共同關系產生（如夫妻關系，家庭成員關系）；——共有財產不分份額；——在共有關系存續期間，各共有人平等地享有權利和承擔義務，對外承擔連帶責任。共同共有的類型：夫妻共有和家庭共有。2022/12/1081共同共有，是指兩個以上的公民或法人，根據某種共同關系而對某項思考題甲、乙各以40％與60％的份額共有一間房屋，出租給丙。現甲欲將自己的份額轉讓，請問下列表述中哪一說法是正確的?A．乙有優先購買權，丙沒有優先購買權B．丙有優先購買權，乙沒有優先購買權C．乙、丙都有優先購買權，兩人處于平等地位D.乙、丙都有優先購買權，乙的優先購買權優先于丙的優先購買權

2022/12/1082思考題甲、乙各以40％與60％的份額共有一間房屋，出租給丙。練習題答案D。2022/12/1083練習題答案D。2022/12/983思考題甲、乙、丙和丁公司分別出資50萬、20萬、20萬、10萬元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對樓房管理和所有權歸屬未作約定。對此，下列哪一說法是錯誤的？A．該樓發生的管理費用應按投資比例承擔B．該樓所有權為按份共有C．甲公司投資占50%，有權決定該樓的重大修繕事宜D．丁公司對其享有的份額有權轉讓2022/12/1084思考題甲、乙、丙和丁公司分別出資50萬、20萬、20萬、10參考答案C2022/12/1085參考答案C2022/12/985思考題甲和乙共有兩間平房，因拆遷，雙方發生爭議，甲主張該房是按份共有財產，乙主張是共同共有財產，但雙方都沒有證據證明共有性質。請問：法院應當認定該房為按份共有還是共同共有？2022/12/1086思考題甲和乙共有兩間平房，因拆遷，雙方發生爭議，甲主張該房是參考解析《物權法》頒布之前的處理：對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有。《物權法》第103條:共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。《物權法》第104條:按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。如何理解《物權法》第103條、104條？2022/12/1087參考解析《物權法》頒布之前的處理：對于共有財產，部分共有人主（2）按土地性質不同，分為城鎮房屋所有權和農村房屋所有權。城鎮房屋是我國房地產業發展與管理的重點。而農村房屋所有權至今未建立登記管理制度。2022/12/1088（2）按土地性質不同，分為城鎮房屋所有權和農村房屋所有權。2城鎮房屋所有權有如下形態：（1）國有房產：直管公房與自管公房；（2）集體所有房產；（3）私有房產：一般城鎮私房所有權；商品私房所有權；公房出售后轉變為私房的所有權，即“房改房”；自建（購）公助房所有權（所有權受到限制）；（4）聯營企業房產；（5）股份制企業房產；（6）港澳臺投資房產；（7）涉外房產；（8）其他房產。2022/12/1089城鎮房屋所有權有如下形態：2022/12/989（四）建筑物區分所有權1、概念建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。——物權法第70條建筑物區分所有權是包括專有所有權、共用部分持分權及成員權三位一體的復合性物權，而以專有所有權處于主導地位。2022/12/1090（四）建筑物區分所有權1、概念2022/12/990ABCDEF業主建筑物區分所有權示意圖專有所有權；共同所有權；成員權。2022/12/1091ABCDEF業主建筑物區分所有權示意圖專有所有權；2022/2、特點與傳統房屋等建筑物權利相比，有如下特點：（1）復合性。建筑物區分所有權人具有專有所有權人、共有持分權人、成員權人三種身份，建筑物區分所有權是三種權利集于一身；（2）專有所有權主導性。（3）一體性。從內容上講，建筑物區分所有權由三要素構成：專有所有權、共同共有權（共同部分持分權）與成員權，三者結為一體，不可分離。（4）限制性。建筑物區分所有人同住一樓，各人的專有所有權的行使多受限制。2022/12/10922、特點2022/12/9923、專有所有權專有所有權，指業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。專有所有權在區分所有權三要素中具有主導性：其一，業主取得專有所有權，即取得共同共有權及成員權。反之，專有所有權喪失，則共同共有權和成員權也喪失。其二，專有所有權的大小，決定區分所有人共用部分持分權及成員權（如表決權）的大小。其三，在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。2022/12/10933、專有所有權2022/12/993專有所有權的限制（1）三權不能分離，不得給共有部分設定不合理負擔。（如轉讓專有部分，則涉及共有部分）（2）區分所有權人（包括合法占有人，如承租人）對專有部分的利用，不得有妨礙建筑物正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為。2022/12/1094專有所有權的限制2022/12/994（3）其他區分所有權人或管理委員會因維護修繕、設置管線等情形須進入專有部分時，區分所有權人無正當理由不得拒絕。（4）在有特殊約定時，區分所有權人應按約定使用專有部分，不得擅自變更。2022/12/1095（3）其他區分所有權人或管理委員會因維護修繕、設置管線等情形4、共有所有權又稱“共用部分持分權”，指區分所有權人對建筑物共用部分占有、使用、收益的權利。建筑物的共有部分，是指供區分所有人共用、屬于區分所有人共有的部分。兩個特征：其一，從屬性。區分所有人取得專有所有權，亦附帶取得共有部分持分權。將專有部分出讓或抵押時，其效力均涉及共用部分。其二，不可分割性。共用部分持分權不得與專有所有權、成員權分割。2022/12/10964、共有所有權2022/12/996共有所有權的客體即共用部分的范圍，包括建筑物不屬專有的部分及其他附屬物。前者如電梯、過道、屋頂、地下室。后者如排水設備、照明設備等。共用部分可分為：——法定共用部分或約定共用部分；——全體共用部分（大公）或部分區分所有權人共用部分（小公）。試問：下列哪些屬于大公？小區綠地、物業用房、單元電梯、公用道路、樓道。

