1、北京市××商住樓房地產(chǎn)抵押價值評估報告北京寶信房地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司報告摘要：本報告估價對象為一座塔樓，地上十八層，地下二層。地下部分主要為車庫、設備及人防；地上一層用作商業(yè)，二層以上為商品住宅。至估價時點，估價對象主體、外墻已經(jīng)完工，正在進行公共部位內(nèi)裝修收尾施工。估價對象的土地、規(guī)劃、銷售、竣工驗收證件齊備，房屋產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）正在辦理之中。本次評估為抵押評估，評估范圍為估價對象土地及全部已完成的建筑工程。根據(jù)估價對象特點、附近房地產(chǎn)市場及評估目的，選擇成本法和市場比較法進行評估，對兩種方法計算的結(jié)果進行加權(quán)確定最終評估價格。致委托方函北京××

2、房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司:受貴公司委托，截止至2001年12月15日，我們對貴公司開發(fā)建設的位于北京市海淀區(qū)××商住樓進行了現(xiàn)值評估。評估工作人員本著客觀、準確、公正、合法的原則，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價規(guī)范，根據(jù)特定的評估目的，遵循公正的評估原則，以及抵押貸款評估的安全性、確實性和保守性原則，按照科學的評估程序、評估經(jīng)驗及貴公司提供的有關(guān)資料，經(jīng)現(xiàn)場踏勘，采用相應的評估方法，對上述房地產(chǎn)進行了評估。估價對象在估價時點2001年12月15日的評估結(jié)果如下：土地使用權(quán)面積：5977.5平方米總建筑面積：34185.72平方米其中地上： 26186平方米，地下：7

3、999.72平方米可銷售面積：26425.2平方米 其中住宅：24906.8平方米，配套商業(yè)：1518.4平方米估價總結(jié)果： 23214.7萬元 （人民幣貳億叁仟貳佰壹拾肆萬柒仟元整）順祝商琪！北京寶信房地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司2001年12月22日估價師聲明(同房地產(chǎn)估價規(guī)范)注：××是根據(jù)提供報告的評估機構(gòu)的意見，隱去有關(guān)客戶或項目的真實名稱、以利公開發(fā)表。本書以下同。估價的假設和限制條件1. 本報告評估的價格為估價對象在現(xiàn)狀條件下、估價時點為2001年12月15日、評估目的為辦理房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的條件下的現(xiàn)行公開市場價值。2. 評估報告有效期自估價時點起一年有效。在

4、估價結(jié)果有效期內(nèi)，隨著時間的推移，市場情況的變化，估價結(jié)果需做相應的調(diào)整。超過一年，需重新進行評估。3. 除特殊說明，估價對象不附帶任何影響其價值的限制條件。4. 本次估價對象的房屋所有權(quán)證尚在辦理之中，該項目用地面積系根據(jù)委托估價方提供的國有土地使用證，建筑面積系根據(jù)委托方提供的現(xiàn)有資料得出，最終面積數(shù)據(jù)應以房地局實測為準。5. 委托方提供的所有資料，我們不負責核查其資料的真實性和合法性。6. 本報告未考慮委托方或有負債因素短期強制處分及抵押到期清償因素對估價結(jié)果的影響，亦未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對估價對象價格的影響。7. 當本次評估所遵循的合法、最高最佳使

5、用原則等其它原則發(fā)生變化時，本估價結(jié)果會失效。8. 本報告所涉及的估價對象范圍系由委托方限定，所確定的房地產(chǎn)價格僅供抵押人與抵押權(quán)人在借貸時參考，具體用作抵押的房地產(chǎn)范圍及貸款數(shù)額由金融機構(gòu)決定。9. 計算過程采用靜態(tài)方式計算。10. 本報告未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得向委托方和評估報告審核部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方 委托方名稱：××住 所：北京市海淀區(qū)××法人代表：××聯(lián)系電話：××聯(lián)系人： ×× 二、估價方估價

