1、物業入伙管理手冊物業入伙管理制度一、入伙準備工作1. 物業管理處在入伙前 1 個月制定入伙工作計劃，該計劃中應明確 :(1) 入伙時間。(2) 負責入伙工作的人員及其職責。(3) 入伙手續。(4) 入伙過程中使用的文件和表格。2. 入伙工作計劃應由管理處主任批準，管理處應提前1 個月向業主發出入伙通知書，并詳細說明：(1) 需業主準備的證明材料。(2) 需業主填寫的表格。(3) 辦理入伙手續的程序。(4) 辦理入伙手續的工作現場應張貼入伙公告和明確的指示標識，并指定專人負責業主辦理入伙手續時的 各類咨詢和引導，以便于業主辦理各項手續。二、入伙審查登記1. 管理處應建立入伙登記表，對業主提交的入

2、伙通知書進行查驗，確認無誤后收取入伙通知書， 在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發放資料，應包括：(1) 入住說明。(2) 住戶手冊。(3) 住戶公約。(4) 管理協議。(5) 預交費用標準。(6) 裝修須知。(7) 住戶登記表。(8) 裝修審批表。(9) 驗收交接表。2. 上述發放的資料應在入伙登記冊中由業主簽收，或由管理人員注明。在提供給業主的入住說明 中應明確由業主填寫并提交的資料，包括：(1) 身份證。(2) 工作證復印件。(3) 業主登記表。(4) 購/租房合同的正本及復印件。(5) 已簽署的住戶公約、管理協議。3. 管理處對業主的資料進行審核驗證，驗證內容包括：(1) 表格填寫是否

3、完整、正確和清晰。(2) 公約和管理協議是否已簽署。(3) 身份證明文件與購 / 租房合同及業主登記表是否一致。審查通過后，入伙管理員收取購/租房合同復印件、業主登記表、住戶公約 1 份、管理協議 1 份，在入伙通知書注明簽收。三、預交費用 財務應根據國家和政府的法規及發展商或業主委員會的規定，確定入伙預交費用。管理處在審查并 接受業主收取各項費用，并開具相應票據給業主。費用項目包括：預交管理費、裝修保證金及清運費等。財物應造費用登記表，對費用交納完畢的業主， 應在登記表中注明。上述手續完成后，管理處查驗入伙登記表及已簽署的管理協議及各項收費票據后向業主發放鑰匙， 并在鑰匙發放登記表上登記，同

4、時應和業主協定驗收房屋的時間和方式。管理處與業主一起驗收其名下的物業，登記水、電、氣表底數，雙方在驗收交接表上簽字確認。驗收過 程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關部門處理。四、入伙后的裝修管理 管理處在提供給業主的文件中應明確裝修管理的要求，具體內容參見裝修管理手冊。入伙期間業主接待標準一、目的 通過與業主初次交往過程中周到熱情、體貼、細致的服務，使物業管理公司在剛接管物業時即能建立良 好信譽開端，塑造起自己管家和親人的形象，從而為物業管理工作的順利開展鋪路，也可為今后贏得廣 大業主的充分信任和長久支持打下堅實基礎。二、對象入伙前后前來看樓或辦理相關手續的業主。三、接待人員配備與要求 接

5、待人員配備視物業轄區面積、規模及入伙期間業主人流量而定。但在辦理入伙期間內，應有專職入伙 接待員數名，在業主較多時，管理處其他員工應作為機動預備人員分擔接待工作。對入伙接待員應要求其：1. 熟知與本物業有關的多種情況，包括物業的建筑結構方面專業知識、本物業多種不同戶型、轄區周邊 配套及未來規劃、物業的綠化方案等。2. 熟知與業主利益有關的多種情況，包括發展商的情況、業主與發展商易生糾紛的事宜、裝修知識、業 主與裝修商易生的糾紛的事宜等。3. 了解現有業主的概況，包括年齡段、知識水平層次等。4. 擅長溝通、熱情大方、耐心細致。四、接待工作內容1. 管理處內應設物業概況的掛圖或說明；管理公司的介紹

6、及本物業員工工號、姓名及職位介紹。2. 設待客室，備茶點。3. 具體程序。(禮儀、態度略 )(1) 詢問 向業主詢問需要的服務，其物業的具體情況，裝修、入住的計劃等。(2) 交流 就業主提供的情況和所需要的服務做進一步交流。提出建議，確認為業主需要。(3) 介紹 適時地介紹管理公司構思與規劃，并請業主參與意見；提醒與發展商交易中應注意的問題，提醒裝修應 注意的問題。 必要時引領業主參觀整個物業， 同時介紹現已登記的業主年齡、 知識層次， 讓業主了解 “鄰 里”概況。(4) 引導 引導業主參與構想物業管理方方面面的工作方案、落實措施，誠懇地請業主為自己的家大膽建議。入伙程序指南一、律師行向業主發

