1、第十四章第十四章 不同類型物業的管理不同類型物業的管理第一節第一節 居住物業的管理居住物業的管理一、居住物業的含義及分類l（一）居住物業的含義l（二）居住物業的分類二、住宅小區的管理l（一）住宅小區的管理特點l（二）住宅小區管理的指導思想l（三）住宅小區管理達標考核要求（一）居住物業的含義l居住物業有時也稱為住宅物業，它滿足人類遮居住物業有時也稱為住宅物業，它滿足人類遮風避雨的基本需要，是人們賴以生存的空間和風避雨的基本需要，是人們賴以生存的空間和必要的條件，是人們最重要的生活資料。必要的條件，是人們最重要的生活資料。l包括私人擁有以及政府和機構擁有的所有的住包括私人擁有以及政府和機構擁有的所

2、有的住宅，是我們國家傳統意義上的公有住宅和私有宅，是我們國家傳統意義上的公有住宅和私有住宅的統稱。住宅的統稱。l是專業化物業管理的最大市場。是專業化物業管理的最大市場。（二）居住物業的分類居住物業按照不同的標準有不同的分類。居住物業按照不同的標準有不同的分類。按照產權的性質可以分成公有住宅和私人住宅；按照產權的性質可以分成公有住宅和私人住宅；按照層高可以分成平房、多層、高層、超高層；按照層高可以分成平房、多層、高層、超高層；按照住宅居住的戶數可以分成獨戶住宅和多戶住宅。按照住宅居住的戶數可以分成獨戶住宅和多戶住宅。（1）獨戶住宅（single-family home）l不管是獨立式別墅、半獨立

3、式別墅，還是排屋，不管是獨立式別墅、半獨立式別墅，還是排屋，都指的是由一戶擁有自己獨立占用的土地以及都指的是由一戶擁有自己獨立占用的土地以及屋頂。屋頂。l一般來說，除了大規模的別墅群，獨戶式住宅一般來說，除了大規模的別墅群，獨戶式住宅不需要專業的物業管理，而往往由業主自己進不需要專業的物業管理，而往往由業主自己進行直接管理。行直接管理。（2）多戶住宅（multifamily residences）l多戶住宅的出現是由于土地與建造成本的不斷上升，多戶住宅的出現是由于土地與建造成本的不斷上升，以及建筑技術的進步而引起的。以及建筑技術的進步而引起的。l在國外，一般在國外，一般26個單元的小型多層住宅

4、經常由業主個單元的小型多層住宅經常由業主自行管理，而大多數大型的高層住宅和多層住宅小區自行管理，而大多數大型的高層住宅和多層住宅小區則是由專業人員代替業主進行管理。則是由專業人員代替業主進行管理。l多戶住宅從占有權來說，可以是由一個業主擁有整個多戶住宅從占有權來說，可以是由一個業主擁有整個物業，也可以是由多個業主共同擁有的合作物業和共物業，也可以是由多個業主共同擁有的合作物業和共管式（區分所有式）物業。管式（區分所有式）物業。合作物業指物業的業主以合作的形式購買或建造整個物業，指物業的業主以合作的形式購買或建造整個物業，從而共同擁有全部物業的所有權。從而共同擁有全部物業的所有權。業主占有物業的

5、某個單元是通過特定的約定來占有，業主占有物業的某個單元是通過特定的約定來占有，而不是擁有某單元的所有權。而不是擁有某單元的所有權。權益可看作動產，且每個單元的業主要按比例支付權益可看作動產，且每個單元的業主要按比例支付合作物業的費用，包括償還貸款、支付房地產稅、合作物業的費用，包括償還貸款、支付房地產稅、維修費及物業管理人員的工資等。維修費及物業管理人員的工資等。共管式物業指該物業的多個業主擁有各自單元的所有權和不可指該物業的多個業主擁有各自單元的所有權和不可分割的公共區域的共同所有權。分割的公共區域的共同所有權。公共區域包括如土地、停車場、給排水設施、屋頂、公共區域包括如土地、停車場、給排水

