1、【精品文檔】如有侵權，請聯系網站刪除，僅供學習與交流房地產項目盡職調查清單(最全).精品文檔.盡職調查前的準備     無論在何種類型的信用市場展業，作為一名理性投資人在作出決策之前，首要問題是解決信息不對稱問題，于是盡職調查是必須采取的手段。通過法律、商業、財務的盡職調查，使投資人盡可能多地明確交易對手及項目方案設計中的風險點和存在的問題，為進一步完善項目方案設計和投資條款的細化落實打下基礎。   從傳統地產融資（債權投資）盡職調查的流程出發，系統梳理盡調中每一步實施的要點。本文為第一篇盡調前的準備   

2、;一、項目方案的解構  1、項目類別（主要從融資結構、項目所處的開發階段等綜合判斷、所處的地域位置、業態類型等）  2、融資主體的特點（融資主體一般為項目公司，是否為公眾公司、是否為集團公司的一員、經營特點等。如項目公司僅僅為融資工具，則要深度判斷集團公司在項目交易結構中的地位）  3、融資主體實際控制人情況（有可能穿透至集團層面）  4、主要風控措施有哪些（集團信用擔保、第三方保證擔保、個人無限連帶責任、房地產抵押、財務控制等）  5、項目的還款來源是什么  6、交易主體（項目方案中

3、所有交易主體，初步明確各方的主要權責）  7、交易結構中涉及的稅費  二、盡調思路及重點   在對項目方案和交易結構進行初步解構后，基本會形成盡調的思路，主要為本次盡調的重點和擬采取的手段。   三、資料清單    一般在去現場盡調之前，投資經理應該根據融資方已經提供的材料、公開信息搜集到的材料、本次盡調的重點，列出資料清單，以便融資方準備提供，提高現場盡職調查的效率。   （一）融資主體  （1）工商稅務登記信息（營業執照、

4、組織結構代碼證、稅務登記證，新的營業執照應該為三證合一，帶二維碼）。該部分信息可以通過“全國企業信息系統”查詢獲取。部分省市的工商局網站查詢到的信息會更加詳細。  （2）項目公司章程、授權代表的身份證復印件（法定代表人）  （3）人員情況：實際控制人、主要領導人簡歷（法定代表人、董事長、總經理、常務副總經理、財務負責人）；人員分布情況（按學歷、工作崗位職責、地域、年齡、性別等）  （4）辦公場所情況：場所面積、權屬等  （5）公司的主要資質、榮譽情況等，證書復印件    &#

5、160;   （6）公司的業務情況（領域、區域、過去、現在、未來）  （7）享受的稅收等方面的政策優惠文件  （8）開戶銀行、相應信用等級及授信額度、主要融資渠道、貸款卡卡號及密碼  （9）近三年審計報告（包括報表及附注）及最近一期財務報表，上年度末與最近一期財務報表末級科目余額表；近兩年末的銀行對賬單及調節表  （10）融資情況統計（融資主體、金融機構、期限、金額、利率、還本付息約定、擔保方式），并提供借款合同；重大負債及或有負債情況說明  （11）稅務情況：公司主要承擔的

6、稅種及稅率、是否有稅務負債；近三年所得稅匯算清繳證明；近三年繳納12月份增值稅的納稅申報表     （12）公司主要制度：內控目錄，財務資金管理制度；重點崗位提示；人力資源制度。  （13）現金流預測表：要求融資主體提供從放款起始日開始，到融資到期日期間的現金流預測表。并提供詳細的假設前提，以便現場與財務經理溝通  （二）項目情況  主要確保其合法合規性，不存在已有或潛在的瑕疵；了解工程建設情況，核實投入情況，以便為現金流預測表服務。  1、項目情況概覽：包括但不限于項目定位

7、、開發計劃、投資概算等。提供立項文件;如果項目為收購的，則提供收款合同及款項支付憑證。  2、土地是否合法擁有及沒有欠費：土地出讓合同、土地使用權證及土地相關費用交納憑證，若尚未簽訂合同并繳納費用，則提供土地中標文件。  3、五證是否齊全：土地證、建設用地規劃許可證及附件、建設工程規劃許可證及附件、建設工程施工許可證及附件、商品房預售許可證  4、其他合法性證件及審批手續  5、項目建設進度計劃表、監理月報、工程進展明細  6、項目資金使用情況：投資估算及分項投入情況、資金來源、后續資金需求計劃、項目所簽

8、訂的所有合同及合同項下的支付情況  7、房屋銷售及出租計劃  8、抵押物情況:清單及評估報告  （三）母公司相關材料  此處的母公司不限于項目公司的股東，而是其實際控制人，根據項目交易結構判斷。  1、母公司的工商材料  2、母公司的歷史沿革、業務板塊（房地產業務板塊請提供已開發、在開發及待開發的項目情況表）  3、母公司公開資信情況：如行業地位及排名  4、母公司主要控制人簡歷及身份證復印件  5、項目公司在母公司中的地位以及母公司所在集