1、深圳市場調(diào)研報告2011年10月報告思路與結(jié)構(gòu)城市宏觀研究房地產(chǎn)市場研究城市商業(yè)研究寫字樓研究公寓研究酒店研究綜合體案例城市概況、城市交通、國民經(jīng)濟、固定資產(chǎn)投資、城市規(guī)劃城市商業(yè)格局、商業(yè)分布、主要商業(yè)干道分析、重點個案城市寫字樓分布、重點個案城市公寓分布、重點個案城市酒店分布、重點個案重點個案研究政策解讀、土地市場分析、住宅市場分析城市宏觀研究城市概況深圳位于珠江三角洲東岸，隸屬廣東省，副省級城市，與香港陸地相連，中文別稱“鵬城”。在國家政策支持下，經(jīng)過近30年深圳從一個南疆邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為現(xiàn)代國際化城市，創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。深圳是中國口岸最多和唯一擁有海陸空口岸的城市

2、，是中國與世界交往的主要門戶之一，中國最大的對外貿(mào)易基地，外貿(mào)出口連續(xù)13年超過上海居全國第一，有著強勁的經(jīng)濟支撐與現(xiàn)代化的城市基礎(chǔ)設(shè)施。深圳與上海、北京是國內(nèi)公認的內(nèi)地三大金融中心；根據(jù)深圳市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報，2010年深圳城區(qū)城市人口1035萬人（不包括各區(qū)農(nóng)村人口，也不包括下轄縣人口）僅次于北京、上海、廣州居中國第四，其中戶籍人口251.03萬人。包括流動人口的總?cè)丝跀?shù)為1322萬人；城市概況城市競爭力：中國社會科學(xué)院發(fā)布的2011年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告中指出：深圳在國內(nèi)城市中僅次于香港、上海、北京位列第四。（分別是香港、上海、北京、深圳、臺北

3、、廣州、天津、高雄、大連、青島）；城市定位：文明城市、衛(wèi)生城市、知識城市、窗口城市、設(shè)計之都、時尚之都；國際化城市、全球先鋒城市、全國經(jīng)濟中心城市、國家自主創(chuàng)新城市；深港地區(qū)建成全球性“金融中心”、“物流中心”、“貿(mào)易中心”、“創(chuàng)新中心”和“國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”；粵港合作示范區(qū)、先行先試示范區(qū)等、圖書館之城；2009年國務(wù)院對深圳的城市定位是：全國經(jīng)濟中心城市、國家自主創(chuàng)新城市、中國特色社會主義示范市和國際化城市；行政區(qū)劃：深圳市共設(shè)6個市轄行政區(qū)。即福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)。6個區(qū)共轄51個街道、622個社區(qū)。2010年7月1日深圳區(qū)域一體化；城市概況產(chǎn)業(yè)體系：深圳市

4、構(gòu)建的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，其主體框架由六大部分支撐，包括：（一）打造全球電子信息產(chǎn)業(yè)基地。（二）打造以自主創(chuàng)新為特征的新興高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。（三）打造以自主技術(shù)為主體的先進制造業(yè)基地。（四）打造以服務(wù)創(chuàng)新為核心的區(qū)域金融中心。（五）打造以高端化為方向的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。（六）打造具有國際影響力的優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)深圳品牌；人才資源：從1985年至2006年，深圳市累計引進海外專家超過27萬人次，留學(xué)回國人員近萬人；全市技能人才隊伍已發(fā)展到167萬人。深圳已成為人才聚集的重要基地；房地產(chǎn)業(yè)：深圳建立起比較完善的土地與房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。廣東省統(tǒng)計局最新公布的調(diào)查報告珠三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)競爭力實證分析顯示，深圳市

5、在珠三角地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭力排名第一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約700余家，包括萬科、京基、卓越等集團；產(chǎn)業(yè)配套：深圳是中國高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)讓、交易的“窗口”，同時也是全國性的電子、鐘表、家具、農(nóng)產(chǎn)品等多項專利產(chǎn)品的貨物集散中心。深圳及珠三角地區(qū)勞動力資源豐富，技術(shù)水平高，交通便捷，物流服務(wù)完善。以深圳為中心，3個小時內(nèi)能采購到品種繁多的電子零配件、五金、化工原料、紡織品、農(nóng)副產(chǎn)品。在產(chǎn)品制造出廠后，2小時內(nèi)能通過深港兩地機場口岸發(fā)往世界各地。城市交通航空：深圳寶安國際機場是中國境內(nèi)唯一集海、陸、空聯(lián)運為一體的現(xiàn)代化國際空港，也是中國境內(nèi)第一個采用過境運輸方式的國際機場。深圳寶安國際機場于1991年10月正

