1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控投融資及稅收政策上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會主任 賀倩明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控國務(wù)院層面政策土地近期政策銀行近期政策財稅近期政策深圳近期政策政策07/27國務(wù)院常務(wù)會議主要內(nèi)容（一）提高征地成本，征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。規(guī)范土地出讓收支管理，國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。（二）完善責(zé)任制度。地方各級人民政府主要負責(zé)人要對本行政區(qū)域

2、內(nèi)的土地管理和耕地保護負總責(zé)。堅決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。（三）健全法律機制。充分發(fā)揮國家土地督察機構(gòu)的作用，強化對地方政府及土地管理部門執(zhí)法行為的監(jiān)督檢查。嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對重大土地違法違規(guī)案件要公開處理，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策建住房2006171號六部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 06/07/11主要內(nèi)容境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，申請設(shè)立外商投資企業(yè) ；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外匯借款結(jié)匯規(guī)定（35%資本金，注冊資本到位，土地使用證）；境外機構(gòu)人士購買商品房規(guī)定（自用自住、對港澳臺僑人士

3、網(wǎng)開一面，經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門嚴(yán)格審批。境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購中方股權(quán)的，以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。強化對跨境資本流動的監(jiān)測 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策（國十五條）國辦發(fā)200637號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 06/05/24主要內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段

4、的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入目標(biāo)責(zé)任制。建筑面積90平方米以下住房占70%以上。5年/營業(yè)稅 。項目資本金比例35%/商業(yè)銀行貸款，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物 。個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，從高征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，

5、采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策2006年5月17日開國務(wù)院常務(wù)會議新六條主要內(nèi)容（一）重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬

6、房價行為。（五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 （又稱國老八條）國辦發(fā)明電20058號 05/03/26主要內(nèi)容著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給；穩(wěn)定住房價格；嚴(yán)格控制被動性住房需求；政策國辦發(fā)200526號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 （又稱新八條）05/05/09主要內(nèi)容對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土

7、地使用權(quán)。 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓 ，實行實名制購房。普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。2年/營業(yè)稅。國家近期土地政策解析政策招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范將于2006年8月1日起施行 主要內(nèi)容提出：2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.24萬、5.72萬公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.

8、81%、28.86%和35.06%。 規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。以下六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 政策國辦發(fā)200650號國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 06/07/13主要內(nèi)容廣州局督察深圳國家近期土地政策解析政策招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范將于2006年8月1日起施行 主要內(nèi)容提出：2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.

9、24萬、5.72萬公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。 規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。以下六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 政策國辦發(fā)200650號國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 06/07/13主要內(nèi)容廣州局督察深圳國家近期土地政策解析政策建住房2006165號關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 07/06主要內(nèi)容新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70

10、%以上。政策國土資源部令第33號耕地占補平衡考核辦法 06/16主要內(nèi)容有權(quán)責(zé)令建設(shè)用地項目補充耕地合格率較低的地區(qū)限期整改。對整改不合格的，暫緩受理該地區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批 國家近期土地政策解析政策國土資電發(fā)200622號關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅決制止土地違法的緊急通知 06/06/14主要內(nèi)容認(rèn)真組織開展對“以租代征”違法用地、閑置土地和別墅用地的清理，重點是對國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號）下發(fā)后發(fā)生的各類違法違規(guī)用地的清理 。政策國土資發(fā)200652號關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知 06/06/14主要內(nèi)容推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)

11、用地減少相掛鉤試點、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，堅決制止用“以租代征”等形式擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；嚴(yán)格落實耕地占補平衡制度；土地出讓金要向糧食主產(chǎn)區(qū)、基本農(nóng)田保護區(qū)和土地整理重大項目工程傾斜。國家近期土地政策解析政策國土資電發(fā)200617號關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 06/02主要內(nèi)容不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地 ;從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地，“先補后占” ；確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實處 ；對因征地補償安置不到位等引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)，要限期整改，整改期間，暫緩受理所在地區(qū)建設(shè)項目用地預(yù)審和報批申請 ；停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng) 。政策關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性

12、土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 國土資發(fā)200471號主要內(nèi)容商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。 （又稱8.31大限）政策國土資發(fā)2005166號關(guān)于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知 05/08/22主要內(nèi)容以轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股等方式進行農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的，必須是已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地 國家近期銀行政策解析政策人民銀行08/18上調(diào)利率主要內(nèi)容一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行

