中

展

愛

情

海

營

銷

報

告同策咨詢

2016.04.22本案營銷目標：本案商業可售體量0.9萬㎡，預計9月份開盤，如何在保證

5萬/㎡

底價下，年底基本清盤（月均去化約2500㎡）！先看看項目的先天條件專業至上

服務至誠本體分析-區位交通項目位于松江新城東部板塊，毗鄰松江大學城和佘山景區，東部緊靠萬達廣場，區位極佳。距離地鐵9號線步行10分鐘，南部在建T2有軌電車，交通導入客流便捷。虹橋樞紐目的地人民廣場莘莊路線車行距離36km滬杭高速-滬閔路-內環嘉松南路-滬杭高速沈海高速-滬渝高速18km軌道9號線莘莊商圈虹橋機場19km佘山景區交通方式區域/站點上海其他區域莘莊車行/步行距離洞涇站辰山植物園郊環10km4km萬達廣場自駕新橋滬杭高速沈海高速9號線松江大學城松江大學城站虹橋機場7kmT2有軌電車松江大學城站1.3km軌交滬杭高速T2有軌電車（建設中）光星路站0.2km專業至上

服務至誠本體分析-片區規劃松江新城EBD以生態和低碳為重心，定位為松江區未來的商業、商務中心。在建松江新城EBD松江新城EBD規劃用地面積：在售運營富悅財富廣場綠地地標項目4.14平方公里160萬平方米120萬平方米4.5萬人公共設施用地：住宅用地：三迪曼哈頓萬達廣場麥德龍綠地動漫商業中心規劃容納人口：松江新城國際生態商務區，以生態和低碳為關鍵詞，發展以“生態商務”為主導的復合型綜合城區松江新城國際生態商務區將發展打造成松江區的核心商務區。會展中心科技館松江新城國際生態商務區（松江EBD）專業至上

服務至誠本體分析-項目指標本案商業面積以30㎡及70-80

㎡

中小商鋪為主力，主力總價在200萬、400萬以內，較好的面積及總價控制均，給后期銷售帶來利好。總經濟技術指標占地面積建筑面積容積率24372㎡53287㎡1.52#辦公（11F）1#辦公（11F）計容面積36557㎡位置戶型面積（㎡）數量（套）2#3#商業30㎡左右70-80㎡782#3#商業（1-3F）13210200㎡以上18138㎡總計220（含自持）專業至上

服務至誠本體分析-商業操作本案可售商業面積0.9萬方，項目持有年限不低于10年的限制，要求本案需采用帶租約出售和統一經營管理的銷售模式。限制條件項目操作

商業持有年限不低于10年

本案必定帶租約出售

本案必定統一運營管理（考驗開發商資金實力）

10年后可出售面積不超過50%（考驗開發商持有運營能力）專業至上

服務至誠本體分析-總結本案的物理屬性為：松江核心商業中心，萬達旁，包租旺鋪規能極高劃區位佳，傍大腿收益有保障專業至上

服務至誠基于項目的先天條件，回歸核心問題——如何在保證去化的情況下，實現高售價/租金？Step1：市場解讀——本案面臨的競爭及突破點何在？Step2：項目定位——本案設置何種商業等級及業態抓住市場機會？Step3：界定項目發展模式——如何通過樓層業態布局實現利潤最大。Step4：同策營銷保障——同策有何營銷策略及資源保證實現目標？專業至上

服務至誠Step1：市場解讀——本案面臨的競爭及突破點何在？專業至上

服務至誠商業市場分析—商業格局松江新城主要有兩大商圈，一個是以開元地中海商務廣場為主的中央商業娛樂區商圈。另一個是以萬達為主的中央生態商務區商圈。—中央商業娛樂區商圈（副商圈）—中央生態商務區狀態項目商業類別購物中心社區配套萬達開元地中海商務廣場東明廣場運營中—中央生態商務區商圈（核心商圈）—中央商業娛樂區松江未來商業中心，含大量商辦綜合體項目。狀態店名商業類別萬達廣場購物中心運營中保利西子風情街三迪曼哈頓社區配套商業街區商業裙樓裙樓沿街商鋪+部分內接銷售中富悅財富廣場龍湖新壹城商鋪沿街商鋪專業至上

