1、 項目合作發展建議書二零一零年五月二十六日前 言感謝貴公司決策層領導對敝公司在專業上的信任，使敝司能夠有幸參與到與貴司的合作中，希望我們所提供的資料能夠得到貴公司的認同，進而為貴公司在決策時提供必要的幫助，為項目的最終成功建立良好的基礎。我們誠摯希望能夠聽到貴公司對我們所提交各項提案的中肯意見，如果能夠得到貴公司的認可，我們將在后繼的服務中不斷完善充實以形成系統完備的可操作性強的整體方案。 衷心祝愿我們能合作成功！目 錄第一部分：市場分析第二部分：項目綜合分析第三部分：項目開發投資預算與回報分析第四部分： 公司服務內容第五部分： 公司簡介第一部分：市場分析煙臺作為首批開放的14個沿海城市之一，

2、有著得天獨厚的山海資源，綿長的海岸線，這里氣候適宜，物產豐美，經過不斷的產業結構調整和城市優勢區位規劃開發，截止到2010年，全市實現生產總值4358.5億元，比上年增長14.1%。是2005年的2倍，年均增長14.9%，已經晉升到山東第二大經濟城市，全市人均生產總值62264元，按現行匯率計算達到9396美元，增長14.5%。 2010年，一、二、三次產業增加值分別達到334.5億元、 2566.5億元和1457.5億元，結構比例為7.67：58.89：33.44。 高新技術產業產值達到4947.5億元，增長26.4%，占規模以上 工業產值的比重達到44.1%，比年初提高2.2個百分點。這在

3、一個面上反映到了煙臺已經從簡單的初加工慢慢向高新產業區發展，萊山國家高新區的新建就是一個很好的例證，煙臺經濟開發區作為國家級的經濟開發區，現已成為煙臺的工業集中地，也是外來人口的主要聚集地，是勞動密集性與技術密集性的綜合區域， 煙臺經濟開發區注冊各類企業12200多家，其中工業企業3100多家，外商投資企業1100多家。形成了機械汽車、電子信息兩大主導產業拉動，汽車、手機、電腦、裝備制造等五大產品集群崛起，“牡丹花”企業重點支撐的產業發展格局，已經成為全國重要的汽車工業基地、裝備制造業基地和電子信息產業基地。1、汽車集群。形成以東岳汽車為龍頭，以發動機、自動變速箱、車用空調器為核心配

4、套的產業體系。目前，轎車產能達到24萬輛/年，發動機、自動變速箱產能分別為37.5萬臺/年和30萬臺/年，聚集零部件企業30多家。2006年實現產值170億元，計劃今年完成產值210億元。2、手機集群。呈現出浪潮LG穩步高產，伊諾特、得寶數字通信等核心配套企業快速膨脹、富士康手機后來居上的良好態勢。2006年，手機集群實現產值150億元，隨著核心配套企業伊諾特公司二期擴能順利投產和富士康手機事業群增資擴建，今年產值將達到160億元。3、電腦集群。形成鴻富泰、宏華勝、富士康精密電子三大事業群，正在實現由主要部件向品牌整機生產的轉變。2006年，富士康工業園完成產值100億元、出口6.5億美元。隨

5、著整個工業園二、三期投資擴建以及游戲機、筆記本電腦等大項目順利推進，全年產值將達到160億元。整個集群年內再引進配套企業10家以上，總數超過30家。4、裝備制造集群。以斗山工程機械和斗山機床為龍頭的裝備制造業基地，集聚多寶精密、東鎬重工、三宇泰科、宇光機械等20多家配套企業。2006年，以挖掘機、數控機床、工業縫紉機等為代表的22大整機產品迅猛發展，全年實現產值63億元，預計今年超過70億元。以上良好的經濟發展趨勢帶來大量的工作崗位，使得家用消費類產品行業發展迅速，同時不動產的發展也與時俱進。2011年1月煙臺開發區住房均價為6185元/平方米，環比2010年12月份上漲1.23%，同比201