13、的2.25%上調(diào)至2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的5.85%上調(diào)至6.12%。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。進一步推進商業(yè)性個人住房貸款利率市場化，將其利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴大到0.85倍。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持0.9倍。個人住房公積金貸款利率保持不變。上述政策自2006年8月19日起實施。政策2006年8月中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知06/07/22 （銀監(jiān)會54號）主要內(nèi)容健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估和預(yù)警指標(biāo)體系；嚴(yán)禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款；嚴(yán)禁向項目資本金比例達不到35%（不含經(jīng)濟適用

14、房）、“四證”不齊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款 ；信托投資公司（包括投資附加回購承諾）執(zhí)行212號文（四證齊全、二級資質(zhì)、35%資本金）；土地收儲費專門帳戶管理。 國家近期銀行政策解析政策06/07/21央行宣布從8月15日開始上調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點到8.5%。06/06/16中國人民銀行宣布決定從2006年7月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點 政策中國人民銀行有關(guān)負責(zé)人就調(diào)整住房信貸政策答記者問06/05/31主要內(nèi)容此次政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：一是從2006年6月1日起，商業(yè)銀行（含農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社，下同）發(fā)放的住房貸款（不包括住房公積金貸款）首

15、付款比例不得低于30%；二是對購買套型建筑面積90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定。政策人民銀行04/28上調(diào)貸款利率主要內(nèi)容一年期貸款利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行5.58%上調(diào)到5.85% 國家近期銀行政策解析政策銀監(jiān)辦發(fā)2005212號關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知 05/08/28主要內(nèi)容信托投資公司新開辦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)符合國家宏觀調(diào)控政策，并進行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（“四證”）的項目不得發(fā)放貸款；申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地

16、產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)項目資本金比例不低于35%。 政策2004年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引主要內(nèi)容商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35 國家近期銀行政策解析政策中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 銀發(fā)2003121號主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用； 對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70，貸款期限最長不得超過2年；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款； 對

17、借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。 國家近期銀行政策解析政策銀發(fā)(1999)73號關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見 99/2/23銀發(fā)1998169號中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知 98/04/07政策中國人民銀行的數(shù)據(jù)主要內(nèi)容05年底，全國房地產(chǎn)貸款余額3.07萬億元，占全部金融機構(gòu)RMB貸款的14.84%，其中個人住房按揭貸款1.84萬億，占占全部金融機構(gòu)RMB貸款的8.9%國家近期財稅政策解析政策國稅發(fā)2006108號深地稅發(fā) 【2006】455國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房

18、轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 2006/07/18主要內(nèi)容核定征收：深地稅發(fā) 【2006】45轉(zhuǎn)發(fā)普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入1.5%核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入3%核定 強調(diào)轉(zhuǎn)讓差額所得征稅、保留免稅規(guī)定（1年、5年、拆遷補償、征用補償）注意事項：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓抬高原價？陰陽合同。政策財稅200675號關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知 06/06/16國稅發(fā)200674號關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 06/05/30主要內(nèi)容5年普通房免營業(yè)稅，5年非普差額，非5年全額國家近期財稅政策解析政策國稅發(fā)200631號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 06/03/06政策財稅2

19、00621號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知工作06/03/02政策國稅發(fā)2005156號國家稅務(wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 工作05/10/07主要內(nèi)容加強存量房交易的稅收管理政策國稅發(fā)2005173號關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知05/10/21主要內(nèi)容排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，計征房產(chǎn)稅。 國家近期財稅政策解析政策國稅發(fā)2005111號 國家稅務(wù)總局財政部國土資源部關(guān)于加強土地稅收管理的通知 05/07/01主要內(nèi)容進一步強化土地稅收（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅 ）的管理政策國稅發(fā)20058

20、9號國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 05/05/27主要內(nèi)容2年規(guī)定（已被75號文取代）政策國稅發(fā)200582號國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 05/05/18主要內(nèi)容先稅后證，以契稅為把手深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策政策深府【2006】106號深圳市人民政府關(guān)于進一步加強土地管理推進節(jié)約集約用地的意見 06/06/19主要內(nèi)容實行最嚴(yán)格的土地管理制度，保證特區(qū)內(nèi)外“一個標(biāo)準(zhǔn)管理、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。土地主管部門對寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有的土地、政府原有儲備土地及通過收回、收購方式取得的土地實行集中統(tǒng)一管理 。因城市建設(shè)需要須對已出讓用地的規(guī)劃指

