1、For personal use only in study and research; not for commercial use電梯管理服務方案提要：電梯要求每周保養一次，時間不少于二小時，要求維護人員做到定人、定時、定梯 進行保養，檢查部位：斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯鎖裝置、廳轎門機電聯鎖裝置 急停開關。電梯維護保養可分為：周保養、月保養、半年保養、一年保養。如廠家有特殊要求的 遵照廠家要求。周保養基本要求：1.電梯要求每周保養一次，時間不少于二小時，要求維護人員做到定人、定時、定梯進2.行保養。對電梯以下各部位要進行檢查 ，確保其工作正常、清潔、潤滑。電源開關、安全開關。A、

2、控制柜總閘及極限開關各電器元件齊全無損傷，接線牢固。B檢查熔斷器、熔絲接觸情況 ，接點牢固，應無打火現象。C急停、安全窗、井底、限位等安全開關應接觸良好,動作正常、可靠。不準跨接。(2)曳引機：外觀機體應保證清潔光亮。(3)減速機A、運行時應平穩無異常振動。B減速箱油面高度應保持在規定的油位線之內。c.減速箱油溫不超過 85 C ;(4)電動機A、電動機運行中不應有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應停梯檢查是否有異物侵入滑動軸承,軸承是否損壞。B電動機油位應在油鏡中心附近。C電動機使用時環境溫度不應高于40C，溫升不應高于銘牌規定。D電動機軸承竄量不大于 4mm制動器。動作平穩可靠，不打滑，

3、閘瓦接觸面不小于 70%抱閘未打開時,(房地產E網:,盤車輪不應用手能盤動。抱閘打開時，兩側間隙應一致，其四角間隙平均值兩側各不應大于。抱閘開閉應靈活、自如，線圈溫升不超過60C。(6)控制柜A、柜內各電氣元件應工作正常 ，儀表準確。B無發熱現象，各接觸點接觸嚴密無粘連燒損現象C柜內反開關無油污無積塵。(7)限速系統A、限速輪：外觀清潔，動作靈活，無明顯月期打點，油路通暢，繩鉗口處無異物油污、輪 槽無異常磨損。B漲繩輪及安全鉗裝置：外觀清潔，油路通暢，轉動平穩，張緊輪氈墊加油，安全鉗各聯動機構靈活，鉗口與導軌側工作面間隙在2-3mm間。(8)選層系統：選層器轉動及滑動部分清潔及油量充足，接點清

4、潔，壓力適當。(9)廳、轎門系統A廳、轎門正常關閉后，應能接通門鎖網絡；鎖緊元件的最小嚙合長度為7mm此時外廳 門不應能用手扒開。B安全觸板、光電裝置功能可靠。C廳門、轎門、轉動部位及滑道：轉動部件清潔，轉動自如，填加潤滑油，上、下滑道雜 物清除，上滑道加油，吊門輪、門滑塊磨損的及時更換。D開關門機構：開關門總程清潔，活動及轉動部位清潔加油，皮帶松緊度適當，不打滑， 開門機清除積碳、保潔。(10)層顯系統,內選、外呼系統。A、各元件指示功能正常，按鈕活動自如無卡阻。B燈光顯示正常，清潔無塵。(11)井道系統A轎廂，對重導靴間隙均勻、靴襯無嚴重磨損。B油盒、油刷無缺損，軌道潤滑良好。C鋼絲繩張力

5、均勻且無斷股。(12)衛生,鐵門至機房間的樓道；機房；轎頂；底坑等部位應保持清潔，無垃圾，清除油污 及灰塵。月保養月保養是在周保養的基礎上主要對電梯的各部件進行清潔、潤滑、檢查、特別是對安 全裝置的檢查。1減速機：減速機應無異常響聲，清除表面積塵油垢。(1) 為蝸輪油的滾動軸承加油，檢查聯軸節有無損傷。(2) 檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致，緊固曳引輪各部位螺栓。2、電動機、發電機組(1) 清除其內外灰塵及油污。(2) 測速系統工作正常,傳動系統無損傷。3、制動器(1) 檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。(2) 緊固各連接螺栓。(3)線圈溫升不超過 60 C。4、限速系統(1) 清除夾繩鉗口處異