服務至誠商業市場分析—研究維度中央生態娛樂區商圈運營狀態運營狀態運營中（無銷售/無商業地塊）研究緯度運營中中央生態商務區商圈銷售中未來競爭專業至上

服務至誠中央商業娛樂區商圈商業概況松江新城前商業核心區。起步早，發展成熟，主要以開元地中海商業廣場為核心，商業形態以購物中心、社區配套商業及賣場為主，業態齊全。新松江路：主要以餐飲為主，部分生活配套，整體檔次較低，主要服務道路沿東明廣場線周邊小區居民。國美電器新松江路江學路人民北路開元地中海商業廣場店名概況商業體量開元地中海

以餐飲、購物、娛樂商業廣場8萬方為主，業態較全東明廣場萬方購物中心專業賣場專業至上

服務至誠中央商業娛樂區商圈典型項目—開元地中海商業廣場開元地中海商業廣場為“地中海”主題一站式購物中心，商業面積8.4萬方，是中央商業娛樂區商圈核心驅動商業。概況商業體量總建面積商業面積項目樓層開業時間業態26.8萬方28.4萬方111共4層2006年33354綜合體，商業為購物中心及Blog商業街區開發商松江首座地中海主題一站式購物廣場，集購物、休閑與娛樂結為一體的區域性購物中心。由政府主導開發建設。項目包含：3幢20層小戶型住宅樓、3幢18層單身公寓、1幢20層辦公樓和8.4萬㎡的購物中心12345小戶型單身公寓辦公樓酒店式公寓購物中心酒店專業至上

服務至誠中央商業娛樂區典型項目—開元地中海商業廣場【開元地中海商業廣場】運營良好，業態以餐飲、娛樂為主，種類齊全。單位日租金在7元以上，周邊眾多的居住人口為其運營提供保障。租售情況綜合分析出售：僅剩部分200㎡大面積產品在售出租：出租率95%以上，街鋪租金7-8元/㎡.天。集中商業10-15元/㎡.天。萬達廣場開業前，新城的主要購物娛樂中心，發展起步早，商業成熟度高，人流量大，運營良好。業態內容及主力店從其經營體量及內容來看，是目前松江城區內經營體量最大、商業種類最豐富的綜合性購物中心。商業業態包含：餐飲、百貨、數碼賣場、大型超市、影院、KTV娛樂等。業態種類齊全。周邊大量的居住人口為其良好運營提供基礎保障。主力店：星巴克、優衣庫、肯德基、蘋果專賣店、避風塘、屈臣氏等專業至上

服務至誠中央商業娛樂區商圈典型項目—東明國際商城東明國際商務城為社區配套型商業，商業面積12.6萬方，主要為多幢3-5層的商業綜合樓組成。概況商業體量14.2萬方總建面積商業面積項目樓層開業時間業態12.6萬方大型居民區3-5層2007年商業街區多幢Blog商業街區上海東鼎投資發展有限公司大型居民區開發商松江新城較早開發的商業街，以餐飲、零售為主，無統一經營管理，主要定位于社區商業服務中心項目包含：多個2-3層臨街Blog商業組團專業至上

服務至誠地中海商圈典型項目—東明國際商城【東明國際商城】運營欠佳，業態以餐飲及生活配套為主，定位檔次較低。單位日租金在4-5元左右，。租售情況綜合分析出售：項目已售罄租金：4-5元/㎡/天

毗鄰松江大學城，開業時間較早，但無統一經營管理，目前圍繞大學城發展為餐飲、娛樂業態為主的商業街區業態內容

目前項目白天人氣較弱，夜晚人流量較多，以餐飲、生活配套配套為主要消費方式，以周邊人群及大學生為主力消費客戶

商業輻射范圍有限，大學城及周邊大型社區為其主要消費人口。商業業態包含：餐飲、零售、超市、KTV、銀行、酒店等，業態檔次較低。主力業態：餐飲、KTV專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈商業概況本案周邊已運營的項目僅EBD內的萬達廣場及商圈核心區外圍的保利西子灣風情街。保利西子灣風情街：主要以餐飲為主，部分生活配套，整體檔次較低，定位為社區配套商業。上海富悅財富廣場光星路茸梅路店名進展物業類型萬達廣場萬達廣場已開業購物中心三迪曼哈頓三迪曼哈頓富悅財富廣場龍湖新壹城在售在售在售裙樓裙樓沿街商鋪+部分內接商鋪龍湖新壹城沿街商鋪已運營在售專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈已運營項目—萬達廣場萬達廣場持有商業體量12萬㎡，可銷售的金街體量4萬㎡，金街為1拖2商鋪。概況總建面積商業面積商業街面積開業時間辦公樓面積商務酒店面積業態商業體量31.8萬㎡12萬㎡左右4萬㎡2014-58萬㎡0.8萬㎡商辦綜合體，商業為購物中心及商業金街樓層業態商家品牌1F（潮流精品）餐飲、時裝、珠寶餐飲、百貨、娛樂哈更達斯、Lee、I

