房地產一級開發管理培訓講義

2009年10月12日什么是土地一級開發：是按照城市規劃、土地利用總體規劃、城市功能定位和經濟發展要求，由政府統一組織，有計劃的有土地一級開發主體負責實施征地補償、拆遷安置、土地平整、確定土地使用用途及規劃設計、實施地上及地下市政基礎設施和社會公共配套設施的建設按期達到土地出讓標準的土地開發行為。即由生地變成熟，達到出讓條件。土地一級開發概念協議出讓：北京市從1991年逐步開始土地有償使用。土地有償使用，主要還是說以協議出讓為主，一般來講，土地取得的方式大部分是開發者跟原工廠或者是村里面、鄉里邊先談，談妥了之后有一個協議就可以立項，立完項做規劃做規劃意見書，直到做規劃方案之后，到國土部門根據方案做評估，國土局主要是審定政府土地收益，應該收多少錢，通過評估審定制，簽訂土地出讓合同，主要是協議出讓的合同。政府只收取政府收那一部分，開發成本這一部分和原土地使用放轉讓費用都是通過開發者和原有單位簽訂的轉讓協議或者是補償協議實施的，基本上這是協議出讓基本的過程。土地一級開發政策實施的政策背景2000年12月北京市熱大常委會通過《中關村科技園區條例》，第一次提出“土地一級開發”這一概念，從這一概念開始北京市接連出臺了與土地一級開發相關的法規和規范性文件2001年國務院下發了《關于加強國有土地資產管理的通知》，要求各省、市自治區、直轄市加強國有土地資產的管理，切實防止國有土地資產流失，要做好嚴格控制建設用地，供應總量，嚴格使用國有土地有償使用制度等等。2002年北京市出臺了《北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》，提出了六條意見。第一、要實行土地供應的計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量；第二、嚴格實行國有土地有償使用制度。第三、建立土地有形市場，加強土地使用權轉讓管理，大力推行國有土地使用權的招標拍賣，當時沒有掛牌；第四，加強低價管理。第五、規范土地審批的行政行為。第六、建立土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力。土地一級開發政策實施的政策背景2004年8月31號以后，一是停止了協議出讓，第二也停止了生地的入市交易，因為在2002年到2004年之間，有時候儲備中心入市交易的土地有的是生地，沒完成征地拆遷，可能是先掛了，掛出去之后，收回的錢再實施拆遷，但是也引發了許多法律上的問題，這個問題其實過去協議出讓時候就存在，但是由于當時協議出讓都是開發商一家和政府談的，不是公開的，沒有公開的市場，因此原房屋、土地產權人、土地使用權人可能也不知道這塊地簽了合同，實際上政府把土地使用權通過出讓的方式給新的土地使用者的時候，舊的產權關系應該是解決的，應該是處理完的，應該走政府收回或者拆遷補償的程序。因此，2004年8月31號之后，第一停止了協議出讓，第二基本上也停止了生地的供應，土地都要開發商做成熟地之后才入市交易。土地從生地到熟地，這個過程實際上也就是我們現在所說的一級開發的過程。

2005年的8月份國土局、發改委、規劃委、建委、財政局聯合出臺《北京市土地儲備和土地一級開發暫行辦法》，還有就是《北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖》、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛出讓低價確定辦法》、《北京市國有土地使用權管理辦法》。2006年5月20日北京市國土資源局發布了《北京市土地一級開發項目招投標暫行辦法》確定土地一級開發招投標制度，標志著土地一級開發的市場化。