1、奧體新城項 目 整 體 規 劃 設 計 概 念 稿設計管理中心1一 、項目用地周邊環境分析二 、區域市場現狀及其趨勢判斷三 、土地SWOT（深層次）分析四 、項目市場定位五 、項目價值分析六 、開發節奏建議一 、總體規劃二 、建筑風格定位三 、主力戶型選擇分析篇規劃篇目 錄2一、 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇3一、 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇4奧體新城項目地理位置項目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍

2、崗13.4萬平方公里的奧體中心，東、南、西三面環山，北隔龍平西路望鳳崗鎮管井頭水庫。項目總占地40萬平方米， 總建筑面積84.9萬平方米。56項目地理位置7地質地貌8土地面積及紅線圖 A地塊(R2) C地塊(R2) B地塊(R2)9七通一平現狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土地平整中，僅有土地在做平整，其他尚未開始。10一、 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇11周邊建筑：加油站周邊廠房12自然綠化景觀：水庫A地塊13A地塊14B地塊15C地塊16交通噪音高壓電線電磁場輻射環境污染狀況：17一、

3、 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環境調查 3、地塊交通條件調查 4、周邊市政配套設施調查 分析篇1850余公里東莞市區項目位置3公里龍崗中心區交通條件分析序號項目內容123備注距離深圳市中心約40公里距離龍崗區中心約3公里距離東莞市中心約50公里19地鐵三號線的開通，大運城與深圳直接相接，給項目帶來機會點。交通條件分析水官高速清平高速黃閣路龍翔大道地鐵3號線20城域交通規劃21A地塊.B號地塊.C地塊.官井頭水庫龍崗北通道龍平快線龍平南路奧體中心舊廠房城域交通規劃博深高速22博深高速從地塊東南端經過，將對項目產生一定的噪音影響，此外，北通道幾乎與其并行而過，成為項

4、目的主要威脅點。23龍平路規劃紅線60米為雙向六車道，作為區域紐帶，車流量大，重車多，對A地塊有很大的噪音和交通干擾，并且目前道路品質較差，打斷了用地與官井頭水庫的聯系，削弱了水庫絕佳景觀資源的利用價值。并且通達性差，難以形成商業氛圍。24龍平南路作為重要的區域輔助通道，規劃寬度40米雙向四車道未來預計有較大交通流量，極大削弱了AB地塊的聯系和用地的整體性，并有較大的噪音和交通干擾，但在未來幾年內為斷頭路。25園區大道車流量較小，對用的干擾很小。用地南側的規劃路對用地與山體的聯系有一定的影響。26一、 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 2、項目用地周邊環境調查 3、地塊交通條件調查

5、4、周邊市政配套設施調查 分析篇27周邊公共設施圖龍崗中心城核心幅射區域英才學校奧體新城星河MALL招商依山郡中央悅城水岸新都28二、 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規3、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異4、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現5、商品住宅客戶構成及購買實態分析 分析篇29二、 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現4、商品住宅客戶構成及購買實態分析 分析篇30珠三角發展規劃31項目區域特征-東莞經

6、濟定位32二、 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況2、項目所在地房地產市場概況政府相關的政策法規3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現4、商品住宅客戶構成及購買實態分析 分析篇33東莞地產市場概況1. 東莞市的新開發樓盤主要集中在中央生活區，主要實在南城、萬江、東城；莞城作為老城區，房地產開發重點主要是舊城改造，主要集中虎門、沙田、寮步、塘廈、洪梅、中堂、黃江等鎮區。地價的快速上漲，加上東莞低容積率（1.52.5）的控制，成為后市房價上漲的推動力。2. 2007年上半年東莞商品房均價為5620元/，同比增長51.5%，環 比增長25.3%。非住宅均價為9571元/，其中非

7、住宅包括寫字樓、商鋪、車位等物業。34東莞鳳崗地產相關政策2.由于可以執行套內90/70的建筑規劃政策，使項目凸顯出其特殊的市場優勢。1.住宅在總體規劃上仍然執行國家的90/70政策。3.此外，東莞在建筑面積細則方面尚未有嚴格措施出臺，使得項目在建筑面積贈送方面游刃有余，建筑造型及規劃相對比較自由。35二、 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現4、商品住宅客戶構成及購買實態分析 分析篇36住宅價格走勢及市場價值發現37二、 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況2、項目所在地房地產