2022/12/1097共有所有權的客體2022/12/997法定共用部分1、建筑區劃內的道路，屬于業主共有（但屬于城鎮公共道路的除外）。2、建筑區劃內的綠地，屬于業主共有（但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外）。3、建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。4、建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。2022/12/1098法定共用部分1、建筑區劃內的道路，屬于業主共有（但屬于城鎮公請問：共有道路的停車收益應該歸誰？2022/12/1099請問：共有道路的停車收益應該歸誰？2022/12/999約定共用部分1、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。2、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。注意：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。3、建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。2022/12/10100約定共用部分1、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當共有所有權的行使對共用部分的修繕、管理、維護、改良、拆除等重大處分行為不得擅自進行，須經由業主會議決議或管委會、管理負責人決定。案例：自家陽臺能不能封？怎樣封？由于共有部分的利用不僅關系建筑物整體效能，更攸關城市的安全美觀，故又受行政法規、規劃、建筑等的管制。

2022/12/10101共有所有權的行使2022/12/9101案例：樓頂的廣告收益歸誰？在合理合法的范圍內，各業主依共有的應有部分比例，對建筑物的共有部分有使用收益的權利，同時亦負擔相應義務。2022/12/10102案例：樓頂的廣告收益歸誰？2022/12/91025、成員權成員權又稱社員權，又稱為共同管理權，指業主基于專有部分的所有權從而依法享有管理業主的共同財產和共同事務的權利。共同管理權（成員權）的性質和特點：（1）是專屬于業主的權利。（2）是一種私法上的權利。（3）是管理共同財產和共同事務的權利。（4）既是一種權利，又是一種義務。2022/12/101035、成員權2022/12/9103成員權人的權利：（1）參加業主會議并行使表決權。（2）參加訂立管理規約。（3）選舉及解任管理者。（4）請求權，包括會議召開、正當管理、收益、分配、不法行為禁止等事項之請求。成員權人的義務（1）遵守管理規約。（2）執行業主會議決議。（3）接受管理者的義務。2022/12/10104成員權人的權利：2022/12/9104思考題北林公司是某小區業主選聘的物業服務企業。關于業主與北林公司的權利義務，下列哪一選項是正確的？A．北林公司公開作出的服務承諾及制定的服務細則，不是物業服務合同的組成部分B．業主甲將房屋租給他人使用，約定由承租人交納物業費，北林公司有權請求業主甲對該物業費的交納承擔連帶責任C．業主乙拖欠半年物業服務費，北林公司要求業主委員會支付欠款，業主委員會無權拒絕D．業主丙出國進修兩年返家，北林公司要求其補交兩年的物業管理費，丙有權以兩年未接受物業服務為由予以拒絕2022/12/10105思考題北林公司是某小區業主選聘的物業服務企業。關于業主與北林參考答案B2022/12/10106參考答案B2022/12/9106案例：屋頂讓鄰居“很受傷”案情：2003年11月和2004年1月，甲和乙先后購買了A房產公司開發的吉祥小區3號樓6單元的602室和601室。甲的602室是躍層結構，乙的601室是水平套房。乙入住后發現，他和A公司簽訂的合同約定的“該商品房所在樓宇的屋面使用權歸頂層所有人使用并維護與管理”條款根本沒法兌現，因為乙只有通過對門的602室才能上到屋頂。而602室的甲簽訂的購房合同則顯示，A承諾他擁有包括601室屋頂在內的全部屋頂的使用權和維護管理權。甲已經在屋頂修建了水槽等構筑物。2022/12/10107案例：屋頂讓鄰居“很受傷”案情：2022/12/9107甲和乙因此發生了長時間的紛爭。其間，雙方曾為此大打出手，甲還因故意傷害而受到制裁。一個屋頂讓對門鄰居成了冤家。