6、設施、屋頂、電梯、樓梯和外墻等。電梯、樓梯和外墻等。共管物業的每個單元是一個法定的實體，可以個別共管物業的每個單元是一個法定的實體，可以個別和獨立地進行抵押、出租和其它所有權的轉移。和獨立地進行抵押、出租和其它所有權的轉移。每個單元單獨地進行估價和征稅。每個單元單獨地進行估價和征稅。我國目前的現狀l（1）單一業主）單一業主l直管公房直管公房l系統公房系統公房l商品公寓商品公寓l其他私人的獨戶住宅其他私人的獨戶住宅l2）多個業主）多個業主l售后公房售后公房l高檔商品住宅高檔商品住宅l一般商品住宅一般商品住宅l經濟適用房經濟適用房（一）住宅小區的管理特點l（1）結構的系統性。）結構的系統性。l（2

7、）產權的多元性。）產權的多元性。l（3）功能的多樣性。）功能的多樣性。l（4）內涵的社會性。）內涵的社會性。（二）住宅小區管理的指導思想l（1）服務第一，方便群眾。）服務第一，方便群眾。l（2）自治管理與專業管理相結合。）自治管理與專業管理相結合。l（3）統一管理，綜合服務。）統一管理，綜合服務。l（4）經濟效益、社會效益、環境效益、心理）經濟效益、社會效益、環境效益、心理效益相結合。效益相結合。（三）住宅小區管理達標考核要求（三）住宅小區管理達標考核要求1管理運作2精神文明建設3房屋管理4房屋修繕5環境衛生6園林綠化7市政設施及道路維護8社會治安9住戶評議1管理運作l（1）有健全的管理機構，

8、并有固定的辦公場）有健全的管理機構，并有固定的辦公場所；所；l（2）小區管理機構能發揮作用；）小區管理機構能發揮作用；l（3）小區管理制度完善，制定了居民公約及）小區管理制度完善，制定了居民公約及各項專業管理規章、辦法和工作考核標準，并各項專業管理規章、辦法和工作考核標準，并建立住戶回訪制度。建立住戶回訪制度。2精神文明建設l（1）注重精神文明建設，制定有居民精神文）注重精神文明建設，制定有居民精神文明建設公約；明建設公約；l（2）小區內居民能自覺遵守住宅小區居民公）小區內居民能自覺遵守住宅小區居民公約及各項管理規定；約及各項管理規定；l（3）文明居住，鄰里團結，弘揚社會主義精）文明居住，鄰里

9、團結，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共建文明住宅小區神文明和道德風尚，共建文明住宅小區l（4）社會化服務質量好，開展優質服務競賽）社會化服務質量好，開展優質服務競賽3房屋管理l（1）住宅小區內房屋無亂搭亂建現象；）住宅小區內房屋無亂搭亂建現象；l（2）住宅樓陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻，不危及）住宅樓陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻，不危及房屋結構與他人安全；房屋結構與他人安全；l（3）房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放雜物）房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放雜物和任意占用；和任意占用；l（4）制定有便民收費辦法，各種費用及時收繳，推行統收，減）制定有便民

10、收費辦法，各種費用及時收繳，推行統收，減少手續，方便用戶，費用收繳率應達少手續，方便用戶，費用收繳率應達98%以上；以上；l（5）房屋檔案資料齊全，管理完善。）房屋檔案資料齊全，管理完善。4房屋修繕l（1）堅持房屋修繕制度，制定有便民措施，）堅持房屋修繕制度，制定有便民措施，主動及時養護維修；主動及時養護維修；l（2）保持房屋完好，房屋完好率達到）保持房屋完好，房屋完好率達到98%以以上；上；l（3）房屋零修及時率達）房屋零修及時率達99%以上；以上；l（4）維修質量合格率達到）維修質量合格率達到100%。5環境衛生l（1）小區內環境衛生設有專業隊伍管理，管理制度落實；）小區內環境衛生設有專業

