1、目錄一、項目基本情況二、項目籌劃總體思路三、具體籌劃方案1、 開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃2、 開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃3、 房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃4、 售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃5、 后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃一、 項目基本情況(一)已建項目嘉業(yè)？海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交 匯處。項目總占地面積114.24畝，總建筑面積約170000平米。 該項目 分兩期建設完成。一期占地面積為38129.6，二期占 地面積為38034.1譏項目一期于2011年7月30日開工，于2015年4月25日 項目二期全 部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、 公建配套設施、 地下建筑等，項

2、目規(guī)劃指標如下：(1 )總建筑面積：169590平方米；(2 )容積率：1.5(3)公建配套設施面積：2370.07平方米；(4)可售面積：113402.93平方米，其中：1普通住宅面積91588.8平方米2非普通住宅面積21814.13平方米3停車場面積55344.71平方米(二)擬建項目蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)雙港東路處。項目數(shù) 據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。二、 項目籌劃總體思路嘉業(yè)？海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價已經(jīng)突破8000元/，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價已經(jīng)向10000元/平米的成交均價邁進，該年南*市整體供應量不足，20

3、11年基本沒有剩余存量，因此價格再度攀升。性 價比吸引 了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū) 的剛性購房者極大地向嘉業(yè)？海棠灣項目所在的區(qū)域轉移。因此， 一期竣 工當年，項目二期于11月緊鑼密鼓開工。項目還增加了 地源熱泵、太陽 能等低碳技術及每戶達10%左右的面積贈送， 總體造價較紅谷灘建安造價參考指標高出10%-15%。嘉業(yè)？海 棠灣項目一期二期時間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比 較高，籌劃 案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅 收籌劃建議，有利于 企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤

4、率，從 而提高企業(yè)的市場競爭力，另一 方面保證項目實施的可行性， 提咼資金利用率。 從實際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不 同稅種融入 到企業(yè)項目中去，更詳細且具體地提出籌劃方案。 方案從開發(fā)準備、開發(fā)建設、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理 這五個環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。三、具體籌劃方案1、開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預算中，就地安置拆遷戶的房屋拆 遷面積達到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方 米，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給予貨幣補償。 已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的

5、土地使用權成本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案： 方案一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款 確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以每平方米的貨幣補償 標準確定契 稅的計稅依據(jù)?；剡w部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米X7500元/平方米=3000萬元拆遷戶貨幣補償：1000平方米X7500元/平方米=750萬元 全部契稅計稅依據(jù)為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元 方案二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款 確定契稅的 計稅依據(jù)，就地安置部分應以

6、被拆遷房屋每平方米 的市場價格確定契稅的 計稅依據(jù) 即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米X8000元/平方米=3200萬元全部契稅計稅依據(jù)為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元2、開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一） 融資方式的稅務籌劃 嘉業(yè)公司的金域海棠項目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除 計算方法選 擇上進行比較分析，該項目取得土地使用權所支付 的金額為6700萬元， 開發(fā)成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元?！痉治觥?方案一：據(jù)實扣除： 扣除額 二（6700+40000）X5%+1680=4015萬元 方案二：定率扣除：扣除額 二（6700+40000）X10%=4

7、670萬元【結論】就金域海棠項目而言，方案二的扣除額大于方案一， 差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時應選 擇方案二，那么企 業(yè)就不能合理分攤利息費用或不能提供金融 機構的證明。（二） 建房方式的稅務籌劃 嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成 本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元?，F(xiàn)有兩個 方案如下（均采用營改增后的簡易計稅法）【分析】方案一：自建自銷 嘉業(yè)公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務規(guī)定， 按照銷售不 動產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。銷售收入（含增值稅）：50000萬元 銷售收入（不含增值稅）：50000 -（

8、1+5%）=47619萬元 銷項稅額：47619X5%=2381萬元城建稅及教育費附加：2381X（7%+3%+2%）=286萬元印花稅：50000X0.0005=25萬元土地增值稅：扣除項=29280X（1 + 10%+20%） +286=38350萬元增值額=47619-38350=9269萬元增值率=9269/38350=24%土地增值稅：9269X30%=2780萬元 凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元 方案二：代建 嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉讓 價格按照評 估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進 行土地使用權證

9、的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公 司簽訂房屋 代建協(xié)議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司 提供，同時綠地公司還 負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業(yè)公司只負責工程 的組織協(xié)調工作，建筑面積 為90000平方米，按照每平米2500元收取代 建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務 按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。該房地產(chǎn)公司轉讓該地塊的損益如下： 銷售收入（含增值稅）：10000萬元銷售收入（不含增值稅）：10000 -（ 1+5% ） =9524萬元銷項稅額：9524X5%=476萬元城建稅及教育費附加：476X （7%+3%+

