中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析：住宅用地供給不足“我們國家總的來講住宅用地供應(yīng)偏低，住宅用地占耕地用地的比例中，中國2022年只有33%，美國2022年已是54%，日本2022年是61%，中國香港2022年的數(shù)據(jù)為29%，住宅用地一旦偏低則會有利可圖。”6月29日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華房地產(chǎn)校友會會長聶梅生在第八屆產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)的供應(yīng)側(cè)改革的核心就是地根、銀根和財稅改革三個方面。

從土地市場看，一二線“地王”頻繁消失，從北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度消失了多宗“地王”，這種“地王”頻繁消失的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場預(yù)期升溫，整體一二線房價漲幅開頭加速。

住宅用地供應(yīng)不足

中國房價自年初以來平均上漲11%，北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領(lǐng)漲；其中，一線城市曾消失房價暴漲，隨后帶動部分二三線城市房價普漲，甚至消失了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。眾多專家認為，住宅用地供應(yīng)不足極簡單成為高房價的推手。

數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，一線城市住宅用地供應(yīng)明顯下調(diào)，僅供應(yīng)42宗，合計住宅用地建筑面積為632萬平方米，是十年來的最低值，同比削減了7%，與2022-2022年相比，跌幅更是超過50%。

成交方面也隨之創(chuàng)下新低。截至5月8日，一線城市住宅土地成交也跌到最近十年低點，僅僅成交27宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積只有360萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，一線城市住宅用地供應(yīng)削減，導(dǎo)致市場漸漸消失了豪宅化的趨勢。從住宅土地的供應(yīng)價格看，也處于歷史最高點。

值得關(guān)注的是，城鎮(zhèn)住宅用地的供應(yīng)不足在人口流入的一線城市中日益突出，且近年內(nèi)進一步惡化。2022-2022年期間，中國一線城市的住宅土地供應(yīng)從2022年的超過2000萬平方米下降到2022年1455萬平方米；而與此相對應(yīng)的住宅工地樓面均價從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價格上漲超過房價上漲，成為高房價的根本推手。

有專家分析稱，一線城市削減住宅用地供應(yīng)，導(dǎo)致后續(xù)市場將消失供應(yīng)短缺的風險；其中，一二線城市庫存明顯銳減，而土地供應(yīng)的削減又影響了市場的預(yù)期，目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內(nèi)，這種狀況下市場價格的加速上漲趨勢特別明顯。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示，當前的房地產(chǎn)形勢離不開經(jīng)濟新常態(tài)的大環(huán)境，國民經(jīng)濟的增長實際上在2022年以前是增長比較快的階段，2022年以后，由于世界金融危機的大環(huán)境，我們的經(jīng)濟增速是放緩的。唯獨房地產(chǎn)比較特別，那是由于，在2022年世界金融危機以后，我們實現(xiàn)了寬松的貨幣政策，導(dǎo)致了大量的資金進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，也使不少企業(yè)進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以我們房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也增長很快，也導(dǎo)致了之后房價漲得也快。

供應(yīng)側(cè)如何補短板

供應(yīng)側(cè)改革作為中國政策話語體系中最受關(guān)注的熱點詞匯之一，地產(chǎn)的供應(yīng)側(cè)改革也成為關(guān)注焦點。

“關(guān)于供應(yīng)側(cè)改革，大家都聽得許多，而且是中央特別重視的一件事，不過，房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)改革無非就是地根、銀根和財稅三方面的改革，這三件事做好了，房地產(chǎn)的供應(yīng)側(cè)改革也就做好了。”聶梅生表示，在這三件事中，地根的供應(yīng)側(cè)改革應(yīng)當放在首位。

在聶梅生看來，地根的改革中又有三件事必需是由供應(yīng)側(cè)來解決的，第一，怎么使土地能夠供應(yīng)得更多一些，這就涉及到這一屆政府講的樂觀推動同地同價同權(quán)的農(nóng)地入市，這已經(jīng)開頭了，否則不行能有增量；其次件事情是怎么樣去完善、改進土地招拍掛制度，招拍掛制度已經(jīng)十幾年了，進展到現(xiàn)在，除了“地王”就是“地王”，為此應(yīng)當反思一下，招拍掛制度是不是應(yīng)當作為供應(yīng)側(cè)改革當中應(yīng)當反思、應(yīng)當改善的；第三是改革70年土地使用權(quán)制度，現(xiàn)在不得不解決的問題，就是地根問題。

銀根方面，也分三方面的內(nèi)容：首先，房地產(chǎn)投融資品質(zhì)的改革，這個事情說究竟無非就是一句話，怎么樣去加大直接融資，削減由銀行和影子銀行、信托，都是有銀行背景的間接融資，加大直接融資的比例，就是要建立各類房地產(chǎn)投資基金，促進REITs等的入市；其次，制定房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)，由于資產(chǎn)證券化的問題，銀行也感愛好，他們手里捏著一大堆的個貸，銀行的風險也很大。這一部分抵押貸款的證券化又怎么樣去解決，怎么樣資本市場才能深度介入房地產(chǎn)？最終是改革公積金制度，怎么樣去建立住房銀行等自助建房支持機構(gòu)？這些問題都需要解決。

第三個供應(yīng)側(cè)改革就是財稅制度，嚷嚷了好多年房地產(chǎn)稅改革，從房產(chǎn)證登記開頭到現(xiàn)在也沒登記成，有消息稱今年要完成；其中，針對企業(yè)的就是土地出讓金和稅費的并軌，規(guī)范化納稅，針對個人就是房地產(chǎn)稅。

“在目前供應(yīng)側(cè)改革背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的利潤大跌，從2022年到2022年，都是在20%左右，結(jié)果到了2022年平均利潤也許10%，跌了10個百分點，這就是目前企業(yè)的生態(tài)，平均利潤下來了10個百分點，而這種狀況下消失了加速洗牌、并購，特別特別激烈。”聶梅生表示，大家最近老說的就