11、隊伍管理，管理制度落實；l（2）經常清掃保潔，垃圾日產日清，清掃、保潔率達）經常清掃保潔，垃圾日產日清，清掃、保潔率達99%以上；以上；l（3）環衛設施完備，設有果皮箱、工具房、保潔設備、休息室）環衛設施完備，設有果皮箱、工具房、保潔設備、休息室等；等；l（4）小區內不能有違章建筑，不能飼養家禽、家畜；）小區內不能有違章建筑，不能飼養家禽、家畜；l（5）不能有污染環境、有害于居民身體健康的工廠和單位，不）不能有污染環境、有害于居民身體健康的工廠和單位，不能有未達到國家或地方規定標準的污染物的堆放。能有未達到國家或地方規定標準的污染物的堆放。6園林綠化l（1）住宅小區的公用綠地、庭院綠化和街道）

12、住宅小區的公用綠地、庭院綠化和街道綠化合理分布；綠化合理分布；l（2）小區人均公用綠地達到）小區人均公用綠地達到1.5平方米以上，平方米以上，綠地率達到綠地率達到30%，綠化覆蓋率達到，綠化覆蓋率達到25%以上；以上；l（3）有綠化專業隊伍實施管理。）有綠化專業隊伍實施管理。7市政設施及道路維護l（1）設施達到國家規定的規劃指標，運營正常，方便居民；）設施達到國家規定的規劃指標，運營正常，方便居民；l（2）小區內所有公共配套服務設施不得隨意改變用途；）小區內所有公共配套服務設施不得隨意改變用途；l（3）小區內的公用設施完好率達到）小區內的公用設施完好率達到95%以上；以上；l（4）小區內道路通

13、暢，路面平坦清潔，排水通暢；）小區內道路通暢，路面平坦清潔，排水通暢；l（5）小區集中供暖的住宅，冬季居室內溫度不得低于攝氏）小區集中供暖的住宅，冬季居室內溫度不得低于攝氏16度，全小度，全小區住戶室溫合格率要達到區住戶室溫合格率要達到97%以上；以上；l（6）有專業隊伍實施管理工作；）有專業隊伍實施管理工作；l（7）小區內不得有壞井、缺井環或井蓋。）小區內不得有壞井、缺井環或井蓋。8社會治安l（1）小區配備保安人員，負責治安保衛；）小區配備保安人員，負責治安保衛；l（2）火災、刑事和交通事故年發生率不得超）火災、刑事和交通事故年發生率不得超過過1%；l（3）車輛交通管理有序，無亂停亂放的自行

14、）車輛交通管理有序，無亂停亂放的自行車、汽車等。車、汽車等。9住戶評議l住戶對小區管理服務工作的評議滿意率達到住戶對小區管理服務工作的評議滿意率達到95%以上。以上。 第二節第二節 商業物業的管理商業物業的管理一、辦公樓物業的管理l（一）辦公樓的含義及分類1辦公樓的含義2辦公樓的分類l（二）辦公樓物業的特點l（三）辦公樓物業管理的主要內容第二節 商業物業的管理l商業物業主要由辦公樓和零售商店二大物業類型組成。商業物業主要由辦公樓和零售商店二大物業類型組成。通常，它們同屬于收益性物業；通常，它們同屬于收益性物業；有出租經營、確保最高投資回報率的目標；有出租經營、確保最高投資回報率的目標；它們的設

15、施設備比較先進、復雜；它們的設施設備比較先進、復雜；物業中外來人流量多；物業中外來人流量多；有明顯區別于居住物業的管理特征與要求。有明顯區別于居住物業的管理特征與要求。l商業物業也是專業化物業管理的一個主要市場。商業物業也是專業化物業管理的一個主要市場。1辦公樓的含義l辦公樓是提供給人們商業經營和辦公用的物業。辦公樓是提供給人們商業經營和辦公用的物業。有關辦公樓，目前有不少名稱，如商務樓、寫有關辦公樓，目前有不少名稱，如商務樓、寫字樓、綜合樓等，雖然有所差異，但其主要功字樓、綜合樓等，雖然有所差異，但其主要功能是一樣的：辦公。能是一樣的：辦公。2辦公樓的分類l（1）如按建筑類型）如按建筑類型l