7、出入伙通知書。二、業主向管理部提交：售樓(租樓 )合同、入伙通知書、公證書、付款收據(管理基金、管理費、管理費按金 )、身份證或護照、營業執照 (副本 )和公司委托書。三、未交匯上述錢款的到財務室匯清并交匯電費按金。四、向業主發放： 業主收樓登記表、 住戶手冊、 入住程序指南、 憑證表、 收費標準、 銀行電腦托收合同、電話申請表、車位申請表。五、協同工程部驗收物業，當場填寫收樓驗收表，并記下水電表底數、填寫單元驗收遺漏工程記 錄表。六、 交回填好的表格：銀行電腦托收合同、電話申請表、車位申請表、單元驗收遺漏工 程記錄表自收樓之日起 48小時內交回管理處有效。七、簽署收樓協議并移交鑰匙。入伙通知

8、XX公司/女士 /先生：您好！您所認購的大廈層 室已于年_月經省/市部門驗收部門和房地產公司、建筑工程公司、物業管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。1. 請您接到本通知后按附表規定的時間前來辦理入伙手續。地點在, 在此期間內，房產公司財務部、地產部、物業管理公司等有關部門將到現場辦公，1次辦完手續，為您提供快捷方便的服務。2. 如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關的文件外，還應帶上您的委托書、公（私）章和身份證。3. 如果您不能在附件中規定的時間內前來辦理手續，可以在月?日后，到 房地產公司（地點 ）先辦財務及收樓手續，再到 物業管理公司（地點 _辦理入

9、伙手續。在您來辦理各項手續前，請仔細閱讀入伙手續書、收樓須知、繳款通知書。特此通知！房地產開發有限公司 物業管理有限公司年 月 日入伙須知尊敬的各位業主：您好！祝賀您喬遷本區，我們管理處全體員工熱誠為您服務。為便于您順利辦理入住手續，請注意以下事宜：一、請仔細閱讀管理處為您準備的住戶手冊、入住流程表、裝修審批流程表及有關資料， 大家按章辦事，則喬遷更加順利如意。二、請攜帶購/租房合同書、進住通知單、身份證、戶口本等證件及其復印件1份到管理處辦理入住手續。三、請您詳細、如實地填寫各種表格并按時交回管理處，以便管理處辦理各項手續。四、自入住之日起，業主每月應按時繳納公共設施維護費、衛生費、消殺費，

10、3項收費合計為兩房： 元/月；三房： 元/月；四房： ?元/月。五、請您簽訂業主公約，并從簽訂之日起，嚴格履行自己的權利、職責和義務。六、由責任區樓管員帶您交驗住房，如實填寫住房驗收交接表，交回管理處存檔。七、業主搬遷過程中，應嚴格執行管理處有關規定，服從指揮，不得損壞區內一切公物，不得亂倒、亂 扔雜物，違者均按有關規定處罰。八、裝修新屋，情理中事，但請嚴格執行政府文件規定，填寫裝修申請表，施工隊出具施工執照復 印件，經管理處審批，并預交裝修押金后方可施工。九、請您到管理處辦理申請用電、用水手續。十、在入住時交費項目還有：搬遷押金 元/戶；住房裝修押金 ?元/戶；裝修施工隊裝修費押金元/戶；裝

11、修垃圾清運費 ?元/戶；各項押金在搬遷、裝修后無違章，則全額退回。物業管理公司年月日入伙手續書業戶：您認購的號室，現已具備入伙條件，請您按如下順序辦理入伙手續，謝謝您的合作。一、房產收款組業戶已付清房款、有線電視初裝線費、地籍圖費。并開具收費憑證。經辦人：部門簽章：年 月曰二、合同組業戶已簽合同，并領取質保書、電視線、地籍圖（2份）、水表封卡、紀念品。業戶簽章：經辦人：部門簽章：?年 月 日三、物業組業戶已領取業戶手冊等入伙資料。業戶已付清物業管理服務費（3個月）、裝修垃圾清運費，并開具收費憑證。經辦人：部門簽章：年 月曰四、驗房組業戶已驗房，同意接收房屋，并領取鑰匙把。（本單由驗房組收回）業

