1、實用文檔田園綜合體整理報告2017年12月 29日背景介紹在田園綜合體中， 一二三產(chǎn)業(yè)互融互動， 通過各個產(chǎn)業(yè)的相互滲 透融合，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術、農(nóng)業(yè)技術、農(nóng)副產(chǎn)品、 農(nóng)耕活動等有機結合起來， 使傳統(tǒng)的功能單一的農(nóng)業(yè)及加工食用的農(nóng) 產(chǎn)品成為現(xiàn)代休閑產(chǎn)品的載體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)價值的乘數(shù)效應。2017 年 2 月 5 日，中共中央、國務院公開發(fā)布關于深入推進 農(nóng)業(yè)供給側結構性改革， 加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的若干意見 。 其中提到：“支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng) 民充分參與和受益， 集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的 田 園綜合體'，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村

2、綜合改革轉移支付等渠道開展 試點示范。”這是中央文件首次提出“田園綜合體”這個概念。2017年 6月 5 日，財政部又印發(fā)了關于開展田園綜合體建設 試點工作的通知， 2017 年確定河北、山西等 18個省份開展田園綜 合體建設試點，并且，中央財政會從農(nóng)村綜合改革轉移支付資金、現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、 農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補助資金中統(tǒng)籌安排， 支持試點 工作。政策的大力支持，可以看出，在不久的將來，“農(nóng)業(yè)園區(qū)”的 田園綜合體模式將大放異彩。近年來，黨中央、 國務院高度重視農(nóng)業(yè)供給側結構性改革，支持農(nóng)村 產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。 連續(xù) 3 年的中央一號文件都對此作出明確要求。 為農(nóng) 村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展提供量身定做的用地

3、保障政策，早已提上議事日程。 2017年 12 月 21 日，國土資源部召開媒體座談會，對關于深入推 進農(nóng)業(yè)供給側結構性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通 知的有關情況進行了介紹。 “田園綜合體”被寫入了中央 1 號文 件，其出發(fā)點是主張以一種可以讓企業(yè)參與、 帶有商業(yè)模式的頂層設 計、城市元素與鄉(xiāng)村結合、 多方共建的 “開發(fā)”方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展， 形成產(chǎn)業(yè)變革、 帶來社會發(fā)展，重塑中國鄉(xiāng)村的美麗田園、 美麗小鎮(zhèn)！一、田園綜合體的定義田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、 休閑旅游、 田園社區(qū)為一體的特色小 鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展模式， 是在城鄉(xiāng)一體格局下， 順應農(nóng)村供給側結構 改革、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 結合農(nóng)

4、村產(chǎn)權制度改革， 實現(xiàn)中國鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、 新型城鎮(zhèn)化、社會經(jīng)濟全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。2017 年中央一號文件首次提出，支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農(nóng)民 合作社為主要載體、 讓農(nóng)民充分參與和受益， 集循環(huán)農(nóng)業(yè)、 創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、 農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體。相信在不久的將來， “農(nóng)業(yè)園區(qū)”的 田園綜合體模式將大放異彩。其次，田園綜合體的提出是基于一種商業(yè)模式方法論。 其出發(fā)點 是主張以一種可以讓企業(yè)參與、 帶有商業(yè)模式的頂層設計、 城市元素 與鄉(xiāng)村結合、多方共建的“開發(fā)”方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)變 革、帶來社會發(fā)展，重塑中國鄉(xiāng)村的美麗田園、美麗小鎮(zhèn)。二、田園綜合體的組成（一）景觀吸引：吸引人流、提升

5、土地價值的關鍵所在 依托觀賞型農(nóng)田、 瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區(qū)、 濕地風光區(qū)、 水際風光區(qū)等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農(nóng)業(yè)魅力。（二）休閑聚集：為滿足客源的各種需求而創(chuàng)造的綜合產(chǎn)品體系 可以包括農(nóng)家田園風情建筑 （如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等）、 鄉(xiāng)村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區(qū)等。休閑 聚集區(qū)使游人能夠深入農(nóng)村特色的生活空間， 體驗鄉(xiāng)村風情活動， 享 受休閑農(nóng)業(yè)帶來的樂趣。（三）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：生產(chǎn)性主要功能部分 讓游人認識農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全過程， 在參與農(nóng)事活動中充分體驗農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)的樂趣，同時還可以開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè) 科技示范等項目。（四）居住發(fā)展