Do松江萬達總占地面積9.3萬平方米，總建筑面積31.8萬平方米，涵蓋了國際購物中心、高檔寫字樓、SOHO公寓、室外步行街、星級酒店五大業態2F（樂活體驗）3F（饕餮美食）華碩體驗店、屈臣氏、酷樂潮玩豆撈坊、西提牛排、望湘園餐飲專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈已運營項目—萬達廣場【萬達廣場】持有商業業態以餐飲、百貨、娛樂為主，業態齊全。金街業態以餐飲、生活配套為主，金街租金在7.5-8.5元/㎡.天。目前運營良好。金街租售情況持有商業業態及主力店商業業態包含：餐飲、百貨、大型超市、影院、KTV、電玩城等。業態種類齊全。金街商鋪已全部出售完畢，目前商業租金在7.5-8.5元/㎡.天。業態以餐飲和生活配套為主。位置店鋪面積樓層月租金單位日租金正本清源茉酸奶煙酒200601復23600015000200005.928.228.22主力店：哈更達斯、辛巴克、絲芙蘭、屈臣氏、IDo萬達茸梅路街1180佳必得140200138000320008.925.26萬達內街passion1復2好想你面館709070751復21160002000018000160007.517.318.457.01金艦自助火鍋福宜便利店萬達光星路街1復21復2時光面館專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈外圍已運營商業街—保利西子灣風情街保利西子灣風情街為社區配套商業，業態以餐飲及生活配套為主，租金在2.5-5元/㎡.天。類別店鋪面積65樓層月租金單位日租金2.53愛家超市1115000元/月4500元/月3000元/月青蘋果大賣場豪大大雞排622.39保利內街204.93蔬果e家生鮮超市好又多超市7711110000元/月27000元/月18000元/月4.273.415.38260110保利外街21世紀不動產夜貓農家菜2601復220000元/月2.53專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈在售商業—中央生商務區商圈在售項目較多，商業整盤成交均價在3-4萬/㎡之間。三迪曼哈頓和龍湖新壹城去化相對較好，去化速度在1000-3200㎡/月。成交均

月均去

套均

套均價（元

化

總價

面積/㎡）

（㎡）

（萬）（㎡）開盤日

成交套成交面項目名稱三迪曼哈頓富悅財富廣場龍湖新壹城信達藍爵期數

積（㎡）富悅財富廣場三迪曼哈頓2015-1-5信達藍爵167

10550

41402

1000

26263綜合體2015-6-524

2603

32973

300

358

1082016-1-29118

7963

29870

3200

20267街鋪龍湖新壹城2015-9-15151595

30561

230325

106專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈在售商業—成交結構從片區在售商業成交結構來看，主要以50-70㎡的中小型商鋪最為暢銷，成交主力總價段在400萬以內，且第1樓商鋪的總價承受范圍遠遠高于2樓商鋪。總價面積<200

200-224

225-249

250-274

275-299

300-324

325-349

350-374

375-399

400-424

425-449

450-474

>500總計1樓<403814191332435131592315624217143164411830740-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120>120624515411814481284425121633210113111111125252142樓<40571087273521651088305494540-5050-6060-7070-8080-901_2層聯售110-120>1201311121442212213層33專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈在售項目—三迪曼哈頓三迪曼哈頓商業體量1.1萬方，為3層高的商業樓和裙房，面積以40-70㎡的中小型商鋪為主，4棟獨立商業樓可通燃氣，其余不通燃氣。