6、物、油污。旋轉銷軸部位加油。(3) 檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無異常磨損。(4)檢查張緊裝置及電氣開關及動作是否正常。5、控制柜、勵磁柜。(1) 檢查各各電氣元件、儀表，對不靈敏及損壞元件應及時調整更換。(2) 檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況，如嚴重凸凹不平應修復或更換觸頭。(3) 檢查機械聯鎖裝置,對動作不可靠的應調整。6、鋼絲繩(1) 檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況，繩頭螺栓應鎖緊，開口銷齊備。1)調整張力與平均值相 差不大于5%(2) 鋼絲繩表面油污過多，應清除。(3) 檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。(4) 檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況3、導靴(1)清洗自動潤滑裝置，軸承處加注金屬

7、基潤滑脂。(2) 緊固導靴螺栓,固定式導靴與導軌正面間隙應符合規定。(3) 檢查滑動導靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應更換。滾動輪導靴的滾輪的無異常響 聲,發現開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應更換。4、開門機(1)檢查整個系統，轉動部位填充潤滑脂。(2)開門電機碳刷磨損超過原長度1/2的應更換。(3) 轉動系統可靠無損傷。,并緊固5、導軌：檢查導軌連接板、導軌壓板、導軌支架、及焊接部位應無松動無開焊 各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。6、接線盒及電纜。(1)檢查各接線盒，緊固各接線端子，清除其灰塵。(2)檢查電纜有無掛碰、損傷,緊固電纜架螺栓。7、極限、限位開關(1)對極限開關做越程試驗,越程距離為

8、150250mm銷軸部位應加注潤滑油。(2)限位開 關越程50150mm銷軸部位應加注潤滑油(2)鋼絲繩張力應均勻。7、廳轎門系統：清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪 ，門導軌軸承，涂抹潤滑油。層系統(1)清除各部位灰塵及油污，調整電氣選層器動作間隙或準確度。(2)為鋼帶輪及漲繩輪軸加油，為活動拖板導軌加注潤滑油。9、導軌：對有自動潤滑裝置的導軌，應加注機械潤滑油。10、安全裝置(1)檢查部位：斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯鎖裝置、廳轎門機電聯鎖裝置 停開關，修檢開關、安全窗、限位、極限開關。各安全裝置應靈活可靠，無卡阻現象，清除各安全裝置的油垢。11、底坑 清掃底坑雜物，清除緩沖器及各部件

9、的灰塵，保持底坑干燥。半年保養：半年保養主要在月保養基礎上對電梯的重點部位檢查調整、維護保養。1電動機、發電機組(1)添加軸承潤滑油。(2)檢查修理碳刷刷架、清理,向器。水泵管理服務方案提要：泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養時，應按給排水設備設施維修保養 年度計劃進行，轉動水泵軸 ，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵 槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸。1、2、目的：規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。適用范圍：適用于物業管理公司轄區內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。3、職責(1)主管經理負責審核 給排水設備設施維修保養年度計劃并檢查

10、該計劃的執行情況。(2)設備部主管負責組織制定給排水設備設施維修保養年度計劃并組織、監督該計 劃的實施。(3) 水泵房組長/管理員具體負責實施給排水設備設施的維修保養。(4) 公共事務部負責向有關用戶通知停水的情況。4、程序要點(1)給排水設備設施維修保養年度計劃的制定。A、每年的12月15日之前，由設備部主管組織水泵房組長 /管理員一起研究、制定給 排水設備設施維修保養年度計劃并上報公司審批。B制定給排水設備設施維修保養年度計劃的原則a給排水設備設施使用的頻度b、給排水設備設施運行狀況（故障隱患）;C、合理的時間（避開節假日、特殊活動日等 ）。給排水設備設施維修保養年度計劃應包括如下內容a、

11、維修保養項目及內容b、備品、備件計劃；C、具體實施維修保養的時間d、預計費用。（2）水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養時，應按給排水設備設施維修保養 年度計劃進行。 小區內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變 頻器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房管理員負責。(4) 水泵機組維修保養。 水泵房管理員每年的 4月、10月份應對小區內所有水泵機組進 行一次清潔、保養。電動機維修保養：a、b、用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在Q以上，否則應烘干處理或修復；檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承c、檢查電動

12、機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；d、清潔電動機外殼；e、a、檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。水泵維修保養：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；b轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸C、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；d、清潔水泵外表；e、f、g、檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。(5) 控制柜維修保養。水