6、：城鎮(zhèn)化主要功能部分 居住發(fā)展帶是田園綜合體邁向城鎮(zhèn)化結構的重要支撐。 通過產(chǎn)業(yè) 融合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區(qū)，構建 了城鎮(zhèn)化的核心基礎。（五）社區(qū)配套：城鎮(zhèn)化支撐功能 服務于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱 為產(chǎn)業(yè)配套，由此形成產(chǎn)城一體的公共配套網(wǎng)絡。三、田園綜合體的幾種模式（一）模式一：江蘇無錫陽山田園東方項目1、農(nóng)業(yè)商業(yè)化2、文旅產(chǎn)業(yè)多樣化3、居住方式創(chuàng)新化（二）模式二：上海金山區(qū)“田園綜合體”1、靠海吃海2、圍繞“漁”字發(fā)展文旅3、發(fā)展?jié)O村特色民宿（三）模式三：安徽肥西縣“官亭林海”1、保留原生態(tài)2、農(nóng)民享受權益3、城市和鄉(xiāng)村實現(xiàn)文明融合（四

7、）模式四：黑龍江富錦市“稻”夢空間1、種出彩色稻田畫2、發(fā)展全域旅游3、以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎（五）模式五：四川成都市郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)多利農(nóng)莊1、高端農(nóng)業(yè)綜合體2、農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺3、國際化鄉(xiāng)村度假新體驗（六）模式六：內蒙古鄂爾多斯市烏審旗無定河鎮(zhèn)1、發(fā)展良好生態(tài)的綠色產(chǎn)業(yè)2、鄉(xiāng)村旅游實現(xiàn)景區(qū)聯(lián)動3、打造現(xiàn)代休閑養(yǎng)生農(nóng)莊 總結：田園綜合體的關鍵是整合能力。 經(jīng)營者不僅僅要把握引爆 點和經(jīng)營模式，而是把田園綜合體當成一個平臺，把農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服 務業(yè)銜接起來，推動多元化發(fā)展。四、打造田園綜合體的焦點（一）讓建筑重拾魅力1、老建筑的修繕與新建筑的創(chuàng)新2、傳承保護型3、創(chuàng)新新建型4、挖掘改造型（二）讓農(nóng)田成為景

8、觀（三）讓當?shù)剜l(xiāng)村文化聚集 IP 效應（三）挖掘當?shù)刈钣刑厣奈幕瑢⑵浯蛟斐?IP ，成為引爆點（四）讓農(nóng)事成為娛樂體驗（五）讓創(chuàng)意農(nóng)業(yè)吸金（六）讓田園生活成為時尚（七）讓田園體驗凸顯意境（八）讓景觀細節(jié)加分6 大支撐體系圍繞田園綜合體的建設目標和功能定位， 重點抓好生產(chǎn)體系、 產(chǎn) 業(yè)體系、經(jīng)營體系、生態(tài)體系、服務體系、運行體系等。6 大重點建設內容 夯實基礎，完善生產(chǎn)體系發(fā)展條件要按照適度超前、 綜合配套、集約利用的原則，集中連片開展高 標準農(nóng)田建設，加強田園綜合體區(qū)域內“田園 +農(nóng)村”基礎設施建設， 整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務等配 套設施條件。 突出突出特色

9、，打造涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展平臺 立足資源稟賦、區(qū)位環(huán)境、歷史文化、產(chǎn)業(yè)集聚等比較優(yōu)勢，圍 繞田園資源和農(nóng)業(yè)特色， 做大做強傳統(tǒng)特色優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)， 推動土地 規(guī)模化發(fā)展，大力打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，利用“旅 游+”、“生態(tài)+”等模式，開發(fā)農(nóng)業(yè)多功能性， 推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游、 教育、文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合； 強化品牌和原地產(chǎn)地理標志管理， 推進農(nóng)村電商、物流服務業(yè)發(fā)展， 培育形成 1-2 個區(qū)域農(nóng)業(yè)知名品牌， 構建支撐田園綜合體發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。 創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，培育農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系發(fā)展新動能 積極壯大新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體實力， 完善農(nóng)業(yè)社會化服務體系， 通 過土地流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等促