6、0年1月上漲14.96%。從整體數據來看，2010年1-10月份開發區房價呈現連續上漲的趨勢，達到5880元/平方米；在11月份房價有所回落，但在12月份房價再沖新高，達到6110元/平方米。進入2011年后煙臺，開發區房價延續上漲趨勢，1月份住房均價達到6185元/平方米。高于煙臺平均價格，隨著一線房企萬科、龍湖、天房、保利等先后在煙臺拿地，2011煙臺樓市變得撲朔迷離、炙手可熱。就在剛剛過去的一周，國家統計局公布的統計數據顯示，4月份中國70個大中城市中有56個城市的新建商品住宅價格環比出現上漲，數量較上月出現增加。這顯示出，調控政策依然未撼動房地產市場。無論是從2010年1月的“國十一條

7、”到今年1月出臺的“新國八條”；還是以2009年年末營業稅優惠政策取消為調控起點到近期國家發改委要求商品房銷售需明碼標價的國家最新調控措施都可以看出，即便是以年為單位，調控依然沒有出現人們想要的結果。限購、限貸、限外、房產稅，在諸多新老調控政策均以“失效”或“效果不明顯”落幕后，人們又將目光聚焦于下一個、再下一個調控政策。不過此時，反思比期盼更為重要。在地產開發中 思辨，務實更為重要。第二部分：項目綜合分析 項目資源梳理項目地區位介紹：位于柳子河路之南，同三高速北側，泰山路煙臺物流園之內，來往福山開發區交通便捷， 從泰山路步行到柳子河路乘坐23、206可直達開發區，從泰山路步行到同三高速可乘坐

8、32路直達福山、芝罘區。資源1：（地域位置優勢）未來的一個趨勢就是開發區和福山區慢慢融合，進而兩地區無論從購物及居住都會得到一個相互補充，所以位于兩區之間的中間地帶會變得更為重要，因為這里不近不遠的享受到芝罘區、開發區、福山區的多種資源優勢。資源2：（需求優勢）從福山購房群體分析得知，此片區因為沒有良好的居住項目，所以大量此區域工廠職工選擇了其他地方購房，如果本項目介入，可以彌補此區域的空白。通過對本項目核心資源的解讀，已經明確了“我們有什么”的戰略命題；但是，項目的資源并不能夠脫離市場態勢而孤立存在。因此，我們需要帶著自身的資源條件進入到所面對的經營環境中，在市場的試金石作用下進一步提純。從

9、而確立有利于項目規避風險與發掘價值的市場發展方向，現在就讓我們進入下一個策略模塊：項目swot分析與戰略規劃n 地理位置優勢n 需求優勢n 為銷售帶來保證S項目優勢屬性研判n 三區交界，資源共享n 地塊不連貫，周邊全廠房，環境差n 生活配套與市政設施缺位n 對產品細致規劃，規劃自身的配套W項目劣勢屬性研判n 通過景觀隔斷，可以降低此類影響n 臨近高速，噪音及廢氣影響n 較難改善n 要以產品規劃搶占市場制高點n 要以跨區推廣突破區域限制n 要以產品定位隔性形成搏弈壁壘n 有利于項目唯一性宣傳n 開發區經濟的不斷發展帶來強大的購買力及源源不斷的人流量n 福山政府對夾河生態公園的建設與規劃n 有利于

10、項目的營銷借勢O市場機會屬性研判n 形成項目的客戶基礎n 開發區和福山區其他項目的競爭n 房產政策對外來購房人群的影響n 區域工業印象深厚，改變艱難T營銷威脅屬性研判n 區域市場目前欠缺純住宅項目n 同三高速帶來更多的芝罘客n 有利于項目客源的拓展及功能定位的確立 項目客戶分析依據項目所處位置及自身資源，客戶主力應該為企業單位職工，其他為個體經營者以及投資客群。客戶以30歲以下的年輕人為主，3050歲左右的客戶將會多數為投資群體。區域應該以開發區為主，福山和芝罘為輔，同時周邊縣市也是不容忽視的購房力量。 項目產品定位及推廣定位通過對我們的客戶及資源構建、市場挑戰分析，我們的產品應該是這樣子的，