13、泵房管理員每年的 5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行 一次清潔、保養。A、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、 無污物；B 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；交流接觸器維修保養：a、清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒b、清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭）,燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更C、清潔鐵芯上的油污及臟物d、檢查復位調簧情況；e、擰緊所有緊固件。E、自耦減壓啟動器維修保養a、b、用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于',否則應進行干燥處理；外殼應可靠接地，

14、如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。F熱繼電器維修保養：a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要 求的應更換。自動空氣開關維修保養a、用500V搖表測量絕緣電阻,應不低于1OOM ,否則應烘干處理；b、清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換C、自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。中間繼電器、信號繼電器維修保養:對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否

15、可靠，輸出信號是否正確,如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。I、信號燈、指示儀表維修保養a、檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡b、檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。J、遠傳壓力表維修保養a、檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；b、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接C、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。閘閥維修保養。a、閘閥維修保養：b、檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊C、檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油d、對閘閥閥桿加黃油潤滑e、對銹蝕嚴重的

16、閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆,應按給排水設備設施維修本文提要：泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養時保養年度計劃進行，轉動水泵軸 ，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸。> L、止回閥維修保養:a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換；b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規格彈簧C、檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。浮球閥維修保養：a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；b、檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；C、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。液位控制器維

17、修保養a、檢查密圭寸圈、密圭寸膠墊是否損壞，如損壞則應更換；b、清除壓力室內污物，疏通控制水道；C、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；d、緊固所有螺母。潛水泵或排污泵維修保養。a、用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在Q以上，否則應拆開潛水泵或排 污泵,對線圈進行烘干處理。b、檢查密圭寸圈是否已老化，如已老化則應更換。C、檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規 格的軸承。d清潔潛水泵、排污泵外殼 ，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。e檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排 污泵上的所有螺母。C、檢查保

18、護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。P、明裝給排水管維修保養 （每年10月進行一次）。a、檢查支持托架是否牢固，否則應加強。b、檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。d檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。Q每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則應由設備部主管填寫申請延時維修保養表經主管經理批準后方可延時。R對于計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出«-事故報告并上報公司。S水泵房管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄

19、在維修保養記錄表內,并于每次維修保養后的三天之內由水泵房組長整理成冊后交設備部存檔,保存期為長期。T停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由設備部主管填寫 停-申請表，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前 24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋建立物業管理新觀念人員素質決定服務品質深圳金地物業管理有限公司北京分公司總經理助理、金地格林小鎮管理處經理戴路金地物業作為一家規模化經營的品牌公司，憑借長期積累的管理和服務經驗建立了完善的品質保障體系。1998年，公司建立了管理處主任職業化制度，這一管理理念一經推出，立刻受到業內外

20、的廣泛關注與高度評價，并成為該年度的行業十大新聞之一。“管理處主任職業化”其內容實質就是，從關注員工的需求層次著眼，從制度上加以保證，讓公司全體員工樹 立職業目標意識，使一大批公司員工通過考試、考核、選拔、培訓、試崗、任用等幾個環節紛紛走上管理處主任的崗位。公司在幾年間還相繼推出了更多層面員工的職業塑造，將該制度延伸至基層操作層員工， 為不同層面、 不同需求的員工搭建工作平臺， 實現規范化管理和人性化管理的統一， 企業發展 與個人發展的統一。 通過 5 年來的實踐證明， 公司員工在工作中不斷學習、積極開拓、努力進取，最大可能發揮個人工作潛能， 為企業不間斷地產生新鮮血液。未來的物業管理行業是人

21、才的競爭，也是管理服務中技術含量的比拼， 是工作態度和服務意識的較量， 培養出一支踏實肯干、業務精通、 具有良好服務意識和職業道德的物業管理隊伍，是企業具備核心競爭力的有力保障。公司注重員工職業素質的培養， 給公司的每一位員工提供崗前培訓及在崗培訓的機會， 通過鼓勵自學，自辦培訓班， 外派學習培訓、理論研討和專題研討等各種形式提高員工整體素質。有一個事例說明了金地人的工作境界。2000 年的房展會上，我們為配合一顧問樓盤的物業形象展示， 金地物業的 3 名保安人員隨開發商入場， 展會結束的當天上午在我們的展位前的通道地上， 散落著兩張別人不經意丟掉的 “金地物業”報，我們的保安看到后走出展位彎

