1、房地產項目規劃設計要點1、總體開發設想 房地產商在拿到項目用地后，結合政府對于項目用地的控制性詳 細規劃，地塊未來的發展方向，周邊配套設施、其他項目的定位、物 業種類等等因素。 在結合自身企業的發展規劃來制定本地塊的項目定 位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環節著手：（1）、企業現金流測算與把握；（2）、政府的控制規劃；（3）、項目的土地條件；（4）、銷售的速度；（5）、客戶的群體的調查；（6）、房屋的單價、總價構成；（7）、開發商擅長的開發類型；（8）、開發商要求的利潤和品牌，結合以上七點，基本能把項目定位 問題解決。而后在根據政府要求的建設周期、 項目所在地的市場行情、 公司的現金流等等

2、指標，制定合理的開發周期。2、總體規劃構思項目的總體規劃理念是房地產規劃設計是重要的控制要點之一。 規劃理念直接決定一個項目的優劣和后期銷售速度等等諸多事項， 房 地產開發商邀請設計師結合項目地塊的項目定位和開發計劃， 提出符 合項目定位的設計理念， 通過多輪的比較與研討， 最終確定項目的總 體規劃設計理念。而如今隨著社會的發展，信息化時代帶來的便捷， 設計師對于項目的規劃研究是更時尚、 更人性化， 項目的設計之初都 是緊緊圍繞著“以人為本，服務于人”的中心設計思想出發，隨著項 目的不斷深入， 設計理念也在不斷的完善和升華， 如今比較流行的規 劃設計理念有“ BLOC社區、新都市注意等等。總之

3、，項目的總體規 劃理念是一個項目的總體綱領，是項目后期各項工作的根本依據。3、道路系統規劃路網是一個城市發展的骨架，只有便捷合理的路網設計才能提升 整個城市的通暢感和品質感， 居住小區或是城市綜合體也同樣遵循這 一理論。設計合理使用便捷的路網系統設計是項目規劃設計的要點之 一。目前，國民經濟發展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長 較快，一家一部車，甚至一家幾部車，車輛的增加不僅僅給城市道路 帶來較大的壓力， 同時也對居住小區提出了較高的要求。 為了使小區 內行人安全，行車對人無干擾，路網規劃時設計人車分流道路系統， 即車行道路系統和人行道路系統分開， 汽車入小區后直接下地下車庫 或是地上停

4、車位， 減少車輛在小區內道路上行駛。 隨著汽車數量的日 益增長，不僅對小區的道路系統要求設計合理， 同時對小區的停車車 位數量要求滿足汽車的增長。 為此，政府相關部門也在居住區開發設 計時對小區車位數量的設置做了明確規定，基本上是每 120m 要配置 一個車位。 居住區道路系統規劃設計除了人車分流設計外， 還應對步 行系統的無障礙設計、系統的可達性等等做詳細合理的系統設計。4、配套公共服務設施系統規劃為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒 適的生活氛圍， 項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。 人 們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等 一系列的其

5、他活動。 而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而 設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住 人口的數量， 合理設置公共配套服務設施， 要求數量合適， 分布合理， 以便方便每位小區居民， 同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的 相關問題。5、豎向規劃項目的場地豎向規劃看似簡單，其實是一項十分重要的工作，它 關系到項目土方成本以及項目地形的塑造。 優秀的場地豎向設計不但 能豐富小區的地形地貌， 使小區的空間錯落有致， 同時還能為開發商 節省土方開挖與回填的費用。6、綜合管網的規劃 綜合管線的規劃是將小區的各種管線進行綜合，如果規劃出現問 題，小區將停水、停電甚至無法居住，由

6、此可見此項工作的重要性。 小區的管線涉及到雨水、 污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等， 而各種管線的進口、 接口的位置規劃以及與市政綜合管網的連接都是 擺在設計師面前的問題。 良好的規劃設計， 不僅為房地產商降低開發 成本，還為后期的各種管線的驗收，小區的順利交房打下基礎。7、綠化與景觀系統規劃如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環境要求在不斷的 提高。具有優美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區是否高檔 的重要標準。為此，在居住區項目規劃設計時，房地產開發商應要有 所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目 綠地的面積。 我們知道，小區的建筑密度高， 意味著建筑占