6、機構(gòu)全稱：北京寶信房地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司法定代表人： ××住 所： ××估價資格等級: 房地產(chǎn)價格評估壹級資格（證書號：建房估證字2001008號） 土地價格評估A級資質(zhì)（證書號：2000A015）三、估價對象（一）估價對象背景資料估價對象位于北京市海淀區(qū)北三環(huán)外，開發(fā)商為北京××房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。該項目為一座地上18層塔樓，用途為住宅及配套商業(yè)，具體為地上一層配套商業(yè)、二至十八層為住宅，地下共二層，為人防、設備及車庫。截止至估價時點，已完成估價對象主體工程、外墻及內(nèi)部公共走廊裝修，室內(nèi)達到粗裝修程度，室外綠化尚未進行。委托

7、方（即開發(fā)商）擬以估價對象為抵押物，向銀行申請貸款，本次評估據(jù)此進行。（二）估價對象的位置估價對象位于北京市海淀區(qū)，北三環(huán)以外。對外交通可依靠萬泉河路等，進而與北三環(huán)和北四環(huán)相連。公共交通主要有904路、302路、332路等十余條公交線路，出行較方便。估價對象周邊醫(yī)院、文體設施、中學、小學等配套生活設施完備，居住十分方便。估價對象臨近中關(guān)村科技園區(qū)及著名學府北京大學、中國人民大學，文化氣息濃厚，人文環(huán)境良好。隨著中關(guān)村科技園區(qū)及萬柳地區(qū)建設步伐的加快，該區(qū)域投資環(huán)境將得到更進一步的改善。（三）估價對象的范圍估價對象為包括土地及建筑物的整體，具體范圍為土地使用權(quán)面積5977.50平方米，總建筑面

8、積34185.72平方米，其中地上建筑面積26186平方米，地下建筑面積7999.72平方米，可銷售建筑面積26425.2平方米，其中住宅24906.80平方米，商業(yè)1518.40平方米。（四）估價對象概況根據(jù)委托方提供的資料及估價人員現(xiàn)場踏勘：估價對象地上18層，地下2層，建筑高度49.95米，結(jié)構(gòu)類型為現(xiàn)澆框架。地上1層為配套商業(yè)，2-18層為住宅，地下兩層為人防、設備及車庫。地下車位150個。住宅有14種戶型，包括一室兩廳一衛(wèi)到三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積從76.04平方米至150.57平方米不等，主力戶型為三居室。根據(jù)委托方提供的北京市建設工程竣工驗收備案表及估價人員踏勘，截止至估價時點，估

9、價對象主體工程及外墻裝修、大堂地面及墻面、各樓層公共走廊地面的裝修已經(jīng)完成，室內(nèi)達到初裝修水平。裝修情況詳情如下：項目內(nèi) 容外墻一層、二層及三層局部大理石貼面，其余部分黃色外墻磚。公共部分大堂花崗巖地面、大理石墻面、天花板為石膏吊頂。走廊地面鋪地磚，墻面刷白（待裝修）。室內(nèi)水泥地面抹平，內(nèi)墻刮膩子，鋁合金雙層推拉玻璃窗。各套住宅戶門安裝防盜門。配套設備采暖系統(tǒng)分戶式天然氣壁掛采暖爐，普通鑄鐵暖氣片。消防系統(tǒng)每層設消防栓，煙感、噴淋。電視系統(tǒng)閉路電視系統(tǒng)、有限電視，所有房間預留電視插孔。供電系統(tǒng)雙路供電，每戶獨立IC卡電表。通訊系統(tǒng)每戶預留電話插孔。電 梯配三部東芝電梯。安全系統(tǒng)安全監(jiān)控系統(tǒng)，樓

10、道安裝應急燈。估價對象外部市政已經(jīng)達到“七通”，即通路、通上下水、通電、通電訊、通燃氣、通熱力，基礎(chǔ)設施狀況良好。(五)估價對象權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的××號國有土地使用證，估價對象使用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)由委托方以有償出讓的方式取得，土地用途為住宅及配套商業(yè)，住宅終止日期為2070年5月17日，配套商業(yè)的終止日期為2040年5月17日，地號為××。目前該項目的房屋所有權(quán)證正在辦理之中。據(jù)委托估價方介紹，至估價時點估價對象未有權(quán)屬糾紛，未設置他項權(quán)利。四、估價目的委托方擬以估價對象即海淀區(qū)××商住樓為抵押物，向銀行

