1、物業服務收費管理實施辦法第一章 總則第一條 為規范我市物業服務與收費行為，保障業主(物業使用人)、物業管理單位的合法權益，根據中華人民共和國價格法國務院物業管理條例河北省物業服務收費管理實施辦法物業管理條例等規定，結合我市實際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱物業服務與收費是指物業管理單位按照合同的約定，對物業管理區域內業主或物業使用人提供服務并收取費用。第三條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。居民普通住宅區物業服務收費實行分等級定價。第四條 物業服務收費實行政府指導價、市場調節價兩種價格管理形式。業主大會成立之前的居民普通住宅區(別墅除外)物業服務收費實行政府指導價;業主大會成立之后的普通

2、住宅、非普通住宅及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。第五條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理單位;鼓勵物業管理單位開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場價格競爭機制形成。第六條 物業服務收費遵循合理、公平、公開以及收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應原則。物業管理單位在物業服務中應當遵守國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同。第二章 物業服務收費第七條 物業管理單位應當按照普通住宅物業服務等級標準及相對應的政府指導價向業主提供服務并收取費用。第八條 實行政府指導價的物業服務收費標準，由市、縣(市)區政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建

3、設行政主管部門根據服務等級和服務成本等因素，制定相應的等級政府指導價并向社會公布。實行市場調節價的物業服務費收取方式及標準，由業主與物業管理單位在物業服務合同中約定。市中心區(含路南區、路北區、高新區)由政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的等級服務收費標準。其他各縣(市)區、開發區(管理區)參照執行。各縣(市)區政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設行政主管部門可根據本辦法，結合當地實際制定具體辦法，并報市級價格主管部門和住房和城鄉建設行政主管部門備案。物業服務等級收費標準應根據社會平均成本變動情況適時調整，可建立與當地社會平均工資水平聯動機

4、制。第九條 實行政府指導價的物業管理單位所收費用不得突破價格主管部門會同同級住房和城鄉建設行政主管部門制定的服務收費標準。第十條 物業服務包括以下內容：(一)綜合服務(處理物業服務合同范圍內的公共性事務);(二)物業共用部位、共用設施設備的日常維護和管理 (屬于業主共有及未移交相關專業單位的部位及設施設備);(三)公共秩序維護(物業管理區域內服務合同約定的公共安全秩序和公共財物的管理);(四)公共衛生保潔服務;(五)公共綠化養護服務。第十一條 物業服務費的構成包括物業服務成本(支出)、法定稅費和物業企業的利潤。物業服務成本(支出)包括：(一)管理服務人員的工資和按規定提取的福利費、社會保險費等

5、;(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(三)物業服務區域清潔衛生費用;(四)物業服務區域綠化養護費用;(五)物業服務區域秩序維護費用;(六)物業企業辦公費用;(七)物業企業固定資產折舊費;(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費;(九)經業主同意的其他費用。保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用不得計入物業服務支出或者物業服務成本。第十二條 住宅區建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同時，應當簽訂前期物業服務合同，明確約定物業服務內容、服務等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內容。

6、第十三條 新建住宅建設單位依法選聘物業管理單位進行前期物業服務，被選聘的物業管理單位要在實施收費前，將前期物業服務收費標準、等級標準報所在地縣(市)區價格主管部門和同級住房和城鄉建設行政主管部門備案。物業管理單位計費滿一年，由主管部門對其服務等級、收費標準進行考核。第十四條 物業交付使用后，在業主大會成立前已實施收費的普通住宅區，因政策或服務成本變化等因素影響，住宅區的業主、物業管理單位申請調整物業服務等級與收費標準，應當在物業所在地的居民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，征得小區占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，約定調整方案，報所在地縣(市)區政府價格主管部門和同

7、級住房和城鄉建設行政主管部門備案。第十五條 物業服務收費按法定房屋產權面積以月計算，物業管理單位可按月、季度或年度收取，預收時間最多不得超過一年并應當在合同中約定。具備條件的物業管理單位，可細化物業服務項目，分解收取相應服務費用，但所收費用總額不得超過相應等級的政府指導價。第十六條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業管理單位應當在物業服務區域內的顯著位置，將物業服務內容、服務等級、收費標準等進行公示。第三章 車輛停放管理收費第十七條 住宅小區停車設施，由物業服務企業或停車服務企業接受業主委托，按照停車服務合同約定，向住宅小區業主或使用人提供停車場所、設施以及停車秩序管理服務并收取費用。住宅

8、小區建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需求。占用業主共有道路或者其他場所用于停放汽車的車位屬于業主共有，其收費、管理等事項由業主大會決定。不屬于業主共有的機動車停放設施，具體收費標準由物業管理單位或停車服務企業與業主或使用人協商確定。第十八條 對進入物業服務區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。第四章 裝修服務管理第十九條 業主對房屋進行裝修時，應當事先告知物業管理單位，物業管理單位應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。物業管理單位可以

9、向業主收取裝修垃圾服務費，具體收費標準由當地政府價格主管部門制定。物業管理單位不得向業主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。第五章 其他服務收費第二十條 執行政府指導價的普通住宅區，實行門禁、電梯卡(證)管理的，按照補償成本的原則確定工本費標準，收費標準由所在地縣(市)區政府價格主管部門核定。第二十一條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理單位接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代理服務費，不得向業主收取額外費用。第二十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理單位的