總計經歷了三個階段：開發商用地單位自行開發；成立專門的一級開發公司；土地儲備機構和政府以招標的方式選擇一級開發單位北京市土地儲備和一級開發暫行辦法.doc土地一家開發主要遵循的幾個原則：1、政府主導(長陽)2、城市詳細規劃先行原則，（編制前的準備工作）根據《中華人民共和國城市規劃法》的有關要求，在土地一級開發之前，土地用途、容積率、各種市政管線的布局與容量等規劃必須預先確定，而且不得隨意更改，除非經過法律程序批準3、在一級開發規模和區位方面，遵循計劃調價與市場調節相結合的原則；4、一級開發主體，實行公開招投標；5、資金方面，遵循政府業企業投資相結合的原則6、收益分配，在保證土地所有者收益的前提下，是投資各方獲得相應收益土地一級開發流程介紹分以下幾個階段：一、計劃編制階段二、前期策劃階段三、征詢意見和審批階段四、組織實施土地一家開發北京房地產一級開發程序.doc土地一級開開發流程介介紹一、計劃編編制階段（（政府行為為）依據：北京京市國民經經濟和社會會發展計劃劃，北京城城市總體規規劃、北京京市土地利利用總體規規劃制定1、土地供應應計劃主要是根據據《北京市國有有建設用地地供應辦法法》確定5年期的土地地供應總量量2、土地利用用年度計劃劃主要是根據據《中華人民共共和國土地地管理法》要求，包括括5個內容：耕耕地總量平平衡計劃、、農用地準準用計劃、、生態退耕耕計劃、土土地開發和和整理計劃劃、耕地占占補平衡計計劃。3、土地儲備備儲備開發發計劃土地一級開開發流程介介紹二、前期策策劃階段：：1、土地一級級開發的申申請主要是原土土地所有者者或者使用用者必須征征得區縣和和鄉鎮人民民政府或者者主管上級級同意后想想國土資源源局提出土土地一級開開發申請如企業運作作，就必須須完成以下下操作：村民代表大大會決定村委會決定定鄉鎮批復意意見區政府批復復意見（儲儲備中心意意見）國土分局意意見在實際操作作過程中，，在一級開開發階段，，好多工作作不是技術術上的層面面，而是溝溝通和鄉鎮鎮企業和村村里面長期期的溝通的的結果。（（諸如征地地補償都有有預先的商商定）有的的鄉鎮企業業也跟著一一起做，可可能比開發發企業做更更便利，工工作更好做做。土地一級開開發流程介介紹二、前期策策劃階段2、申請的受受理和土地地一級開發發實施方案案的編制主要是指在在土地一級級開發申請請受理并獲獲得批復后后，由市國國土資源局局委托市、、區土地儲儲備機構進進行土地一一級開發實實施方案的的編制（詳詳細內容后后面詳述））土地一級開開發流程介介紹土地一級開開發實施方方案一般有有幾下幾部部分組成：：：第一部分：：概述第二部分：：項目運作作模式第三部分：：項目基本本情況第四部分：：實施方案案第五部分：：投資分析析第六部分:方案審批表表及相關附附件土地一級開開發流程介介紹土地一級開開發實施方方案一般有有幾下幾部部分組成：：：第一部分：：概述此部分主要要介紹項目目名稱、擬擬建地點、、項目開發發主體及施施工單位，，項目用地地情況第二部分：：項目運作作模式此部分主要要說明誰作作為組織主主體，負責責項目資金金籌措監管管和項目各各項手續辦辦理，市招招標還是委委托企業負負責征地、、拆遷及市市政基礎設設施建設等等具體事務務性工作基本的工作作模式是這這樣：土地儲備中中心負責：：土地一級開開發流程介介紹土地一級開開發實施方方案一般有有幾下幾部部分組成：：：基本的工作作模式是這這樣：土地儲備中中心負責：：1、協調解決決項目實施施工程中涉涉及到市級級委辦局的的問題2、編制完善善土地一級級開發實施施方案3、申報土地地聯席會4、監督項目目的實施單單位按實施施方案確定定的進度、、成本實施施5、組織項目目驗收6、組織土地地交易入市市實施單位主主要負責：：1、協助編制制土地一級級開發方案案，具體辦辦理立項