2004年4月，乙把A公司和甲告上法庭，要求法院確認602室買賣合同中“6單元601室屋頂使用權歸602室使用并維護”的約定無效；判令被告甲拆除在屋頂修建的水槽并恢復原狀。請問：乙的訴求能否得到法庭支持？為什么？2022/12/10108甲和乙因此發生了長時間的紛爭。其間，雙方曾為此大打出手，甲還四、房地產相鄰關系1、概念相鄰關系，即不動產相鄰關系，指相鄰各方對各自所有的或使用的不動產，行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。特征（1）法定，非約定；（2）一方權利得到延伸；（3）另一方權利受到限制。2022/12/10109四、房地產相鄰關系1、概念2022/12/9109相鄰關系中的核心概念是相鄰權。所謂相鄰權，是指相鄰不動產所有人或占有人、使用人在行使其所有權或其他物權時，要求對方給予方便或接受限制的權利。2022/12/10110相鄰關系中的核心概念是相鄰權。2022/12/91102、房地產相鄰關系的內容（1）權利的擴展——相鄰權人對鄰地的積極利用：——必要的通行權；——管線設置權；——施工臨時占用權；——用水權、引水權、排水權；——搜取物品進入權。上述權利的行使一般須以對鄰人損害最小的方式進行，造成損害的，應依法賠償鄰人。2022/12/101112、房地產相鄰關系的內容2022/12/9111（2）權利的限制——相鄰權人對鄰地的消極限制：——通風、采光；——環境保護；——危險防范；——其他妨礙的禁止。2022/12/10112（2）權利的限制——相鄰權人對鄰地的消極限制：2022/12案例分析甲與乙系五、六樓鄰居關系。甲于1994年購買此房。進住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。2001年5月，乙購買了進住六樓。2004年5月，乙認為甲嚴重造成了自己出入及搬運東西的不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。請問，是否應支持乙的訴求？2022/12/10113案例分析甲與乙系五、六樓鄰居關系。甲于1994年購買此房。進案例分析題在下列民事糾紛中，哪些應按相鄰關系處理？A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基礎下沉，墻體裂縫，引起糾紛B、甲村為了取水澆地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起糾紛C、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起糾紛D、甲村在河流上流修建攔河壩，使乙村用水量驟減，引起糾紛2022/12/10114案例分析題在下列民事糾紛中，哪些應按相鄰關系處理？2022/參考答案：A、C、D。2022/12/10115參考答案：A、C、D。2022/12/91153、相鄰權與地役權的區別（內容略）（1）前者不是一種獨立物權，無需進行登記；后者是用益物權（2）前者依法產生；后者依合同產生（3）前者依法有最低限度；后者的“度”約定（4）前者無償；后者有償（5）前者范圍廣；后者一般限于在土地上設立2022/12/101163、相鄰權與地役權的區別（內容略）2022/12/9116思考題某郊區小學校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學校人員有權借研究院道路通行，每年支付一萬元。據此，學校享有的是下列哪一項權利？A．相鄰權B．地役權C．建設用地使用權D．宅基地使用權2022/12/10117思考題某郊區小學校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學校人員參考答案B2022/12/10118參考答案B2022/12/9118案例分析題甲為了能在自己房中欣賞遠處大海風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉讓給丙，乙將該土地使用權轉讓給丁。下列哪些判斷是錯誤的？A．甲、乙之間的約定為有關相鄰關系的約定B．丙可禁止丁建高樓，且無須另對丁進行補償C．若丁建高樓，丙只能要求甲承擔違約責任D．甲、乙之間的約定因房屋和土地使用權轉讓而失去效力2022/12/10119案例分析題甲為了能在自己房中欣賞遠處大海風景，便與相鄰的乙約《物權法》第158條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”