三迪曼哈頓分兩期開發，一期由5棟酒店式公寓、4棟商業綜合樓、12棟商業裙房組成。二期規劃為2棟五星級酒店。項目占地3.4萬㎡，容積率2.8，總建面9.7萬㎡

，商業1.1萬㎡。商鋪主力戶型為40-70㎡的小型商鋪為主。6#、9#、8#、10#商業可通燃氣，其余不可通燃氣。商鋪面積、套數2736樓棟

體量（㎡）各樓層面積（㎡）主力面積（㎡）

套數5796#3943F1:1493，F2：1493，F3：95750942016547#8#9#267759102707F1:1234，F2：1179，F3：264F1:2808，F2：310290-12040-120508F1：1025，F2：1025，F3：65710321510#11#16102041F1：609，F2：609，F3：392F1：1040，F2：10015090-120專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈在售項目——三迪曼哈頓商業業態規劃以餐飲為主，銷售模式為帶10年期限的租約銷售。自15年1月開盤以來，共銷售1.06萬㎡/167套，銷售均價4.1萬/㎡，目前僅剩少量200㎡以上大面積商鋪有售。去化：項目于2015年1月開盤。月均去化0.1萬方，去化一般般；

VS富悅廣場：項目商鋪主力面積小于三迪，總價相對較低，且帶租約銷售的模式更具吸引力。銷售模式：成交面積（㎡）成交總價

成交均價樓層1層成交套數148（萬）（元/㎡）第一年按6%收益率，可直接抵扣房款，后9年按實際租金1/9分成。954810024066342586商業業態：2層1930183011641402商業業態規劃以餐飲、娛樂為主。目前10#定位為網魚網咖，1#定位為金融/銀行，其余定位為餐飲與生活配套、娛樂。合計1671055043681專業至上

服務至誠案例分析-富悅財富廣場富悅財富廣場商業為3層裙樓，其中僅底層可售，計0.77萬方，以97-185㎡的中型商鋪為主。持有商業以展廳及配套為主。富悅財富廣場項目概況五星酒店占地3.6萬方10.8萬方20%容積率總建面積開發商3.0SOHO辦公樓計容面積綠化率17.5萬方上海富振地產物業類型酒店、SOHO、辦公、商業項目包含1幢精裝SOHO，1幢五星級酒店，1幢甲級辦公樓及商業裙樓；一層商業出售部分商業部分僅一層對外銷售，其余兩層持有。商業二層為大型宴會餐飲、足浴休閑、電玩城。三層為展覽廳。1層商業平面圖專業至上

服務至誠案例分析-富悅財富廣場富悅財富廣場商業于2015年6月開盤，截止16年4月共成交0.26萬方，月均去化0.02萬方/2套，整盤均價32973元/㎡去化：項目于2015年6月推出74套商業，共計0.77萬方。截止16年4月共成交0.26萬方，月均去化0.02萬方/2套，去化較差；分化：項目外街由于面積大、戶型狹長，去化較差，內街商鋪由于面積小、總價低，去化由于外街。富悅財富廣場開盤至今成交狀況商業外街成交面積（㎡）樓層套數成交均價商業內街1層外街1層內街36900元/㎡28687元/㎡242603說明：外鋪面積多為95-185㎡，且戶型較為狹長（開間約4.2米，進深約13米）；內街街鋪相對外街街鋪面積較小。專業至上

服務至誠案例分析-龍湖新壹城龍湖新壹城商業為三層樓的沿街商鋪，于2016年1月開盤，截止16年4月共成交0.8萬方，月均去化0.32萬方/47套，整盤均價29870元/㎡

項目占地3.8萬方，容積率2.5，計容面積9.5萬方，總建面積12.9萬方，綠化率35%SOHO

項目包含三層臨街商鋪及7幢酒店式公寓

項目商業主力面積為1樓80-90㎡，2/3樓60-70㎡，店面尺寸為開間4.2米*進深15米*層高4.5米LOFT商鋪商鋪成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）樓層套數1樓2樓39463032284520867963433022385618554298703樓33合計118專業至上

服務至誠案例分析-信達藍爵信達藍爵商業為2層樓的住宅底商，于2015年9月開盤，截止16年4月共成交0.16萬方，月均去化0.02萬方/2套，整盤均價30561元/㎡

項目位于廣富林路與光星路交接處，由信達地產開發建設

項目占地5.1萬方，容積率2.5，計容面積12.7萬方，總建面積15.6萬方，綠化率35%

項目包含兩層臨街商鋪及高層公寓

項目于2015年9月推出27套商業，共計0.34萬方商鋪成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）樓層套數1樓2樓6935512401595407792763230561商鋪合計15專業至上