、、規劃、征征地等相關關手續2、資金籌措措（分兩種種情況）3、具體實施施一級開發發方案4、申報土地地一家開發發成本土地一級開開發流程介介紹土地一級開開發實施方方案第三部分：：項目基本本情況：1、項目區域域位置描述述2、項目所在在地經濟產產業分析3、土地利用用現狀調查查分析，4、項目范圍圍內地上物物調查分析析5、規劃指標標，主要是是指用地性性質、規劃劃建筑面積積，容積率率等土地一級開開發流程介介紹第四部分：：實施方案案此部分主要要描述方案案的施工組組織方式及及時間安排排，諸如拆拆遷需要多多少時間、、基礎設施施需要多長長時間、可可提供有效效的建設用用地、代征征地等等；；征地工作方方案土地補償費費、勞動力力安置費、、青苗補償償費、地上上物補償費費等等涉及及到土地所所有方利益益的事項。。拆遷工作方方案工作方案在在一般操作作都委托給給拆遷公司司去完成，，并細化到到方案中市政上下水的水水源供水路路徑、排水水路徑，污污水處理方方案建議以以及相關費費用燃氣、熱力力有哪里提提供？電力力有哪里介介入，有線線電視、電電話從哪里里接入、場場地是否需需要平整以以及費用等等等，都要要做估算性性說明土地一級開開發流程介介紹第五部分：：投資分析析此部分主要要介紹一級級開發的投投資構成，，并根據周周邊市場樓樓盤信息反反測算項目目熟地價格格，重點是是土地一級級開發的投投資分析及及利潤點所所在詳見土地一級級開發成成本測算算.ppt一級土地地開發成成本核算算.doc項目投資資評價：：通過二級級市場的的投資分分析確定定一級開開發的投投資可行行土地一級級開發流流程介紹紹第六部分分：方案案審批表表北京市土土地一級級開發項項目實施施方案審審批表.doc及相關附附件1、總規批批復2、控規批批復3、同意納納入土地地儲備函函4、征地意意向書5、土地普普測資料料6、房屋土土地測繪繪報告（（本項目目無地上上物）土地一級級開發流流程介紹紹三、征詢詢意見和和審批階階段由一級開開發實施施主體進進行用地地預審并并到各個個部門取取得相應應的意見見批復，，即取得得：1、市規委委規劃意意見書2、市建委委建設意意見3、市交通通委交通通評價意意見4、市園林林局古樹樹處理意意見5、市文物物局文物物保護意意見6、市環保保局環境境評價意意見7、市政專專業部門門意見8、市發改改委意見見土地一級級開發流流程介紹紹四、土地地一級開開發工作作組織實實施階段段1、相關委委辦局一級開發發主體到到相關委委辦局辦辦理征地地、拆遷遷、市政政基礎設設施建設設等相關關手續2、土地一一級開發發主體由土地一一級開發發主體組組織實施施征地、、拆遷和和市政基基礎建設設、危改改、文保保、綠隔隔等項目目3、儲備中中心審核土地地一級開開發成本本、組織織驗收土土地開發發工作根據委托托合同支支付相應應土地開開發費用用或管理理費納入土地地儲備庫庫北京市土土地一級級開發業業務流程程解析前期策劃劃階段解解析一、土地地儲備申申請原土地方方或區土土地儲備備中心征征得區縣縣或者上上級主管管部門意意見，并并向市國國土資源源局提出出土地一一級開發發申請，，遞交用用地進行行收購儲儲備和一一級開發發請示，，并獲取取相應批批復標準：提提出申請請，且符符合土地地利用計計劃、土土地儲備備開發計計劃和區區內整體體發展計計劃時限：15天北京市土土地一級級開發業業務流程程解析前期策劃劃階段解解析二、編制制土地一一級開發發實施方方案目的：編編制可行行方案，，由國土土資源局局會同市市發改、、規劃、、建設、、交通、、環保等等部門就就土地、、產業政政策、規規劃、資資質、交交通、環環保等對對土地一一級開發發實施方方案進行行會審；；在根據據方案招招標確定定開發主主體標準：通通過搜集集相關基基礎資料料和進行行現場踏踏勘，保保證地類類、地塊塊規劃指指標、基基礎設施施情