8、市場概況及政府相關的政策法規3、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現4、商品住宅客戶構成及購買實態分析 分析篇38各種檔次商品住宅客戶分析39客戶購買行為分析40三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇41三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇42鳳崗位于深圳龍崗與東莞交界，并突入深圳與龍崗緊密融和。位于珠三角城市發展腹地的新興城市次中心。比鄰深圳奧體新城，據具有良好的發展前景和地塊增值潛力。山環水繞的城市中心處女地，具有不可

9、多的良好景觀生態條件。項目用地具有良好的空間獨立性。獨有的超大占地規模及建筑規模，具有強大的區域影響力。地塊優勢43有龍平快速干道、北通道、龍平南路多條道路，具有良好的通達性。居住、休閑、購物、娛樂多功能復合居住項目。亞熱帶氣候，陽光充足空氣溫潤。44三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇451.地塊周邊為破舊廠房、舊倉庫、外來人員住所等，居住氛圍與生活配套設施較差。 2.地塊為剛轉為住宅用地的農業用地，影響力弱。 3.被市政道路分割的地塊，分期交付，開發周期較長。 4.地塊具有明顯的景觀等級差，綜合利用有一定的

10、難度。5.地塊南端被高壓線包圍。6.由于博深高速和北通道沿東南側通過，地塊東南端存在比較嚴重的噪音問題。 地塊劣勢46三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇471.應結合“新用地、新社區、新生活”的發展主旨，做好項目自身及周邊環境，提升及展示項目形象，樹立“品質高尚、無出其右”的項目整體素質；2.通過利用分期開發及自身社區商業配套及景觀等的設計來帶動人氣，在開發的同時不斷利用未開發地塊，通過設計經營使其由生地變熟地；3.設計應切實考慮“整體規劃、分期實施”的便捷性與合理性；4.設計開放空間，強化社區內部的景觀質素

11、及內外景觀的引導呼應。地塊機會點48三、土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點分析篇491.交通噪聲給社區造成的危害。2.高壓線的輻射危害。3.規劃道路龍平路與龍崗的接駁開發影響整個社區的開發，規劃道路級別較低，無法滿足大量的人流和車流。4.龍平南路無法有效直達社區，需與政府協商開辟紅綠燈。地塊威脅與困難點50四、項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 2、項目定位 分析篇51四、項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 2、項目定位 分析篇52周邊樓盤調查一、龍崗片區開發樓盤1.天健現代城 項目綜述： 天健現代城位于龍崗中心城西區

12、，清林路和黃閣路交會處，距離水官高速出口僅1公里，緊鄰規劃中的3號地鐵站出口。總占地6.3萬多平方米，總建筑面積約14萬平方米，共規劃8棟16-18層高層，將能提供960多套住宅，戶型以3房(約130平方米)、4房(140平方米)為主。53 項目特點： 產品采用板式結構，線性排布，南北通透，有很好的通風性和采光性，并充分的、合理的利用了景觀資源，提升項目的品質內涵； 戶型設計上采用大面積空中花園陽臺、大面積凸窗和錯層露臺； 主力戶型為三室二廳二衛及四室二廳二衛，還有部分兩房及少量復式單位； 園林為深圳首創的現代結構園林。54 樓盤尚未竣工，從模型和效果圖看，建筑呈現代風格。55 園林設計時尚而

13、又簡潔，突出了現代這一主題。56 項目不足分析： 緊鄰慢性病醫院，導致部分客戶流失，售樓時回避此問題。 與主要道路相鄰，造成噪音干擾，利用中空玻璃技術措施解決，市場反應尚可。 57 樓盤間距親身體會時與模型顯示的 空間大尺度有出入，感覺后一排建筑較為壓抑。 現代式園林尚未完全竣工，設計上顯示出一定水平，但感覺比較生硬，大眾更樂意接受宜人尺度的環境景觀設計。 58 戶型細節處理不夠，空間設計不當，入戶感覺壓抑，廚房和餐廳過于局促，但是尺寸偏大的客廳也顯得不大氣，樣板房及戶型設計不夠成熟。 戶型贈送面積較多，做樣板房時作為突出提示會之參觀者，但是在設計時欠缺考慮怎么使贈送的面積合理的得到使用，結構