10、同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第六章 監督和管理第二十三條 業主、物業使用人和開發建設單位，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主應當結清全部物業服務費用。第二十四條 物業管理單位應當每年不少于一次向全體業主公布普通住宅區內的物業服務收支情況及服務工作開展情況，進行滿意度測評。第二十五條 物業服務收費嚴格按國家發展改革委、建設部印發的物業服務收費明碼標價規定(發改價檢20041428號)執行，不得在標價之外收

11、取任何未予標明的.費用。第二十六條 物業管理單位在收取物業服務費過程中嚴禁將物業費與代收的水費、電費等費用捆綁收取、價外加價。第二十七條 物業管理單位將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。第二十八條 物業管理單位在經營管理和服務中，服務內容不達標、不規范的行為由所在地縣(市)區住房和城鄉建設行政主管部門依法進行處理;超規定標準收費、亂收費行為由政府價格主管部門依據中華人民共和國價格法價格違法行為行政處罰規定等法律法規予以處罰。各縣(市)區價格主管部門及住房和城鄉建設行政主管部門應當定期對物業管理單位物業服務收費標準、物業服務等

12、級執行情況進行考核。第二十九條 本辦法由市價格主管部門、市住房和城鄉建設行政主管部門負責解釋。第三十條 本辦法自2017年1月1日起施行。凡與本辦法不相符的有關規定自行廢止，以本辦法為準。第一條為進一步規范全省物業服務收費行為，保障業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據中華人民共和國價格法、物業管理條例、國家發展改革委、建設部物業服務收費管理辦法、甘肅省價格管理條例、甘肅省物業管理辦法等法律、法規和規章，制定本實施辦法。第二條本實施辦法適用本省行政區域內的物業服務收費及監督管理。第三條本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地

13、進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。第四條政府提倡建設單位、業主（業主委員會）通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。第五條物業服務收費實行統一領導，分級管理。省發展和改革委員會會同省住房和城鄉建設廳負責制定全省物業服務收費政策，指導、協調全省物業服務收費的監督管理工作。市（州）政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責轄區內持有一、二級物業資質證書及所轄各縣級市（區）內持有三級物業資質證書的物業服務企業物業服務收費的監督管理工作。縣政

14、府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責轄區內持有三級物業資質證書的物業服務企業物業服務收費的監督管理工作。第六條物業服務收費堅持合理、公開以及服務與收費標準相適應的原則。第七條普通住宅物業服務收費實行政府指導價。普通住宅以外（高級公寓、別墅、度假村等）的物業服務收費實行市場調節價。第八條實行政府指導價的物業服務收費，由省發展和改革委員會會同省住房和城鄉建設廳制定物業服務等級標準、物業服務收費基準價及浮動幅度，原則上3年調整公布一次。市（州）政府價格主管部門和房地產行政主管部門，可按照省定物業服務等級標準，結合實際確定本地物業服務等級標準，并向省發展和改革委員會、省住房和城鄉建設廳備案。第九條

15、物業服務企業應按管理權限向政府價格主管部門申請核定物業服務收費標準。申請核定時應提交物業服務收費的申請報告、企業法人營業執照、物業企業資質證書、物業服務合同、小區物業管理的具體實施方案、服務內容及成本核算等資料。第十條新建普通住宅銷（預）售前，建設開發單位應當參照國家建設部制定的示范文本和政府指導價的有關規定，制定臨時管理規約與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。第十一條實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，物業服務企業不得強

16、行服務，強行收費。第十二條物業服務費按照產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。物業服務收費按月收取，經業主同意，也可按季收取。第十三條物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業必須按照國家發改委、建設部制定的物業服務收費明碼標價規定要求公示。市（州）、縣（市）政府價格主管部門負責審核本行政區域內的公示內容，價格監督檢查機構對明碼標價方式進行監制。第十四條業主或業主委員會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計

17、費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。第十五條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用。物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。物業管理區域清潔衛生費用。物業管理區域綠化養護費用。物業管理區域秩序維護費用。辦公費用。物

18、業服務企業固定資產折舊。物業服務合同約定的其它費用。物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中另行約定，由物業服務企業代收代繳。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期內的維修和更換，應由開發建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業主承擔。第十六條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金

19、年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。物業服務收費采取酬金制方式，物業服務企業或者業主委員會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。第十七條物業服務企業在物業服務中應當遵守國家和省上有關規定，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。第十八條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，物業服務企業或者業主委員會應當督促其限期

20、交納。逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。第十九條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。已交付給物業買受人或已符合交房條件，建設單位或物業服務企業已書面通知物業買受人，物業買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續的，物業服務費自物業交付或書面通知之日起次月計收。業主或者物業使用人未入住的或入住后不使用期連續超過6個月的房

21、屋，業主或者物業使用人應書面提出申請，經物業服務企業登記確認后，從第7個月開始，其物業服務費按收費標準的70%交納。第二十條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規定向最終用戶收取有關費用，未收費到戶產生的損耗由供應單位承擔。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準由雙方協商約定，不得向業主收取手續費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。第二十一條物業管理區域內的供電轉供費按省發展和改革委員會的相關規定收取。物業管理區域內的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電的費用

22、，物業服務企業應單獨計量，嚴格按照政府價格主管部門規定的水、電價格政策，據實分攤并定期公布。對供水、供熱等動力設備發生的二次轉供能源費用由市、州政府價格主管部門結合當地實際確定。物業管理區域內的綠化用水，免收污水處理費。第二十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。單位或個人所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第二十三條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。第二十四條物業服務企業已接受委托實施物業服務并按服務收費標準收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第二十五條業主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業服務企業登記。對實施