6、式通航。它是中國第一家由地方自籌資金興建的機場。截止到2011年2月，深圳寶安國際機場已經(jīng)通航國內(nèi)外的100多個城市，開通航線141條。其中，國內(nèi)航線109條，港澳臺航線3條，國際航線32條；鐵路：目前，深圳客運僅以羅湖東站為主，深圳西站為輔，根據(jù)規(guī)劃，今后深圳將形成“兩主三輔”布局，即深圳北站、深圳站為主客運站，福田站、布吉站及深圳東站為輔助客運站，即五年內(nèi)將會有6個火車站：深圳站將成為客運主樞紐站，主要辦理廣深城際，兼顧部分長途列車始發(fā)終到；深圳北站主要辦理京廣深港和廈深線的長途始發(fā)終到，兼顧廣深港城際功能；福田站將成為輔助客運站，主要辦理廣深港城際列車通過及始發(fā)終到作業(yè)；布吉站也為輔助客

7、運站，主要辦理京九線、廣茂線方向長途車的始發(fā)終到及廣深線的通過作業(yè)；深圳東站為輔助客運站，主要承擔(dān)廈深鐵路通過的長途列車及城際列車作業(yè)；深圳西站為貨運樞紐，將重點打造平湖鐵路集裝箱中心站，東、西港區(qū)辦理站；城市交通城市交通公路：深圳作為新興的旅游城市和華南地區(qū)旅客運輸中心，其高速公路主干線已初具規(guī)模，已建成以深圳為中心，輻射周邊城市、四通八達的高速公路網(wǎng)絡(luò)：梅觀高速、機荷高速、廣深高速、深汕高速、惠鹽高速、鹽壩高速、205國道、107國道；港口：深圳市260千米的海岸線被香港九龍半島分割為東西兩部分，深圳港的東西兩大港區(qū)分別位于東西兩段海岸線上。西部港區(qū)位于珠江人?？诹尕暄髺|岸，水深港闊，天然

8、屏障良好。南距香港20海里，北至廣州60海里，經(jīng)珠江水系可與珠江三角洲其它內(nèi)河港口相聯(lián)。東部港區(qū)位于大鵬灣區(qū)，灣內(nèi)水深達-12-20米，水域?qū)掗?，掩護條件好。東西部港區(qū)可通達國內(nèi)沿海及世界的各地港口。深圳目前共有九個港區(qū)：蛇口港區(qū)、赤灣港區(qū)、東角頭港區(qū)、媽灣港區(qū)、鹽田港區(qū)、福永港區(qū)、內(nèi)河港區(qū)、下桐沙漁涌港區(qū)、大鏟灣港區(qū)。國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)絕對值：億元增速：%絕對值：億元增速：%絕對值：億元增速：%絕對值：億元增速：%全市9510.9112.06.00-14.34523.3714.14981.549.9福田區(qū)1832.6310.60.691.7195.8816.01

9、636.069.6羅湖區(qū)1006.888.30.15-30.095.796.2910.948.5南山區(qū)1996.6512.11.33-1.41208.7011.5786.6213.0鹽田區(qū)282.0210.30.06-13.275.641.2206.3214.4寶安區(qū)2329.8414.00.80-17.71516.4515.2812.5910.8光明新區(qū)273.2728.01.22-20.0196.6434.375.4111.6龍崗區(qū)1571.6211.50.82-18.51064.5412.6506.258.0坪山新區(qū)218.0127.50.93-18.0169.7433.247.348.

10、6據(jù)統(tǒng)計，全年本地生產(chǎn)總值9510.91億元，比上年（下同）增長12.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值6.00億元，下降14.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4523.36億元，增長14.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4981.55億元，增長9.9%。國民經(jīng)濟社會消費品零售總額2010年的社會消費品零售總額已突破3000億大關(guān)，同比增長16.9%。國民經(jīng)濟人均可支配收入2010年，深圳的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到32381元，在2010年5月23日召開的深圳第五次黨代會上，深圳市委書記王榮提出，到2015年，此數(shù)據(jù)將爭取達到4.9萬。固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1944.70億元，增長13.8%。其中，