2022/12/10120《物權法》第158條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當第二講思考題1、試述所有權的權能。2、試述土地所有權與土地使用權的關系。3、試述房地產權屬與房地產權利的關系。4、根據我國法律規定，哪些土地屬于國家所有？5、簡述建設用地使用權與地上物的關系。★6、什么是“房隨地走”？與“地隨房走”有何區別？★7、試舉例說明房屋所有權的取得方式。8、試舉例說明房屋所有權消滅的原因。9、試述建筑物區分所有權的主要內容。10、什么是相鄰關系？2022/12/10121第二講思考題1、試述所有權的權能。2022/12/9121第二講房地產權屬法律制度

譚柏平第二講房地產權屬法律制度122課堂練習題一、判斷題1、房地產一級市場為土地使用權出讓市場。2、房地產二級市場為房地產轉讓市場。3、在城市房地產方面，建國初期主要是以政策規定對不同的房產權區別處理。4、國家出讓土地使用權，土地使用者因此獲得了地上與地下的開發權。2022/12/10123課堂練習題一、判斷題2022/12/92二、選擇題1、我國房地產業在產權結構上的改革表現為：城市房地產業的產權結構由城市土地單一的全民土地所有權、房屋絕大部分為國家所有權，向城市（）轉變。A、土地所有權和房屋所有權主體多元化方向B、土地使用權和房屋所有權主體多元化方向C、土地使用權和房屋使用權主體多元化方向D、土地所有權和房屋使用權主體多元化方向2022/12/10124二、選擇題2022/12/932、房屋財產關系包括（）。A.房屋買賣關系B.房屋租賃關系C.房屋繼承關系D.房屋抵押關系2022/12/101252、房屋財產關系包括（）。2022/12/9參考答案一、判斷題1、對。2、錯。二級市場為與土地使用權第一次轉讓相聯系的房地產銷售市場。3、對。4、錯。二、選擇題1、B。2、ABCD。2022/12/10126參考答案一、判斷題2022/12/95案例：父贈房給女，兒不服起訴兒子遠在國外，父親將房子過戶給女兒，結果被兒子告上法庭。原告兒子訴稱：1998年，父親購買了一套房子，他支付了4萬元，妹妹在讀書未支付任何費用。2005年母親去世，2007年父親準備再婚時，妹妹以“肥水不流外人田”為由，催促父親將房屋過戶到她名下。兒子回國得知此事后，認為父親與妹妹之間的贈與行為不合法，故訴請法院確認該房屋買賣合同無效。2022/12/10127案例：父贈房給女，兒不服起訴兒子遠在國外，父親將房子過戶給女案例：父瞞兒賣房，是否有效？父親去世后，兒子發現父母生前的房屋被賣給了保姆之女。兒子提起訴訟，要求確認買賣合同無效。原告李先生稱，涉案房屋為父母婚后在1998年6月購買，產權登記人是父親。2000年11月，母親去世后沒有留下遺囑。2012年2月3日，他從父親雇傭的保姆女兒吳女士處得知，父親已經在2011年去世，生前已經把房子賣給了保姆。李先生起訴至法院，要求認定這一房屋買賣合同無效。2022/12/10128案例：父瞞兒賣房，是否有效？父親去世后，兒子發現父母生前的房案例：城市居民能否繼承農村房地產北京昌平某村民A有兩個子女，考上大學后都留在市里上班，農村戶口已轉為城鎮戶口。A一直生活在昌平，因病去世留下一套四合院。