1、落索坡城中村改造策劃書目錄前言 ？第一章： 2一：落索坡村概況 3二：昆明市綜述 .3第二章：改造的原因及意義 4一：落索坡城中村改造原因4二：落索坡改造中可能遇到的問題 7三：城中村改造后將會給村民（居民）帶來什么好處 7四：城中村改造對昆明市城市建設的意義 8五：落索坡村改造優(yōu)勢 9第三章：昆明市城中村改造相關政策及經濟分析 .10一：昆明市城中村改造相關政策 10二：昆明市經濟條件分析 13第四章：規(guī)劃依據(jù)、原則和目標 .14一：規(guī)劃依據(jù) 14二：規(guī)戈IJ原貝U .14三：規(guī)劃目標 .15第五章：落索坡村詳細規(guī)劃 .15一：實施改造前有：落索坡城中村地塊在地理位置、交通、環(huán)境、人口狀況等

2、都有優(yōu)越性，如 果做出一個提升收益的構想：通過規(guī)劃、設計、我們將改造地塊為幾大區(qū)域、集 小區(qū)住宅、臨街商鋪、公寓、酒店、商場融為一體的綜合樓盤。然后通過合理的 策劃、規(guī)劃解決商業(yè)區(qū)今后在招商、運營方面的問題。讓整個村的收益、生活條 件有很大程度的提高。我們力求實現(xiàn)經濟效益和社會效益的最大化，確保企業(yè)、 投資人、政府、民眾利益的多方共贏。第一章一、落索坡村概況豐源路云南農業(yè)大學農大教工小小康大道落索坡村落索坡村地處云南農業(yè)大學地段，東領盤龍江，南領津源路，西領云南農業(yè)大學西校區(qū)，北領云南農業(yè)大學東校區(qū)，規(guī)劃凈用地面積24200平方米（36.3 畝），整塊地形由東向北呈上坡形，坡度較大，周邊有著名

3、的黑龍?zhí)豆珗@、植 物園、金殿公園。規(guī)劃用地地質穩(wěn)定，建設地基良好，在昆明屬于地質最好 的一類場地。二、昆明市綜合概況1、 、 昆明市城市綜述：昆明市是云南省的省會城市，具有兩千四百多年的歷史，是云南省政治、經濟、文化、科技、交通的中心，同時也是我國著名的歷史文化名城和優(yōu)秀的旅游城市。2、 昆明市行政面積和區(qū)域劃分：行政面積：昆明市轄區(qū)面積21111 平方公里，現(xiàn)在主城建成區(qū)達兩百多平方公里。區(qū)域劃分：昆明市轄區(qū)有五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、東川區(qū)、呈貢縣、石林自治縣、尋甸縣、嵩明縣、祿勸縣、宜良縣、晉寧縣、富民縣、及安寧市。共52 個鎮(zhèn)， 91 個鄉(xiāng)， 24 個城鎮(zhèn)街道辦事處，1335個村

4、民委員會。洛索坡村位于盤龍區(qū)，昆明市北部，與云南農業(yè)大學、農大教工小區(qū)接壤。3、 昆明市地理環(huán)境和氣候： 昆明市地處云貴高原中部，市中心海拔1891米。南瀕滇池，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風氣候，由于受印度洋西南暖流氣流的影響，日照常，霜期短，年平均氣溫15 攝氏度，所以鮮花常年不斷，草木四季長春。昆明市有春城的美譽。4、 昆明市交通狀況：昆明市是云南省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東亞、南亞的口岸。（ 1）航空： 昆明市機場是中國五大空港之一，共開通國內、國際及地區(qū)航線 180余條日出港航班進400班次， 2012年底旅客吞吐量進2000萬人次。（ 2）鐵路： 鐵路有南寧昆明、貴陽昆明、

5、成都昆明、昆明河口、昆明大理、昆明內江等主要干線。3）公路： 公路運輸在云南交通事業(yè)中起著巨大作用，全省有四條國道縱橫貫穿，108、 213、 320、 324 等 4 條國道經昆明市形成了一昆明市為中心，國道為主，輻射全省，是連接鄰省領國的重要交通樞紐通道。（ 4） 市內交通 ： 昆明市城區(qū)的公告汽車有3100余輛運營線路進190條，所有的公交車都是無人售票。此外出租車也是城市交通的一個重要組成部分，目前出租車已發(fā)展到近7000輛。第二章：一、落索坡城中村改造原因1、 通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發(fā)展、城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣農村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經成為城市的一部分，