11、貸款。本次評估系據(jù)此進行，以提供上述房地產(chǎn)的參考現(xiàn)值。五、估價時點2001年12月15日六、價值定義本報告中估價結(jié)果是為抵押目的服務的住宅及配套商業(yè)房地產(chǎn)價格。其價格為房地產(chǎn)在估價時點條件下、土地為出讓性質(zhì)的公開市場價值。七、估價依據(jù) 本次評估依據(jù)國務院、建設部、國土資源部、北京市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律規(guī)定和政策性文件以及評估房地產(chǎn)的具體資料，主要有：（一） 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（二） 中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范；（三） 委托方提供的資料（略）；（四）評估機構(gòu)現(xiàn)場踏勘獲得的資料及掌握的市場資料。八、估價原則此次估價在獨立性、客觀性、科學性的工作原則及房地產(chǎn)估價合法

12、原則、估價時點等經(jīng)濟性原則指導下進行，主要遵循如下操作性原則進行評估：（一）合法原則估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。（二）最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象土地規(guī)劃用途為住宅及配套商業(yè)，估價對象實際用途亦為住宅及配套商業(yè)，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。（三）替代性原則根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場內(nèi)效用相同的商品的價格將趨于一致，

13、這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，即是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實例，以近期內(nèi)成交的價格作為客觀價格，確定估價對象在評估時點的價格取值依據(jù)。（四）估價時點原則由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平。本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀況為準。 九、估價方法根據(jù)評估對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對評估對象的實地勘察，并遵循房地產(chǎn)價格評估方法的確定原則，選取成本法和市場比較法作為本次評估的基本方法。成本法是以開發(fā)或建造

14、估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應納稅金，并進行相應折舊修正后，得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。十、估價結(jié)果評估人員根據(jù)委托方指定的評估目的，遵循公正的評估原則，按照科學的評估程序，運用適當?shù)脑u估方法，評估位于北京市海淀區(qū)××商住樓在估價時點2001年12月15日，以抵押為目的房地產(chǎn)正常市場價格為：估價總結(jié)果： 23214.7萬元 大寫：人民幣貳億叁仟貳佰壹拾肆萬柒仟元整十一

15、、估價人員(略)十二、估價作業(yè)日期2001年12月15日至2001年12月22日十三、估價報告應用的有效期本報告評估的價格為估價對象在現(xiàn)狀利用條件下、評估目的為房地產(chǎn)抵押，于估價時點為2001年12月15日的現(xiàn)行公允市價，有效期自估價報告交付之日起12個月，超過12個月后，需重新進行評估。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析 (見估價結(jié)果報告)二、區(qū)域因素分析 (見估價結(jié)果報告)三、市場背景分析北京是中華人民共和國首都，東部與天津市相鄰，其余三面與河北省接壤。北京全境面積16807.8平方公里，其中市區(qū)建成區(qū)面積395平方公里，分為東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、昌平、延慶、通

16、州、順義、懷柔、密云、大興、房山、門頭溝十八個區(qū)縣。北京市常住人口1250萬人，其中城區(qū)和近郊區(qū)常住人口逾700萬人，常年流動人口逾330萬人。北京市區(qū)以舊城為中心向四周發(fā)展，舊城區(qū)作為全市的主體，是全國政治、經(jīng)濟和文化功能的中心城市和主要區(qū)域。北京也是全國的交通樞紐，鐵路公路四通八達，首都國際機場有近百條航線通往國內(nèi)外各大中城市，交通十分便利。同時，北京是全國商貿(mào)中心、金融中心、文化教育中心。北京也是中國的通訊中心。1996年北京電話號碼升為8位，通過光纜、微波干線和衛(wèi)星網(wǎng)絡，已能同全國1434個城市和國際上200多個國家和地區(qū)實現(xiàn)直撥。近幾年來，中國堅持推行改革開放政策，北京的經(jīng)濟發(fā)展速度