況、、地上物物等情況況，來源源合法，，數據準準確提供資料料：1、土地一一級開發發申請；；2、區政府府同意進進行土地地一級開開發的批批復3、地類及地地上物情情況說明明；4、控規5、規劃分分局意見見6、1：2000地形圖7、申報前前1個月內地地塊現場場照片北京市土土地一級級開發業業務流程程解析前期策劃劃階段解解析二、編制制土地一一級開發發實施方方案方案主要要包括基基本情況況、工作作方案、、開發進進度、投投資方案案等1、項目基基本情況況：項目區域域位置描描述和附附圖，自自然環境境描述和和分析集體、國國有土地地、農用用地、建建設用地地、未利利用土地地的數量量和分布布圖，并并提交土土地勘測測成果報報告在1:500地形圖上上進行房房屋現狀狀統計調調查，基基礎設施施調查，，樹木古古樹文物物調查統統計主要規劃劃指標說說明并附附控制性性性詳細細規劃成成果人文環境境和特殊殊使用政政策說明明開發進度分區區和供地數量量、時間預測測北京市土地一一級開發業務務流程解析前期策劃階段段解析二、編制土地地一級開發實實施方案方案主要包括括基本情況、、工作方案、、開發進度、、投資方案等等2、工作方案：：（1）、征地方案案依據《北京市建設征征地補償安置置辦法》《土地使用權補補償辦法》補償金構成：：土地補償、、勞動力安置置、地上物補補償、青苗補補償土地補償費應應按利用現狀狀是否存在房房屋拆遷分別別計算鄉鎮政府出具具意見，包括括勞動力安置置、所需費用用說明支付土地地補償費用的的方式，與土土地供應的關關系北京市土地一一級開發業務務流程解析前期策劃階段段解析二、編制土地地一級開發實實施方案方案主要包括括基本情況、、工作方案、、開發進度、、投資方案等等2、工作方案：：（2）、拆遷方方案（適用用集體土地地）北京市人民民政府地124號；京國土土房管征【2003】606號；京國土土房管拆【2003】666號拆遷政策，，是否回遷遷，區位不不拆價格確確定及依據據，獎勵政政策需回遷，制制定回遷方方案，拆遷遷工作分區區情況和啟啟動順序在1：500地形圖上測測量拆遷面面積，區分分住宅和其其他政府組織過過本行政區區拆遷的，，說明拆遷遷細則市政基礎設設施補償應應在地形圖圖上標注，，結合規劃劃，進行區區分地上物在地地形圖上標標注，按10%的不可預見見費匡算拆拆遷總成本本北京市土地地一級開發發業務流程程解析前期策劃階階段解析二、編制土土地一級開開發實施方方案方案主要包包括基本情情況、工作作方案、開開發進度、、投資方案案等2、工作方案案：（3）市政建設設方案成果包括上上水、排水水、中水、、電力、電電信、燃氣氣、熱力、、有線、道道路規劃方方案或咨詢詢方案市規劃委員員會審定的的綜合設計計成果，包包括總投資資已與自來水水公司、電電力公司、、燃氣公司司進行投資資協商，附附方案按市政先行行的原則計計算與市政政建設有關關的拆遷費費用測算市政建建設費用及及相關費用用。北京市土地地一級開發發業務流程程解析前期策劃階階段解析二、編制土土地一級開開發實施方方案方案主要包包括基本情情況、工作作方案、開開發進度、、投資方案案等2、工作方案案：（4）土地供應應方案結合土地開開發的進度度分區、開開發周期，，預測供應應土地數量量和時間結合房屋開開發的進度度，明確房房屋建設需需要借用市市政的時間間和需求預測土地銷銷售收入，，周邊已實實施項目的的房地產銷銷售價格預測供地時時間點開發發狀態，預預測該時點點的開發成成本支付情情況北京市土地地一級開發發業務流程程解析前期策劃階階段解析二、編制土土地一級開開發實施方方案方案主要包包括基本情情況、工作作方案、開開發進度、、投資方案案等3、開發進度度（略）4、投資方案案：項目的靜態態投資測算算，資金來來源分析結合土地市市場、供地地方案預測測土地收入入結合開發進進度、供地地時