6、但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。城中村”是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來一系列的社會問題：（ 1）人口雜亂， “城中村”由村民、市民和流動人口混合構成。流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。（ 2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”、 “握手樓”、 “貼面樓” 風景獨特。由于房屋密度高、采光通風條件差，村民居住環(huán)境差。（ 3）基礎設施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患。（ 4）土地沒有合理的規(guī)劃，且土地使用存在諸多問題，如宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、

7、轉讓、倒賣，管理混亂。（ 5）交通道路設置不合理，沒有合格的消防道路，一旦發(fā)生火災消防人員滅火難度大。“城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展, 已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。2、根據(jù)下圖可以看出落索坡村存在的部分問題。（ 1）落索坡村的內部通常沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。從地域角度上講，它屬于城市的范疇。從社會性質的角度上說，仍保留了傳統(tǒng)農村的因素。具有城市與農村雙重特征的城中村究其產生原因，同中國的城鄉(xiāng)二元體制、以及土地所有制度等多種因素有關。同時，城

8、中村也被許多學者認為是具有中國特色的貧民窟的表現(xiàn)形式。（ 2）舊城區(qū)和“城中村”由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。舊城區(qū)和“城中村”改造是改善人居環(huán)境、提升城市品味、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發(fā)展、構建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。二、落索坡改造中可能遇到的問題1 、（ 1）拆遷補償標準不規(guī)范不統(tǒng)一，造成拆遷戶相互攀比（ 2）是部分群

9、眾擔心不能按時回遷。（ 3）是房租價格高。近年來，隨著房價的上漲，市區(qū)租房的價格也在大幅提升。區(qū)位好的單元樓每套每月租金達1000 至 2500元不等。2、平衡有難度。（ 1）是土地價格存在很大的差異。（ 2）是城市基礎設施配套不平衡。一部分城中村改造項目由于城市設施配套滯后，回遷在即，只好增加投資，高代價實現(xiàn)配套。三、城中村改造后將會給村民（居民）帶來什么好處1 、環(huán)境的改變：城中村高起點、高標準進行規(guī)劃和建設，居住與商業(yè)辦公兼容，各種市政配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到有關要求。2、住房條件的改變：舊房換成采光充足、通風良好、結構合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設施齊全的新房。3

10、、房產價值的改變：村民住宅轉變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產可以進行租賃、自住或出售，提高經濟收入。4、 村民個人收入的改變：城中村改變后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊含著巨大商機，將會給安置在該區(qū)域內的村民提供大量的就業(yè)崗位，同時為村民從事第三產業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，村民個人收入將大大提高。由于環(huán)境的改變、住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習慣、文化層次和經營方式得到改變，從而使村民的經濟收入、文明程度、生活質量得到提高。四、城中村改造對昆明市城市建設的意義據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部駐昆明督察組介紹，昆明市的城中村對于吸納外來勞動力、緩解城市安置外來人口的居住

11、壓力、解決部分村民的收入來源等具有一定的作用。但是，其對城市建設發(fā)展的消極影響卻也十分明顯：村民居住環(huán)境差、用地管理混亂、基礎設施不完善、安全隱患多、治安問題突出等等。隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，大力實施城中村改造，對昆明有著重要的現(xiàn)實意義：1 、是有利于改善人居環(huán)境，消除安全隱患；2、是有利于完善城市功能，提升城市現(xiàn)代化形象；3、是有利于消除城鄉(xiāng)二元管理體制，推進城市社會綜合改革；4、是有利于提升城市生態(tài)文明建設水平，加快滇池水環(huán)境的綜合治理。據(jù)調查分析，滇池污染的70來源于城市生活污水，又主要來自缺乏排水管網、污水處理等市政設施的城中村生活污水。五、落索坡村改造優(yōu)勢洛索坡城中村位于昆明市北部，有

12、小康大道和豐源路經村邊，可以乘坐79 路、 9 路、 128 路、 136 路、 96 路、 159 路、 126 路、 150 路、 191 路、 76 路等公交車，交通比較便利。另外出租車比較多、北京路延長線在建的地鐵即將建成，更將給洛索坡村的交通帶來極大的方便。洛索坡附近人口比較密集，與云南農業(yè)大學接壤，云南農業(yè)大學有在校師生近 20000 人， 旁邊有蒜村、龍頭街等，離昆明北部汽車客運站差不多2KM，流動人口較多，在附近的北京路延長線正在建造地鐵，地鐵建成出站口離洛索坡村較近，可以吸引很多人。另外附近環(huán)境較好，有著名的黑龍?zhí)豆珗@，金殿公園、以及植物園，可吸引很多游客旅游。醫(yī)療狀況比較方