21、標(biāo)進行調(diào)整時，涉及調(diào)整容積率需要補償?shù)模越?jīng)濟方式予以補償，一律不再補償土地。改變以地價減免政策鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除關(guān)于印發(fā)深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的通知（深府2004177號）相關(guān)規(guī)定以外的各類地價優(yōu)惠政策。 地使用者依法取得土地使用權(quán)后，超過土地出讓合同約定開工期限不開工的，每年按土地出讓金的20收取閑置費；閑置2年以上未按土地出讓合同約定開發(fā)建設(shè)的，政府依法收回土地 。非經(jīng)營性用地因規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)、住宅、辦公、酒店等經(jīng)營性用途的，原則上由政府采取收回、收購或置換土地使用權(quán)的方式納入土地儲備。除重點引進項目、重大投資項目、政府財政投資的公共配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目等用地可以協(xié)議

22、方式出讓外，其它用地在3年內(nèi)逐步實現(xiàn)全部按招標(biāo)拍賣掛牌方式進行出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓，工商建設(shè)用地需合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，報市主管部門依法審批。深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策政策深府200698號關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 06/12主要內(nèi)容新項目要求：套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 * 建設(shè)部07/06 165文號政策深府200675號關(guān)于穩(wěn)定房價促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見 06/04/28主要內(nèi)容確保年度普通商品住宅供應(yīng)量

23、不低于全部商品住宅供應(yīng)總量的90% ；對已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開發(fā)建設(shè)的，從確認(rèn)閑置之日起，第一年按地價款10%依法征收土地閑置費；自土地出讓合同生效之日起滿2年未開發(fā)利用的，依法收回土地使用權(quán)。經(jīng)濟適用房自合同簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。著重建設(shè)包括經(jīng)濟適用出租房、廉租房在內(nèi)的各類公共租賃住房。深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策深府2006105號深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法深府2006103號關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價計算暫行辦法的通知深府200694號關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地審批實施辦法的通知深府200693號關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知深圳市人

24、民政府令第153號深圳市土地儲備管理辦法深府辦200686號關(guān)于印發(fā)深圳市清繳地價欠款工作方案的通知深府200695號印發(fā)關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地遺留問題的若干規(guī)定的通知深府200643號關(guān)于印發(fā)深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有土地交接與管理實施方案的通知房地產(chǎn)投資政策WTO房地產(chǎn)承諾服務(wù)提供方式： （1）跨境交付 （2）境外消費 （3）商業(yè)存在 （4）自然人流動部門或分部門市場準(zhǔn)入限制D房地產(chǎn)服務(wù)a涉及自有或租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)服務(wù)（CPC 821）（1）沒有限制（2）沒有限制（3）除下列內(nèi)容外，沒有限制：對于高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項目，如公寓和寫字樓，不允許設(shè)立外商獨資企業(yè)，但不包括豪華飯店。（4

25、）除水平承諾中內(nèi)容外，不作承諾。b以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)（CPC 822）（1）沒有限制（2）沒有限制（3）僅限于合資企業(yè)形式，允許外資擁有多數(shù)股權(quán)。（4）除水平承諾中內(nèi)容外，不作承諾。房地產(chǎn)投資政策發(fā)改委商務(wù)部令第24號外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2004年修訂)鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄八、房地產(chǎn)業(yè) 1普通住宅的開發(fā)建設(shè)限制類外商投資產(chǎn)業(yè)目錄八、房地產(chǎn)業(yè) 1土地成片開發(fā)（限于合資、合作）2高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營3大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營發(fā)改委第40號令產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)鼓勵類十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)11.城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè) 20.國家住