間和收收益，預測測現金流量量，得出最最大現金流流量和數額額和出現時時間，投資資回收期內內部收益率率等財務數數值案例分析北京市通州州區永順鎮鎮匯都東方方項目土地地一級開發發.doc北京市土地地一級開發發業務流程程解析征詢意見和和審批階段段一、一級開開發實施方方案的審批批1、區縣人民民政府審查查2、專家會審審（工作方方案、經濟濟測算等））3、市國土資資源局審議議4、聯席會議議終審土地一級開開發項目上上會申請.ppt審批完成后后，出現三三種情況：：1、屬招投標標項目，則則進入招投投標工作階階段2、屬屬于于授授權權項項目目，，則則土土地地儲儲備備中中心心與與授授權權單單位位簽簽定定一一級級開開發發授授權權合合同同，，同同時時向向市市國國土土局局申申報報開開發發批批復復，，著著手手后后續續工工作作3、若若未未通通過過，，則則退退回回，，在在條條件件成成熟熟時時可可重重新新申申報報北京京市市土土地地一一級級開開發發業業務務流流程程解解析析征詢詢意意見見和和審審批批階階段段二、、組組織織招招投投標標工工作作1、編編制制招招標標文文件件、、評評標標手手冊冊、、招招標標方方案案（（時時限限20天））2、發發布布招招標標公公告告、、發發售售招招標標文文件件（（時時限限30天））3、組組織織實實施施招招投投標標4、簽簽約約三、、委委托托控控規規調調整整北京京市市土土地地一一級級開開發發業業務務流流程程解解析析征詢詢意意見見和和審審批批階階段段四、、申申報報規規劃劃意意見見書書開發發主主體體準準備備全全部部申申報報資資料料到到市市規規劃劃委委員員會會進進行行申申報報、、協協調調，，有有市市規規委委將將釘釘樁樁、、勘勘界界任任務務書書下下達達測測繪繪院院，，測測繪繪院院經經過過測測繪繪編編制制釘釘樁樁、、勘勘界界報報告告返返回回市市規規委委，，市市規規委委審審閱閱后后出出具具規規劃劃意意見見受受理理單單，，批批復復規規劃劃意意見見書書。。政府府主主管管部部門門：：規委委（（市市規規委委建建設設用用地地管管理理處處或或區區縣縣規規劃劃分分局局建建設設用用地地管管理理科科））審查查標標準準：：1、實實體體審審查查（1）符符合合各各類類城城市市規規劃劃（（《城市市規規劃劃法法》和《北京京市市城城市市規規劃劃條條例例》）。。（2）新新征征（（占占））用用地地的的建建設設項項目目，，市市計計劃劃主主管管部部門門對對項項目目建建議議書書的的批批復復文文件件原原件件1份(中央央和和部部隊隊在在京京項項目目,為市市建建設設主主管管部部門門的的批批復復文文件件);自有有用用地地的的建建設設項項目目，，需需有有建建設設單單位位（（個個人人））的的用用地地權權屬屬文文件件。。2、形形式式審審查查（1）環環保保部部門門批批準準的的環環境境影影響響評評價價文文件件。。（2）無無線線電電主主管管部部門門對對產產生生無無線線電電波波輻輻射射和和可可能能對對無無線線電電臺臺（（站站））造造成成有有害害干干擾擾的的建建設設項項目目的的審審查查同同意意意意見見；；（3）廣廣播播電電視視主主管管部部門門對對擬擬搬搬遷遷廣廣播播電電視視設設施施的的建建設設項項目目及及在在已已有有廣廣播播電電視視信信號號空空中中專專用用傳傳輸輸通通路路內內的的建建設設項項目目審審查查同同意意意意見見；；北京市土土地一級級開發業業務流程程解析征詢意見見和審批批階段四、申報報規劃意意見書所需文件件資料：：1、申請書書；2、用地說說明書；；3、地形圖圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；4、平面設設計圖1份；5、環評、、交評審審批意見見；6、普測或或釘柱成成果報告告書（電電子版））；7、地質災災害危險險性認定定書（通通過預審審的項目目免交，，分批次次的項目目免交））；8、一級開開發批復復；9、產生無無線電波波輻射和和可能對對無線電電臺（站站）造成成有害干干擾的建建設項目目，需要要有無線線電主管管部門的的審查同同意意見見；10、遷廣播播電視設設施的建建設項目目及在已已有廣播播電視信信號空中中專用傳傳輸通路路內建設設的項目目，需要要有廣播播電視主主管部門門的審查查同意意意見；11、其他材材料。