17、高于全國經(jīng)濟發(fā)展平均水平，房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、旅游業(yè)等各個行業(yè)蓬勃發(fā)展。為推進北京市的經(jīng)濟發(fā)展速度，市政府加大了基礎(chǔ)設施、公共設施的投資力度，全線貫通的了四環(huán)、地鐵復八線，剛剛破土動工的城市輕軌鐵路等，巨大投入使得已是得天獨厚的北京更是錦上添花。與2000年相比，2001年房地產(chǎn)形勢比較喜人，根據(jù)北京市統(tǒng)計發(fā)布的統(tǒng)計資料，2001年1月-11月份北京市房地產(chǎn)開發(fā)狀況如下：主要指標合計上年同期增幅（）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）631.9415.052.3其中住宅318.5229.965.9商品房開復工面積（萬平方米）4879.83662.233.3其中住宅3603.22494.944.4本年新開商

18、品房面積（萬平方米）1898.11070.577.3其中住宅1590.3877.181.3商品房竣工面積（萬平方米）688.9580.318.7其中住宅577.5463.124.7商品房屋銷售面積（萬平方米）578.8532.18.8其中住宅553.9519.36.7銷售給個人518.1455.813.7從該表中可以分析出，北京房地產(chǎn)市場與去年相比，處于增長狀態(tài)，但是商品房尤其是住宅供應量的增長幅度大于需求的增長幅度。在今后一段時間內(nèi)，住宅市場的走向?qū)⑷Q于需求。估價對象周邊區(qū)域聚集了較多的住宅開發(fā)項目（略），許多項目開發(fā)規(guī)模較大。這樣的開發(fā)形勢，有利于該區(qū)域居住環(huán)境條件的建設和改善，從而吸引

19、更多購房者的選擇。四、最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價格評估據(jù)此進行。估價對象規(guī)劃用途為住宅及配套商業(yè)，現(xiàn)狀用途亦為住宅及配套商業(yè)，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價人員現(xiàn)場踏勘以及對周邊居住環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查和預期分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。五、估價方法選用根據(jù)評估對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)住宅及配套商業(yè)市場狀況的調(diào)查和對評估對象的實地勘察，并遵循房地產(chǎn)價格評估

20、方法的確定原則，選取成本法和市場比較法作為本次評估的基本方法。第一、 用成本法分別對估價對象土地和建筑物進行評估，然后相加得到整個估價對象房地產(chǎn)的積算價格；第二、 根據(jù)市場比較法，依據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)行市場行情，經(jīng)比較修正得到評估對象房地產(chǎn)的比準價格；第三、 依照上述兩種估價方法所得結(jié)果，并參考北京市房地產(chǎn)的特點，采用算術(shù)平均法從而得出最終估價結(jié)果。六、估價測算過程第一、成本法成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應納稅金，并進行相應折舊修正后，得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 對于新建房地產(chǎn)：估價對象現(xiàn)時價格土地在估價時點的市場價格+

21、建筑物重置價格（一）取得土地費用及正常利稅 根據(jù)北京市人民政府頒布的34號文件北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價表及其說明，土地價格（熟地價）由三部分組成：出讓金、基礎(chǔ)設施配套建設費（前兩者合稱毛地價）和土地開發(fā)及其他費用。其中，出讓金是指國家作為土地所有者將一定年限的土地使用權(quán)讓與受讓者而收取的費用；基礎(chǔ)設施配套建設費是指政府用于城市基礎(chǔ)設施配套建設已投入和近期預期投入的費用部分，主要包括市政及四源費等；土地開發(fā)及其它費用是指用于征地、拆遷及平整土地等費用部分。具體估算如下：1、土地毛地價測算 估價對象位于北京市海淀區(qū)北三環(huán)外，建筑用途為住宅及配套商業(yè)，根據(jù)委托估價方提供的北京市國有土地使用權(quán)

