1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投 資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。1 開發(fā)項目可行性研究的任務(wù) 可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面 情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟 分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究 建設(shè)項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該 項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。2 可行性研究的步驟2.1

2、 籌備。可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組， 制定研究計劃和工作大綱等。2.2 調(diào)查。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的 供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包 括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等方面 的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。2.3 方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方 案，進行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理方案。2.4 財務(wù)評價與不確定性分析。對經(jīng)上述分析后所確定的最

3、佳方案，在估算項目投 資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細的財務(wù)評價和不確定性分析。研究論 證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項目實施總進度 計劃。2.5 編寫報告書。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細的可行性研究報告，推薦一個 以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。3 可行性研究的內(nèi)容 由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各 有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面：3.1 項目概況。主要包括：3.1.1 項目名稱；3.1.2 項目的地理位置。 包括項目所在地城市、 區(qū)和街道， 項目周圍主要建筑物等；3.1.3

4、 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。 主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α?項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性；3.1.4 項目的性質(zhì)及主要特點。3.2 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.2.1 土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。3.2.2 人口調(diào)查。 包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、 總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、 戶數(shù)等。3.2.3 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆 遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。3.2.4 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管 線、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能

5、實現(xiàn)的時間。3.2.5 其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括 水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要 附有平面示意圖。3.2.6 如需要進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。3.3 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定3.3.1 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3.3.2 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3.3.3 市場交易的數(shù)量與價格。3.3.4 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。3.3.5 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。3.4 規(guī)劃設(shè)計方案選擇3.4.1 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來 源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目

6、重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。3.4.2 項目構(gòu)成及平面布置。3.4.3 建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、 建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳 圖。3.5 資源供給3.5.1 建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。3.5.2 項目施工的組織計劃。3.5.3 項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。3.5.4 項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。3.6 項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究3.6.1 開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。3.6.2 管理人員的配備方案。3.6.3 人員培訓(xùn)計劃、年管理費用估算。3

7、.7 開發(fā)建設(shè)計劃3.7.1 前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、 委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計劃。3.7.2 工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程 的配套建設(shè)計劃等。3.7.3 建設(shè)場地的布置。3.7.4 施工隊伍的選擇。3.8 項目經(jīng)濟及社會效益分析3.8.1 項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。3.8.2 項目投資來源、籌措方式的確定。3.8.3 開發(fā)成本估算。3.8.4 銷售成本、經(jīng)營成本估算。3.8.5 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。3.8.6 財務(wù)評估。運用靜態(tài)和動

8、態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi) 部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評價。3.8.7 風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方 法進行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然 等方面因素的可能變化，進行定性風(fēng)險分析。3.8.8 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。3.8.9 結(jié)論及建議運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題 及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。4 可行性研究報告的撰寫4.1 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。4.2 摘要：

9、用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況 和特點、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超 過 1000 字為宜。4.3 目錄4.4 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進 行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附 近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金 籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等 十二個方面。4.5 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進度 計劃表、項目投資估算表

10、、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測 算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。4.6 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面 圖等。5 市場分析與需求預(yù)測5.1 開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。一般應(yīng)進行以下內(nèi)容的 調(diào)查：5.1.1 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、 城市建設(shè)規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟因素。5.1.2 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài) 勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)

11、的市場交易狀況、區(qū)域分布和價 格水平。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。消費者意愿調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)叵M者對項目設(shè)計的使用要求 或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。5.1.4 物資供應(yīng)市場調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧稀⒃O(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有 關(guān)物資信息。5.1.5 工程技術(shù)狀況調(diào)查。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜?采用新材料、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。5.1.6 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費 標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。5.2 市場調(diào)查方法應(yīng)機動靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法：5.