10、進方式促進農(nóng)業(yè)適 度規(guī)模經(jīng)營，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體系，增加農(nóng)業(yè)效益。同時，強化服 務和利益聯(lián)結，逐步將小農(nóng)戶生產(chǎn)、生活引入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展軌道， 帶動區(qū)域內農(nóng)民可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長。 綠色發(fā)展，構建鄉(xiāng)村生態(tài)體系屏障 牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念，優(yōu)化田園觀景資源配 置，深度挖掘農(nóng)業(yè)生態(tài)價值，統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)景觀功能和體驗功能，凸顯宜 居宜業(yè)新特色。 積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)， 充分利用農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)保生產(chǎn)新技 術，促進農(nóng)業(yè)資源的節(jié)約化、 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)殘余廢棄物的減量化和資源化 再利用，實施農(nóng)業(yè)節(jié)水工程，加強農(nóng)業(yè)環(huán)境綜合整治，促進農(nóng)業(yè)可持 續(xù)發(fā)展。 完善功能，補齊公共服務體系建設短板 要完善區(qū)域內的生產(chǎn)性服務體系

11、， 通過發(fā)展適應市場需求的產(chǎn)業(yè) 和公共服務平臺，聚集市場、資本、信息、人才等現(xiàn)代生產(chǎn)要素，推 動城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)鏈雙向延伸對接，推動農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。完 善綜合體社區(qū)公共服務設施功能，為社區(qū)居民提供便捷高效服務。 形成合力，健全優(yōu)化運行體系建設妥善處理好政府、企業(yè)和農(nóng)民三者關系 , 確定合理的建設運營管 理模式，形成健康發(fā)展的合力。政府重點負責政策引導和規(guī)劃引領， 營造有利于田園綜合體發(fā)展的外部環(huán)境；企業(yè)、村集體組織、農(nóng)民合 作組織及其他市場主體要充分發(fā)揮在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和實體運營中的作用； 農(nóng)民通過合作化、 組織化等方式， 實現(xiàn)在田園綜合體發(fā)展中的收益分 配、就近就業(yè)。五、田園綜合體的融資方式（

12、 一 ） 田園綜合體 PPP融資模式 在田園綜合體特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中， 政府與選定的社會資本簽 署 PPP合作協(xié)議，按出資比例組建 SPV（特殊目的公司 ） ，并制定 公司章程，政府指定實施機構授予 SPV特許經(jīng)營權， SPV負責提 供田園綜合體建設運營一體化服務方案。PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會資本在 PPP項目 的合同約定范圍內， 參與 PPP的投資運作，最終通過股權轉讓的方式， 在田園綜合體建成后， 退出股權實現(xiàn)收益。 社會資本與金融機構參與 PPP項目的方式也可以是直接對 PPP項目提供資金，最后獲得資金的 收益。（ 二 ） 田園綜合體產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式 田園綜合體

13、在導入產(chǎn)業(yè)時， 往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐， 這種模式 根據(jù)融資結構的主導地位分三種類型。一是政府主導， 一般由政府 （ 通常是財政部門 ）發(fā)起，政府委托政 府出資平臺與銀行、 保險等金融機構以及其他出資人共同出資， 合作 成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風險，金 融機構與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是 1:4 ，田園 綜合體具體項目需金融機構審核， 還要經(jīng)過政府的審批， 基金的管理 人可以由基金公司 （公司制）或PPP基金合伙企業(yè) （有限合伙制）自任， 也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。 這種模式下政府對金融機構有穩(wěn)定的擔保。二是金融機構主導， 由金融機構聯(lián)合地

14、方國企成立基金專注于投 資田園綜合體特色小鎮(zhèn)。一般由金融機構做 LP，做優(yōu)先級，地方國 企做 LP 的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作 GP，也就是基 金管理公司。三是由社會企業(yè)主導的 PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人， 多數(shù)是大型實業(yè)類企業(yè)主導，這類模式中基金出資方往往沒有政府， 資信度和風險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上， 但是企業(yè)投資項目仍然是政企 合作的 PPP項目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權，企業(yè)的運營靈活性大。（ 三 ） 田園綜合體國家專項基金貸款模式 利用已有資產(chǎn)進行抵押貸款是最常見的融資模式， 但田園綜合體 項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目， 則 可能獲得政

15、府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分 期、分段還款， 則是對現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目有明顯利好，如果進入貸款 審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是 國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券， 田園綜合體特色小鎮(zhèn)專項建設基金是一種長期的貼息貸款， 也將成為 優(yōu)秀的田園綜合體特色小鎮(zhèn)的融資渠道。（ 四 ） 田園綜合體收益信托模式 田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發(fā)行信托計劃， 募集信 托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項目， 以項目的運營收益、 政府補貼、 收費等形成委托人收益。 金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收（ 五 ） 田園綜合體發(fā)行債券模式