12、戶簽章：?經辦人：部門簽章：?年月曰入住（租用）協議書姓名（單位）?于年月日進住（租用）號房。經查驗房內設施齊全，完好無損，就今后有關事項與管理處達成協議如下：一、 住/租戶進住7天之內，如發現室內有電器設施斷路、短路、開關不靈、燈具不亮、上下水道不通等,可報管理處，由管理處通知原施工隊盡快修復。7天后發生問題由住/租戶自己解決。二、 住/租戶所住用的樓宇，是經市建筑質量檢驗部門檢驗合格后交付使用的，1年內如因建筑質量問題需要維修的，由管理處通知施工隊盡快修復。1年后由住/租戶自己負責。三、為保持住宅區高雅的格調及外貌美觀協調，住/租戶絕對不得將窗戶及外墻做任何更改，不得擅自安裝防盜網、雨篷，

13、至于認可的裝置，例如窗花，否則必須依照指定的規格裝設。四、住/租戶必須自覺遵守管理處有關管理條例，不準在小區內外亂丟垃圾、雜物；亂貼廣告、標語；舌L 豎廣告牌、指路牌等；不得將神位、神像等設置在戶外；不準損壞綠化植物或在樹上曬衣服；不準機動 車輛在小區范圍內亂停亂放；不準違反消防管理規定等。如有違反規定者，管理處將予以處罰。五、住/租戶應與管理處密切配合，共同管好小區。小區內嚴禁飼養家禽、家畜，違者按城市衛生管理條 例處理。垃圾用袋裝好后放入垃圾箱內，電視或音響的音量不要影響他人休息，使小區有一個良好的生 活和辦公環境。六、 根據市政府有關收取管理費的文件規定，住/租戶必須按時交管理費、租金等

14、有關費用。如欠交上述 費用，按規定收取滯納金。七、根據市規定，未經市人民政府或指定的機關批準，自己改變房屋結構、用途、外貌或進元以下的罰款。行擴建、拆建者，除責令停止或恢復原貌外，并根據情節輕重，處以人民幣八、雙方確認進住前水表讀數為九、協議一式兩份，管理處與住立方米； 電表讀數為 度。/租戶各執一份。經雙方簽字后生效。住/租戶(簽字/蓋章):管理處(蓋章):代理人(單位)：負責人(簽字):聯系電話：聯系電話：年月日年月日入戶聲明本人已于年月日和管理處一起，共冋對小區棟號房進行驗收。經查驗認為：該物業符合購房合同的條件和要求，現正式聲明入戶。收到物業管理公司物業管理辦法、裝修須知，并愿意遵守小

15、區的有關物業管理規定,與管理處一起共同營造安寧、優美、舒適的居家環境。業主/業主代表簽字： 年 月 日 附:簽領鑰匙登記表簽領鑰匙登記表業主姓名房號幢單元號單元防盜門住房防盜門房門臥室門陽臺門其他備注業主公約為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好 的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。一、本住宅區情況1. 地點：區路。2. 總占地面積： 平方米。3. 總建筑面積： 平方米，其中：住宅平方米，非住宅平方米(商業用房 平方米，其他平方米)。4樓宇棟套，其中：高層樓宇棟套，多層樓宇棟套。5.業主數量：個。6管委會財產：(1)公用設施專用基金:丿元

16、。(2)物業管理用房平方米，其中：管委會平方米，物業管理公司平方米。(3) 商業用房 平方米。其他：。7. 公用設施及公共場所(地)狀況：(1) 道路：車行道平方米；人行道 平方米。(2) 園林綠化地面積： 平方米。(3) 教育設施：中學 所，建筑面積 平方米；小學 所，建筑面積 平方米；幼兒園所，建筑面積 平方米。(4) 文體設施：文娛活動中心 個，建筑面積 平方米；網球場個，占地面積 平方米；門球場 個，占地面積 平方米；游泳池 個，建筑面積 平方米；兒童游樂場所個，占地面積平方米。其他：a. ?b. ?c. ?(5) 路燈盞；庭園燈盞。其他燈：a. ?b. ?c. ?污水檢查井 個，排污

17、管 米；雨水檢查井 個，雨水管 米；化糞池 座；明溝_米；暗溝米。消防水泵頭接口 個。(8) 停車場個，總占地面積 平方米，車位 個。(9) 綜合樓座，建設面積平方米。其中：？a.?b.?(10) 肉菜市場 個，建筑面積 平方米。(11) 郵電局(所)個，建筑面積 平方米。(12) 影劇院 座，建筑面積 平方米。(13) 醫院座，建筑面積 平方米。(14) 其他：以上所有公用設施和公共場所(地)有、項已竣工交付使用，有 、項尚未竣工或交付使用，預計 年?月可交付使用。8. 其他事項：(1)(2)(3)二、業主大會的召集和決定住宅區重大事項的方式1. 業主大會的召集：(1) 第一次業主大會在住宅