11、基本建設(shè)投資1226.29億元，增長17.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資458.47億元，增長4.8%；更新改造投資187.23億元，增長12.1；其他投資72.71億元，增長19.0%。固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資2010年各區(qū)域固定資產(chǎn)投資全社會固定資產(chǎn)投資基本建設(shè)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額絕對值：億元增速：%絕對值：億元增速：%絕對值：億元增速：%全市1944.7013.81226.2917.5458.474.8福田區(qū)174.423.693.462.248.1317.9羅湖區(qū)73.187.129.783.438.335.0南山區(qū)287.136.1170.9319.672.51-26.8鹽田區(qū)87.310.14

12、8.319.632.66-21.7寶安區(qū)690.2818.1478.3719.0126.4231.2龍崗區(qū)632.3819.3405.4521.2140.4214.2城市規(guī)劃西部發(fā)展軸：1、西部發(fā)展軸由南山蛇口半島通過深港西部通道向南聯(lián)系香港，向北經(jīng)前海中心、航空城、沙井、松崗，聯(lián)系東莞西部并通往廣州，既是珠江三角洲城鎮(zhèn)群發(fā)展“脊梁”的重要組成部分，也是深度推進深港合作、提升國際化水平的戰(zhàn)略性地區(qū)。主要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高端制造業(yè)等功能；2、將前海中心培育和發(fā)展成為新的市級中心，承擔(dān)城市和區(qū)域的高端服務(wù)功能。重點開發(fā)沙井西部沿江地區(qū)和航空城地區(qū)，推進沿江高速公路、機場擴建、深港機場連接線、穗深港

13、城際線和珠江口跨江通道等重點交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進一步加快沙井、松崗地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和舊區(qū)改造；中部發(fā)展軸：1、中部發(fā)展軸由福田中心區(qū)通過廣深港客運專線向南聯(lián)系香港，向北經(jīng)龍華中心、光明新城中心，聯(lián)系東莞松山湖高新園區(qū)和莞城中心，構(gòu)成莞深港區(qū)域性產(chǎn)業(yè)聚合發(fā)展走廊。主要發(fā)展綜合服務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)等功能；2、充分發(fā)揮福田中心區(qū)的輻射功能，重點開發(fā)龍華新城和光明新城，推進深圳北站、廣深港客運專線、深莞城際線等重點交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，進一步提升福田保稅區(qū)、光明高新區(qū)、觀瀾和龍華高新區(qū)發(fā)展水平；東部發(fā)展軸：1、東部發(fā)展軸由羅湖中心區(qū)向南經(jīng)羅湖口岸聯(lián)系香港，向北經(jīng)布吉、橫崗，連接龍崗中心和坪山新城

14、中心，通往惠州及粵東地區(qū)，是惠深港區(qū)域性產(chǎn)業(yè)聚合發(fā)展走廊，主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)等功能；2、充分發(fā)揮羅湖中心區(qū)的輻射功能，重點開發(fā)大運新城、坪山新城，推進東部通道、蓮塘口岸、廈深鐵路、深惠城際線等重點交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進一步提升龍崗中心服務(wù)功能和坪山新城發(fā)展水平；城市發(fā)展軸帶城市規(guī)劃北部發(fā)展帶：依托廈深鐵路和機荷高速公路，串聯(lián)坪山新城、大運新城、龍華新城、航空城等重要節(jié)點構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。向西通過機荷高速公路跨珠江通道和廈深鐵路西延線，加強與珠江西岸城市的聯(lián)系，向東連接惠州和粵東地區(qū)，構(gòu)成區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；南部發(fā)展帶：以原特區(qū)帶狀組團結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，打造與香港全面對接的都市功能帶，經(jīng)蛇

15、口半島跨珠江向西建立與珠江西岸濱海地區(qū)聯(lián)系，通過鹽壩高速公路經(jīng)大鵬半島向東連接大亞灣以及稔平半島等東部濱海地區(qū)。全面提升都市服務(wù)功能，協(xié)調(diào)旅游資源開發(fā)，保護區(qū)域生態(tài)環(huán)境；城市發(fā)展軸帶城市規(guī)劃城市主中心：1、福田羅湖中心：由福田中心區(qū)和羅湖中心區(qū)組成，承擔(dān)市級行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等綜合服務(wù)職能；2、前海中心：由前海、后海和寶安中心區(qū)組成，主要發(fā)展區(qū)域性的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟，并作為深化深港合作以及推進國際合作的核心功能區(qū)；城市副中心：1、龍崗中心包括大運新城和龍崗中心城，在發(fā)揮對東部分區(qū)綜合服務(wù)職能的同時，承擔(dān)市級文化體育和會展服務(wù)功能，并作為深圳輻射帶動粵東地區(qū)發(fā)展的重要節(jié)點；2、龍華中心包