北京市土土地一級級開發業業務流程程解析征詢意見見和審批批階段五、建設設項目用用地預審審分受理、、審查、、審核、、審定、、告知五五部分六、征詢詢相關部部門意見見1、市交通通委意見見下列項目目需要辦辦理交通通影響評評價：（1）規劃市市區內，，建筑規規模超過過2萬平方米米的大型型公建項項目及超超過5萬平方米米的居住住類項目目；（2）邊緣集集團、衛衛星城及及重點地地區，建建筑規模模超過5萬平方米米的大型型公建項項目及超超過10萬平方米米的居住住類項目目；（3）其他地地區，建建筑規模模超過10萬平方米米的大型型公建項項目及超超過20萬平方米米的居住住類項目目；（4）交通樞樞紐、大大型停車車場等城城市交通通設施項項目；（5）上述公公建和城城市交通通設施項項目的改改建擴建建；（6）其他需需要進行行交通影影響評價價的項目目。政府主管管部門：：市規委基基礎設施施處、市市交通委委員會主要工作作內容：：委托市交交委認可可的專業業咨詢機機構編制制交通影影響評估估報告（（主要包包括項目目基本情情況，周周邊項目目情況，，區域交交通現狀狀，項目目交通量量預測、、交通評評價等內內容），，提交至市市規委基基礎設施施處，由由市規委委轉至市市交委，，交委組組織會議議討論，，并形成成會議紀紀要轉交交市規委委，由市市規委下下發給一一級開發發單位。。北京市土土地一級級開發業業務流程程解析征詢意見見和審批批階段六、征詢詢相關部部門意見見2、市園林林局意見見樹齡在100年以上的的為古樹樹，其中中，樹齡齡超過300年的為一一級古樹樹，其他他的為二二級古樹樹。凡在在項目用用地范圍圍內有古古樹、且且施工將將對古樹樹造成影影響的需需要辦理理避讓古古樹名木木措施審審批意見見，或者者辦理古古樹名木木移植許許可。政府主管管部門：：市園林局局監督檢檢查處審查標準準：1、申辦人人提出的的申請符符合申請請條件，，提交的的申請材材料齊全全，符合合法定形形式；2、凡申請請避讓保保護古樹樹名木的的申請人人必須按按申請書書所列欄欄目認真真填寫，，字跡清清楚；3、樹種、、規格、、數量、、標牌號號依次排排列。每每株古樹樹名木只只填一格格。所需文件件資料：：1、北京市市園林局局避讓保保護古樹樹名木措措施申請請表。申申請內容容包括申申請人；；聯系電電話；申申請避讓讓保護古古樹名木木的詳細細地點；；申請樹樹種、規規格、數數量、標標牌號、、原因；；申報單單位意見見（蓋章章）；古古樹名木木產權業業主單位位意見（（蓋章））；2、規劃意意見書及及附圖；；3、避讓保保護古樹樹名木措措施（含含具體避避讓保護護方案））。辦理時間間：20個工作日北京市土地地一級開發發業務流程程解析征詢意見和和審批階段段六、征詢相相關部門意意見3、市文物局局意見4、市環保局局意見環境評價文文件包括三三類：環境境影響報告告書，適用用于占地10萬平米及以以上且位于于敏感區、、建筑面積積5萬平米以下下、且位于于敏感區的的項目；環環境影響登登記表，適適用于建筑筑面積2萬平米以下下且位于非非敏感區的的項目；環環境影響報報告表，適適用于其他他項目。政府主管部部門：市政府或市市發改委審審核的項目目在市環保保局環境影影響評價管管理處辦理理，區縣項項目在區縣縣環保局環環境影響管管理科辦理理。