12、2.1 積累資料。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信 息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。5.2.2 走訪調(diào)查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項 目功能、質(zhì)量、價格及改進提高的要求。5.2.3 征詢。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健?.2.4 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上， 對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行 科學(xué)分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預(yù)測。6 地點選擇與地塊價值評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進 行分析比較和評價。分析評價內(nèi)容包括：6.1 擬定地點的水文、地形

13、、地質(zhì)條件等地理特征；6.2 擬定地點的市政配套、交通運輸條件；6.3 擬訂范圍的拆遷情況；6.4 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況；6.5 實際地價與地價潛在價值評價。7 資金籌措7.1 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件， 是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情 況下，不必開展深度可行性研究。7.2 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和 預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。8 財務(wù)評價8.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期

14、短的項目， 可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目， 應(yīng)采取動態(tài)法。8.2 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較， 來計算開發(fā)項目的盈利 和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正常回報率相比較，以分析評價其 經(jīng)濟合理性。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。8.3 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進行。8.4 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率ic ,將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。

15、 判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPW0 項目可行；FNPW 0項目不可行。8.5 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為：FIRRAic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRRvic項目不可行。8.6 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） 財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。8.7 動態(tài)投資回收期（ P't ） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達公式見附錄。9 不確定性分析9.1 項目評價所采

16、用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為 分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng) 險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析 和概率分析。9.2 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng) 影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不 盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。9.3 敏感性分析是通過分析、 預(yù)測項目主要因素 （如成本、 價格、銷售周期等因素） 發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4 概率分析的目的在于用概

17、率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評 價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計 概率，累計概率越大，說明項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。10 可行性研究管理10.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求 可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托 專門咨詢機構(gòu)承擔(dān)項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻椖浚煞康禺a(chǎn)公 司自行組織可行性研究。10.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負責(zé)，開發(fā)、 銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。10.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研

18、究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng) 理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。10.4 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國 華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。10.5 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案 管理，妥善保存?zhèn)洳椤?0.6 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究 要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。10.7 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研 究。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)， 以不斷提高

19、可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。附錄： 財務(wù)評價指標(biāo)表達公式1 靜態(tài)評價指標(biāo)1.1 投資收益率（ R）投資收益率（R）二凈收益額十項目投資總額x 100%1.2 靜態(tài)投資回收期（ Pt ）投資回收期（ Pt） =累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計凈現(xiàn)金流量的 絕對值十當(dāng)年凈現(xiàn)金流量2 動態(tài)評價指標(biāo)2.1 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）FNPV£（ CI-C0） t （1+ic ） -t式中：1） CI 現(xiàn)金流入量 C0 現(xiàn)金流出量2）（ CI-C0）第t年的凈現(xiàn)金流量3) ic 基準(zhǔn)收益率4) n計算期2.2 財務(wù)內(nèi)部收益率( FIRR)E( CI-CO) t (

20、1+FIRR -t=0式中符號代表意義同上式。2.3 財務(wù)凈現(xiàn)值率( FNPVR)FPVR=FNPVI式中：1) FNP財務(wù)凈現(xiàn)值2) I 投資現(xiàn)值2.4 動態(tài)投資回收期( p't )E( CI-CO) t (1+ic ) -t=0動態(tài)投資回收期( P't ) =(累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表) -1+當(dāng)年累計財務(wù)凈 現(xiàn)值的絕對值十當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值房地產(chǎn)開發(fā)管理細則1 總則為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)城市房 地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產(chǎn)開 發(fā)的實際情況，制定本細則。2 項目開發(fā)管理2.1 項目選擇：由

21、開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等 因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。2.2 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否 投資開發(fā)該項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定 投資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。2.4 土地合同訂立： 項目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同 (或 協(xié)議)，如土地使用權(quán)出讓(或轉(zhuǎn)讓)協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具 體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門鑒

22、證或公證。2.5 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細計劃書， 明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工 隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、 成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。2.6 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要 有：2.6.1 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證2.6.2 向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。2.6.3 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2.6.4 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。2.

23、6.5 如系舊城改造項目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安 置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。2.7 規(guī)劃設(shè)計：由工程部配合實業(yè)公司完成。 要貫徹充分利用土地、 完善使用功能、 利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標(biāo) 方式確定設(shè)計單位。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.8 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備2.8.1 工程部負責(zé)委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.2 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平” ，聯(lián)系辦理水、電進場，必要 時爭取辦理“七通一平” 。2.9 委托工程施工監(jiān)理：所有開

24、發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。宜采用招標(biāo)或議 標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工， 并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。 工程部負責(zé)組織委托監(jiān)理。2.10 編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制 項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單 位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排 等。2.11 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟部應(yīng)按計劃組織選擇施工 隊伍。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。施工隊伍確定后，

