1、房產中介問題過根源：經營模式的弊端亟待創新來源：華夏時報 作者：王慧2008年01月05日09:09 我來說兩句(0)對于房產中介行業來說，2007年歲末似乎是個多事之秋。緊縮性的金融政策帶來了成交量的大幅下滑，而11月初爆發的深圳“中天置業”總裁卷款逃跑事件，則將一些房產中介公司長期以來的不規范經營模式暴露在公眾面前，拉開了新一輪房產中介企業倒閉的序幕。究其根源，還是在于經營模式的不規范。不務正業“那些認為目前房產中介業正在面臨寒冬的觀點有些過于悲觀，”我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉顯然沒有受到輿論的太大影響，“廣東、深圳的一些中介公司的倒閉，是因為它們參與了不光彩的行為，即通

2、常說的炒房。”深圳世聯地產顧問有限公司董事長陳勁松也基本同意胡景暉的觀點。陳勁松認為，在房地產市場成交量萎縮時，中介的正常結業、調整門店、優化員工隊伍都是適應市場變化的正常行為，但發生了“中天置業”老板卷客戶房款和定金逃走，則是非正常的行為，尤其是一個員工2000人、門店100多家的跨區域經營的“大”公司，發生這樣的事件，就值得整個行業進行反思。在陳勁松看來，中天事件之類的丑聞屢屢發生，與一些中介公司長期以來的“不務正業”有關。在一個成熟的房地產市場，房產中介機構的角色往往是在二手房市場進行交易的撮合，并且只以房屋交易成交后的傭金收入和服務費作為唯一的收益來源，而在國內，很多房產中介公司則直接

3、參與買和賣的所謂“吞吐”業務，利用信息優勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出，這就是通常說的“吃差價”模式。更有甚者，很多房產中介公司看見樓市上漲，就直接攜資金入市，參與炒房。這種“不務正業”的交易模式，都將面臨同一個問題，即，購房資金從哪里來？因此挪用客戶交易結算資金，甚至發生卷款走人的惡性事件也就在所難免。問題模式在2007年1月，建設部和央行聯合下發關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知之前，有關房產中介公司交易結算資金的監管一直是個空白，基本上靠各個公司的自律。然而事實證明，企業的自律行為往往不是很可靠。和眾多家電企業扎堆股市、樓市快賺錢的心理一樣，很多房產中介公司

4、的老板開始走向投機。從企業自身來看，急功近利的經營思路必然會使企業荒廢本身業務；從外部監管環境來看，相關法律的缺失則使房產中介公司失去外部制約。正是有鑒于此，早在2007年1月份，建設部和央行聯合下發關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知；針對房產中介行業普遍存在的“吃差價”行為，2007年10月31日，建設部正式發布了中國房地產經紀執業規則，明令禁止房產中介“吃差價”。但頗具諷刺意味的是，就在2007年11月初，“中天事件”爆發。關于“吃差價”的問題，正如一位業內人士所言，“這是行業內普遍存在的潛規則，而且已經成為部分房產中介公司的主要收入來源，在短時間根除，難度很大”

5、。至于對結算資金賬戶的監管，在陳勁松看來，還遠遠沒有落到實處，在實施過程中存在很多問題。“很多消費者并不完全知曉其購房款應該在銀行開立監管賬戶；此外，二手房交易非常分散，尤其是在臨時買賣合同階段(定金階段)，監管部門(行業主管和銀行)也不可能像一手房那樣從網上下載合同，從而造成事實上的無法監管。”陳勁松表示。亟待創新不僅如此，在北京中原地產三級市場部副總經理宮萍看來，以往房產中介企業的競爭，往往比拼的是房源信息的多少，而房源信息需要一定規模的門店數量的支撐。因此，中介公司跑馬圈地所需要的大量資金也成為一個問題，這也給很多中介公司挪用結算資金支付開鋪租金埋下隱患。根據國家發改委和商務部聯合發布，

6、從2007年12月1日起實施的外商投資產業指導目錄的有關規定，為了防止外資直接或通過中介炒房，外資進入二手房交易市場及房地產中介公司的途徑也將受到全面限制。在業內人士看來，這就意味著房產中介企業擴張的對外融資渠道受到限制，挪用客戶結算資金的道德風險將進一步加劇。對此，陳勁松表示：“房產中介行業必須清楚地認識到，任何可能導致客戶購房款被占用、挪用的所謂經營模式，都已被證明是最危險的模式，早已被發達國家市場所淘汰。”胡景暉也建議，房產中介公司應該做好主業，不斷豐富自己的業務種類，既做商品房交易，也做二手房的租賃，而一直以來，二手房租賃業務收入都非常穩定；同時，在物業類型的選擇上也要豐富：不僅做高檔