北京市土地地一級開發發業務流程程解析征詢意見和和審批階段段六、征詢相相關部門意意見4、市環保局局意見審查標準：：1、符合《北京市為保保護環境禁禁止建設項項目、禁止止建設地區區和嚴格控控制建設地地區的名錄錄》的要求；2、符合國家家產業政策策；3、符合城市市功能區劃劃和環境保保護規劃；；4、要合理利利用自然資資源，防止止環境污染染和生態破破壞；5、采用的技技術與裝備備政策須符符合清潔生生產的要求求；6、污染物排排放不得超超過國家和和北京市規規定的環境境保護排放放標準；7、滿足國家家和地方規規定的污染染物總量控控制要求；；8、建成后須須能維持地地區環境質質量，符合合環境功能能區要求。。9、建設單位位應當承諾諾在項目投投入使用前前向利害關關系人如實實說明該地地區的環境境質量現狀狀及擬采取取的防護措措施。10、能造成重重大影響，，需要編制制環境影響響報告書的的建設項目目，需提交交論證會、、聽證會或或采取其他他方式征求求有關單位位、專家和和公眾意見見的結果，，但按國家家規定需要要保密的情情形除外；；11、離輻射防防護與輻射射源安全基基本標準》（GB18871-2002）和《電磁輻射防防護規定》（GB8702-88）及其導出出標準中的的強制性規規定。12、地區環境境質量超標標，建設單單位應采取取必要的防防護措施，，以減少外外環境對本本項目的影影響；13、圍產生污污染的工業業項目保持持一定的防防護距離；；14、軌道交通通、高速公公路、城市市快速路、、城市主干干路、機場場等情形時時，應符合合城市規劃劃部門劃定定的防噪聲聲距離，并并按照國家家聲環境質質量標準和和民用建筑筑隔聲設計計規范進行行設計；北京市土地地一級開發發業務流程程解析征詢意見和和審批階段段六、征詢相相關部門意意見4、市環保局局意見所需文件資資料：1、并加蓋單單位印章的的《建設項目環環境管理申申請登記表表》。2、環境影響響評價文件件：（1）書面文檔檔2份及電子文文檔各1份；（2）涉及水土土保持的建建設項目，，還必須有有經水行政政主管部門門審查同意意的水土保保持方案;（3）環境影響響報告書須須符合《關于進一步步規范環境境影響評價價工作的通通知》（環辦[2002]88號）的要求求。3、擬建項目目實施地點點地形圖，，圖上應標標出擬建項項目周圍情情況；（環環境影響報報告書（表表）項目為為1/2000或1/500圖紙，要能能夠反映建建設項目周周圍關系，，并要求按按A4（豎向）裝裝訂；環境境影響登記記表項目可可以提交示示意圖）。。4、項目用地地預審意見見；5、土地一級級開發批復復。6、對環境可可能造成重重大影響，，需要編制制環境影響響報告書的的建設項目目及按照要要求需要征征求周圍居居民意見的的建設項目目，需提交交論證會、、聽證會或或采取其他他方式征求求有關單位位、專家和和公眾意見見的結果，，但依照規規定需要保保密的情形形除外；北京市土地地一級開發發業務流程程解析征詢意見和和審批階段段七、申報項項目備案（（主要是立立項批復））政府主管部部門：先向區縣發發改委固定定資產投資資科提交申申請，經同同意后再向向市發改委委固定資產產投資處申申請（目前前，市發改改委仍受理理中央、市市屬企業的的立項核準準申請）。。審查標準：：1、項目申請請報告由具具備相應工工程咨詢資資格的機構構編制；2、項目符合國國家法律法規規；3、項目符合國國民經濟和社社會發展規劃劃、行業規劃劃、產業政策策、行業準入入標準和土地地利用總體規規劃；4、項目符合國國家宏觀調控控政策；5、地區布局合合理；6、主要產品未未對國內市場場形成壟斷；；7、未影響我國國經濟安全；；8、合理開發并并有效利用了了資源；9、生態環境和和自然文化遺遺產得到有效效保護；10、未對公眾利利益，特別是是項目建設地地的公眾利益益產生重大不不利影響；11、房地產企業業開發資質證證明文件；12、項目申報單單位具有承擔擔相應項目建建設的能力。。