13、便，有昆明市第二人民醫(yī)院（康復醫(yī)院），在北市區(qū)有即將建好的云大醫(yī)院分院。五、落索坡改造中可能遇到的問題1 、拆遷難度大。其主要根源：（ 1）是拆遷補償標準不規(guī)范不統(tǒng)一，造成拆遷戶相互攀比。（ 2）是部分群眾擔心不能按時回遷。（ 3）是房租價格高。近年來，隨著房價的上漲，市區(qū)租房的價格也在大幅提升。區(qū)位好的單元樓每套每月租金達1000 至 2500元不等。2、平衡有難度。（ 1）是土地價格存在很大的差異。（ 2）是城市基礎設施配套不平衡。一部分城中村改造項目由于城市設施配套滯后，回遷在即，只好增加投資，高代價實現(xiàn)配套。第三章：昆明市城中村改造相關政策及經濟分析一、昆明市城中村改造相關政策1 、房

14、屋拆遷補償原則 農村集體土地上的房屋，屬宅基地建房，均認定為住宅進行補償。 采取貨幣補償、房屋產權調換（ 主要方式為原地回遷，異地安置可由拆遷雙方協(xié)商確定）兩種方式，以房地合一的原則進行補償，被拆遷人可任選其一。 原地回遷原則采取先搬遷過渡，后還建安置的做法 國有土地上的房屋，以被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準，按“拆一還一”的原則賠還。 農村集體土地上的房屋，在通告之前辦理了房屋產權證的，超過四層、 300 平方米的，以房屋產權證載明的建筑面積進行賠還。在通告發(fā)布之后建蓋的房屋，具有合法產權或通告發(fā)布之前的三級組織 即村民小組、村委會、原居住地（鎮(zhèn)、街道辦事處）

15、（ 下同 ）批準建蓋的房屋，按“每一戶農戶以建筑面積不超過 300 nf,建蓋樓層不超過四層”的面積進行賠還。 貨幣補償原則 國有土地上的房屋，以被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權證載明的建筑面積及用途為準，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素 以房地產市場評估價格確定。 農村集體土地上的房屋，按國土資源管理部門提出的，由市、區(qū)政府 批準的征地拆遷補償標準執(zhí)行。在通告發(fā)布之前辦理了房屋產權證，超過四層、300 平方米的，以房屋產權證證明的建筑面積為準。在通告發(fā)布之后建蓋的房屋，具有合法產權或通告發(fā)布之前三級組織批準建蓋的房屋，按“每一戶農戶以建筑面積不超過300 m2,建蓋樓層不超過四

16、層”的面積進行賠還。 面積界定：對于每一幢建蓋樓層未達到四層且建筑面積未達到300 m2的住房，以其底層面積為標準計算至四層，超出 300 m2的按300 m2計算，不 足300 nf的按實際面積計算，計算面積減去實際已有的建筑面積的差給予適 當?shù)难a助，補差部分采取一次性貨幣補助。 其他補償：對超過“四層、 300 平方米”的無合法產權和三級組織批準的房屋，按批準的“一村一策”補償標準進行補償拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，一律不予補償。2、特困補助 有下列情況之一，提供相應的有效證件、證明每戶可享受一次性5000元的特困補助費。 五保戶 民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人 烈士家屬 市低保戶，每戶

17、可以享受一次性2000 元的特困補助費3、搬家費與臨時安置補助費的標準及發(fā)放在過渡期限內，被拆遷人自行安排住處，由拆遷人支付臨時安置補助臨時安置補助費按通告規(guī)定的“每一戶農戶以建筑面積不超過300 nf,建筑樓層不超過四層”，具有合法產權或通告發(fā)布之前的三級組織批準的建蓋面積計算，搬家費按戶計算，殘疾人家庭的過渡費按政策每戶上浮20%。 選擇貨幣補償?shù)模峒屹M每戶300元；臨時安置補助費按住宅每月每平方米 10元； 辦公用房、倉庫每月每平方米20元； 經營用房每月每平方米30元，按 3 個月計算，一次性發(fā)放。 選擇回遷安置的，搬家費每戶一次性發(fā)放600元；自行解決過渡期房源，過渡期暫定為30