26、宅示范工程建設(shè) 10.房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)限制類2.用地面積超過下列標(biāo)準(zhǔn)的城市游憩集會廣場項目：小城市和重點鎮(zhèn)1公頃，中等城市2公頃，大城市3公頃，200萬人口以上特大城市5公頃 3.別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目征地補償長三角家農(nóng)地征用價格 37-45萬/公頃；農(nóng)地出讓210-525萬/公頃；農(nóng)地市場價格1125-2250萬/公頃 （1公頃=10K平方米）土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍（土地管理法）。境內(nèi)公司、企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)公司，所設(shè)立的外商投資企業(yè)不享受外商投資企業(yè)待遇，但該境外公司認(rèn)購境內(nèi)公司增

27、資，或者該境外公司向并購后所設(shè)企業(yè)增資，增資額占所設(shè)企業(yè)注冊資本比例達到25%以上的除外。根據(jù)該款所述方式設(shè)立的外商投資企業(yè)，其實際控制人以外的外國投資者在企業(yè)注冊資本中的出資比例高于25%的，享受外商投資企業(yè)待遇。本規(guī)定所稱外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)，系指外國投資者購買境內(nèi)非外商投資企業(yè)（以下稱“境內(nèi)公司”）股東的股權(quán)或認(rèn)購境內(nèi)公司增資，使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè)（以下稱“股權(quán)并購”）；或者，外國投資者設(shè)立外商投資企業(yè)，并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運營該資產(chǎn)，或，外國投資者協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)運營該資產(chǎn)（以下稱“資產(chǎn)并購”）。 “關(guān)于外國投資者并購境

28、內(nèi)企業(yè)的規(guī)定”新會計準(zhǔn)則準(zhǔn)則規(guī)定#3到投資性房地產(chǎn)適用于已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物；不適用于：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)準(zhǔn)則）、做為存貨的房地產(chǎn)（存貨準(zhǔn)則）企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用建筑合同準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的租金收入適用租賃準(zhǔn)則。有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以采用公允價值計量。#1存貨準(zhǔn)則存貨與可變現(xiàn)凈值孰低原則#17借款費用借款費用資本化條件：資產(chǎn)支出已發(fā)生、借款費用已發(fā)生、購建已開始。考慮土地儲備的借款應(yīng)資本化或費用化？#8減值準(zhǔn)備不允許沖回房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種征稅環(huán)節(jié)稅種難點分析房地產(chǎn)交易營業(yè)稅(房地產(chǎn)銷售租賃)土地增值稅契稅（買方

29、繳納）印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅(深圳免)所得稅預(yù)收款的處理內(nèi)外資有差異房地產(chǎn)占用房產(chǎn)稅投資/收購/股權(quán)轉(zhuǎn)讓見后文房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種稅種計稅依據(jù)稅率營業(yè)稅(建筑業(yè))印花稅耕地占用稅銷售收入交易合同價耕地面積3%0.03% 工程承包1-10元/平方米營業(yè)稅(房地產(chǎn)銷售租賃)土地增值稅契稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅(深圳免)銷售收入增值額交易合同價交易合同價土地面積5%30%-60%的累進稅率 3%-5%(各地稅率不一)0.05% (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓) 0.05% （購銷）0.5-10元/平方米房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值或租賃收入1.2%或12%企業(yè)所得稅個人所得稅企業(yè)利潤(預(yù)征)個人收入33% 或15%5%-45%的累進稅率

30、房地產(chǎn)主要稅種征免規(guī)定行為營業(yè)稅契稅土地增值稅所得稅其他土地出讓免征不N/A土房轉(zhuǎn)讓差額征以過戶為原則4征征土房投資免免 3視同銷售合作建房免 1免出地視同銷售5房贈送征 2免6視同銷售土房抵債征 339未規(guī)定視同銷售房分配征 387未規(guī)定視同銷售房自用不N/A征房產(chǎn)稅免3年1、需要符合規(guī)定 2、單位贈送不動產(chǎn)視同銷售 （漏洞贈送土地使用權(quán)不征營業(yè)稅）3、非房地產(chǎn)企業(yè) 4、房屋交換按差額繳納契稅 5、見31號文第五款 6、直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （深圳）-深地稅發(fā) 【2006】141納稅人類型營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加（不含外資企業(yè)）企業(yè)所得稅個人所得稅