10、2% ） =57萬元 印花稅：10000X0.0005=5萬元 土地增值稅：扣除項=7280X（1 + 10% ） +57=8065萬元增值額=9524-8065=1459萬元增值率=1459/8065=18%土地增值稅=1459X30%=438萬元 凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元（該房地產(chǎn)公司代建服務損益如下：）代建收入（含增值稅）：22500萬元代建收入（不含增值稅）：22500 -（ 1+5% ） =21429萬元代建增值稅：21429X5%=1071萬元 代建城建稅及教育費附加：1071X（7%+3%+2% ） =129萬元 凈收入：21429-129-65

11、00=14800萬元（該房地產(chǎn)公司兩項業(yè)務合計凈收入如下：） 合計凈收入：14800+1744=16544萬元【結論】根據(jù)以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比 方案一多296萬元。因此方案二代建更好。（三）園林綠化的稅務籌劃 金域海棠項目的園林綠化工程項目的實際園 林綠化工程費用約 為774萬元。一般來說，園林綠化施工中，苗木費占比 約為60%， 因此合理估計該項目中的苗木費為464萬元，其他費用為310萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應商可以選擇。其中甲公 司是以建筑 安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專 門進行苗木銷售的公 司。丙公司以出售苗木為主業(yè)，經(jīng)營范圍 包括建筑安裝。

12、與甲公司、乙公 司，丙公司均能取得增值稅專用發(fā)票?！痉治觥糠桨敢唬汉狭惭b法與甲公司簽訂園林綠化施工合同， 同時附帶苗木銷售共計約774萬元可抵扣進項稅額= 774 -（1 + 11%）X11% = 76.7（萬元） 采購成本=774-76.7=697.3（萬元方案二：分立合同法 與甲公司分別簽訂銷售合同464萬元、建筑安裝合同310萬元 可抵扣進 項稅額= 464 -（1 + 13%）X13% + 100 -（1 + 11%）X11% =84.1（萬元） 采購成本=774-84.1=689.9（萬元）方案三：分開訂立法先在乙公司購買苗木464萬元，再與甲公司簽訂100萬元的施 工合同可抵扣進

13、項稅額= 464 -（1 + 13%）X13% + 310 -（1 + 11%）X11% = 84.1（萬元） 采購成本=774-84.1=689.9（萬元）方案四：合立購買法 與丙公司銷售苗木同時提供園林綠化工程，總價款為774萬元可抵扣進項稅額= 774 -（1 + 13%）X13% = 89（萬元）采購成本=774-89=685（萬元）【結論】四個方案支付的總費用都是774萬元，但是方案一的 可抵扣進項稅額要更少，方案四可抵扣進項稅額最大。如果要 和以建筑安 裝為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗木 銷售費用和綠化施工費用分開簽訂合同 更好；同時，先從苗木銷售公

14、司購 買苗木，再與園林公司簽訂 綠化施工合同也可以達到相同的籌劃效果。3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃(一)銷售定價的稅收籌劃嘉業(yè)？海棠灣的32#商品房，同行業(yè)房價為1700? 2000萬元之間，開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元。【分析】除相關稅金外的可扣除的項目金額為：200 + 900 + ( 200 + 900 )X10 %+( 200 +900 )X20 %= 1430 (萬元)。 方案一：公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430X1.269=1814.67萬元，此時增值額為287.9萬元( 1814.67/( 1+5% ) - 143

15、01814.67X0.571 %)。 方案二：公司要適當提高售價，則總房價至少要超過1934.79(1430X1.353 )萬，提價120.12萬才會增加總收益，此時增 值額為401.6( 1934.79/( 1+5% ) -1430X100.725%-0.571%X120.12 )萬，應納土地增值稅為120.48 ( 401.6X30% )萬?！窘Y論】當同行業(yè)的房價在1700? 2000萬元之間時，公司應 選擇1814.67萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低， 增強競爭 力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能 以高于1934.79萬元 的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會 進一

16、步增加。(二)房屋裝修費用的稅收籌劃嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南*開發(fā)了商品住宅項目，住宅小區(qū)容積率為1.5平方米，戶型為兩室一廳、三室兩廳，建筑面積在90140平方米，總建筑面積為10000平方米，其中地價及開發(fā)成本為9000萬元，準予扣除的開發(fā)費用1000萬元，扣除項目金額合 計為1億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價為16000元每平方米。假設企業(yè)的銷售模式為方案一，后經(jīng)過實地考察調研，建議在售 價加上 裝修成本后定位19000元每平方米，將毛坯房裝修后銷 售，定為方案 二?！痉治觥糠桨敢唬撼鍪勖鞣?應納稅金及附加=16000X5%/ ( 1+5% )X(7%+3%+2% )=91.43萬增值額=1