18、交付使用且入住率達到50%以上時，由區住宅管理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，選舉產生管委會。 由區住宅管理部門牽頭，與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委會(以下簡稱籌委會)，籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加。 籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提岀管委會委員候選人名單，并做好大會議程、 資料準備等工作。 籌委會在業主大會召開14天前將大會召開日期、地點、內容、方式、程度及管委會候選人名單等在住宅區內公告。 籌委會主任按規定的程序主持業主大會，選出第一屆管委員委員，完成大會各項議程。 第一屆管委會產生后，經市政

19、府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利。 住宅區所有有投票權的已入住業主，均應按籌委會公告要求，按時岀席業主大會，參加投票，行使法 定權利，承擔法定責任。 各業主明白如不岀席業主大會并參加投票表決，將由自己承擔由此而產生的一切后果。(2) 管委會成立以后，負責召集此后的業主大會，并每年至少召開一次。 經持有10%以上投票權的業主提議，管委會應于接到該項提議后14天內就其所指明的目的召開業主大會。 管委會應于召開業主大會 7 天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。 業主大會由管委會主任主持，如果管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。2. 業主大會必須有已入住業主中持有50%

20、以上投票權的業主出席才能舉行；如經已入住業主中持有50%以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。3. 業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上提出的一切事項，由出席會議的業主表決，以過半數通 過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一 票決定票。4. 大會投票實行住宅房屋一戶一票； 100 平方米以上的非住宅房屋每 100 平方米的建筑面積為一票， 100 平方米以下的有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。5. 在業主大會上，業主應親自或委托代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天或管委會主任批 準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項

21、委托無效。授權委托書必須有業主簽字，如業主為法 人，則須蓋法人公章。6. 業主可以一棟或數棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業主大會，并行使業主的 其他管理權利。三、業主的權利、義務1. 業主的權利(1) 依法享有對自己所擁有物業的各項權利。(2) 依法合理使用房屋本體公用設施 (樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等 )、住宅區公用設施和公共場所 (地 )(道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等)的權利。(3) 有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造。(4) 有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進

22、行合法維修養護。(5) 有權根據房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、 公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅 維修基金中支出。(6) 有權根據住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、走廊、自行車房 (棚)等住宅區公用設施及公共場所 (地 )的狀況，建議物業管理公司及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出。(7) 有權要求物業管理公司對住宅區內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業管理規定的其他行為予以制 止、糾正。(8) 有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有

23、表決權。(9) 有權對本住宅區物業管理的有關事項向管委會、物業管理公司提出質詢，并在3 日內得到答復。(10) 有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅區物業管理收支賬目。(11) 有權對住宅區的物業管理提出建議、意見或批評，可要求管委會對物業管理公司的違反合同或有關 規定的行為進行干預、處罰。(12) 有權會同其他業主就某一議題要求管委會召集業主大會。(13) 有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投訴或提出意見和建議。(14) 有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔養護，并按規定分攤維修費用。2. 業主的義務(1) 在使用、經營、轉讓其名下物業時，應遵守

24、有關法律、法規和政策規定。(2) 在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定： 未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途。 不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占。 不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。 不得利用房屋從事危害公共利益的活動。 不得侵害他人的正當權益。(3) 業主如需對其住宅進行裝修，必須遵守住宅裝修管理規定，并填寫裝修申請表，報物業管理公司 審查批準后方可施工，接受物業管理公司的管理和監督。(4) 房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向 )和表前至第一個閥門部分由用戶負責維修養護。(5

25、) 凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合 修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司修繕，其費用由業主承擔。(6) 業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。業主不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造 供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設施。(7) 在住宅區內不得有下列行為： 踐踏、占用綠化地。 占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能。 亂拋垃圾、雜物。 影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等

26、。 損壞、涂畫園林藝術雕塑。 聚眾喧鬧。 隨意停放車輛和鳴喇叭。 發出超過規定標準的噪音。 排放有毒、有害物質。 經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及用住宅開舞廳、招待會等危害公共利益或影響業主 正常生活秩序的行業。妨礙他人合法使用公用設施及公共場所(地)。法律、法規及地方政府的規定禁止的其他行為。(8) 對本住宅區物業管理公司人員在岀示工作證(牌)或有關證明后，在合理時間內(上午11 : 4512 : 45 ,下午6 : 007 : 30)進入本住宅區任何樓宇內部及其公共部位進行檢查、維修、養護或檢查業主公約的有 關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻擾。(