11、它“戶型小、總價低、一居到兩居、物業好”所以，我們的戰略方向：以便利交通網為底色以片區純品住宅為基調以小戶型產品為競爭力以優越配套服務為突破打造三區中心的格調品質生活家 項目價格定位按照以上定位，參考同區域的價格走向，本項目的價格體系應以芝罘區、開發區、福山區的價格權重而得。房價占權重權重價格本項目價格福山區4536元40%18145700元/平米，高架工業區不良影響權重0.2，價格定位4500元/平米，后期可拔高開發區6220元50%3110芝罘區7780元10%778引用：開發區作為煙臺的移民區擁有大量的外來人口，這也是開發區房價近年來穩步攀升的最重要原因。據搜房網數據監控中心數據顯示，4

12、月煙臺開發區樓盤最新報價維持在6220元每平米，與3月相比，環比增長0.65%，與去年同期相比增長20.15%。據搜房網數據顯示，福山區4月房價為4536元/平方米，相比3月份的4656元/平方米，降幅為2.65%。分析數據可見，均價的下降一方面是由于區域內部分樓盤推出新品，優惠力度較大；另一方面剛亮相的部分新盤價格較低，拉低了整體的均價水平。預計這一情況在5月就會好轉，均價會“回歸正途”到穩定增長狀態。搜房網數據監控中心顯示，2011年1月該區域住宅的均價達到了7780元每平米，相比去年12月的7473元每平米，同比上漲4%；相比2010年1月份的6545元每平米，環比上漲達18.9%。可見

13、政策相對嚴厲的2010年并未對芝罘區的房價造成實質性影響。第三部分：項目開發投資預算與回報分析 項目規劃有建筑空地無建筑空地無建筑空地無建筑占地面積：約6萬平米有建筑占地面積：約3萬平方米總規劃面積9萬平米按照既定容積率2.2-2.9，我公司出二套規劃建議，如下：1) 容積率2.02.5，正常的小高層+二類高層項目（18層以內）；2) 容積率2.53.0，小高層+二類高層項目+一類高層項目（19層以上）。我司建議容積率可控制在2.5-2.9之間，一方面考慮項目利益最大化，另一方面考慮項目周邊沒有任何公園綠地，做檔次樓盤風險較大，所以建議產品做一類高層+二類高層+小高層的混合社區，布局采用行列式

14、布局，景觀采用小組團形式，不設大型廣場。容積率2.5計算，總規劃面積22.5萬平米 項目成本(一) 地價：90000平米*1300000元/667平米=175412293元如規劃最后確定容積率為2.5，總建筑面積22.5萬平方米，則樓面低價為800元(二) 前期費： 1鉆探、設計 2各種配套（基礎設施配套費、教育配套費、白蟻防治費、消防專項費、自來水管網費） 3臨水、臨電 4雜土清運、環衛 5達到開工條件時所涉及的所有費用大約需要230元/平米(三) 建安造價：場地平整、質檢費、招投標費、工程監理費、地質勘察費、噪音排污費、樁基工程費、土建工程費、自來水管網工程費、共建配套合計：1400元/平

15、方米(四) 房屋銷售費用：按項目直接費用的4%計算。平均每平方米分攤100元/平米。 合計： 100元/平方米(五) 開發管理費用+財務費： 按項目直接費用的5%計算。平均每平方米分攤150元 合計： 150元/平方米(六) 不可預見費：按項目直接費用的1.5%計算。平均每平方米分攤40元合 計： 40元/平方米 每平米總成本=土地成本+前期費用+建安費用+房屋銷售費用+開發管理及財務費用+不可預見費用=2720元總成本：2720元/平米*22.5萬平米=61200萬元 項目回報最終利潤分析開發總成本：61200萬元綜合成本價；4500元/可銷售面積；225000（假設）；銷售總收入4500*