31、合計賬冊健全納稅人市內(nèi)30.030.09回注冊地查賬征收回注冊地查賬征收3.12市外30.030.09在工程所在地按照查賬征收方式申報繳納賬冊不健全納稅人市內(nèi)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人30.030.091.21.45.72個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位30.030.092.65.72市外有外管證的不繳納企業(yè)所得稅的納稅人30.030.091.44.52無外管證的應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人30.030.091.21.45.72個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位30.030.092.65.72四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個

32、人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。- 分配產(chǎn)品為目的，投資額視同購買款（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:1. 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在

33、成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。-分配利潤為目的，先稅后分，投資方有稅率差的，要補稅。考慮如果約定的借款形式。開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 轉(zhuǎn)借款31號文 部分規(guī)定關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收國稅函2006478號關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)2006-05-22國家稅務(wù)總局深圳市地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于大梅沙海景酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的請示（深地稅發(fā)2006192號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)稅收處理問題

34、批復(fù)如下： 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。土地增值稅新規(guī)深圳預(yù)征率：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征。銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅 -深地稅發(fā)2005522深府辦函200593號關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 規(guī)定購買使用5年（含5年）

35、以上的房屋為舊房；深圳普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定義：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅；深地稅發(fā) 【2006】259財稅200621號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 06/04/19全國普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 的定義：根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)200526號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ；：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn) 。-財稅200621號 對未

36、按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金 -財稅200621號土地增值稅新規(guī)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,可享受5%加計扣除。舊房購買契稅準(zhǔn)予抵扣。對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不免征土地增值稅 -財稅200621號對企業(yè)重組、分立或聯(lián)營中，房地產(chǎn)按評估價重新入帳后再轉(zhuǎn)讓，如購買使用年限不足5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項目；如購買使用超過5年（含5年），可重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額。對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不能以

37、評估價作為扣除項目；尾盤銷售征收土地增值稅 ；-深地稅發(fā) 【2006】454深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅扣除項目等有關(guān)問題的通知 06/08/01使用5年以下的房產(chǎn)，以購買價格和稅費確定其扣除額。使用5年以上的房產(chǎn)，可購買價格和稅費確定其扣除額；也可重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額。以房抵債的，轉(zhuǎn)讓價格為其抵付的債務(wù)價款 - 深地稅發(fā) 【2005】609關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知 土地增值稅稅額的計算: (一)增值額未超過扣除項目金額50%： 土地增值稅稅額=增值額30% (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的： 土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5% (

38、三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的： 土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15% (四)增值額超過扣除項目金額200%： 土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35%土地增值稅征稅規(guī)定土地使用權(quán)開發(fā)成本開發(fā)費用：是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額(銀行罰息及超過國家規(guī)定利率不能扣除)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?/p>

39、金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。稅金其他扣除項目：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)成本之和加計20%的扣除。土地增值稅征稅規(guī)定動作- 扣除額房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種注意事項稅種規(guī)定條文契稅個人購買自用普通住房1.5%，其他3%；單套住房建筑面積144平方米以下等規(guī)定。不得因減免土地出讓金，而減免契稅 深府辦2005176號關(guān)于加強契稅征收管理的通知國稅函2005436號關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)房產(chǎn)稅全國內(nèi)資執(zhí)行，外資執(zhí)行。但深圳企業(yè)執(zhí)行其他全國內(nèi)資要征城建稅7%5%1%(深圳征1%)全國外資免征城建稅

40、(但深圳外資征1%)；深圳免征城鎮(zhèn)土地使用稅。深圳從2005年11月1日起，恢復(fù)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的教育費附加 ，耕地占用稅不適用于外商投資企業(yè) 。外資免教育費附加。房產(chǎn)稅特殊規(guī)定凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，計征房產(chǎn)稅 -深地稅發(fā) 【2005】611國稅發(fā)2005173號轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅-深地稅發(fā)【2006】94財稅2005181號關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 納稅單位新建或購置的新建房屋(不包括違章建造的房屋)，自建成或購置

41、之月起免納房產(chǎn)稅三年-深府1987164號深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法,深地稅發(fā) 【2005】459深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于新建房屋房產(chǎn)稅征收有關(guān)問題的通知對新建的定義為“在一級市場（如房地產(chǎn)開發(fā)商）購買的新建房屋” 。深地稅發(fā)374號“計征房產(chǎn)稅的固定資產(chǎn)原值應(yīng)包括納稅人為取得相應(yīng)土地使用權(quán)而支付的土地出讓金”，該文適用于內(nèi)外資企業(yè)-深地稅發(fā) 【1997】428關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自用房產(chǎn)的土地使用權(quán)是否并入固定資產(chǎn)核算繳納房產(chǎn)稅問題的補充通知 房產(chǎn)原值是指納稅人按照財務(wù)會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價；以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，只適用于個人 -深府1987164號深圳經(jīng)