25、公司應(yīng)與其簽訂正式的施 工合同。2.12 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、 開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。2.13 自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工 圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè) 備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方 式確定供貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。2.14 施工管理：工程部負責(zé)施工管理。管理內(nèi)容主要包括：2.14.1 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計；2.14.2 協(xié)助施工單位

26、解決現(xiàn)場的特殊困難；2.14.3 督促施工單位按合同要求完成施工進度， 實事求是地對工程進度做出簽證；2.14.4 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證；2.14.5 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程 的驗收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量；2.14.6 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè) 主管部門反映，妥善處理；2.14.7 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系；2.14.8 督促施工單位進行工程維修。 委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴(yán)格按照委托監(jiān)理合同 、工程監(jiān)理實施 細則對以上施工管理工作進行分工，避

27、免與公司工程部工作交叉，并按委托監(jiān)理合 同、工程監(jiān)理實施細則對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。2.15 工程造價預(yù)測及預(yù)算：項目定位前，經(jīng)濟部應(yīng)配合開發(fā)部對項目進行經(jīng)濟論 證；項目定位后，經(jīng)濟部應(yīng)配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，經(jīng) 濟部應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。經(jīng)濟部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為 控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。2.16 工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃， 交財務(wù)部組織資金。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟部進行審核，并配合 財務(wù)部撥款。2.17 竣工驗收：2.17.1 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部

28、組織初驗，初驗合格后向 質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。2.17.2 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進 行綜合驗收。2.17.3 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城 建檔案館報送。2.18 工程造價決算：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算 （必要時，可委托審計事務(wù)所進行審計） ，工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算 手續(xù)。財務(wù)部依據(jù)確認的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項目工程投資進行竣 工清點。2.19 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進行管理。主要是：2.19.1 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，

29、包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。2.19.2 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包 括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試 驗報告、隱蔽工程驗收單、設(shè)計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書3 房產(chǎn)銷售管理3.1 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目 的銷售前景、預(yù)期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。 在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積 大

30、小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。3.2 項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策 略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的 明細價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。3.3 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可 證。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。3.4 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上 發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷， 委托代理銷售等等。3.5 銷售開始后，應(yīng)隨著項目建設(shè)進度并根據(jù)市場反應(yīng)

31、、銷售情況對售房價格進行 相應(yīng)調(diào)整。3.6 商品房的銷售，除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。 特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。3.7 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：3.7.1 所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時間；3.7.2 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金；3.7.3 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.7.4 違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5 爭議解決辦法及其他約定的條款。3.8 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違 者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。3.9 開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應(yīng)為購房

32、業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。3.10 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務(wù)部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報 告，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。同時，開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益 情況加以認真分析。3.11 公司在資金情況允許的條件下， 可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、 寫字樓留 作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。4 物業(yè)管理4.1 開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其 承擔(dān)項目建成后的管理。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)， 也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。4.2 物業(yè)管理公司對項目驗收接管

33、后， 負責(zé)所管理項目的房屋設(shè)備、 市政公用設(shè)施、 生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應(yīng)負責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、 保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。4.3 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時向 公司工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實 扣除施工單位保修金。4.4 物業(yè)管理公司按業(yè)主須知規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費用。4.5 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定 物業(yè)管理的委托事宜。5 附則5.1 本制度自正式頒布之日實施。工地例會制度1 目的完善工程管理

34、制度，加強對在建工程的進度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效 率，加強建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實解決工程建設(shè) 中實際存在的問題。2 工程例會的組織2.1 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。2.2 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。2.3 工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位 和監(jiān)理單位相關(guān)人員。2.4 項目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進行溝通，當(dāng)預(yù)計要有重大問題決策時，需請示公 司總經(jīng)理或總工參加。2.5 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。2.6 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成例會紀(jì)要 ，并于會后

35、第二天發(fā) 給與會人員。2.7 與會人員參加例會時需簽到，收到例會紀(jì)要后需簽收。2.8 監(jiān)理單位每月要出一份監(jiān)理月報發(fā)至各與會單位，項目公司應(yīng)及時將監(jiān) 理月報傳遞到濟南公司，供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.9 項目公司人員應(yīng)將每一份監(jiān)理月報 、例會紀(jì)要登記、備案。3 工程例會會議程序3.1 施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報， 提出對 本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的 施工方法、進度、安排進行說明。3.2 項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進行答復(fù)。監(jiān)理公司 對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生

