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中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析:住宅用地供給不足“我們國家總的來講住宅用地供應(yīng)偏低,住宅用地占耕地用地的比例中,中國2022年只有33%,美國2022年已是54%,日本2022年是61%,中國香港2022年的數(shù)據(jù)為29%,住宅用地一旦偏低則會有利可圖。”6月29日,全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華房地產(chǎn)校友會會長聶梅生在第八屆產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)論壇上表示,房地產(chǎn)的供應(yīng)側(cè)改革的核心就是地根、銀根和財稅改革三個方面。
從土地市場看,一二線“地王”頻繁消失,從北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度消失了多宗“地王”,這種“地王”頻繁消失的現(xiàn)象,導(dǎo)致市場預(yù)期升溫,整體一二線房價漲幅開頭加速。
住宅用地供應(yīng)不足
中國房價自年初以來平均上漲11%,北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領(lǐng)漲;其中,一線城市曾消失房價暴漲,隨后帶動部分二三線城市房價普漲,甚至消失了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。眾多專家認為,住宅用地供應(yīng)不足極簡單成為高房價的推手。
數(shù)據(jù)顯示,今年前4個月,一線城市住宅用地供應(yīng)明顯下調(diào),僅供應(yīng)42宗,合計住宅用地建筑面積為632萬平方米,是十年來的最低值,同比削減了7%,與2022-2022年相比,跌幅更是超過50%。
成交方面也隨之創(chuàng)下新低。截至5月8日,一線城市住宅土地成交也跌到最近十年低點,僅僅成交27宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積只有360萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析,一線城市住宅用地供應(yīng)削減,導(dǎo)致市場漸漸消失了豪宅化的趨勢。從住宅土地的供應(yīng)價格看,也處于歷史最高點。
值得關(guān)注的是,城鎮(zhèn)住宅用地的供應(yīng)不足在人口流入的一線城市中日益突出,且近年內(nèi)進一步惡化。2022-2022年期間,中國一線城市的住宅土地供應(yīng)從2022年的超過2000萬平方米下降到2022年1455萬平方米;而與此相對應(yīng)的住宅工地樓面均價從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價格上漲超過房價上漲,成為高房價的根本推手。
有專家分析稱,一線城市削減住宅用地供應(yīng),導(dǎo)致后續(xù)市場將消失供應(yīng)短缺的風險;其中,一二線城市庫存明顯銳減,而土地供應(yīng)的削減又影響了市場的預(yù)期,目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內(nèi),這種狀況下市場價格的加速上漲趨勢特別明顯。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示,當前的房地產(chǎn)形勢離不開經(jīng)濟新常態(tài)的大環(huán)境,國民經(jīng)濟的增長實際上在2022年以前是增長比較快的階段,2022年以后,由于世界金融危機的大環(huán)境,我們的經(jīng)濟增速是放緩的。唯獨房地產(chǎn)比較特別,那是由于,在2022年世界金融危機以后,我們實現(xiàn)了寬松的貨幣政策,導(dǎo)致了大量的資金進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,也使不少企業(yè)進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,所以我們房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也增長很快,也導(dǎo)致了之后房價漲得也快。
供應(yīng)側(cè)如何補短板
供應(yīng)側(cè)改革作為中國政策話語體系中最受關(guān)注的熱點詞匯之一,地產(chǎn)的供應(yīng)側(cè)改革也成為關(guān)注焦點。
“關(guān)于供應(yīng)側(cè)改革,大家都聽得許多,而且是中央特別重視的一件事,不過,房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)改革無非就是地根、銀根和財稅三方面的改革,這三件事做好了,房地產(chǎn)的供應(yīng)側(cè)改革也就做好了。”聶梅生表示,在這三件事中,地根的供應(yīng)側(cè)改革應(yīng)當放在首位。
在聶梅生看來,地根的改革中又有三件事必需是由供應(yīng)側(cè)來解決的,第一,怎么使土地能夠供應(yīng)得更多一些,這就涉及到這一屆政府講的樂觀推動同地同價同權(quán)的農(nóng)地入市,這已經(jīng)開頭了,否則不行能有增量;其次件事情是怎么樣去完善、改進土地招拍掛制度,招拍掛制度已經(jīng)十幾年了,進展到現(xiàn)在,除了“地王”就是“地王”,為此應(yīng)當反思一下,招拍掛制度是不是應(yīng)當作為供應(yīng)側(cè)改革當中應(yīng)當反思、應(yīng)當改善的;第三是改革70年土地使用權(quán)制度,現(xiàn)在不得不解決的問題,就是地根問題。
銀根方面,也分三方面的內(nèi)容:首先,房地產(chǎn)投融資品質(zhì)的改革,這個事情說究竟無非就是一句話,怎么樣去加大直接融資,削減由銀行和影子銀行、信托,都是有銀行背景的間接融資,加大直接融資的比例,就是要建立各類房地產(chǎn)投資基金,促進REITs等的入市;其次,制定房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī),由于資產(chǎn)證券化的問題,銀行也感愛好,他們手里捏著一大堆的個貸,銀行的風險也很大。這一部分抵押貸款的證券化又怎么樣去解決,怎么樣資本市場才能深度介入房地產(chǎn)?最終是改革公積金制度,怎么樣去建立住房銀行等自助建房支持機構(gòu)?這些問題都需要解決。
第三個供應(yīng)側(cè)改革就是財稅制度,嚷嚷了好多年房地產(chǎn)稅改革,從房產(chǎn)證登記開頭到現(xiàn)在也沒登記成,有消息稱今年要完成;其中,針對企業(yè)的就是土地出讓金和稅費的并軌,規(guī)范化納稅,針對個人就是房地產(chǎn)稅。
“在目前供應(yīng)側(cè)改革背景之下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的利潤大跌,從2022年到2022年,都是在20%左右,結(jié)果到了2022年平均利潤也許10%,跌了10個百分點,這就是目前企業(yè)的生態(tài),平均利潤下來了10個百分點,而這種狀況下消失了加速洗牌、并購,特別特別激烈。”聶梅生表示,大家最近老說的就
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