16、括龍華新城和龍華中心區(qū)，在發(fā)揮對中部分區(qū)綜合服務(wù)職能的同時，承擔(dān)全市和區(qū)域性的綜合交通樞紐功能，并承接福田中心區(qū)綜合服務(wù)功能的延伸；3、光明新城中心是深圳西部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，是促進區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要基地；4、坪山新城中心是深圳東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，是促進區(qū)域先進產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要基地；5、鹽田中心是深圳東部濱海地區(qū)旅游綜合服務(wù)基地、深圳東部港口與物流配套服務(wù)中心；城市組團中心：規(guī)劃確定個城市組團中心，即航空城、沙井、松崗、觀瀾、平湖、布吉、橫崗、葵涌，分別作為各城市功能組團的綜合服務(wù)中心，發(fā)揮組團級的服務(wù)功能。城市中心體系：建立三級城市中心體系，包括個城市主中心、個城市副

17、中心，個組團中心。城市規(guī)劃城市規(guī)劃機場：按照設(shè)計目標年2020年滿足旅客吞吐量4500萬人次、貨郵吞吐量240萬噸的要求，建設(shè)第二跑道，新建3號航站樓，完善配套設(shè)施設(shè)備，預(yù)留第三跑道，加強與香港機場的分工合作，建設(shè)連接深港兩地機場的軌道連接線，充分利用香港及深圳兩地的航線資源；港口：1、集裝箱碼頭：集裝箱業(yè)務(wù)主要集中在鹽田港區(qū)、南山港區(qū)和大鏟灣港區(qū)，以遠洋集裝箱一業(yè)務(wù)為主，兼顧近洋、內(nèi)支線和內(nèi)貿(mào)運輸，依托保稅港區(qū)、保稅物流園區(qū)優(yōu)勢，形成具備商貿(mào)、信息、綜合服務(wù)等多種功能的現(xiàn)代化物流基地；2、散雜貨碼頭：散雜貨業(yè)務(wù)主要滿足深圳本市需求，以西部為主的散雜貨運輸格局基本保持不變，建材運輸集中調(diào)整至整

18、合后的東寶河和寶安綜合作業(yè)區(qū)，其他散雜貨功能布局在媽灣和寶安綜合作業(yè)區(qū)；3、油氣及危險品專用碼頭：油氣及危險品業(yè)務(wù)集中在秤頭角、下洞和大小鏟島的油氣專用碼頭，逐步實現(xiàn)油氣危險品運輸?shù)莫毩?、集中布局，在秤頭角完善LNG接收站及碼頭，形成全市和珠三角洲地區(qū)重要的LNG接卸和儲運基地之一；4、漁港：因地制宜、合理布局漁港，滿足本市漁業(yè)發(fā)展的需要，發(fā)展蛇口、鹽田、南澳漁港；5、客運碼頭：客運業(yè)務(wù)主要滿足本市及珠三角洲及港澳地區(qū)的水路交通聯(lián)系，包括機場、蛇口、大小梅沙、南澳、西涌等客運碼頭，規(guī)劃將東頭角貨運碼頭改造為近海旅游觀光為主，建設(shè)蛇口郵輪母港，促進水上旅游業(yè)的發(fā)展；城市綜合交通規(guī)劃城市規(guī)劃鐵路：

19、1、國家鐵路：建設(shè)京廣深港客運專線廣深段、廈深鐵路，協(xié)調(diào)預(yù)留沿海鐵路過珠江鐵路通道，建設(shè)京廣深港客運專線深圳北站、福田站、光明站、廈深鐵路深圳東站、廣深鐵路布吉客運站，與既有的羅湖火車站一起形成鐵路客運樞紐體系，建設(shè)深圳鐵路集裝箱中心站，提高海鐵聯(lián)運能力及鐵路貨運效率；2、城際鐵路：完善城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)穗莞深城際線等城際軌道交通項目，加強廣深鐵路的城際線功能，建設(shè)完善平湖站，建設(shè)機場站、前海站、竹子林站、福田站等城際軌道交通樞紐；3、地方鐵路：改造平南鐵路，建設(shè)大鏟灣疏港鐵路，建設(shè)鯉魚門、大鏟灣港前站等場站設(shè)施；4、綜合交通樞紐：以鐵路和城際軌道樞紐為核心，發(fā)展深圳北站、前海、福田火車站以及深圳東站等大型復(fù)合式綜合交通