請問：1、A的子女已經不是某村村民，能否繼承其父親留下的房地產？2、A的子女對該處房產可以如何處置？3、他們的子女將來可以繼承該份房產嗎？2022/12/10129案例：城市居民能否繼承農村房地產北京昌平某村民A有兩個子女，本講教學內容一、房地產權利與權屬二、土地權屬法律制度三、房屋權屬法律制度四、房地產相鄰關系2022/12/10130本講教學內容一、房地產權利與權屬2022/12/99一、房地產權利與權屬（一）物權、所有權與使用權1、物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權、擔保物權。（《物權法》第2條）

物是存在于人身之外，能滿足權利主體的利益需要、并能為權利主體所支配和利用的物質實體。2022/12/10131一、房地產權利與權屬（一）物權、所有權與使用權2022/12物權自物權：所有權（完全物權）

他物權：（限制物權）用益物權：地上權，地役權，永佃權等擔保物權：抵押權，留置權等2022/12/10132物自物權：所有權他物權：用益物權：擔保物權：2022/物權的法律特征（1）支配權：直接支配客體的權利；（2）絕對權：也稱“對世權”（不是“對人權”），它對權利人之外的每個人產生效力，具有排他性；（3）一物一權：——同一物上不能設立兩個所有權；——同一物上也不能并存兩個性質上不能兼容的物權。2022/12/10133物權的法律特征2022/12/9122、所有權

也稱為財產所有權，是指所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。3、所有權的權能權能不同于權利（權力）、權限，而是指權利能力。所有權具有占有、使用、收益和處分四項權能。2022/12/101342、所有權2022/12/913（1）占有：是指人對物的事實上的管領，是主體對于物基于占有的意思進行控制的事實狀態。（2）使用：使用權能是指按照物的性能和用途對物加以利用，以滿足生產、生活需要的權能。（3）收益：收益權能是指收取由原物產生出來的新增經濟價值的權能。這里的新增經濟價值，即孳息，是指財產上產生的收益。（4）處分：處分權能是指依法對物進行處置，從而決定物的命運的權能。包括事實上的處分和法律上的處分。2022/12/10135（1）占有：是指人對物的事實上的管領，是主體對于物基于占有的占有非所有人占有所有人占有合法占有（有權占有）非法占有（無權占有）善意占有惡意占有2022/12/10136占非所有人所有人占有合法占有（有權占有）非法占有善意占有惡意所有權的分類國家所有權、集體組織所有權和公民個人所有權——《憲法》第九條礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。——《憲法》第十條城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。——《憲法》第十三條公民的合法的私有財產不受侵犯。動產所有權和不動產所有權（土地、房屋）單獨所有權與共同所有權（按份共有與共同共有）2022/12/10137所有權的分類國家所有權、集體組織所有權和公民個人所有權204、使用權使用權，是指使用權人依法對特定財產所享有的占有、使用、收益的權利。5、所有權與使用權的區別