14、上設計欠佳。 59602.招商依山郡 項目綜述： 招商依山郡，地處龍崗中心城，緊鄰規劃中的深圳奧體新城。28萬m2低密度社區，依山而建、依林而居，并充分享受奧體新城和中心城雙重城市配套。 項目地處龍崗中心城西區龍盛大道與黃閣北路交匯處。 總建筑面積28萬平米，分三期開發。 分別為4層高花園洋房和11、18層高小高層。61 項目特點： 項目秉承招商一貫的親地風格，充分利用規劃中的奧體新城、高速路網、地鐵3號線等客觀優勢，以豪宅的高度、造城的氣度，引領時代的影響力，選擇國際化的地段、打造國際化的房屋，以成就國際化的居住品質。 戶型設計上采用入戶花園、大面積凸窗，橫廳設計等； 主力戶型為花園洋房和兩

15、到四房，一期還有公寓。 園林為結合水景的普通園林。62 建筑立面設計具有后工業化特點，較為時尚，材料搭配較為豐富。 景觀設計與建筑之間形成互動，尺度非常宜人。 63 樣板房設計較為成功，空間尺度和顏色搭配宜人。 室內設計中較多的細節體現出一定的人文關懷。 64 項目不足分析： 一期國際公寓建筑風格和后面的住宅社區風格完全背離，打斷了項目風格的一致性，缺乏識別度。 項目整體較為成熟，但是建筑單體略顯重復和單調，戶型門窗設計有失推敲。 65663.中央悅城 項目綜述： 中央悅城位于“龍城中央生活區”核心地段。項目總占地面積約7萬m;總建筑面積約24.3萬m;規劃為多層、HOUSE、小高層及高層，分

16、3期開發。 其中壓軸之作3期戶型優勢： 1、景觀好，俯視私家公園； 2、高檔社區的稀缺大宅理 念； 3、南向通透，超寬樓間距； 4、人性化設計、戶戶贈送入 戶花園、空中花園。67 項目特點： 由13棟多層（最高五層）、2棟18層小高層、5棟25-31層的高層組成，產品類型有合院別墅、聯院別墅、庭院別墅、疊院別墅、小高層、高層。 小區配套完善，擁有水景商業街、幼兒園、水岸會所、私家泳池等。 建筑設計風格較為現代，體現出一定的品質。68 多層建筑設計較為細膩，細部及尺寸感覺得當，具有一定的建筑觀賞性。 商業內街尺度恰當，商業氣氛增添了小區的凝聚力。 69 最大特點，每期都跟隨政策變化送面積 一期的

17、面積也送得不少，利用率都高達94 。 二期“偷面積”新招：露臺+法式陽臺 在不算凸窗等情況下，每套送28平米以上 。 70 項目不足分析： 目前交通暫時不方便，周邊缺少配套，外部環境差； 小區入口不夠大氣，建筑感覺很密。 樣板房設計一般，無法體現項目特點，客廳設計采光面小，部分使用空間顯得急促。 71724.公園大地 項目綜述： 項目位于龍崗區中心城龍翔大道，東臨吉祥路，北達清林中路，距離海關大廈不到一分鐘車程。 其項目定位為都市成功人士的理想居所。其獨擁189公頃的龍崗中心城城市公園龍城公園，堪稱城市中央的絕版地塊。 總建筑面積82.6萬平米，分4年開發。 住宅類型分別為別墅、花園洋房和高層

18、。73 項目特點： 項目北靠余石嶺公園，余石嶺公園是深圳市重點景觀建設項目，此公園成為本地塊天然的后花園，景觀資源非常豐富。 74 公園大地將成為“中央”+“山水”生活的最好寫照，作為龍崗中心城首席豪宅，項目園林由著名景觀公司香港貝爾高林傾力打造,引入世界著名經典水景園林元素使使園林具有更深厚的文化韻味。 75 整個小區規劃布局采用建筑形體高、中、低相結合，并根據地形、地勢、組織各功能地塊位置，形成豐富的天際線，在小區內部創造最大的中心花園，同時保證高層實現距離的最大化。入口一側為低層建筑物，形成了入口開闊感覺，住宅之間以大的間距布局為特點。 76 鴻榮源憑借多年的開發理念,力將本項目打造成深