18、個月，以實際交房日期為準，過渡期間由拆遷人按協(xié)議回遷面積發(fā)給被拆遷人臨時安置補助費，臨時安置補助費按住宅每月每平方米 10元； 辦公用房、倉庫每月每平方米20元； 經營用房每月每平方米30元，按 12個月計算，一次性發(fā)放。如拆遷人在規(guī)定期限內不能按期交房，過渡費雙倍計發(fā)，直至安置房交付為止。4、農村集體經濟組織建蓋的生產用房和附屬設施用房補償辦法：補償方法一律按照“一村一策”的建筑成本造價，給予一次性貨幣補償。搬家費按每宗 1000元計，臨時安置補助費按，每月每平方米15元，按三個月計，一次性發(fā)放。租地建房的房屋補償價格按照上訴標準結合已使用年限進行補償二、昆明市經濟條件分析1、由于我國目前G

19、DP曾長速度為7%8%國民房地產業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展階段， 人均GDP曾長速度很快。2、昆明房地產市場分析居民收入的提高，以及政府的相關政策將會推動潛在有購房意愿和目前靠租房為主的人口收買商品房。（ 1 ）土地市場逐漸規(guī)范，交易價格大幅上漲，導致房地產投資增大，同時也會帶來銷售價格的提升。市場整體價格的提升對城中村商品房是有利可圖的。（ 2） 昆明市住房公積金個人住房貸款方法的修訂，使更多潛在購買者有了購買愿望。（ 3）購買多套房是首付的提高對于投資者來說不利，政府下大力氣的專項整治是為了抑制房價的漲幅。怎樣去規(guī)避和解決這些不利因素，是該樓盤在今后營銷中這的關注的。3、昆明市商業(yè)性質分析（ 1 ）

20、昆 明市社會消費品零售總額歲經濟和城市人口的發(fā)展而增長，且增長速度有放緩的趨勢、在昆明市的產業(yè)結構中，商業(yè)的地位非常重要、（ 2） 由 于自然地貌分割和社會經濟發(fā)展不平衡，云南城市首位度非常高，是昆明市商業(yè)具備很強的輻射全省功能。（ 3） 昆 明市各類商業(yè)網點快速增長，各種所有制，多種業(yè)態(tài)商業(yè)競相發(fā)展，特別是多家外商投資企業(yè)進駐，使競爭日趨激烈、（ 4） 昆 明市商業(yè)發(fā)展的總目標：實現(xiàn)商業(yè)活動規(guī)范化，與現(xiàn)代化昆明市城市發(fā)展相適應。第四章：規(guī)劃依據(jù)、原則和目標一、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法。2、 、建設部城市規(guī)劃編制辦法。3、 昆明市城市建設總體規(guī)劃（ 2008 2020） 。4、 城

21、市綠地系統(tǒng)標準（ 1999 2010） 。5、 昆明市公路網規(guī)劃標準1991 2020) 。6、昆明市基礎設施規(guī)范等等。二、規(guī)劃原則1、以昆明市城區(qū)總體規(guī)劃( 2000 2020)為指導，明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。2、將昆明市城區(qū)作為一個完整的城市空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進行整體設計、開發(fā)控制和引導。突出規(guī)劃的綜合協(xié)調作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)內經濟、社會和環(huán)境的均衡發(fā)展；一、二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展；實現(xiàn)區(qū)內土地和各項資源的優(yōu)化配置，使昆明市在有機、合理、統(tǒng)一的原則下進行有序的發(fā)展建設。3、 規(guī)劃應能滿足昆明市不斷發(fā)展壯大所需要的空間構架，遠近期相結合，預留遠景發(fā)展用地，不斷完善城市功能

22、，使城市健康有序的發(fā)展。4、規(guī)劃應充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài)環(huán)境，嚴格控制農民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復墾相平衡，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機結合的新城區(qū)。5、規(guī)劃要與當?shù)亟洕l(fā)展相適應，從用地劃分、功能分區(qū)和道路結構等方面，為近遠期建設提供方便，有利于城區(qū)整體規(guī)劃，分片實施，項目啟動，滾動發(fā)展的模式。三、規(guī)劃目標建成一個功能完善、分區(qū)合理、布置美觀、綜合發(fā)展?jié)摿薮蟮募≌⑸虉觥⒕频甑确展δ芡晟频木C合體。第五章：落索坡村詳細規(guī)劃滓源成大教工小區(qū)實施改造：落索坡村的規(guī)劃結構是在道路形式的基礎上將該村分為六個片區(qū)：第一片區(qū)是小學超市以及農貿市場。第二片區(qū)主要