22、出讓合同，該宗地審定的住宅用途樓面毛地價630元/m2，配套商業(yè)用途毛地價為945元/m2。繳納毛地價款合計為：總毛地價款：15540588+1434888=16975476元2、土地開發(fā)及其它費用根據(jù)委托方提供的土地開發(fā)及其它費用，并經(jīng)本評估機構(gòu)調(diào)查，確定估價對象土地開發(fā)費用為地上建筑2000元/m2，則：土地開發(fā)及其它費用2000元/m2×26186m252372000元3、土地取得費用土地取得費用土地毛地價+土地開發(fā)及其他費用 16975476元+5237200069347476元4、利息假設估價對象建設周期為1.5年，考慮到0.5年的土地開發(fā)期，則土地計息期為2年。年利率以估

23、價時點的金融機構(gòu)貸款利率為標準，1-3年期貸款利率為5.94，計算中只計單利。利息69347476×5.94×28238480元5、 利潤參照市場情況，開發(fā)商利潤取20，則：利潤69347476×20 13869495元6、管理費按土地取得費用的3.0計算，則：管理費=69347476×3.0=2080424元7、稅費稅費指營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，根據(jù)國務院令第136號中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例、國務院國發(fā)198519號文頒布中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例及京政發(fā)199336號北京市人民政府關(guān)于提高教育費附加率的通知的規(guī)定，營業(yè)稅為上

24、述各項費用之和的5計算，城市維護建設稅為營業(yè)稅的7，教育費附加為營業(yè)稅的3，合計為上述各項費用之和的5.5，則稅費=（69347476+8238480.15+13869495+2080424.28）×5.5=5144473元8、 土地在估價時點的市場價格 =土地投資+利息+利潤+管理費+稅費 =69347476+8238480+13869495+2080424+5144473 =98680348元 （二）建造建筑物費用及正常利稅1、 房屋建造成本（1）建安工程造價根據(jù)1996年北京市建設工程概算定額和五材、人工費、竣工調(diào)價等有關(guān)文件以及相關(guān)市場信息，并結(jié)合估價對象建筑結(jié)構(gòu)和截止到估價

25、時點的裝修程度（含土建、設備及安裝和初裝修）確定建安工程造價為2200元/m2。（2）建材行業(yè)勞保統(tǒng)籌基金取建安費用的1，則：建材行業(yè)勞保統(tǒng)籌基金=2200元/m2×1=22元/m2（3）不可預見費根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)一般取費，結(jié)合估價對象具體情況，不可預見費取建安費用的5，則：不可預見費=2200元/m2×5%=110元/m2（4）紅線內(nèi)市政費 不計綠化費，取建安費用的10，則： 紅線內(nèi)市政費=2200元/m2×10=220元/m2（5）其他費用根據(jù)有關(guān)政府文件關(guān)于改進和調(diào)整工程勘察不合理收費辦法和標準的通知、建設1991150號關(guān)于改進和調(diào)整部分勘察設計不合理收費辦

26、法和標準的通知、(86)京建規(guī)字第097號關(guān)于編制基本建設工程竣工圖取費標準的批復、1991年12月14日北京市人民政府第31號令發(fā)布北京市建設工程質(zhì)量管理監(jiān)督辦法、 1992價費字479號關(guān)于發(fā)布工程建設監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定的通知等，其他費用包括勘探費0.3、規(guī)劃設計費2%、竣工圖費7%、質(zhì)量監(jiān)督費0.25%、工程監(jiān)理費2%、招標費0.26%等，合計其他費用單價為108.9元/m2。 房屋建造成本合計= (1)+(2)+(3)+(4)+(5) =2660.9元/m2 2、利息估價對象建設周期為1.5年，年利率以估價時點的金融機構(gòu)貸款利率為標準，即貸款利率為5.94，計算中只計單利并假設資金為均勻投