27、9) 按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等。(10) 業主應同時遵守下列城市管理法規、規定，并承諾接受管委會或物業管理公司據此而進行的管理和 處罰： 住宅區物業管理條例及其實施細則。 公共衛生管理條例。 園林綠化管理條例。 環境噪聲管理暫行規定。 房屋租賃管理條例。 消防管理暫行規定。 關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告。 關于禁止在市區內銷售、燃放煙花爆竹的通告。 住宅裝修管理規定。 其他有關住宅區物業管理的法律、法規及政策規定。(11) 業主并承諾在自己與其他非業主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物業的法律關系時，應告知 對方遵守住宅物業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。四、業

28、主應付的費用1. 業主應每月到物業管理公司繳交管理服務費。 管理服務費的標準是，開發建設單位自行或委托物業管理公司管理期間，執行市物價主管部門和市住宅 主管部門批準的收費標準。管委會成立后，由其根據本住宅區的實際情況制訂，并交業主大會通過后實施。管理服務費的用途：住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、走廊、自行車房（棚）等公共設施和公共場所 （地）的管理、維修、養護。2. 業主應按月到物業管理公司繳交住宅維修基金。住宅維修基金的標準是： 元/平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專賬代管，用于房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管 道、公用水箱、加壓水

29、泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。3. 業主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續時按有關規定繳交裝修押金，裝修完工后由物業管理公司 進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予返還。4. 業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，則應支付有關費 用。5. 業主使用本住宅區內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所（地）時，應按規定交 納費用。五、違約責任1違反業主義務中第（2）、（6）、（7）款規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正； 逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水、停電、停氣等催改措施；造成損失

30、的，有權要求賠償。2. 業主進行室內裝修，如違反住宅裝修管理規定，按其中有關規定處理。3. 業主如延期繳交應交的管理服務費、住宅維修基金以及有關賠償款等費用的，處以每日3 %。的滯納金, 無正當理由超過 3個月不交的，物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。4. 業主無理由拒絕、阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所、公用設施的檢查、維修、 養護及其他正常管理活動，由此造成損失的，應賠償損失。六、其他事項1. 本業主公約由前期物業管理單位如實填充第一條“本住宅區情況后印制，并在本住宅區入住率達到 30%后組織已入住業主簽訂。2. 本業主公約經已入住業主中持有過半數以上投票權的業

31、主簽訂后生效，已生效的業主公約對本住宅區 所有業主和非業主使用人具有約束力。3. 業主大會可以依法根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住 宅管理部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無需經業主重新簽訂。修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤銷。4. 本業主公約一式兩份，業主和物業管理公司各執一份。業主（簽章）: 物業管理公司（簽章）：代？?表：代 表：簽約時間：聯系地址：聯系電話：名下物業：住宅 棟房商業用房： 棟房（店、鋪）其 他：業戶手冊本業戶手冊屬指引性質，旨在向各業戶闡述業主公約的要點及一般守則。

32、若釋義或內容有差異 之處，應以業主公約原文為準。依據業主公約，管理處可隨需要時增刪及修訂本業戶手冊及其他規例。 本管理處竭誠為各業戶提供最佳服務，使各業戶能夠充分享受溫馨、和諧的居家生活。 要成功達到上述指標，尚需各業戶的衷誠合作。管理處先此道謝，謹祝生活愉快、萬事如意。一、管理人及其職能物業管理有限公司管理處已被委聘為本物業的管理者，并執行對本物業的物業管理職能，享有或 承擔業主公約中規定物業管理人的各項權利、義務及責任。作為管理者，本管理處將負責本物業的保養、維修，包括摟宇公共場所(地)、公共設備等。并獲委任全權代表全體業戶，與政府部門、公共服務或其他有關機構進行事務接洽，包括選聘專營公司

33、承擔本物業 專項經營業務。二、業主委員會為落實本物業管理民主化，實行業主自治與專業服務相結合的管理模式，本物業由業主代表大會選岀業 主管理委員會(以下稱“管委會”)。“管委會”將代表物業全體業戶利益，并協助管理處開展工作。有關“管委會”的章程和工作細則，由“管委會”制定，并由業主大會批準通過。三、管理費用1. 管理費運用為保障各業主在本物業長遠利益，以達到投資保值和升值的效果，因此各業戶也需要承擔本物業的保養、維修及日常管理開支，按時交納管理費。管理費主要用以支付下列各項及其他未及一一詳列的雜類費用：(1) 管理及其他服務人員酬金、津貼、福利及辦公費用。(2) 公共場所(地)保安服務。(3)

34、公共場所(地)清潔服務。(4) 公共場所(地)園藝綠化。(5) 公用設施、設備和公共場所 (地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費等)。(6) 就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用。(7) 公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費。(8) 必要的社區文化活動費用。(9) 其他管理上的開支。(10) 管理處酬金。現行的管理費金額可隨日后實際開支而予以調整，調整前會先通告各業戶，并經業主管理委員會批準。2. 管理費繳付業戶應于當月(季)首五天內繳付該月(季)管理費。付款辦法如下：(1) 自動轉賬歡迎業戶采用“自動轉賬”，可省去麻煩和節省時間，不必費時往返及排隊輪