16、225000=101250萬元銷售稅費（營業稅與城市維護建設稅和教育費附加）=101250萬元*5.5%=5568萬元開發利潤=101250萬元-61200萬元-5568萬元=34482萬元成本利潤率=34482萬元/61200萬元=56%第三部分：本項目合作內容建議一、對本項目所提供的服務主要包括： 服務一：項目區域市場研究分析服務二：開發企業及項目形象包裝顧問（Vi展示）服務三：項目定位及廣告整合推廣服務四：營銷及公關活動的策劃、執行服務五：項目銷售代理服務二、服務取費標準服務項服務內容收費標準備注服務一市場研究分析6萬元一次性收費，之后每年免費提供市場及時信息服務二開發企業及項目形象包裝

17、顧問4萬元所涉及到的媒體發布及制作費用均不含在內服務三項目定位及廣告整合推廣6萬元服務四營銷及公關活動的策劃、執行8萬元服務五項目銷售代理服務代理傭金：總銷售額的2.0%合計策劃顧問服務費（前四項）：共計24萬（月費2萬/月）銷售代理費（第五項）：總銷售額的1.8%三、溢價分配比例雙方合作過程中，如本項目階段內實際銷售平均價超出預期平均價（由雙方協商并按照市場情況約定），則超出部分視為溢價，溢價與階段銷售面積之乘積即視為溢價利潤收益。溢價利潤收益由合作雙方按照開發商70%，代理公司30%的比例進行分配。四、 策劃費、銷售代理費及溢價利潤收取方式1、策劃費用收取方式：分月收取，合同簽署期，開發商

18、每月月初支付代理公司策劃費2萬元。2、銷售代理傭金結算方式 從項目正式開盤起，開發公司每月為代理公司結算一次銷售代理提成傭金。每月5日前，代理公司向開發公司提交上一個月的銷售業績報表，經開發公司財務人員審核，按以下標準結算傭金： 在銷售套數達到50%（含50%）之前，每月按照80%的比例結算本月銷售代理傭金。在銷售套數達到50%-70%（含70%），每月按照90%的比例結算本月銷售代理傭金。在銷售套數達到70%-90%（含90%），每月按照95%的比例結算本月銷售代理傭金。在銷售率達到90%以后，開發公司根據以上比例全額結算銷售代理傭金，并補齊之前銷售額傭金差額部分。3、溢價部分結算方式在項目

19、銷售套數達到50%，70%，90%，100%時，分別按照當時溢價及階段銷售面積，一次性分配并結算項目溢價利潤收益。第四部分 公司簡介一、公司描述 系出名門。公司主創人員源自北京協成行、陽光100等知名企業，傳承名企，借鑒成功軌跡；大浪淘沙，優劣自見分曉。綜合銷售、策劃方面，歷經代理、開發行當，而將脈絡融入體系，乃自成一家。 刀鋒凌厲。所謂“天馬行空”，一則為喜，一則，實為憂。所憂者，浮文畫餅，脫離實際，空洞大言。而我公司人員，曾歷一線、二線、三線城市項目，其間亦鑒成敗，因此做事首講客觀，以深度研判，狠挖客戶，刀鋒扼其咽喉。 古人云，未知其敗，何知其成？看破表層，明其風骨，扎實落地，然也。二、立

20、足煙臺，與時俱進業務描述市場調研前期策劃營銷推廣銷售執行環境調研客戶調研項目評估開發戰略定位研判市場定位規劃戰略戶型設計推廣依據營銷策動廣告策動推廣執行上市策略銷售組織銷售推進物管支持三、將帥峰雄，謀定策動智力描述專家智力武裝的一支地產經營服務團隊，包括成功的企業家、學者、專家、一線操盤手、廣告媒體營運精英，能夠為深遠所服務的項目提供不同層面的戰略支持。四、全程營銷，超值服務服務領域前期定位市場研究，項目發展建議 對目標市場進行調查與研究，收集分析市場數據，研究競爭對手和典型個案，為項目發展提供信息基礎與決策依據。研究土地價值，確定產品概念，明確物業發展方向，以科學的市場依據和專業的規劃理念提供精準的前期服務。產