1、某房地產集團項目公司設立及房地產開發流程房地產項目部 編制2014年2月房地產開發項目開發流程第一步 房地產開發公司的設立房地產開發公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發公司的設立1、公司設立準備2、申請資質等級審批3、申請辦理企業名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記二、外資房地產開發公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業批準證書10、辦理企業登記房地產開發公司設立階段的相關稅費1、企業法人開業登記費2、企業法人變更登記費3、企業法人年度檢驗費4、補、換、領證照費第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究房地產開發項

2、目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發方案3、申報規劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規劃許可證執照費第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計1、申報選址定點2、申報規劃設計條件3、委托作出規劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環保“三廢”治理方案9、委托環境影響評價并報批10、建設工程勘察招、

3、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規劃許可證執照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證2、辦理建設用地

4、委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區（縣）房地局立案19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區（縣）房地局審核各項協議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、

5、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、調查戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發建設基金19、耕地占用稅第五步 房地產

6、開發項目的拆遷安置房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷 房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產停業綜合補助費7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補

7、助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作1、領取房地產開發項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發建設工程規劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二

8、、房地產開發項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產開發項目開工手續的辦理31、辦理質量監督注冊登記手續32、建設工程監理33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施

9、工用水、電、路39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理開發項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗證書49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養

10、蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發管理費10、城建綜合開發項目管理費11、建筑行業管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衛設施費17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監督費24、竣工圖費25、建材發展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投

11、資方向調節稅第七步 房地產開發項目的經營階段房地產開發項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預（銷）售許可證2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續11、辦理產權過戶手續二、北京市內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議14、辦理內銷商品房預（銷）售許可證15、銷售項目備案16、委托中介代理機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契

12、約19、辦理預售登記20、辦理轉讓登記21、辦理房地產抵押登記手續22、樓宇交付入住23、質量保證書和使用說明書24、辦理產權立契過戶手續三、北京市房地產出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協議28、租賃當事人辦理租賃登記手續29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理房屋租賃安全合格證34、簽訂書面租賃協議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續五、北京市房地產的抵押36、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產抵押登記39

13、、抵押房地產的占管40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費1、營業稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業所得稅8、個人所得稅9、房產稅10、城市房地產稅11、房屋產權登記費12、房屋所有權證工本費13、房產共有權執照費14、房屋他項權利執照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣手續費17、房屋租賃審核備案手續費18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費20、房屋租賃登記費21、房屋估價手續費22、房屋公證估價手續費23、房地產價格評估費24、房地產中介服務費 第八步 房地產開發項目的物業管理階段房地產開發項目

14、物業管理階段的法律程序1、物業管理單位經營資質審批2、簽署物業管理委托合同3、居住小區的物業接管綜合驗收4、物業使用、管理、維修公約的核準5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質量保證書和使用說明書7、物業管理服務基本要求8、物業管理委員會的設立房地產開發項目物業管理階段的相關稅費1、居住小區物業管理啟動經費2、共用部位共用設施設備維修基金3、普通居住小區物業管理費4、高檔住宅物業管理費5、經濟適用住房小區物業管理費6、供暖費附： 以北京市房地產開發項目開發流程為例為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產

15、項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。 第二部分 行政審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利

16、用總體規劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審

17、查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。 6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 四、規劃報

18、建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管

19、理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。 開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的營業執照和資質等級證書； 3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理

20、以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。 3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃許可證（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有

21、權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料：（1）申請書； （2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書 向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規劃局 規劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽 運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

22、計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作 據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知 規劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科結果報市房地局結果報市房管局 市政府下文批地畫樁位給釘樁條件，測繪院規劃局辦理建設用地規劃據此到地政部門辦理釘樁，成果給設計人許可證用地批準書,評估項目建設用地地價申請確定規劃設計條件凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得土地使用證按規劃設計條件征詢意見表到區配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房規劃局審查后下規劃條件通知單發拆遷許可證委托進行規劃方案設計動遷會及拆遷安置到規劃局領設計方案送審書場地三通一平，領取房地產開發手冊 規劃局審方案提出意見1.到園木局申請伐樹許可證2.了解線路情況與供電局運行班協商修改后送首規委審圖 改造、移線方案3.煤氣、道路、上下水改路由首規委召開市政協調會4.到供電局業擴處申請用電報表，做正式出市政會議紀要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。進行個體設計（大公共建筑首規委審查）領建筑工程規劃許可證出施工圖開節能證明運用“營銷