35、候，既簡便又安全。請業戶在指定銀行開立賬號或活期存折，管理處樂于提供表格及協助辦理。(2) 支票繳付業戶若為公司戶，可以支票形式繳付管理費，請核對無誤后，支付于?物業管理公司。為便于管理，除特殊情況外，請勿以現金形式繳付管理費，或將現金交予本物業任何管理人員。業戶入住時需按該單位兩個月管理費繳交管理費按金，非住宅按三個月繳交。管理費由業主或租戶繳付均可，但若有拖欠，最終仍由業主負責。(3) 管理費盈虧若管理費不足應付各項開支時，將在下年度追加管理服務費，如有盈余，則轉入下年度賬目。管理費賬目以實報實銷方式處理，收支情況將由管理處按時公布。四、房屋本體維修基金按照國家有關規定，物業交付使用在一年

36、以上的，由業主自保修期滿后第一個月起，按月向管理處繳納 房屋本體維修基金；業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還；房屋本體維修基金用于房 屋本體公(共)用設施的維修養護項目。不夠支岀時，經業主大會決定，由各業主按規定分攤。房屋本體維修基金由管理處以房屋本體為單位設立專賬代管。五、溝通聯絡管理人員為保障服務水準及管理效能，懇請各業戶合作，避免差使管理人員作私人服務。 本公司禁止所有管理人員收受業戶任何額外贈物或利益。六、聯絡途徑 駐守本物業的安全管理員和清潔服務員較專注于保安事務及清潔事務，對于保安和清潔以外問題，未必 全面了解和能夠準確地給予解答或指引。為提高管理服務效能，避免不必要

37、的誤會和阻延，除緊急文件外，業戶不明白或有任何意見、投訴，請 直接賜電或徑赴管理處。此外，我們將在各公共場所裝有布告板及意見箱，以加強與業戶聯系；若有書面賜示，除郵寄外，也可 擲投意見箱。七、具名投訴及意見 歡迎各業戶提供任何有關本物業管理意見，懇請留下姓名及電話號碼、地址，以便聯絡及回復。 若投訴個別管理或服務人員，請盡可能記下編號、姓名，以便調查及處理。業主對其購買的樓宇擁有占用 /使用 /收益 /處理等權力 （如房產權、買賣、贈與、交換、遺贈及繼承） ，但土地所有權仍歸國家。樓宇驗收時，請查看室內設施、裝修等是否妥善。如有缺陷請于 7 日內書面告知管理處，管理處將代表 業主，就該質量問題

38、詢問承建商要求解決，逾期者不予辦理。根據承建合同，樓宇建筑維修保養期為365 日 （從發出入伙通知書之日起計），維修保養期內，如發現問題因工程質量所致，承建商將免費維修。否則，請業主自行維修。業主如欲在自己門口安裝名牌，必須事先向管理處申請，及按照管理處的統一規定安裝。同時，各單位 的窗戶、外墻及公共地方均不得豎立任何標志及廣告。本物業僅作業主公約指定用途 （即辦公樓、住宅樓或商鋪 ） ，不可作為貨倉、工廠或其他用途。 業戶負責其單位內部一切裝置及設備的保養及維修， 但不可作出任何結構及外觀 （含窗戶、陽臺、外墻等 ） 更改，以維護物業外觀整齊、統一、美觀，也不可霸占公共空間，罔顧公德（如設檐

39、篷、神位等 ）。業戶進行裝飾、裝修等工程，以不妨害其結構、公共設施及他人為原則，進行該項工程前先到管理處辦 理有關手續。凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告有 關部門或要求賠償、罰款的權利。為保持物業安靜， 住宅樓在晚上 11時至翌日 8 時，嚴禁任何引致噪音的活動， 其他時間則懇請各業戶自 覺，切勿引致噪音妨害他人。住宅單位內嚴禁存放任何違禁品及危險物品。八、重要事項 下面主要介紹有關裝修及裝修工程規定及管理處的建議。請留意及小心遵守，避免抵觸有關法規、裝修 管理條例及業主公約。1. 政府批準及管理處認可 所有裝修及裝修工程必須符合國家法律