36、產(chǎn)情況進行說 明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。項目經(jīng)理對各施工單位之間、 各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調(diào)。3.3 其他與會人員進行會議發(fā)言。3.4 例會主持人對會議進行總結(jié)。 并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié) 論，對本周工程建設(shè)概況進行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。3.5 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際 完成進行對比，查找原因，落實責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。4 工程例會落實4.1 工程例會紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)， 對在建工程具有指 導(dǎo)意義。4.2 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)

37、人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會紀(jì)要所提出的施 工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項具體工作 內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況 做出匯報。4.3 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程 例會對工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下 次例會上，匯報上次例會紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實情況。施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良 好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。2 施工圖紙管理內(nèi)容：

38、2.1 接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。2.2 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給 排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等） 、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、 安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計說明書等。2.3 施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在 20 套，包括精裝本 4 套，平裝 16套。3 施工圖紙的管理程序 :3.1 圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編 號、登記。3.2圖紙的分發(fā)。3.2.1項目公司申報開工證及進行工程招標(biāo)、消防報審、設(shè)計審查各一套3.2.2公司存檔 2 套，總工 1 套，工程部、經(jīng)濟部各 1

39、 套。3.2.3工地現(xiàn)場 2 套。施工單位 4套（為其保留 4 套作為繪制繪制竣工圖使用） ，監(jiān)理公司 1套。3.2.5 分發(fā)登記：分發(fā)時間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。3.3 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術(shù)人員保管。3.4 圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計變更而作廢的圖紙應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作 廢章。4 竣工圖紙的管理細則 :4.1 工程竣工驗收后一般在 30 天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負責(zé)繪制。4.2 一般少量的局部變更可在原圖上更改。4.3 對局部更改（變更量大于 4.2 條者）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。4.4 對改動較大的部分要重新繪制。4.5 竣工圖一般應(yīng)繪制 4 套，繪制完成后

40、由監(jiān)理公司審核。4.6 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術(shù)人員。施工圖審學(xué)制度1 目的 為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟、其他等） ，減少設(shè)計 誤差，明確設(shè)計要求，促進開發(fā)項目順利進行。2 施工圖審學(xué)組織 ：2.1 一般性項目的圖紙審學(xué)由工程部組織進行， 對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點項 目應(yīng)由公司總工程師組織審學(xué)。2.2 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項目公司、工程部、經(jīng)濟部、開發(fā)部相關(guān)人員。2.3 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。2.4 審學(xué)圖紙要做認真記錄，并分類整理形成審學(xué)圖紙意見書 ，送達設(shè)計單位 以備解決答復(fù)。3 圖紙審學(xué)內(nèi)容 ：3.1 施工

41、圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的要 求。3.2 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。3.3 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。3.4 配套工程是否完善。3.5 圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性困難。4 圖紙審學(xué)程序 ：4.1 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。4.2 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。 施工圖設(shè)計交底制度1 目的為全面貫徹設(shè)計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中 出現(xiàn)失誤，同時，也為解答審學(xué)圖紙意見書中所提的問題。2 施工圖設(shè)

42、計交底的組織2.1 設(shè)計單位參加人員：項目負責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程 的設(shè)計人。2.2 施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。2.3 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟部技術(shù)人員。2.4 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄 人員。2.5 由項目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負責(zé)組織、主持。2.6 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。3 施工圖設(shè)計交底的基本內(nèi)容 ：3.1 設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3.2 結(jié)構(gòu)方案的實施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。3.3 設(shè)備、電氣工程

43、的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。3.4 對各專業(yè)間穿插施工的要求。3.5 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。3.6 其他需提出和交待的內(nèi)容。4 施工圖設(shè)計交底的基本程序 ：4.1 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。4.2 先由設(shè)計單位對審學(xué)圖紙意見書中所提問題統(tǒng)一解答。4.3 按各專業(yè)分組進行， 做到相互學(xué)習(xí)， 有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。4.4 設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責(zé)人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結(jié)。 施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電 費的計量有著非常重要的意義。2

44、適用范圍 本規(guī)定適用于各項目公司工程管理中施工現(xiàn)場內(nèi)所有的施工單位的臨時用水、用電 及水電設(shè)施的使用、管理、計量。3 規(guī)定的內(nèi)容3.1 項目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術(shù)資料搜集齊全。3.2 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的 施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量， 計算出本項目的臨時水、 電的總負荷（包 括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等） ，形成書面資料報項 目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。3.3 如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同 時考慮，以避