服務至誠中央生態商務區商圈在售商業——在售商鋪的存量，主要為110以上的大面積商鋪為主，競爭掛關系較少。在建項目多數處于剛動工狀態，在本案銷售周期內，還處于建設狀態。僅本案南面的麥德龍項目與本案工期相近，將存在一定競爭關系。項目<5050-70

70-90

90-110

>110總計住宅規劃用地昂立大廈富悅財富廣場開元地中海龍湖商務中心三迪廣場149712620202013410教育規劃用地富悅住宅規劃用地2123182812綠地地標項住宅規劃用地1目信達藍爵財富廣場信達夢園9125住宅規劃用地住宅規劃用地中展商務大廈中展生活廣場總計117113萬達

三迪廣場

曼哈頓46綠地動漫商業中心中展瑞景昂立大爾頓酒店麥德龍

在建項目：綠地地標項目、綠地動漫商業中心、麥德龍（麥德龍與本案工期接近，其余項目均處于土地平整階段）

未動工項目：商務廣場S1地塊、商務廣場S4地塊商務廣場S1地塊商務廣場S4地塊專業至上

服務至誠商業市場總結從區域市場看，本案面臨外部商圈和內部商圈雙重分流競爭，無論從市場售價看，還是從去化看。本案想要實現銷售目標，將會有一定難度。中央商業娛樂區商圈中央生態商務區商圈本案所在商圈售價：3.5-5.3萬/㎡去化：單盤最高去化3200㎡/月在售無運營競爭業態租金：較高能實現7-8元/㎡.天分流消費人群租金：較高能實現7.5-8.5元/㎡.天分流消費人群，麥德龍項目分流購買人群餐飲、休閑娛樂、生活配套餐飲、休閑娛樂、生活配套專業至上

服務至誠Step1：項目定位——本案設置何種商業等級及業態抓住市場機會？專業至上

服務至誠商業市場機會點挖掘本案實現目標售價及去化速度均有一定難度。想要時間目標售價及去化速度。需跳脫傳片區傳統拼硬件的競爭思維，在項目的業態、主題、包裝等產品軟件方面實現突破。體量硬件軟件格局形態立面/景觀硬件部分僅立面/景觀可做提升可提升點業態主題包裝差異化獨特標簽環境包裝/互動體驗專業至上

服務至誠商業定位—能級定位本案商業體量較小，總共1.8萬㎡，在業態規劃上無法作出過多分類并形成規模效應，建議以以某主題亮相，設置為區域主題中心。單體商業規模項目占位商業中心等級功能配置占位取向（萬㎡）地區商業中心城市商業中心區域商業中心主題中心高復合城市資源區多維城市功能區綜合功能區>20?本案商業總體量在1.8萬㎡左右，但本10~205~10案與萬達廣場”0距離”相鄰；?

建議借勢萬達，商業能級定位成區域主題中心。主題功能區0.8~3.51.0-3.50.3-1.5社區商業中心生活配套中心居住/生活/產業區居住/生活區專業至上

服務至誠業態業態——更有競爭力的業態組合軟性產品力主題包裝專業至上

服務至誠商業定位—業態定位根據區域市場的商業業態，目前親子/運動類業態較缺失。但本案南面麥德龍項目將引入迪卡儂，結合市場業態保有量及本案擁有的資源，建議本案定位以“親子/兒童”為主。本案南面麥德龍項目將引入迪卡儂展館專業至上

服務至誠商業定位—業態定位兒童類業態租金通常較低，本案除設置必要的兒童親子業態之外，搭配一些人氣高、租金高的餐飲、零售等業態，實現整體的運營。客戶需求租金/利潤空間

親子兒童業態可帶動兒童的父母及青年來消費

父母/青年需要餐飲、休閑娛樂等業態

親子兒童類業態通常租金較低

需通過其他業態增加增個項目的租金/利潤空間1.2租金高輻射19-25歲輻射10.80.60.40.2零售童心未泯的青年青年（松江大學城）餐飲帶動父母針對兒童體驗帶動30-45歲中青年父母兒童租金低0物業類型針對3-15歲兒童消費人群專業至上

服務至誠√業態√主題——獨特的項目標簽軟性產品力主題包裝專業至上

服務至誠商業定位—主題營造根據本案的“兒童主題”業態定位，建議未來富有針對性、創新性的打造三個兒童系列主題——“小豬快跑”、“海洋公園”、“樂高”主題，打造成松江的迪斯尼