40、法規及業主公約條款。 請先將裝修、維修工程的圖紙送交管理處。未獲得其書面認可前，切勿動工。若遇特殊項目，業戶要另送交政府有關部門批核，管理處會轉呈圖紙給顧問工程師審閱及批示。所有有 關顧問費用，由所屬業戶支付。尚未獲批準而擅自動工者，業戶須負責將樓宇修繕回原狀，直至管理處及國家有關機關滿意為止，而一 切費用也由所屬業戶負擔。2. 樓宇結構及外墻 任何裝修及維修均以不影響樓宇結構為準，例如嚴禁在承力墻切割或開孔。除遇極特殊情況而預先獲得管理處書面認可外，一律禁止于外墻裝置鐵架、陽臺、支柱、鐵籠、花架、 天線、招牌等任何形式的附加物。3. 電器裝置 為符合規例，安裝各項電器工程時，業戶必須聘請委托

41、注冊的合格電器技術員。4. 給排水系統 業戶未得到有關政府部門批準及管理處認可，切勿隨意更改分支給排水系統。不適當的更改，會擾亂水 壓及排水系統，引致嚴重后果。5. 煤氣供應凡裝備煤氣供應管道者，一經向煤氣公司申辦，即可使用。 業戶切不可隨便改移喉道及爐頭位置或干擾供應系統。改移位置若屬必要時，須先向煤氣公司申辦及取 得管理處認可，并由煤氣公司施工。否則，可能會引致生活上的不便。6. 保安對講機及公共天線插掣 業戶不可隨便改移其位置或干擾其線路。若改移位置屬必要時，須先取得管理處認可，并聘用其指定的 合格承建商辦理。不恰當的改移位置，不但會影響所屬單位的性能，更會影響整體系統。7. 單位前燈飾

42、 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，請勿在單位門前加設任何燈飾，以免影響走廊觀瞻或妨礙鄰居。8. 單位防盜門 管理處已備有閘門樣板，供大家參照其款式形狀。所有加裝防盜門的質料、顏色及尺寸，須參照管理處 所訂的款式制造及符合消防條例。9. 晾衣架晾衣架已經過周詳設計， 安裝妥善， 業戶毋須更改或移動位置， 切勿擅自將晾衣處封密或改作其他用途。10. 空調位 所有單位均預留空調位。業戶切勿隨意更改位置或另裝機于外墻或其他窗戶。如確需掛于外墻，請按管 理處指定位置安裝，否則，所造成的損失，由業戶自行承擔。11. 裝修公司 業戶須確保所施行各類工程能兼容于原有系統，對業主公約或國家法律法規不會有所抵觸，

43、也為著 保障整體業戶利益，請各業戶小心聘托負責及可靠的合格裝修公司，因為所有有關損毀責任，最終歸屬 業戶承擔。九、裝修程序1. 動工前(1) 請送交裝修圖紙往管理處。如有需要，業戶要另送交有關部門批準。(2) 請填報裝修有關申請表格。(3) 請申辦臨時出入證。(4) 請繳交保證金及有關費用。2. 施工時(1) 請緊密監督裝修公司。(2) 請預先與管理處安排運送裝修材料 (垃圾 )的時間及途徑。(3) 請與管理人員合作，小心使用電梯，保持地方清潔。(4) 請勿于公共場所 (地 )，如走廊、樓梯、電表房、儲物室等堆放裝修材料及雜物。否則，業戶須負責一 切清理費用。若屬必要時，請預先與管理處安排適當

44、暫放地點，以免堵塞通道，妨礙其他業戶。 每日工作完畢，請關妥所有門窗、水龍頭及電閘，方可離開。管理處職員會在施工期間，進入單位內視察有關工程是否已獲批準及符合原先認可的圖紙。3. 完工時(1) 若有裝修雜物棄置于公共地方，請即撤離。(2) 請立即前往管理處，通知派員視察竣工工程，并須退還裝修工臨時出入證，以避免延誤保證金發還。4. 臨時出入證及保證金 為安全起見及減少外來干擾，未獲業戶聘托及未曾向管理處辦妥手續的裝修公司，可被拒進入本物業內 施工。當業戶聘請裝修公司裝修時，請促其盡快向管理處辦理臨時出入證申請手續，并繳交指定保證金。申辦 須提前 2 個工作日。屆時，管理處簽發臨時出入證，裝修人

45、員須隨身攜帶。裝修完工時，業戶須立即前往管理處退還所領取 的臨時出入證，辦理領還保證手續，以免延誤發還。發還之前，管理處會先行視察，以確保未有抵觸下述條款。例如：(1) 有否遺留裝修物料于公共地方。(2) 曾否損壞公共設備。(3) 裝修工程是否符合有關條例及管理處事前所認可的圖紙。(4) 是否交還所有領取的臨時出入證，若有遺失，每張扣回工本費。 若一切妥當，保證金盡快悉數免息發還。若發現工程抵觸上述各點者，所屬業戶須負責于指定期限內清理及修改。保證金暫被扣存，直至有關改 進工程滿意后，才會發還。若業戶延誤，未能于期限內完成有關的清理及修葺工程，管理處可不必預先通知，另請裝修公司代為處 理，并按