22、腰撿起，撣落報紙上的土后又放回了我們的宣傳資料中。這件小事被開發商的銷售總監看到，她感慨地說： 連金地的基層員工都能這樣自覺地維護公司文化，具備節約成本的意識， 小區的管理與服務絕對會更具檔次。努力傾聽客戶的心聲北京當代物業管理有限責任公司總經理吳建波在今天這個時代， 市場變化無常， 我們意識到創造忠誠的客戶成為企業發展和成長的關鍵所在。物管企業提供的產品是服務，因此怎樣提高業主的滿意度尤為重要。就像杰克韋爾奇講到的“當我們全心全意幫助客戶取得成功時，就是在為自己創造財富”，擺在我們面前的是如何把“以客戶為中心”的思想觀念落實到我們的實際工作之中。首先， 我們要認真地審視現有的意識和觀念。 在

23、觀念更新的過程中，新觀念是開山斧， 幫助我們找到正確直接的路徑方法； 舊觀念是攔路虎， 阻礙我們向更高的目標邁進。 自以為是不能更新觀念， 自以為非也不能更新觀念。 我們要客觀地評價自己， 才能為更新升級打下基礎。我們要從換位置、換角度、換視點、換層面幾個方面，提高意識、更新觀念，建立全方位的客戶服務體系。其次， 客戶服務要從做一個充滿愛心的人開始。 誰都喜歡和一個充滿愛心的伙伴共事， 他可以帶給你主動的幫助，溫暖的感受。根據一項調查，人的一生中可以認識約3000 個人，與其中的 1000 人有二次接觸交往的機會，也就是說在茫茫人海中與你成為朋友、同事的概率只有千萬分之二， 你怎能不珍惜這樣的

24、機會？我們應該怎樣面對這千萬分之二的人，機緣巧合使我們成為朋友、 同事，我們要用怎樣的心態來對待上帝的這種恩賜，馬上行動起來，關心并熱心幫助身邊的每一個人。 試想一下， 在這樣的環境里工作是多么讓人激動， 用這種感情與客戶交流會有怎樣的結果。努力傾聽客戶的心聲， 用心發現客戶的期望與需求。 客戶在享受服務的過程中會產生多種多樣的不滿和抱怨， 這需要我們認真整理這些信息， 因為他們是企業珍貴的信息資源。 我們要采用積極的態度， 正確有效地處理， 對服務、 產品或者溝通等原因造成的失誤進行及時補救，幫助企業建立信譽。 應該認識到客戶的不滿是企業進步的機會，只有不斷的規劃、執行、檢查、修正， 企業才

25、能在市場上長久立足。 客戶需求與期望是不斷增長的，我們要善于在與客戶交流過程中發現他們的需求，以便完善相應的服務方式、方法和項目，創造更大的市場，為企業可持續發展提供原動力。最后，建立完備的服務流程與規章監約制度是客戶服務工作的保障。一項工作的執行必須具備相應的制度監約，現階段公司各對口部門在努力積極配合圣吉公司顧問人員制定服務流程、規章監約制度。它們具有可操作性、實用性，才能真正做到未雨綢繆，為客戶服務工作保駕護航，來打造當代物業的核心競爭力。俗話說“只要找到路，就客戶服務的工作任重道遠，所幸的是我們充分認識到了它的重要, 不要怕路遠”，讓我們今天超過昨天，明天超過今天。物業公司目標責任書根

26、據xxx物業2005年經營業績考核要求，結合深圳XX物業管理有限公司 2005年工作計劃，確定半山蘭溪谷管理中心2005年度的經營管理責任目標如下:一、經營指標（100 %）1、營業收入不低于 555萬元人民幣；（30%）考核完成數低于指標按比例扣分。2、營業成本不超過 495萬元人民幣；（45%）考核完成數超過指標按比例扣分。3、稅后利潤總額為萬元人民幣。（10%）考核完成數低于指標按比例扣分。4、應收帳款收繳率達 98%以上；（15%）考核完成數低于指標按比例扣分。本項考核的主責部門為財務部。二、管理指標（100 %）（一）重大事項的管理（考核標準見“附件一”）（扣分項）重大傷亡事故、重大設備機損事故、火災責任事故為零。每發生一起安