1、案例二：長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)一高新技術(shù)企業(yè)土地使用權(quán)抵押價格評估一、委托事項長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)某公司因融資需要，擬用該公司一宗出讓工業(yè)土地進(jìn)行抵押本情況為如下：二、背景，評估基準(zhǔn)日 2008 年 3 月 31 日，該宗地基1、該宗地位于長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)麓谷，土地面積 76691.68平方米，工業(yè)用地，宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)場地平整，四至為東臨空地、南臨空地、西臨東（路面基本完工，瀝青路面，寬約 60 米）、北臨長延路（水泥路面，寬約 40 米），該宗地距長沙火車站約 14 公里，所在區(qū)域內(nèi)有大道、大道、309 國道、麓谷大道等多條公路穿過，

2、交通便捷，所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)高，污染小。宗地規(guī)劃總建筑面積約 47332.53多平方米，容積率約 0.62，分別為行政辦公樓、員工宿舍、廠房、門衛(wèi)等，評估基準(zhǔn)日行政辦公樓、員工宿舍、廠房的土建樁基礎(chǔ)工程基本完工，宗地四周的通透式圍墻基礎(chǔ)基本完工。2、該宗地于 2006 年 5 月協(xié)議出讓方式取得，根據(jù)長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)若干政策規(guī)定，地價款為 15 萬元畝，其中該企業(yè)土地出讓金和契稅按掛帳處理，土地取得國有土地使用權(quán)證。根據(jù)長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)若干政策規(guī)定及長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)土地管理辦法，該土地使用權(quán)的使用、轉(zhuǎn)讓、抵押有一定的條件限制，如改變土地用途或轉(zhuǎn)讓，需滿足開發(fā)區(qū)土地利用規(guī)劃，轉(zhuǎn)讓經(jīng)減

3、免用地價款的土地使用權(quán)，應(yīng)向長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)補交減免額，且經(jīng)長沙高新開發(fā)區(qū)3、自批準(zhǔn)。資發(fā)2006 307 號后，長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)根據(jù)該文件規(guī)定，對該開發(fā)區(qū)土地出讓價格調(diào)整為 32 萬元畝，長沙市及時調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為 34 萬元畝。三、難點1、評估方法的選擇根據(jù)土地評估的供需原則，供需原則是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性，該土地位于長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)土地供給及使用有一定的特殊性，土地供給有條件，且只有滿足一定條件的企業(yè)才能進(jìn)入開發(fā)區(qū)，土地的使用轉(zhuǎn)讓有限制性。在選則評估方法時要充分考慮該土地供需的特殊性，由于交易案例為根據(jù)長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開

4、發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)政策定向定價出讓，真正的交易案例沒有，不能采用市場法，但待估宗地屬長沙市市區(qū)土地級別及基準(zhǔn)確地價表覆蓋范圍內(nèi)，可運用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法作為評估方法之一；且由于估價對象所處區(qū)域近年來新征地案例較多、土地開發(fā)成本資料較全，可采用成本近法作為評估方法之二，本次評估我選用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法與成本法。2、評估價格的確定該評估價格為土地抵押價格，土地抵押價格是指以抵押方式將土地作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時的土地使用權(quán)價格。 一般來說土地抵押價格是將抵押權(quán)人對未來市場風(fēng)險對土地價格影響程度的估計等考慮后的土地使用權(quán)價格。它比公開市場條件下正常交易的土地使用權(quán)價格要低，根據(jù)長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)若干政策規(guī)定及長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)土地管理辦法，本此評估土地抵押價格為土地使用權(quán)出讓價格減去出讓金減免額。四、啟示在土地評估過程中，應(yīng)認(rèn)真收集土地評估資料，除土地使用權(quán)證、宗地圖、紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件、項目基本情況介紹、宗地基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施條件等基本資料外，還應(yīng)該對土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)涵進(jìn)行分析，對出于招商引資目的或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)扶持