45、免二次浪費。3.4 臨時水、電接入后應(yīng)根據(jù)工地現(xiàn)場實際情況，配合監(jiān)理工程師繪制整個工地的 臨時水、電分配圖。3.5 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應(yīng)督促監(jiān)理工程師進行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先 考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進行。3.6 在施工單位進入、撤出工地現(xiàn)場時，相關(guān)工程技術(shù)人員組織監(jiān)理單位、施工單 位相關(guān)人員對施工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍 數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認可，項目公司設(shè)立專門檔桉，工地有專人負責(zé)。3.7 工地臨時水電負責(zé)人員， 應(yīng)根據(jù)工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的 臨時水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認可后轉(zhuǎn)交到

46、項目公司財務(wù)人員。3.8 各施工單位在各自施工場地內(nèi)的臨時水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的 監(jiān)督下進行，并對其安全性負全部責(zé)任。3.9 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應(yīng)報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批 準(zhǔn)后方能進行。3.10 臨時水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。 分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度1 目的 對分部分項、隱蔽工程及竣工驗收進行管理控制，確保經(jīng)過驗收后的工程質(zhì)量達到 規(guī)范及設(shè)計要求。2 適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。3 職責(zé)范圍項目公司負責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗收。4 管理控制程序4.1 隱蔽工程驗收必須在下一

47、工序前進行， 由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理 公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。對隱蔽工程中不符合設(shè)計要求或施工規(guī)范 規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要 求后，再進行驗收。隱蔽工程中的重要部位整改時應(yīng)攝影（拍照）備查。4.2 對于重要的分部、 分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。 其他項目進行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。4.3 竣工驗收4.3.1 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢，并填報竣 工驗收報告送交監(jiān)理公司審核4.3.2 項目公司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗收報告后 2日內(nèi)

48、通知監(jiān)理公司組織 驗收。4.3.3 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)建筑、 安裝工程質(zhì)量驗收評定標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)范對工程進行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)質(zhì) 量處理通知單，督促施工單位在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢，并及時進行復(fù)檢。4.3.4 項目公司經(jīng)理負責(zé)審查竣工工程質(zhì)量等級核驗表 。4.3.5 監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進行全面檢查合格后，由施工單位報送質(zhì)量 監(jiān)督站，等待竣工驗收。4.3.6 對質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)質(zhì)量問題處理通知單 ，督促 施工單位限期整改完畢，并報送整改報告，直至通過竣工驗收。工程交接驗收管理制度1 目的 為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求

49、，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛， 明確開發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限， 特制定此制度。2 適用范圍公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。3 內(nèi)容3.1 交接驗收的依據(jù)3.1.1 工程發(fā)包合同；3.1.2 施工圖紙、設(shè)計變更、竣工驗收資料；3.1.3 國家現(xiàn)行施工規(guī)范；3.1.4 質(zhì)量監(jiān)督站的驗收意見；3.1.5 委托物業(yè)管理合同；3.1.6 銷售合同、業(yè)主入住手冊；3.1.7 國家有關(guān)其他規(guī)定。3.2 交接驗收的組織3.2.1 在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報告批復(fù)后。3.2.2 由項目公司經(jīng)理組織、安排。3.2.3 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟部

50、、 、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施 工單位相關(guān)人員。3.2.4 項目公司指定專人進行記錄，完成后請相關(guān)責(zé)任人在原始記錄上簽字，并于 三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。3.3 交接驗收的程序3.3.1 開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點在于工程的使用功能、標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求。3.3.2 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點。3.3.3 物業(yè)公司的驗收重點除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運行、 技術(shù)資料的完整等。3.3.4 按照專業(yè)分組進行驗收，一般劃分為土建（含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等） 、設(shè)備 （含給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)等） 、電氣（含變配電、動力電、照明電、消防、通訊、 安防等）。3.3.5 每天（