19、圳東部第一頂端豪宅。 其推廣宣傳手法多樣而且具有一定的效益性。77 戶型設計繼續延續了大面積贈送的特點。 樣板房設計大氣,做工考究，符合其產品定位的高檔性特點。78 顯示樓盤豪宅定位的樣板房設計。79 項目不足分析： 戶型設計時出現部分戶型設計不合理，無法合理利用入戶花園，用戶反饋意見較大。 贈送花園用固定窗分割，須用戶使用時自行打掉，欠考慮（其他小區用門分割，可節省用戶后期開銷） 8081 5.奧林華府項目綜述:奧林華府位于龍崗中心城黃閣中路與如意路交匯處、深圳教苑中學對面。奧林華府總建筑面積約40萬平方米，分三期開發，主要為高層建筑。 一期由3大棟21-28層的高層住宅組成，共有600余戶

20、。戶型2房到5房，面積區間73230 ，戶戶朝南，戶戶擁有大型景觀露臺。 82項目特點:奧林華府東北向緊鄰余石嶺生態公園 ，西向與奧林匹克生態體育公園隔路相望，是處于龍崗行政文化中心和奧體新城兩大核心區域交匯處的第一個樓盤。 項目坐擁16.82平方公里奧體新城配套，同時享受行政文化中心帶來的購物、娛樂、小孩上學的便利。項目周邊規劃全部為住宅、商業 。83奧林華府，采用“園中筑宅”的規劃，摒棄面狀集中綠地的做法，避免了過于突出中心花園造成綠化面積相對集中，影響其它區域景觀的缺陷，讓景觀實現充分共享。 住宅建筑之間的間距足夠大，為綠化和休閑用地留出足夠的空間。84 奧林華府產品最顯著的特點就是“生

21、態露臺和入戶花園”的設計。“生態露臺及入戶花園”，實際上是產品創新體系的一個符號，使人獲得了自然與建筑的銜接。 85 樣板房做的簡潔，設計中做到100%單位朝南、100%單位擁有四個陽臺、100%單位附送陽光房、100%單位擁有景觀。 86 項目不足分析：項目周邊的配套設施尚未啟動,不方便居民生活需求。項目北邊的如意路行車量較大，容易對住戶造成噪音影響。8788四、項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 2、項目定位 分析篇89市場定位市場定位：中高端地產項目區域定位：前期以鳳崗及龍崗中心城客戶為主，后期有望擴展至深圳關內及珠三角地區區域定位90主力客戶定位91功能定位功能定位：集住宅、公寓、酒店

22、、商業為一體的復合型城邦建筑風格定位建筑風格：有創新精神的現代主義風格建筑92五、 項目價值分析 1、住宅項目周邊價值分析 2、項目可提升價值分析 分析篇93五、 項目價值分析 1、住宅項目周邊價值分析 2、項目可提升價值分析 分析篇94項目周邊客觀價值1.交通方面價值 項目基地目前僅有龍平路與城市相連，其他尚需自行建設，道路建設 量較大，市政交通價值較小。2.周邊環境差異性 項目周邊環境差異性較大，造成地塊資源費配不均，需要在規劃中統一調整，實現價值最大化。3.市政配套便利性 由于大運城與地塊距離較近，可以利用此部分市政設施，但是東莞其他的配套設施等級較低，且距離不算很近，需在項目內部自身解

23、決，以便提升其住宅整體價值。95五、 項目價值分析 1、住宅項目周邊價值分析 2、項目可提升價值分析 分析篇96項目自身可提升價值1.豎立獨特的建筑風格，注重立面的設計和材質的使用。2.設立單體戶型研究專篇，力求做到既成熟又有創新的戶型設計。3.打造復合型地產開發模式，通過商業及酒店等公共配套設施提升項目整體優勢。4.注重建筑空間布局和環藝設計，營造出突出規劃理念的環境。5.完善小區配套，重視物業管理。6.通過形象包裝和營銷策劃來進一步提升項目價值。6.益田公司品牌和實力作為項目建設的價值起點，項目的開發應注重與公司品牌的互動，相互提升各自的價值。97六、開發節奏建議 1、影響項目開發節奏的基