16、田園綜合體項目公司在滿足發(fā)行條件的前提下， 可以在交易商協(xié) 會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)， 可以在銀行間交易市場發(fā)行永 （可） 續(xù)票 據(jù)、中期票據(jù)、 短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準 發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)?還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公 司債。（ 六 ） 田園綜合體融資租賃模式 融資租賃是指實質上轉移與資產(chǎn)所有權有關的全部或絕大部風 險和報酬的租賃，有三種主要方式：1. 直接融資租賃， 可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設期的 資金壓力;2. 設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題 ;3. 售后回租，即購買“有可預見的穩(wěn)定收益的設施資產(chǎn)” 并回租， 這樣可以盤活

17、存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務狀況。可以嘗試在田園綜合體特色小鎮(zhèn)這個領域提供優(yōu)質的金融服務。（ 七 ） 田園綜合體資本證券化 （ABS） 資產(chǎn)證券化是指以特定基礎資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為 償付支持， 通過結構化方式進行信用增級， 在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持 證券（ABS）的業(yè)務活動。田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設涉及到大量的基礎 設施、公用事業(yè)建設等，基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資 產(chǎn)權屬問題，但在“基礎資產(chǎn)”權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種 金融創(chuàng)新工具，對田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資模式也是一個有益的補 充。（ 八） 田園綜合體供應鏈融資模式 供應鏈融資是把供應鏈上核心企業(yè)及其相關的上下游配套企業(yè) 作

18、為一個整體，根據(jù)供應鏈中企業(yè)的交易關系和行業(yè)特點制定基于貨 權及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。供應鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、 擔保難的問題， 而且通過 打通上下游融資瓶頸， 還可以降低供應鏈條融資成本， 提高核心企業(yè) 及配套企業(yè)的競爭力。 在田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資中， 可以運用供應 鏈融資模式的主要是應收賬款質押、核心企業(yè)擔保、票據(jù)融資、保理 業(yè)務等。實際操作中，上述八種融資模式往往是前兩種為主，根據(jù)小 鎮(zhèn)建設不同階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段，結合其他融資模式組合使用。五、田園綜合體的盈利點餐飲盈利住宿盈利加工盈利康養(yǎng)休閑盈利游樂盈利體驗盈利產(chǎn)業(yè)盈利服務盈利手工制作盈利集體活動盈利

19、藝術類盈利地產(chǎn)盈利技術盈利表演盈利教育盈利管理盈利廣告盈利其他盈利六、田園綜合體的試點工作開展田園綜合體試點是一項全新的工作，一定要按照穩(wěn)中求進的 工作總基調，試點先行，慎重穩(wěn)安地推進，各地不要盲目擴大范圍。 要細化工作任務，落實工作責任，確保試點工作開好頭起好步。當前，各地開展試點工作的意愿和積極性高，但在推進過程中， 需要特別注意適應農(nóng)村發(fā)展階段性需要，遵循農(nóng)村發(fā)展規(guī)律和市場經(jīng) 濟規(guī)律。不能超越地方現(xiàn)有發(fā)展條件和違背農(nóng)民意愿。開展田園綜合體試點，要堅持以農(nóng)為本，以保護耕地為前提，提 升農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。要保持農(nóng)村田園風光，保護好青山綠水，實現(xiàn) 生態(tài)可持續(xù)；要確保農(nóng)民參與和受益，帶動農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收，讓農(nóng) 民充分分享發(fā)展成果， 更有獲得感。 讓人們從中感到農(nóng)業(yè)是充滿希望 的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)， 農(nóng)民是令人羨慕的體面職業(yè)， 農(nóng)村是宜居宜業(yè)的美好家 園。開展田園綜合體試點，要慎重選擇試點地區(qū)。按照“政府引導、 市場主體”的原則，選擇農(nóng)民合作組織健全、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)開 展試點。對于“以農(nóng)為本”不突出，項目布局和業(yè)態(tài)發(fā)展上未能與農(nóng) 業(yè)有機融合， 或者以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的地方， 一律不得列入試 點范圍。需要指出的是， 開展田園綜合體試點，要以市場投入為主體，積 極創(chuàng)新財政支持方式，鼓勵社會資本規(guī)范、有序、適度參與建設田園 綜合體。 要嚴控地方政府債務和村級組織債務