16、（2）如按使用者的數量）如按使用者的數量l（3）根據用戶經營的內）根據用戶經營的內容或行業容或行業l（4）根據用戶的占有屬）根據用戶的占有屬性性l（5）按建筑的規模）按建筑的規模l（6）按功能）按功能l（7）按照大樓的現代化）按照大樓的現代化程度程度l（8）按照辦公樓的等級）按照辦公樓的等級分分2辦公樓的分類l不同類型的辦公樓對物業管理的要求不同。不同類型的辦公樓對物業管理的要求不同。l辦公樓宇的成功與否主要取決于它的位置接近辦公樓宇的成功與否主要取決于它的位置接近于主要的政府機構、社會公共設施、交通設施于主要的政府機構、社會公共設施、交通設施和其它商業服務設施等。和其它商業服務設施等。（二）

17、辦公樓物業的特點l（1）地理位置要求高。）地理位置要求高。l（2）建筑檔次高。）建筑檔次高。l（3）功能齊全。）功能齊全。l（4）多由專業物業管理公司管理。）多由專業物業管理公司管理。（三）辦公樓物業管理的主要內容l（1）營銷管理。）營銷管理。l（2）前臺服務。）前臺服務。l（3）安全保衛。）安全保衛。l（4）消防。）消防。l（5）設備設施管理。）設備設施管理。l（6）保潔管理。）保潔管理。二、零售商業物業的管理二、零售商業物業的管理l（一）零售商業的含義和分類1零售商業的含義2零售商業的分類l（二）購物中心的管理要點l（三）購物中心營銷管理的特點1購物中心的促銷管理2購物中心的租賃管理1零售

18、商業的含義l零售商店是相對于批發商店來說的，它是直接零售商店是相對于批發商店來說的，它是直接與商品的最終用戶接觸，完成商品流通最后一與商品的最終用戶接觸，完成商品流通最后一個環節的場所。個環節的場所。2零售商業的分類l零售商店有各種類型，零售商店有各種類型，街區邊上的小煙雜店街區邊上的小煙雜店交通干線沿線成排的簡易商店，交通干線沿線成排的簡易商店，各種規模的購物中心。各種規模的購物中心。l從物業管理角度看，單獨的小商店，通常由業從物業管理角度看，單獨的小商店，通常由業主自行管理；而各類購物中心由于其規模較大主自行管理；而各類購物中心由于其規模較大以及租戶的多樣性使得專業化的物業管理顯得以及租戶

19、的多樣性使得專業化的物業管理顯得非常必要。非常必要。（二）購物中心的管理要點l（1）購物中心的服務對象有業主、用戶和用戶的顧客。）購物中心的服務對象有業主、用戶和用戶的顧客。l（2）增加用戶的營業額是物業管理的重要目標。）增加用戶的營業額是物業管理的重要目標。l（3）嚴格管理各承租商戶的裝修。）嚴格管理各承租商戶的裝修。l（4）嚴密完善的保安措施。）嚴密完善的保安措施。l（5）消防工作重中之重。）消防工作重中之重。l（6）方便的內外交通以及足夠停車場。）方便的內外交通以及足夠停車場。l（7）內外的清潔工作。）內外的清潔工作。（1）購物中心的服務對象有業主、用戶和用戶的顧客。l購物中心的物業管理

20、與其他物業管理的不同點是：其他物業管理購物中心的物業管理與其他物業管理的不同點是：其他物業管理的服務對象只是物業的業主或用戶，而購物中心的服務對象既有的服務對象只是物業的業主或用戶，而購物中心的服務對象既有業主、用戶（承租的商人），還有用戶的顧客。業主、用戶（承租的商人），還有用戶的顧客。業主希望物業管理能以最高的租金和最大的出租率將其物業業主希望物業管理能以最高的租金和最大的出租率將其物業出租出去出租出去用戶希望物業管理能帶來更多的客流用戶希望物業管理能帶來更多的客流顧客希望得到舒適、安全、方便的購物環境。顧客希望得到舒適、安全、方便的購物環境。l因此，物業管理必須滿足這因此，物業管理必須滿