27、入，則：利息2661元/m2×5.94×1.5 /2=118.5元/m23、 管理費按房屋建造總成本的3.0計算，則：管理費=2660.9元/m2×3.0=79.83元/m24、 利潤按照開發(fā)商利潤為20計算，則：2660.9元/m2×20=532.18元/m25、 稅費同土地部分的計算說明，按上述1、2、3、4各項之和的5.5計算，則：稅費=（2660.9+118.54+79.83+532.18）×5.5 =186.53元/m2 6、 房屋綜合建筑成本房屋綜合建筑成本為上述1至5項之和，即：2660.9+118.54+79.83+532.18

28、+186.53=3577.98元/m27、建筑物重置價格建筑物重置價格=3577.98元/m2×34185.72m2 =122315822元（三）估價對象積算價格 =土地在估價時點的市場價格+建筑物重置價格 =220996170元 第二、市場比較法根據(jù)委托估價方提供的相關(guān)資料：估價對象總銷售建筑面積為26425.2平方米，其中住宅部分銷售建筑面積為24906.8平方米，配套商業(yè)部分銷售建筑面積為1518.4平方米。地下車位150個。本次評估分別根據(jù)住宅、配套商業(yè)、車位不同用途進行市場價格估算。（一） 住宅部分市場價格 通過對估價對象附近區(qū)域類似的準完工的商品住宅項目的調(diào)查分析，篩選了

29、三項案例作為比較對象。各案例與估價對象的情況比較如下：因素條件說明表項目名稱待估對象案例一案例二案例三項目位置××萬泉河路遠大路南蘇州街交易時間2001年12月2001年12月2001年12月2001年12月交易情況2002年5月入住、正常2002年12月入住、正常2002年10月入住、正常現(xiàn)房、正常道路通達度萬泉河路萬泉河路遠大路蘇州街公交便捷度高高高高基礎(chǔ)設施完善程度七通七通七通七通環(huán)境條件一般較好稍差稍差建設規(guī)模較小較大較大較小物業(yè)性質(zhì)內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅采光一般較好較好一般通風一般較好較好一般室內(nèi)裝修初裝修初裝修初裝修初裝修配套設施完備程度完備完備完備完

30、備建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混專業(yè)物業(yè)管理有有有有比較因素條件指數(shù)表項目名稱估價對象案例一案例二案例三交易時間100100100100交易情況1009898101道路通達度10010098100公交便捷度100100100100基礎(chǔ)設施完善程度100100100100環(huán)境條件1001029898建設規(guī)模100102102100物業(yè)性質(zhì)100100100100采光100102102100通風100102102100室內(nèi)裝修100100100100配套設施完備程度100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100專業(yè)物業(yè)管理100100100100因素比較修正系數(shù)表項目名稱案例一案例二案例三交易

31、價格（元/平方米）930084008400交易時間100/100100/100100/100交易情況100/98100/98100/101道路通達度100/100100/98100/100公交便捷度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設施完善程度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/102100/98100/98建設規(guī)模100/102100/102100/100物業(yè)性質(zhì)100/100100/100100/100采光100/102100/102100/100通風100/102100/102100/100室內(nèi)裝修100/100100/100100/100配套設施完備程

32、度100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100專業(yè)物業(yè)管理100/100100/100100/100比準價格876784108487經(jīng)修正比較，三個案例比準價格較為接近，故采用簡單平均法得出估價對象住宅用途比準價格：（8767+8410+8487）/3=8555（元/ m2） 住宅部分市場價格=8555×24906.8=213077674元（二）配套商業(yè)部分市場價格 根據(jù)受托估價方調(diào)查，估價對象附近商業(yè)用途市場價格約為11000-13000元/ m2，結(jié)合估價對象具體情況，確定估價對象配套售價為12000元/ m2。12000元/ m2×1518.4 m2=18220800元（三）車位部分市場價格根據(jù)委托估價方提供的有關(guān)資料：估價對象地下車位150個。根據(jù)受托估價方調(diào)查，估價對象附近住宅用途配套地下車位市場價格約為100000元/個，結(jié)合估價對象具體情況，確定估價對象地下車位售價為100000元/ 個，出售率為80。地下車位市場價格=100000元/個×150個×80=12000000元