（如下表）2022/12/101384、使用權2022/12/917區別所有權使用權1完全性限制性2自物權他物權、限制物權3彈力性（權能分離性）派生性4排他性相對排他性5永久性期限性

所有權與使用權的區別2022/12/10139區別所有權使用權1完全性限制性2自物權他物權、限制物權3彈力（二）房地產權利與權屬1、房地產權利——是指以房地產為標的民事財產權利，是權利人依法對其（所有或使用的）房地產享有的占有、使用、收益和處分的權利。房地產權利體系框圖如下：2022/12/10140（二）房地產權利與權屬1、房地產權利2022/12/919房地產權利土地財產權房屋財產權土地所有權土地使用權房屋所有權房屋使用權2022/12/10141房地產權利土地財產權房屋財產權土地所有權土地使用權房屋所有權2、房地產權屬權屬，即權利歸屬的簡稱。房地產權屬，即房地產的權利歸屬，指房地產產權在主體上的歸屬狀態，是將房地產權利與一定的權利主體相聯系。2022/12/101422、房地產權屬2022/12/9213、房地產權利與權屬的關系房地產權利的存在是房地產權屬的前提和基礎。明晰房地產權利體系的設定及其歸屬是房地產活動的一個關鍵問題。房地產權屬≠房地產權利，兩者有明顯區別：2022/12/101433、房地產權利與權屬的關系2022/12/922房地產權利與房地產權屬的區別房地產權利是一種法律權利，強調當事人在法律容許的范圍內實現自己的利益。依據物權法定主義，房地產權利的種類和內容由法律統一規定。房地產權屬是指法律創設的房地產權利在主體上的歸屬。其中包含兩個關鍵問題：第一，某項權利能否歸屬不同主體。如土地所有權能否歸屬不同主體，并在市場上實現自由交換？即權利歸屬的“多元化”問題。第二，不同權利能否歸屬不同主體。如土地使用權能否脫離所有權人而歸屬其他主體？即權利行使的“分離化”問題。2022/12/10144房地產權利與房地產權屬的區別房地產權利是一種法律權利，強調當土地所有權

土地使用權

房屋所有權

房屋使用權

我國房地產權屬體系框圖︵廣義︶

國家土地所有權集體土地所有權

建設用地使用權土地承包經營權（國有土地與集體所有土地均可設定）

地役權（國有土地與集體所有土地均可設定）國家房產所有權集體房產所有權私人房產所有權

業主建筑物區分所有權宅基地使用權（只限集體所有土地設定）

國有集體：只可用于興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業

2022/12/10145土地所有權土地使用權房屋所有權房屋使用權我國房地產權二、土地權屬法律制度（一）土地所有權與使用權的基本原理1、土地所有權土地所有權是指所有人對自己所有土地的占有、使用、收益和處分并排斥他人干涉的權利。土地所有權是土地所有制的法律表現形式，是以土地為其標的物。2022/12/10146二、土地權屬法律制度（一）土地所有權與使用權的基本原理202我國土地所有權的特征★(1)主體的特定性——我國土地所有權的主體只限于國家和農民集體。(2)客體的差異性——地域上的差異：按照城市和農村地域劃分。——法律上的差異：第一，主體不得同時擁有兩種土地的所有權。第二，國土與集體土地的確權形式也不同。凡未確權給集體的土地都屬于國家所有，不必履行任何程序。(3)內容的限制性——權利義務內容均受法律嚴格限制：主體的變更僅限于國家對集體土地征用，或經審批在不同集體經濟組織間進行極有限的土地邊界調整。2022/12/10147我國土地所有權的特征★(1)主體的特定性2022/12/9