7、地面積大， 綠地面積就要減少。 其實在同一地塊容積率一樣的情況下， 可以通過 增加建筑物的高度來減少建物物的占地面積，以增大小區綠地面 積，提高了小區景觀品質， 同時在建筑單體布置時要多結合景觀設計 師的想法，盡力為后期景觀設計多留發揮的空間。8、生態與節能規劃鑒于響應國家節能減排政策，為居住居民后期生活質量著想，生 態節能設計規劃也是當前房地產規劃設計的要點之一。 項目規劃設計 時適當從現代、科技、生態等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技 技術增加居住的舒適度、降低開發成本等等。9、建筑設計規劃建筑單體的規劃設計可以說是房地產規劃設計重要要點之一，建 筑單體是項目總體規劃理念的展示體， 建筑

8、立面風格、 外墻顏色是該 項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣 直接關系到項目的銷售，資金的回籠，企業的發展。 （1）、建筑立面、色彩的規劃設計。建筑單體的立面造型變化多樣， 色彩可以豐富多變。 而在規劃設計時， 房地產更多應重點關注外立面 的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規劃理念。 （2）、建筑戶型規劃。建筑戶型的設計相對立面和顏色顯得更為重要， 因為它是居民每天都使用的對象， 它的舒適與否直接影響到居民的生 活質量。因此在房地規劃設計時就建筑單體戶型設計應注意以下幾 點：八、 、面積恰當、尺度適宜。人們較理想的臥室面積應在1215m之間，較理想的客廳面積在2

9、130m之間，客廳的開間不應小于3.9m , 否則會影響看電視的效果，衛生間、廚房、健身房、儲藏室各占 4 5m ，陽臺占 56m 。每套住宅的臥室和使用面積在 10m 以上的起 居室（廳）均應直接采光， 且至少應有一間臥室或起居室 （廳） 具有良好 的朝向，能直接獲得日照，一般為南向， 南偏東或者南偏西不可大 于 45 度。住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形 成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉角通風， 對于單朝向的套型 必 須有通風措施。 、空間有效分離。一個好的戶型設計通常應包括6種分離：生理分居、功能分區、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理 分居是指 8 歲以

10、上子女應該和父母分室居住， 15 歲以上異性子女應 該分室居住；功能分區是指不同的生活功能就要有不同的活動空間， 會客要有客廳，烹飪要有廚房，存物要有儲藏室等；動靜分開是指活 動空間跟休息空間要嚴格區分開來，客廳、餐廳、廚房等人來人往， 活動頻繁，應靠近入戶門設置。而臥室顯然需要最大程度的靜謐，應 比較深入；公私分開是指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保 護，不能讓訪客在進門后將業主家庭生活一覽無余； 主次分開是指主 人房要與其他成員房間有所區別；干濕分開是指廚房、衛生間等 帶 水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室分開。 、廚衛要通風、位置合理。住宅內有些房間如廚房、衛生間等在使 用過

11、程中，會產生一定的垃圾、油煙和氣味等，而客廳、臥室則需要 清潔衛生的環境。一般說來，廚、衛的設計應做到：廚房應靠近入口 布置，避免買了蔬菜穿過客廳的不方便，并與餐廳應有便捷的聯系， 并且有良好通風的位置， 避免與其他行為空間交叉。 衛生間則應該接 近臥室以方便晚間使用， 大面積衛生間應獨立分設廁所， 洗衣機位置 盡可能設在衛生間內，衛生間的門則應避免直接面向起居室。 臥室要保持獨立性。跟起居室、廚房、餐廳的開放性不同臥室、書 房和衛生間都有較強的隱秘性。 這三者當中， 臥室的獨立性體現得尤 為明顯。為保證起居室和臥室的獨立性，面向起居室的臥室數，以不 多于私室總數的 1/2 為宜。也可設置玄關，即從室外到室內有一個 過渡空間。規劃設計是房地產運營中的重要方面之一，真正得到市場追捧的 項目一定是在規劃設計方面有所建樹， 而一個好的房地產企業一定是 很講究規劃設計，規劃設計的成功是項目成功的關鍵甚至是半壁江 山。但因房地項目的規劃設計是一項涉及范圍廣， 專業性強的管理和 技術工作，需要緊抓房地產規劃設計要點，依照國家相關法律法規， 結合各地方特點為廣大人民