北京市土地一一級開發業務務流程解析征詢意見和審審批階段七、申報項目目備案（主要要是立項批復復）所需文件資料料：由具備相應工工程咨詢資格格的機構編制制的項目申請請報告一式5份（主要內容容包括：項目目申報單位情情況，擬建項項目情況，建建設用地與相相關規劃，資資源利用和能能源耗用分析析，生態環境境影響分析，，經濟和社會會效果分析等等）；1、一級開發批批復；2、項目用地預預審意見；3、征地補償安安置初步協議議；4、法人資格證證書（開發企企業）；5、中外合營項項目，合營各各方簽署的合合作意向書；；6、環評、交評評審批意見；；7、其他材料。。北京市土地一一級開發業務務流程解析征詢意見和審審批階段八、取得征地地批復新增集體土地地需要辦理征征地手續，然然后再實施征征地。政府主管部門門：向項目所在區區縣國土分局局征地科提出出申請，經區區縣分局同意意后，再向市市國土局征地地處提出申請請。所需文件資料料：1、申請書；2、《規劃意見書》及附圖；3、釘柱測量成成果報告書；；4、一級開發項項目立項核準準文件；5、征地補償安安置協議書；；6、一級開發批批復和建設項項目用地預審審意見；7、擬占用土地地1：1萬土地利用現現狀圖；8、補充耕地位位置圖；9、地質災害危危險性認定書書（通過預審審的項目免交交，分批次的的項目免交））；10、建設項目總總平面圖或線線形工程平面面圖；11、一書四方案案（用地項目目呈報說明書書、農用地轉轉用方案、補補充耕地方案案、征用土地地方案、代地地方案）原件件（由區國土土局提供）；；12、（占）地情情況調查表；；13、建設擬征（（占）地土地地權屬情況匯匯總表；14、是否占壓礦礦床證明（通通過預審的免免交，分批次次的免交）；；15、土地利用總總體規劃局部部調整方案及及土地利用總總體規劃局部部復印件（符符合土地利用用總體規劃的的免）。辦理時間：分局30個工作日，市市局30個工作日北京市土地一一級開發業務務流程解析征詢意見和審審批階段九、取得征地地批復一級開發項目目用地內涉及及拆遷的，需需要辦理拆遷遷許可證，完完成拆遷，并并辦理拆遷結結案表后方可可入市。對于于工廠搬遷，，簽訂搬遷協協議，并完成成廠房騰空即即可。政府主管部門門：所在區縣建委委（或房地局局）拆遷科所需文件資料料：1、申請書；2、《規劃意見書》及附圖；3、一級開發批批復和建設項項目用地預審審意見；4、一級開發項項目立項核準準文件；5、拆遷實施方方案；6、安置房屋或或者拆遷補償償資金的證明明文件；7、其他材料。。辦理時間：30個工作日北京市土地一一級開發業務務流程解析征詢意見和審審批階段十、市政各專專業意見政府主管部門門：市規委市政處處、各市政專專業部門主要工作內容容：1、到市自來水水公司編制上上水方案；2、到北京四方方市政技術公公司編制雨污污水方案；3、到市熱力集集團編制熱力力方案（市政政供暖范圍內內）：4、到燃氣公司司編制燃氣方方案（市政燃燃氣范圍內））；5、到市供電局局編制供電咨咨詢方案；6、到市電信局局編制電信方方案；7、請市規委市市政處組織各各口進行大市市政項目綜合合。北京市土地一一級開發業務務流程解析實施階段一、征地與國國有土地收購購新建文件夾\200910105841.jpg北京市土地一一級開發業務務流程解析實施階段一、征地與國國有土地收購購申請條件：1、區縣人民政政府的建設用用地申請文件件；2、項目計劃部部門的立項文文件3、規劃意見書書及釘樁成果果通知單；4、建設用地預預審意見5、一書四方案案；6、勘測定界技技術報告和勘勘測定界圖7、1：10000土地利用地形形圖；8、建設項目總總平面圖9、土地利用總總體規劃及局局部規劃復印印件；10、地質災害認認定書11、征占地情況況調查表；12、建設擬征地地權屬情況13、征占協議書書北京市土地