富有針對性與創新性的主題營造結合區域居住人群特點與業態結構，聚焦商業主題業態，依附有針對性與創新性的主題營造，確立本案商業的獨特標簽。“小豬快跑”主題亮點：以小豬農場為撬動點效果：制造話題，吸引人氣“海洋公園”主題“親子”主題+餐飲+購物+休閑+娛樂

亮點：海洋主題風格

效果：獨立風格標簽“小豬快跑”主題松江的“迪斯尼”樂園“樂高”主題

業態：引入樂高主力店

效果：松江唯一，增大本案地域輻射范圍專業至上

服務至誠商業定位—主題營造主題之“小豬快跑”小豬農場，吸引人氣動物主題餐飲、娛樂?

小豬農場：公共區域，可供參觀、喂養，用于吸引人氣?

餐飲：與主題相關的“Zoo

Coffee”、有機食物專賣店、有機食物餐館?

娛樂：動物主題娛樂館。專業至上

服務至誠主題營造—“小豬快跑”成功案例—上海K11——成功吸引周邊人流，帶動周邊商鋪消費?小豬快跑農莊所在樓層吸引人流是其他樓層的兩倍?

圍繞小豬農莊主題，延伸發展餐飲，零售等商業，例如有機餐館等。專業至上

服務至誠商業定位—主題營造主題之“海洋世界”公共空間，海洋風格打造消費場所，風格打造海鮮主題餐飲?

公共空間：在中庭、商業外力面等采用海洋風格主題。?

消費場所：風格打造成海洋主題。?

特色餐飲：海鮮主題餐飲。專業至上

服務至誠主題營造—“海洋世界”成功案例—香港青衣巷——通過立面、小品、裝飾等海洋元素打造獨特體驗?公共空間可以打造成海洋主基調，吸引人流?

周邊商鋪店內裝修可統一成海洋風格，吸引人流消費。專業至上

服務至誠商業定位—主題營造主題之“樂高王國”親子/娛樂/教育?

樂高體驗館：主題體驗館、吸引人氣?

玩具消費：樂高玩具專賣店及其他兒童玩具專賣店?

兒童培訓：兒童動手益智類培訓，例如樂高機器人俱樂部專業至上

服務至誠主題營造—“樂高王國”成功案例—上海久光兒童部分——通過“樂高”，吸引其他兒童品牌?通過“樂高”，吸引其他品牌入駐，發展兒童服裝、兒童早教、兒童娛樂消費等全產業鏈。專業至上

服務至誠√業態√包裝——更好的環境及互動體驗核心價值體系主題包裝專業至上

服務至誠包裝公共空間——切合主題氛圍/充滿趣味?

立面、中庭、地板等部分打造?

切合主題?

年輕氣息，充滿童趣專業至上

服務至誠包裝童趣小品——營造氛圍/吸引關注?

設置具有裝飾性的公共小品設施，提前在銷售期引入商業情景，營造良好的氛圍，利于展示及銷售。專業至上

服務至誠本案商業定位以親子為主題，針對年輕消費群體的，集餐飲零售、娛樂休閑、體驗互動的主題式購物街區。“小豬快跑”與其他商業錯位競爭；獨特的商業主題標簽；松江核心商圈的“迪斯尼”囊括兒童、中青年消費群。“樂高王國”“海洋公園”輻射19-25歲童心未泯的青年Step1：界定項目發展模式——如何通過立體業態布局實現利潤最大？專業至上

服務至誠立體業態布局布局原則：橫向定業態，縱向定主題項目屬性：本案屬于Block街區形式，樓層縱向聯系相較于盒狀商業更加緊密。縱向定主題：在縱向上為每棟樓進行主體定位，在同一區域內布局。縱橫向定業態：根據各業態付租能力高低順次分布于各個樓層。向定主題橫向定業態專業至上

服務至誠立體業態布局—縱向定主題動線及人流節點分析：1.人流聚集點分析——人流聚集點合理利用2.動線分析——規避過長動線的弱點人流聚集點中央廣場處人流聚集點：動線最長動線最長商業街兩旁：———適宜引進快人流業態。———適宜通過特殊場景、環境渲染來吸引人流。專業至上

服務至誠立體業態布局—縱向定主題“小豬快跑”主題——“小豬快跑”主題：落位在人流最易聚