21、足這3個方面的要求。個方面的要求。1購物中心的促銷管理l物業管理的一個重要任務是吸引盡可能多的人物業管理的一個重要任務是吸引盡可能多的人流，這是購物中心的物業管理與其他物業管理流，這是購物中心的物業管理與其他物業管理的重要不同之處。的重要不同之處。l促銷活動的形式或內容可分成促銷活動的形式或內容可分成3類：類：特殊的促銷活動。特殊的促銷活動。購物中心再裝修翻新促銷。購物中心再裝修翻新促銷。日常性的促銷，如換季促銷、開學促銷、節日促銷日常性的促銷，如換季促銷、開學促銷、節日促銷等。等。2購物中心的租賃管理l（1）提供購物中心的可）提供購物中心的可行性研究行性研究l（2）吸引幾家支柱性的）吸引幾家

22、支柱性的承租商戶承租商戶l（3）承租商戶的選配要）承租商戶的選配要達到最佳組合達到最佳組合 l（4）調查分析需求類型）調查分析需求類型及需求能力及需求能力l（5）確定切實可行的租）確定切實可行的租金金l（6）對有意向的承租商）對有意向的承租商戶的詳細了解戶的詳細了解l（7）續租優先權條款的）續租優先權條款的制定要特別謹慎。制定要特別謹慎。l（8）租金的確定一般采）租金的確定一般采用用”基礎租金基礎租金+百分比租百分比租金金”的形式。的形式。第三節第三節 工業物業的管理工業物業的管理l一、工業物業的含義和分類l（一）工業物業的含義l（二）工業物業的分類二、工業物業的特點三、工業物業的管理特點四、

23、特殊物業的管理（一）工業物業的含義l工業過程是將原材料變成成品，它包括了諸如工業過程是將原材料變成成品，它包括了諸如生產、倉儲和分銷等全過程，工業物業包括所生產、倉儲和分銷等全過程，工業物業包括所有用于此過程的土地、房屋和設備。有用于此過程的土地、房屋和設備。l原材料包括礦產、農林產品、半成品等一切加原材料包括礦產、農林產品、半成品等一切加工成可以銷售產品的物質。工成可以銷售產品的物質。（二）工業物業的分類l（1）按照適用性分類）按照適用性分類l普遍性工業物業：具有廣泛的適用性，它可以適用于普遍性工業物業：具有廣泛的適用性，它可以適用于許多行業的生產及倉儲等；許多行業的生產及倉儲等；l特殊性工

24、業物業：指受某種條件限制，僅適用于某些特殊性工業物業：指受某種條件限制，僅適用于某些應用范圍，比如說要求帶有很強絕緣（熱）性質的倉應用范圍，比如說要求帶有很強絕緣（熱）性質的倉儲設施；儲設施；l單一性工業物業單一性工業物業;只適合于某一類生產或某一類公司的只適合于某一類生產或某一類公司的物業，如鋼鐵廠，它一般無法改做它用。物業，如鋼鐵廠，它一般無法改做它用。（二）工業物業的分類l（2）按照物業所處的地理位置分類）按照物業所處的地理位置分類l市場主導型的企業主要面向私人和工業消費者，它依市場主導型的企業主要面向私人和工業消費者，它依賴強大的消費人群，對市場的發展趨勢和市場氣候變賴強大的消費人群，對市場的發展趨勢和市場氣候變化特別敏感?；貏e敏感。l資源主導型的企業一般靠近原材料供應地，從而可節資源主導型的企業一般靠近原材料供應地，從而可節約可觀的運輸費用。約可觀的運輸費用。l勞動密集型的企業，特別是需要大量簡單操作工人的勞動密集型的企業，特別是需要大量簡單操作工人的企業，最關