17、6000/( 1+5% ) -9000X( 1+20% )-1000-91.43=3346.67萬增值率為34.47%應 納 土 地 增 值 稅= 3 3 4 6 . 6 7X3 0 % = 1 0 0 4 . 0 0 1萬 元應納企業(yè)所得稅=(16000/(1+5% )-10000-91.43-1004.001)X25%=1035.67萬凈利潤=16000/(1+5%)(10000+91.43+1004.001 + 1035.67)=3107萬方案二：出售精裝房應納稅金及附加=19000X5%/(1+5%) X(7%+3%+2%)=108.57萬增值額=19000/(1+5%)-12000X

18、 (1+20%)-1000-108.57=2586.67萬增值率=19.46%(注：增值率未超過20%不交土地增值稅根據(jù)上述第三點政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅，所 以 該 公司免于繳納土地增值稅。應納企業(yè)所得稅=(19000/( 1+5% ) -13000-108.57)X25%=1246.67萬元凈利潤=19000/( 1+5% ) - ( 13000+108.57+1246.67) =3740萬元【結論】通過測算(裝修成本為3000元每平方米)，企業(yè)應繳納主 要稅金 總額是1355.24萬元，兩種方案交納稅金總額相差775.861萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利潤

19、增加633萬元。我們通過對影響稅額的因素進行分析，僅增 加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻享受到稅收優(yōu)惠 政策，免交了1004.001萬元的土地增值稅。4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃(一)土地增值稅清算的稅收籌劃(1) 土地增值稅核算方式的稅收籌劃嘉業(yè)？海灣有31棟和32棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售31棟房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售32棟房 產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元?！痉桨敢弧糠珠_核算時：31棟房產(chǎn)的增值率 二（300200）/200X100 % =50 %，適用 稅率30 %;應納土地增值稅為：（300200）X30 % =30（萬元）；3

20、2棟房產(chǎn)的增值率 二（400100）/100X100 % =300 %，適 用稅率60 %;應納土地增值稅為：（400100）X60%100X35% = 145（萬元）； 共繳納土地增值稅175萬元?！痉桨付亢喜⒑怂銜r：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300 + 400 = 700（萬元）；允許扣除的金額：200 + 100 = 300（萬元）；增值率為：（700300)/300X100 %= 133.3 %，適用稅率50 %；應納土地增值稅為：(700300)X50 %300X15 % =155（萬元）?！痉治觥客ㄟ^比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上 例可以看 出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大

21、，只要房地產(chǎn)開發(fā) 公司將兩處房產(chǎn)安排 在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和 扣除項目放在一起核算，一起申 報納稅，就可以達到少繳稅的 目的。（2）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃 以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目開發(fā)一期為例（見表一），采用分 兩類（即普 通住宅和其他）對項目進行清算，企業(yè)應納土地增 值稅1029萬元，稅負 率0.98%（見表二）；采用分三類（即普 通住宅、非普通住宅和其他）對項目進行清算，應納土地增值 稅2343萬元，稅負率2.28%（見表 二），兩者計算應繳土地增 值稅相差較多。若采用四分類，企業(yè)稅負更 重。表一：金域海棠項目清算項目基本情況表 （單位：萬元）項目面積銷售總額（萬元

22、）住宅53299.9430849.3商業(yè)8555.269019.81儲藏間4171.471251.44地下車位7905135合計86840.7146255.57備注：一期地下室總建筑面積28514.04川，車位790個。表二：某房地產(chǎn)項目土地增值稅分兩類、三類（單位：萬元）明細兩類三類普通住宅非普通住宅、商務房及車位普通住宅非普通住宅商務房及車位1、轉讓房地產(chǎn)收入總額30849.315376.2730849.31251.4414226.812、扣除項目金額合計2981114310298111000199573、增值額1038.31066.271038.3251.44-5730.194、增值額與扣除項目金額之比3.48%7.45%3.48%25.44%-28.71%5、適用稅率30%30%30%30%0%6、速算扣除系數(shù)（%000007、應繳土地 增稅稅額 減：普通住宅 增值額未超20%部分應免 征增值稅稅額1074.461074.461145.7201074.461074.46314.66000&實際應繳土地增值稅稅額01145.720314.660通過上述計算，可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)企業(yè)進行土