23、是沿路用地主要是建設酒店旅館等。第三片區(qū)，主要是在路邊建設商鋪以及餐館，醫(yī)療機構等。第四 五六片區(qū)主要建設住宅。在土地合理利用的基礎上，仍然堅持服務村民的特點，滿足全部村名的活動范圍。落索坡村功能布局1、酒店區(qū)：可以與晟世仟和大酒店相呼應，并且在兩條公路的交接口 附近，方便不同層次游客住宿。2、商鋪區(qū)餐館區(qū)：主要建設在沿金黑公路和豐源的一側，提高土地的利用價值，以及136路公交車入村沿路兩側。住宅區(qū)：村內剩下的大部分土地主要用來建設住宅3、農貿市場：在原有的農貿市場基礎上適當擴大用地面積， 拆舊翻新。4、文化教育區(qū)：以服務村名為準則，在村中心建設落索坡村小學。適 當避免農貿市場以及村內道路給學

24、校帶來的學習環(huán)境及學生安全問題。改造后 殘陽漸逝，血紅沖天。半是夕陽余光，半是猙獰血雨。是的，血，到處都是冷腥的鮮血。整個皇宮之內，血流成河，白玉理石全被洗涮成黑紅之色，到處是斷壁殘肢，尸橫一片，到處是廝殺后的痕跡。“為什么？”百里冰左手緊捂著胸口，瞪大著眼睛看著對面十米敵對方處，揮手點兵之人。那是她的未婚夫，她傾盡一生所愛之人。亦是絕殺她百里一族，將她迫入絕境之人。她不懂，為何傾盡所有的愛，換來的是百里一族的滅頂之災。臺下之人仍是一身儒雅白衣，清俊的臉上，就連平日里對她寵溺的笑容都沒有變過。冷逸辰就這樣含笑相對，卻不肯多說只字片語。權利？利益？她雖是寒月帝國唯一的繼承人，可是她早已與身為寒月

25、帝國帝皇的外公達成協(xié)議，她與冷逸辰成婚后，冷逸辰為帝，她為后，她會做好他的賢內助，她從來不是他成功之路上的絆腳石，他為何要如此對她？冷逸辰仍是氣定神閑的坐在不遠處，手中的白羽扇仍舊輕搖著，完全不懼百里冰眼中的怒意，只是仿佛沒有聽到她的問話般，仍一派溫和之笑，卻堅定的吐出一個字，“殺！”百里冰怒上心頭。手中劍氣如虹，眼看便要破勢而出，卻聽到遠處傳來震天動地，撕心裂肺的憤然吼聲, “冷逸辰，我百里一族與你不死不休！”“噗！”百里冰同一時刻，一口鮮血狂噴而出，心臟之處傳來劇痛。她突的單腿倒下。是皇帝外公的聲音。百里冰痛苦的閉上眼睛。果然， 冷逸辰在派人圍殺她的同時，也對她的皇帝外公與其他族人動手了，

26、看來百里一族今日恐怕難逃滅族之禍了。她看著惜日對她呵護倍至的愛人，指甲恨得深入掌心，卻感覺不到半絲痛意。血陽殘光，打在百里冰的臉上，映紅了她的眼，也血洗了她的心。“冷逸辰，你借我生辰之名，將我百里一族全部聚此，竟是為了滅我全族。你可知欺我百里者，殺無赦。”明明落在下風，卻仍是氣度非凡，那軒昂之姿，百分不輸男兒。百里冰冷面肅目，冷冷怒視著冷逸辰。天色瞬間黯然，黑云密布，邪風四起，所有天地劍氣從四面八方匯集于百里冰身上，她的劍力更勝之前。冷逸辰前密密麻麻的高手執(zhí)劍相護，可他仍然感覺到了百里冰身上所散發(fā)的凜冽劍氣。他笑容未變，眼神卻一沉。第一高手就是第一高手，她的內功，竟讓他覺得有毀天滅地之勢，難怪她會成為寒月帝國的傳奇。可惜，可惜了大家小心，小心她的劍氣，