7、商品房，也做一般住宅。這樣就可以在很大程度上規避政策帶來的風險。而我愛我家北京地區第一事業部總經理王嫻的看法則更為深刻，她表示，以往單純依靠資本和規模的競爭，并不足以抵御市場和政策變化帶來的風險，房產中介企業要想取得更大的發展，必須通過創新和學習，尋找新的盈利點，而這也是企業形成核心競爭力的關鍵所在。 房產中介的寒冬“正常營業”，在北京市朝陽區和平里附近的一家房產中介門上赫然貼著四個大字。這個只有在節假日才會派上用場的告示此時的出現不禁讓人感到一絲寒意。而就在離這家中介不到100米的地方，另外一家中介門前已經是一片狼藉，透過封了鐵絲網的窗戶，看到店內已經是人去屋空，只剩下幾張不值錢的辦公桌。被

8、迫收縮“年關難過。”2007年11月份以來，房產中介真正體會到了這句話的含義。與10月份之前，北京房市的如火如荼相比，年底這兩個月簡直成了房產中介的地獄。根據北京市房地產交易管理網數據顯示，11月北京市2000余家房產中介公司中，只有31家有二手房成交，而新發布房源數在1條及以上的只有45家。98%的公司甚至連可發布的房源都沒有，更談不上成交量。我愛我家慧忠里店一位姓盧的房產經紀人告訴記者，我愛我家是這個區域里做得比較好的，盡管租賃業務比較穩定，但進入12月以來，營業額還是下降了一大半，其他很多中介公司的下降幅度還要大。更令人驚訝的是，曾經在北京頗有名氣的信一天房地產經紀公司也不能幸免。進入1

9、2月來，信一天連續關閉了多家門店，盡管信一天官方一再表示大規模關閉門店只是暫時的戰略調整，但卻表現出了倉皇撤退的痕跡，甚至連位于團結湖附近信一天總部樓下的元老級門店也已經關門。一位與信一天頗有淵源的業內人士告訴記者，信一天實際已經是全面收縮了，很有可能全面退出中介行業。事實上，很多中介機構面臨著這種威脅，一些希望堅持下去的中介公司也不得不調整戰略。千萬家房地產經紀公司市場總監常淑娟表示，千萬家明年計劃的重點也是加大對大門店的建設，屆時肯定會關閉部分中小門店。不僅如此，各種與房產中介相關的負面新聞也是層出不窮，先是曾經榮獲“全國房地產經紀百強企業”的中天置業因為總裁蔣飛的卷款逃逸而一夜崩盤，隨后

10、北京中大恒基董事長劉益良(劉益良博客,劉益良新聞,劉益良說吧)因為涉黑被警方拘捕。社會大眾對中介的信心受到了嚴重影響，這使得原本就處在寒冬中的房地產中介公司更加雪上加霜。政策寒冬“整個房地產市場的低迷是導致目前房產中介遇冷的根本原因。”常淑娟分析認為，10月份以來政策調控力度的加大，使得整個房地產市場陷入僵持階段，一方面購房者持幣觀望，另一方面業主對于房市仍然抱有希望，不愿意低價出手，這使得中介公司的處境極為尷尬。實際上，不僅僅是消費者，很多中介從業人員對房地產市場的預期也并不樂觀，一位業內人士表示，如果對市場前景沒有信心的話，自然不會繼續經營下去。“兩三個人開一家中介公司本身就具有很強的投機

11、心理，有錢賺就干，沒錢賺就退。”常淑娟分析認為，中小中介進入市場本來就有很強的盲目性，不僅沒有資本實力，同時也沒有長遠的發展打算。在市場繁榮的時候，他們也只是勉強有點盈利，但是當市場淡下來以后，他們卻賠不起。更為重要的是，政策調整除了對整個房地產市場降溫之外，對二手房交易還施加了更多壓力。2007年10月31日，中國房地產經紀執業規則發布，明令禁止房地產中介“吃差價”。隨后，外商投資產業指導目錄(2007年修訂)正式施行，外資進入房產中介門檻提高。與此同時，各大商業銀行不約而同地加大了對二手房商業貸款的審批力度，更有幾家銀行暗中暫停了對二手房交易的商業貸款。期待洗禮然而，“冰期”對于整個房產中

12、介行業來說并不一定就是壞事。從大多數行業的發展來看，成熟的行業必然要經歷這樣一個“冰期”，通過市場的洗禮，只有優質的企業才會留下，從而推動整個行業的規范和成熟。北京市房地產經紀行業協會會長陳同順也認同這種看法：“目前北京合法注冊的2000多家中介公司至少有一半以上要不斷地被收購或者倒閉，最終會形成幾家大企業的競爭格局。”事實上，在面臨市場寒冬的時候，并不是所有的中介公司都選擇了收縮。“目前，中原地產在北京有80家門店，2008年，我們的規模預計將擴張到160家。”在很多大公司開始收縮業務的時候，北京中原地產三級市場部副總經理宮萍卻作如上表示。關于高速擴張的原因，宮萍頗感得意地表示：“我們的背后有財團的支持。”無