1、幾種貸款的風險分析及其它一、按揭的數學原理：設月供：c,貸款本金：p,月利率：r,剩余本金：f第1月第2月第3月第n月pP(1+r)ncP(1+r)n=c(1+r)n-1+c(1+r)n-2+c(1+r)n-3+c=rrcn11f第m月nnrrprc1)1 ()1 (nrpr)1 (11設第m月貸款本金欠f元，則：prcrcrcrfmmm1.)1 ( )1 ( )1 (21)1 ()()1 (rrcrcprfm其中：f：第m期剩余本金，r：月利率，p：貸款額，c：月供，m：期數。二、幾種貸款的風險分析二、幾種貸款的風險分析(一)合同風險1、債務人以第三人的在建工程抵押的風險？2、在建工程抵押合

2、同載明事項要全面3、合理確定在建工程價值的風險 在建工程抵押權人所享有抵押權的標的范圍一般僅為辦理抵押登記時已經建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內相應比例的土地使用權，而不包括登記后在建工程上繼續新增的層數和占用范圍外的土地使用權。 問題問題1：在建工程抵押風險如何防范？ 在確定抵押物價值時，應考慮以下三方面的因素： 1、用于該在建工程實際支出，核對有關支出發票和銀行支票存根； 2、監理公司出具的監理報告，一定要有明確的工程進度； 3、建筑施工單位就該項目出具的完成工程量證明，工程款的受償情況。(二)優先權沖突風險 合同法286條： 防范：(一一) 要選擇資信良好、工程開發前景看好的客

3、戶，提高開發企業要選擇資信良好、工程開發前景看好的客戶，提高開發企業的申請條件，并對其資質、還款能力進行嚴格審查；的申請條件，并對其資質、還款能力進行嚴格審查；(二二) 在放貸前向抵押人在放貸前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期索取其與承包人簽訂的建設工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限和已經支付的工程款；限和已經支付的工程款；(三三) 工程已經竣工的，要求借款人提供在建工程價工程已經竣工的，要求借款人提供在建工程價款已經支付的證明，并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔保，以款已經支付的證明，并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔保，以

4、減少風險；減少風險；(四四) 監測貸款資金的使用，確保貸款的投向是用于在建工程，及監測貸款資金的使用，確保貸款的投向是用于在建工程，及時了解工程款的支付進度；（五）在抵押人與承包人發生訴訟時，要及時向時了解工程款的支付進度；（五）在抵押人與承包人發生訴訟時，要及時向法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款是否在六個月內行使權利法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款是否在六個月內行使權利進行核實。進行核實。(三)土地抵押轉為在建工程抵押風險 在辦理新的抵押手續過程中，注意： 一一是要帶好完備的登記資料，力求使登記手續在盡量短的時間里完成。 二是二是做好保密措施，防止借款人的其他債權人獲

5、悉后通知司法機關查封抵押物。 當然最好是要求在原有合同注銷時必須還清貸款。 (四四)在建工程抵押與商品房預售的風險在建工程抵押與商品房預售的風險 如果銀行同意開發企業進行預售，作為抵押物的土地連同房地產將被逐步地分割出去，銀行的抵押權就逐步落空，而銀行的債權尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產開發企業進行商品房預售，成為銀行防范風險的關鍵所在。 在建工程抵押的商品房預售應注意事項： （一）要理清法律關系，預售部分要先解除抵押關系，后簽訂預售合同。 (二）我們要深度介入預售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，定期盤點庫存商品房、在杭州市房地產管理局的透明售房網上查詢驗證銷售進度等，防止

6、開發企業隱瞞真相、賤價拋售。 （三）最重要的一點，應該盡可能地成為唯一的資金監管銀行，對售房款進行封閉管理。 問題2：多種擔保并存的法律關系 1、第三人提供的人保與債務人提供的物保并存 2、保證與第三人提供的物的擔保并存 3、保證人與第三人提供的物的擔保和債務人提供的物的擔保并存。 歸納：應當首先以債務人的擔保財產清償債權，剩余部分由保證人與第三人分擔。 三、撤銷權、抵銷權、代位權 撤銷權(合同法第74條)：如發生債務人放棄到期債權，無償轉讓財產，以明顯不合理的低價轉讓財產等情況，致使債權人的到期債權不能實現的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的以上行為。撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由

7、之日起一年內行使。 抵銷權：債權人與借款人之間互負有到期債務，該債務的標的物種類、品質相同，債權人可根據合同法第99條的規定，將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。農村信用社在主張抵銷時應當通知對方，通知自到達對方時生效，抵銷不得附條件或附期限。 代位權(合同法第73條)：當借款人無力履行債務，同時借款人享有的債權卻怠于行使，致使債權人的到期債權不能實現的，債權人可以根據最高人民法院關于合同法司法解釋第一部分第11條向人民法院請求以自己的名義代為行使債務人的債權。 三、財務指標分析 (一)償債能力 1、短期償債能力 (1)流動比率=流動資產/流動負債的比率

8、， 反映企業運用其流動資產償還流動負債的能力。一般認為，流動比率為2比較合適。 (2)速動比率=企業速動資產(流動資產減去存貨)/流動負債。 它衡量企業速動資產對流動負債的清償能力。速動比率也稱酸性測試比率，由于剔除了流動資產中存貨的影響，速動比率比流動比率更能確切地反映企業的短期償債能力。一般認為速動比率為1比較合適，但這并不是絕對的評判標準，有時還取決于行業特點和企業奉行的競爭策略。 2、長期償債能力(1)資產負債率=企業負債總額/資產總額的比率 反映的是企業償還債務的保障程度。從債權人角度看這一比率越高債務償還能力越差；從股東角度講，如果全部資本的利潤率超過借款所需支付的利率時，公司利潤

9、會增加，能給投資者帶來超額回報。負債對所有者權益比率，反映的是企業的負債與所有者權益的對比關系，是評價企業長期償債能力以及企業進一步舉借債務潛力的指標。企業負債對股東權益的比率越大，企業進一步舉債的潛力越小，舉債成本越高。利息保障倍數是指從所借債務中獲得的收益為所需支付的債務利息的倍數，反映了企業償還利息的能力。比率越大，企業還息能力越強。由于我國現行利潤表中“利息費用”沒有單列，而是包含在“財務費用”之中，只能用財務費用來代替利息費用。計算公式為 利息保障倍數 = (凈收益+實際支付的利息費用+所得稅) /應該支付的利息費用(二)盈利能力比率 資產收益率=凈利潤/總資產。該比率反應企業總資產

10、的獲利能力。 凈資產收益率(roe)=凈利潤/凈資產。該比率反映公司管理層如何運用股東投入的資金。 凈資產收益率 = 凈利潤 / 凈資產 = 銷售凈利潤率 資產周轉率 財務杠桿銷售凈利潤率，是指凈利潤與銷售收入的比率。 銷售凈利潤率 = 凈利潤/銷售收入 = (銷售收入生產經營成本 各類費用 非經常損益和投資收益)/銷售收入 = 銷售毛利率費用率其它損益率(三)經營效率比率 總資產周轉率是指企業銷售收入總額與全部資產平均余額之間的比率關系，它通常由總資產周轉次數表示，其計算公式為： 總資產周轉次數 = 銷售收入/資產平均余額 其中資產平均余額為期初總資產余額與期末總資產余額的平均數?？傎Y產周轉次數反應