24、本因素2、項目開發節奏及結果預測分析篇98六、開發節奏建議 1、影響項目開發節奏的基本因素2、項目開發節奏及結果預測分析篇99影響開發節奏的基本因素1.交通系統的現狀及規劃開發期2.項目開發的產品定位3.周圍環境的綜合影響4.每期開發的力度及資金投入5.復合型社區不同功能產品開發的復雜性6.客戶群的合理定位100六、開發節奏建議 1、影響項目開發節奏的基本因素2、項目開發節奏及結果預測分析篇101開發節奏及結果預測1.由于該項目的定位為中高端產品，客戶定位為本地高級白領及深圳管理者，所以在項目的初期開發至少要推出社區的中端產品，以獲得穩定的客戶以及未來的潛在客戶。2.在地塊的開發順序方面，應以

25、交通系統作為指導，沿龍平南路兩側進行首期開發，以方便的交通系統引導客戶到達社區，回避地塊龍平路帶來的不良影響，提高客戶信心和品牌知名度。102一、總體規劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊情況分析 3、建筑空間布局 4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇103一、總體規劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇104龍華二線拓展區 東部旅游區 龍崗中心城深圳經濟特區寶安中心區奧體新城地區 西部物流基地 寶龍碧嶺高新區 壩光精

26、細化工園區 龍華觀瀾坂雪崗高新區 深圳高新區 平湖物流基地 觀瀾汽車電子工業園區 光明高新區 項目區域現狀特征-深莞發展態勢105項目區域現狀特征未來城市次中心106項目區域現狀特征未來體育新城107用地特征分析奧體新城奧體新城將成為龍崗城市新中心，匯聚體育商業休閑旅游等各種社會功能。本項目與之緊密相鄰，在地理位置上通過北通道的聯系相互融為一體。龍崗北通道奧體中心108項目臨界四周狀況GIHGIFGF109用地特征分析水體項目北側為管井頭水庫，與用地僅一路之隔。是項目可利用的最佳景觀資源之一。應盡可能與當地政府協商共同將水庫建設成為以水體景觀為主的市民公園，并通過建設結合下沉廣場的地下通道的連

27、通項目與公園，使管井頭水庫成為項目的私家公園，極大地提升項目環境品質。110用地特征分析山體項目用地周邊三面環山，雖然山體有一定的破壞并且山上設有高壓線，但仍然是城市當中不可多得的自然山體景觀。可在與奧體新城相連的山體之上建設景觀登山道，并在制高點建設可登高遠望的景觀建筑，使之成為項目在東莞、深圳都能看到的地與標志性建筑，提升項目的品質和知名度。山體的匯水能為項目的水景提供補充水源。111用地經濟技術指標表序號類別總指標A地塊B地塊C地塊1總用地（M2）400002.27191689.96158457.3349854.982總建筑面積（M2）849200.353536731.888237685

28、.99574782.472.1住宅（M2）690934.353425319.888200916.99564697.472.2公建（M2）15826611141236769100852.2.1小學（M2）3321733217002.2.2幼兒園（M2）145335428542036852.2.3商業（M2）102016707672784934002.2.4會所（M2）85002000350030003容積率1.932.81.51.54公共綠地（%）303030305總戶數6568404319106156戶均人數3.53.53.53.57停車位455428511313390112一、總體規劃 1、

29、項目地塊概述 2、項目地塊規劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇113 初步規劃和設想 城邦型規劃布局：由于地塊占地共計40萬平方米，是一塊極具開發潛力的完整地塊，因此在規劃設計中強調社區自成一體型規劃布局，形成具有世外桃源環境及現代運動型社區的空間。 規劃主題：具有奧體精神的人文社區 項目開發的獨特性：不是單純的住宅運作模式，而是住宅+商業+酒店的復合型城邦。 114 “奧林匹克”一詞源于希臘的地名“奧林匹亞”，古代奧運會在奧林匹亞山舉行，每四年一次。 公元前776年的古代奧林匹克運動會正式載入史冊,成為古