42、濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法房地產(chǎn)開發(fā)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用或出租的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅。對房屋對外投資收取固定收入，由出租方按租金收入征收房產(chǎn)稅（如何執(zhí)行？）印花稅特殊規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房產(chǎn)是否按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅？答：根據(jù)深稅發(fā)（1990）07號文規(guī)定，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)公司和房管部門出售房產(chǎn)是經(jīng)國家批準(zhǔn)作為商品經(jīng)營的，因此凡與房地產(chǎn)開發(fā)公司或房管部門訂立的商品房買賣合同，按“購銷合同”稅目貼印花（萬分之三）；其他房屋買賣合同，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼印花（萬分之五） 。房地產(chǎn)資本運作稅收政策形式規(guī)定文件外國投資者收購境內(nèi)企業(yè)股權(quán)(股權(quán)重組)原外資現(xiàn)仍是外資，

43、按國稅發(fā)199771號 進行稅務(wù)處理，原內(nèi)資現(xiàn)外資按國稅發(fā)200360號 進行稅務(wù)稅務(wù)處理。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅（留存收益可扣除）；不得進行帳面價值進行調(diào)整；稅收優(yōu)惠待遇可享受至期滿，不得重新享受；虧損延續(xù)彌補。國稅發(fā)199771號關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定的通知外國企業(yè)或者外商投資企業(yè)持有的中國境內(nèi)的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給100%股權(quán)關(guān)系的公司，可按股權(quán)成本價轉(zhuǎn)讓，不計征企業(yè)所得稅 國稅函發(fā)1997207號關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得稅處理問題的通知25%外商投資企業(yè)；虧損延續(xù)彌補國稅發(fā)200360號關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)股權(quán)有關(guān)稅收問題的通

44、知 轉(zhuǎn)讓全資子公司以及持股95%企業(yè)時，投資方應(yīng)分享的被投資企業(yè)留存收益可認(rèn)定為投資收益，不確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓所得。國稅函2004390號關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問題的補充通知股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅國稅發(fā)2000118號關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知房地產(chǎn)資本運作稅收政策形式規(guī)定文件收購境內(nèi)企業(yè)全部股權(quán)（合并、兼并）收購境內(nèi)內(nèi)資，執(zhí)行119號、45號；收購境內(nèi)外資，執(zhí)行71號。理解正確嗎？應(yīng)稅重組：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得納稅；合并企業(yè)以重估價入帳，被合并企業(yè)虧損不能在合并企業(yè)彌補。免稅重組(非股權(quán)支付額20%)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得免稅，以帳面價入帳，被合并企業(yè)虧損可在合并企業(yè)彌補。凈資產(chǎn)為0的兼并不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

45、所得。國稅發(fā)2000119號國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務(wù)中，取得補價或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應(yīng)將對應(yīng)的增值，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得 國稅發(fā)200345號關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知 視為免稅重組，帳面價入帳。國稅發(fā)199771號關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定的通知企業(yè)資產(chǎn)置換形式營業(yè)稅所得稅（內(nèi)資）其他換出土地或不動產(chǎn)產(chǎn)差額納稅（但涉及整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不納稅）稅法未明確轉(zhuǎn)讓分公司是不是轉(zhuǎn)讓整體產(chǎn)權(quán)？非貨幣性資產(chǎn)對外投資，就財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅。（

