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文檔簡介
中國房地產市場現狀分析:住宅用地供給不足“我們國家總的來講住宅用地供應偏低,住宅用地占耕地用地的比例中,中國2022年只有33%,美國2022年已是54%,日本2022年是61%,中國香港2022年的數據為29%,住宅用地一旦偏低則會有利可圖。”6月29日,全聯房地產商會創會會長、清華房地產校友會會長聶梅生在第八屆產業地產論壇上表示,房地產的供應側改革的核心就是地根、銀根和財稅改革三個方面。
從土地市場看,一二線“地王”頻繁消失,從北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度消失了多宗“地王”,這種“地王”頻繁消失的現象,導致市場預期升溫,整體一二線房價漲幅開頭加速。
住宅用地供應不足
中國房價自年初以來平均上漲11%,北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領漲;其中,一線城市曾消失房價暴漲,隨后帶動部分二三線城市房價普漲,甚至消失了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。眾多專家認為,住宅用地供應不足極簡單成為高房價的推手。
數據顯示,今年前4個月,一線城市住宅用地供應明顯下調,僅供應42宗,合計住宅用地建筑面積為632萬平方米,是十年來的最低值,同比削減了7%,與2022-2022年相比,跌幅更是超過50%。
成交方面也隨之創下新低。截至5月8日,一線城市住宅土地成交也跌到最近十年低點,僅僅成交27宗住宅用地,總規劃建筑面積只有360萬平方米。業內人士分析,一線城市住宅用地供應削減,導致市場漸漸消失了豪宅化的趨勢。從住宅土地的供應價格看,也處于歷史最高點。
值得關注的是,城鎮住宅用地的供應不足在人口流入的一線城市中日益突出,且近年內進一步惡化。2022-2022年期間,中國一線城市的住宅土地供應從2022年的超過2000萬平方米下降到2022年1455萬平方米;而與此相對應的住宅工地樓面均價從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價格上漲超過房價上漲,成為高房價的根本推手。
有專家分析稱,一線城市削減住宅用地供應,導致后續市場將消失供應短缺的風險;其中,一二線城市庫存明顯銳減,而土地供應的削減又影響了市場的預期,目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內,這種狀況下市場價格的加速上漲趨勢特別明顯。
中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示,當前的房地產形勢離不開經濟新常態的大環境,國民經濟的增長實際上在2022年以前是增長比較快的階段,2022年以后,由于世界金融危機的大環境,我們的經濟增速是放緩的。唯獨房地產比較特別,那是由于,在2022年世界金融危機以后,我們實現了寬松的貨幣政策,導致了大量的資金進入了房地產領域,也使不少企業進入了房地產領域,所以我們房地產企業的數量也增長很快,也導致了之后房價漲得也快。
供應側如何補短板
供應側改革作為中國政策話語體系中最受關注的熱點詞匯之一,地產的供應側改革也成為關注焦點。
“關于供應側改革,大家都聽得許多,而且是中央特別重視的一件事,不過,房地產供應側改革無非就是地根、銀根和財稅三方面的改革,這三件事做好了,房地產的供應側改革也就做好了。”聶梅生表示,在這三件事中,地根的供應側改革應當放在首位。
在聶梅生看來,地根的改革中又有三件事必需是由供應側來解決的,第一,怎么使土地能夠供應得更多一些,這就涉及到這一屆政府講的樂觀推動同地同價同權的農地入市,這已經開頭了,否則不行能有增量;其次件事情是怎么樣去完善、改進土地招拍掛制度,招拍掛制度已經十幾年了,進展到現在,除了“地王”就是“地王”,為此應當反思一下,招拍掛制度是不是應當作為供應側改革當中應當反思、應當改善的;第三是改革70年土地使用權制度,現在不得不解決的問題,就是地根問題。
銀根方面,也分三方面的內容:首先,房地產投融資品質的改革,這個事情說究竟無非就是一句話,怎么樣去加大直接融資,削減由銀行和影子銀行、信托,都是有銀行背景的間接融資,加大直接融資的比例,就是要建立各類房地產投資基金,促進REITs等的入市;其次,制定房地產資產證券化的法律法規,由于資產證券化的問題,銀行也感愛好,他們手里捏著一大堆的個貸,銀行的風險也很大。這一部分抵押貸款的證券化又怎么樣去解決,怎么樣資本市場才能深度介入房地產?最終是改革公積金制度,怎么樣去建立住房銀行等自助建房支持機構?這些問題都需要解決。
第三個供應側改革就是財稅制度,嚷嚷了好多年房地產稅改革,從房產證登記開頭到現在也沒登記成,有消息稱今年要完成;其中,針對企業的就是土地出讓金和稅費的并軌,規范化納稅,針對個人就是房地產稅。
“在目前供應側改革背景之下,房地產開發企業銷售的利潤大跌,從2022年到2022年,都是在20%左右,結果到了2022年平均利潤也許10%,跌了10個百分點,這就是目前企業的生態,平均利潤下來了10個百分點,而這種狀況下消失了加速洗牌、并購,特別特別激烈。”聶梅生表示,大家最近老說的就
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