30、代奧運會的第1屆。 住宅部分的規劃理念 強調奧體人文精神，將此融入社區住宅規劃設計中。 115古奧運精神 渴望和平、尊崇公平、追求健美 116現代奧運精神 “更快（Faster） 、更高（Higher） 、更強（Stronger）”117現代體育精神 信念卓越團隊成功1181.低密度規劃形式：充分利用建筑限高，采用低覆蓋率（15-17%）的規劃形式，提高綠化率并使住區具有更多的環境空間。2.良好的空間比例：爭取最大的樓間距，既可以保證建筑單體具有良好的采光通風條件，同時避免實現干擾保證住戶的隱私，并形成良好的室外景觀空間。3.適宜的鄰里規模：鄰里空間規模一般控制在200-400戶之間，形成相對

31、私密和促進交往的組團空間。在具體的組團空間布置方面，采用點板結合、板板結合、點點結合的靈活方式，以求最大限度地創造優良的建筑空間品質感。住宅部分的規劃組織形式 119 例：天健現代城板式空間組合 例：紅樹西岸120 例：信義錦繡花園 例：公園大地點板式空間組合121點式空間組合 例：陽光帶海濱城 例：鶴翔豪苑 例：蝴蝶谷122商業+酒店部分的商業地產模式規劃設想 借鑒日本Namba park（大阪）開放空間運營模式，將酒店和商業有機的聯系在一起。 123124商業部分 商業部分由近10萬平米的集中大型商業和為社區服務的分散型商業建 筑組成。 集中式商業打造成華南地區的標志性商業建筑。在建筑設計

32、上應力求創新，創造社區門戶形象。 例：德國某商業125 例：曼谷Paragon126 分散式商業面積應與社區配套相結合，在保證住區居住品質的前提下，在項目適當位置如空間軸線、分期地塊交界沿線等處形成外向型商業休閑街區，并結合開放小空間、道路局部廣場、景觀等進行設計，形成商業凝聚力。設計時應加強被市政路劃分的用地之間的聯系，同時應解決好人流車流的分解及疏散問題。 分散性商業氛圍的營造以舒適、親切、現代、時尚為主。127 例：上海新天地128 酒店部分 酒店定位為五星級酒店，主要服務范圍為來到東莞及龍崗中心城出差的 商務及政府人員。同樣作為社區門戶形象，在建筑設計上注意其建筑風 格的獨創性。 例：

33、阿聯酋朱美拉酒店129 例：威斯汀桃樹酒店 例：亞特蘭大樹酒店130一、總體規劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇131用地價值分析132住宅密度分析方案一133住宅密度分析方案二134住宅密度分析方案三135136總體規劃平面水庫加油站龍平快速廠房山體山體未來幾年盡端路龍平路接市區137學校用地 商業用地 居住用地項目功能分區示意138建筑群輪廓線由高到低建筑群輪廓線由低到高建筑天際線示意139140一、總體規劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規劃設想 3、建筑空間布局

34、4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇141龍崗北通道、龍平路、龍平南路使地塊具有良好的通達性。園區大道加強了用地與工業園區及水庫的聯系。龍平南路在目前可作為項目專用道路，提升項目的品質感。南側規劃路可建設為環用地的專用景觀休閑路。周邊交通環境示意142 小區出入口 商業出入口 酒店出入口 學校出入口項目主要出入口設置143商業停車：900輛 居住地下停車：2400輛 居住地面停車：500輛項目停車布置示意144一、總體規劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統

35、 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇145周邊環境優勢：不可多得的山水資源優勢 + 劣勢：城市交通噪音及高壓線輻射146環境設計應是項目主題的具體體現，環境應營造出運動的主題情景。充分利用周邊景觀資源，將大山水的景觀概念引入整個社區。強調景觀的的實用性，使景觀不僅可賞更應可用可使用的景觀空間。應注重人性化的設計及使用。環境總體規劃及風格藝術構思147項目各組團環境概念設計各組團的環境設計是整個環境規劃的延續和提升，以分期規劃的每期地塊中心作為景觀中心，組團空間形成各自相對獨立的主題概念景觀組團空間。148149150項目公建外環境概念設計在與整體環境概念相呼應的情況下，充分體現各自的建筑功能特色，注重人性化的設計。151一、總體規劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇152項目配套功能配置及安排153一、總體規劃 1、項目地塊概述 2、項目地塊規劃設想 3、建筑空間布局 4、道路系統布局 5、環境系統布局 6、公建與配套系統 7、分期開發 8、分組團開發強度 規劃篇154住宅一期住宅二期住宅三期 酒店