46、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓企業(yè)不需要解散而將其經(jīng)營活動的全部(包括所有資產(chǎn)和負債)或其獨立核算的分支機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給接受企業(yè) ，以換取股份。非股權(quán)支付20%，免稅轉(zhuǎn)讓，接受企業(yè)可按公允價入帳國稅發(fā)200345號 。取得非股權(quán)支付額納所得稅。（整體資產(chǎn)置換）一家企業(yè)以其經(jīng)營活動的全部或其獨立核算的分支機構(gòu)與另一家企業(yè)的經(jīng)營活動的全部或其獨立核算的分支機構(gòu)進行整體交換。補價5 免, 3 半深圳：普通免, 非普通5免, 3半優(yōu)惠政策-土地增值稅內(nèi)資33% 27% 18%深圳15%咨詢當(dāng)?shù)赝赓Y房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)性再投資退稅西部大開發(fā) 15% 鼓勵類稅收優(yōu)惠政策- 所得稅優(yōu)惠政策-個人所得稅環(huán)節(jié)規(guī)定文號二手轉(zhuǎn)讓對出售自

47、有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。財稅字1999278號征地按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅國稅函1998428號征地對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。財稅200545號對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的

48、，對超過部分征收契稅 -深國稅辦轉(zhuǎn)字200580號財稅200545號轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知公司制改造、企業(yè)合并、企業(yè)分立、企業(yè)出售、股權(quán)重組、企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)中承受原產(chǎn)權(quán)的，免征契稅-深地稅發(fā) 【2006】263財稅200641號關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產(chǎn)置換未明確是否免稅離婚產(chǎn)權(quán)分割不征收契稅-國稅函1999391 號關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù) 法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅 -國稅函20041036號關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)優(yōu)惠政策-契稅企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書

49、據(jù)免予貼花。-財稅2003183號關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。-國稅發(fā)（1991）155號關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知優(yōu)惠政策-印花稅稅務(wù)征收管理案例第二稽查局房地產(chǎn)專業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)科以來,地稅第二稽查局采取多項措施狠抓房地產(chǎn)業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年1-4月，該局房地產(chǎn)行業(yè)就征收稅款6.54億元，比去年同期增長近7000萬元。 一是加強樓盤跟蹤管理。通過媒體廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，及時掌握樓盤銷售信息，建立樓盤跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進行比較分析，以便發(fā)現(xiàn)問題，及

50、時督促企業(yè)依法納稅。 二是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)繳企業(yè)所得稅政策。對于有新樓盤銷售的企業(yè)，及時向企業(yè)宣傳有關(guān)預(yù)繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。執(zhí)行這一政策，同時也有助于督促企業(yè)及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，匯算繳納企業(yè)所得稅。1-4月，該局共征收企業(yè)所得稅2.23億元，極大地促進了收入的增長。 三是適時開展稅務(wù)約談和稅務(wù)檢查。對于納稅異常的企業(yè)，該局及時進行質(zhì)疑約談，將存在的問題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。對于通過約談仍未改正的企業(yè)，則轉(zhuǎn)入稅務(wù)檢查，用稅法的威懾力促進企業(yè)依法納稅稅務(wù)征收管理案例第三稽查局查處一違規(guī)房地產(chǎn)公司 近日，地稅第三稽查局在對一房地產(chǎn)項目公司進行檢查時，發(fā)現(xiàn)其在開發(fā)前期稅前列支費

51、用比例畸高，經(jīng)查原來該企業(yè)在未取得銷售收入時即在稅前大額列支交際應(yīng)酬費。 根據(jù)經(jīng)濟特區(qū)企業(yè)所得稅計稅標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定及中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則的規(guī)定，對于房地產(chǎn)項目公司，由于在基建及前期工程未有經(jīng)營收入，不得在稅前列支交際應(yīng)酬費。針對該公司的這一情況，稅務(wù)人員調(diào)增應(yīng)納稅年度的應(yīng)納稅所得額，并追補該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計15萬多元稅務(wù)征收管理案例一條舉報線索 牽出1300萬稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報，舉報深圳某公司出售房屋不開發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。該局稽查科立刻著手對該企業(yè)的售樓、納稅情況進行調(diào)查。通過對該公司電腦申報資料和發(fā)票購領(lǐng)核銷進行仔細分析比對，稽查人員確認(rèn)其存在申報不實嫌疑。隨后采取突擊調(diào)賬手段，調(diào)取該公司的預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買賣合同及發(fā)票存根。在稽查過程中，該公司的財務(wù)負責(zé)人以會計變動頻繁，不清楚稅法的規(guī)定等種種理由敷衍應(yīng)付。稽查人員耐心地對其進行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過深入細致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營收入申報不實的證據(jù)，