46、值從保證金中扣除。若保證金不足以抵償，由業戶繳付不足之數。各業戶請勿損壞公共設備，否則需要賠償損失。 請勿將廢棄物丟入各渠道 (含溝、渠、池、井等 )，否則需對損壞 /堵塞負責修理。 請正當使用室內電器。失修及損壞或質劣電器易導致火警。任何電器工程須由合格技工進行安裝。 請勿隨意涂畫、刮劃、吐痰、便、溺等，也請自覺自重，及監管家人( 含小孩、老人 ) 。請勿侵占任何公共地方 (含堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等) ，以免有礙市容環境。十、公共地方清潔 保護環境，人人有責。請各業戶合作，共同保持清潔。請勸導兒童，切勿隨意處置垃圾及涂污墻壁，切 勿將任何物品拋出窗外，以免造成意外，危及他人生命。十

47、一、垃圾清倒安排 管理處日后會按情況作出安排， 為各業戶清倒垃圾。 屆時另發較詳細通告， 每日請依通告細節放置垃圾， 以便清潔工清倒。十二、保安人員每日 24 小時有保安人員看守當值，控制入口、停車場及巡邏本物業內公共地方。1. 電控防盜門 為加強戶內保安，各樓棟電控防盜門須經常關閉，避免陌生人進入。請來訪者使用保安對講機聯絡，以 開啟防盜門。2. 保安對講機 各單位戶內已預裝完備對講機，并附設遙控自動開戶按鈕，直達電控防盜門。 請業主提醒到訪親友抵達樓棟電防盜門時，先以對講機聯系，以防歹徒擅闖。3. 防盜網 建議業戶，尤以較低樓層者，切勿拆卸已安裝的防盜網，以防止歹徒從外爬入。4. 陌生人

48、由于職責所在，保安人員在必要時，會查詢進入本物業的陌生人士，請向親友解釋此乃加強物業內保安 措施。各業戶開啟電控防盜門進出時，請留意陌生人士跟隨，提防生人尾隨而入。若有懷疑，請即刻通知附近 保安員或管理員 ,也可致電管理處或監控中心。十三、停車場守則 本物業的停車場，專供租 (購 )得車位業戶使用，所有外來車輛未經許可，不得進入本物業范圍。 為求停車場秩序良好及暢通無阻， 避免非法占泊、 阻塞通道及危害大眾安全， 特訂立 停車場管理規定 請各使用人遵守。十四、汽車清潔服務為保障各車主在停車場免受各類外來人士干擾，除車主自行清洗外，此類服務由管理處認可的清潔人員 (公司 )提供，未獲允許的外來清

49、潔工人及公司，不得在停車場內工作。十五、防火須知1. 私人場所(1) 應小心處理燃燒中的香燭、煙蒂及火柴等。留意火種是否完全熄滅，即時清理灰燼。(2) 不可在同一插座接駁太多電器，避免電線負荷過度。(3) 不可將散口電線直接接駁插座，應使用適當插頭。(4) 不可儲存過量易燃物品，如天那水、煤油、石油氣等。(5) 火柴、打火機及其他易燃及危險物品，應遠離兒童。(6) 使用石油氣或煤氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通。萬一氣體泄漏時，也可免積聚于室內。(7) 停止使用時，應關閉石油氣或煤氣總閘。尤其外出時，備加小心。(8) 定期檢查及更換電線和電器，接駁石油氣或煤氣的膠喉。(9) 切勿將單位內的防煙門拆去，如廚房門，一旦發生火警，將迅速蔓延其他部分，甚至禍及隔鄰。2. 公共場所(1) 有些業戶習慣堆放雜物于公眾地方，如單車、防風板、鞋架等，請即刻終止此種慣例，并將其搬走。(2) 所有樓梯及出路必須保持暢通。為個人及公眾安全，不要阻塞任何公眾地方。(3) 防煙門應經常關閉，切勿以木塊栓開。(4) 若要焚燒紙錢、元寶或燃點香燭，須非常小心。更要留意火種完全熄滅，并及時清理灰燼。(5) 公共場所均安裝有滅火器、消火栓及其他防火設備，請各業戶敦促子女切勿移玩這些設備。發生火警 時，若情況許可，盡量嘗試進行下列各項重要步驟，以挽救或減輕災害。 保持鎮靜。 撥打“ 119”