51、或每單位工程）驗收完畢后，各組進行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯 總。3.3.6 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達整改通知，限期 完成。3.3.7 屬于開發(fā)單位自行安排的項目，項目公司經(jīng)理應(yīng)要求工程部、經(jīng)濟部督促完 善。3.3.8 各方整改完畢后，經(jīng)驗收通過后由項目公司經(jīng)理簽字，交由物業(yè)公司管理。 工程施工控制程序1 目的 通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設(shè)的進度和質(zhì)量目標(biāo) 的順利實現(xiàn)。2 適用范圍 適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。3 內(nèi)容3.1 項目公司經(jīng)理負責(zé)項目實施進度計劃的總控制， 并負責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及 重大變更的下

52、發(fā)實施，負責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細則或項目監(jiān)理規(guī)劃。3.2 各專業(yè)技術(shù)人員做到熟悉圖紙，參與圖紙審學(xué)、技術(shù)交底，負責(zé)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡 視工地，監(jiān)視測量監(jiān)理公司的工作情況，保存有關(guān)記錄，作好技術(shù)資料管理、移交工作。4 控制程序4.1 工程施工準(zhǔn)備階段的工作4.1.1 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細則。4.1.2 監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設(shè)計， 并由監(jiān)理工程師簽署審 核意見后轉(zhuǎn)交到項目公司審核，項目公司審核的重點：4.1.2.1 施工計劃安排是否符合要求；4.1.2.2 施工部署、施工方法是否切實可行；4.1.2.3 施工平面布置的合理性；4.1.2.4

53、 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)；4.1.2.5 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進行；4.1.2.6 對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的 實現(xiàn)；4.1.2.7 工程成品保護措施是否滿足驗收要求。4.1.3 由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟部、 、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位進行圖紙 會審和技術(shù)交底，執(zhí)行圖紙審學(xué)制度 、施工圖紙設(shè)計交底制度 。4.1.4 由項目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員進行施工現(xiàn)場的有關(guān)準(zhǔn)備工作， 向施工單位提 供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準(zhǔn)點與坐標(biāo)控制點以書面形式交施工單 位，并現(xiàn)場交驗。4.1.5 項目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員、監(jiān)理

54、單位、施工單位召開開工會議。會議對開 工前的各項準(zhǔn)備工作進行檢查，確定施工聯(lián)絡(luò)方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。4.2 工程施工進度控制4.2.1 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進度計劃、 分項工程工期安排是否 符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進度和現(xiàn)場文明、安全施工的因 素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進行整改。4.2.2 項目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購計劃與施工進度計 劃的同步性，對不能滿足要求的計劃進行修正。4.2.3 由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進場情況、施工機械配置情況、 周轉(zhuǎn)性工具材料的進場情況進行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進度計劃

55、的需要。4.3 工程施工質(zhì)量控制4.3.1 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計圖紙施工， 并符合國家規(guī) 范、標(biāo)準(zhǔn)；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監(jiān)督實施。4.3.2 工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)檢驗合格的材料、構(gòu)件及 設(shè)備。4.3.3 工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查， 并與監(jiān)理單位一起檢查施工單 位對質(zhì)量問題的處理情況。發(fā)生質(zhì)量事故時，由監(jiān)理單位組織進行調(diào)查處理。4.3.4 工程部組織施工管理人員進行現(xiàn)場巡視，及時處理施工中存在的質(zhì)量問題， 并做好記錄。4.3.5 在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進行總結(jié)，提出存在 的問

56、題，研究制訂措施，并監(jiān)督實施。4.3.6 工程部對工程施工過程中的設(shè)計變更，執(zhí)行公司規(guī)定。4.3.7 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時報送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料，由項目 公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。4.3.8 對關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力 度，采取有效的措施，對各個環(huán)節(jié)實施連續(xù)的監(jiān)控。4.4 工程施工投資控制4.5 工程施工安全控制4.5.1 項目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、 健全與現(xiàn)場安全 文明施工有關(guān)的規(guī)章制度。4.5.2 監(jiān)理單位組織施工單位每周進行一次工地安全檢查。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問 題，并以監(jiān)理通知的形式下

57、發(fā)施工單位，責(zé)令限期整改。4.5.3 項目公司組織對發(fā)生的安全事故，進行調(diào)查處理。4.6 工程驗收控制4.6.1 工程部依據(jù)分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理 單位、施工單位進行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經(jīng)驗收，施工單位不得 進入下一道工序施工。4.6.2 工程部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及時到質(zhì)檢部門辦理階段性驗收和工程竣 工驗收。5 記錄5.1 施工組織方案審查記錄工程變更控制程序1 目的 是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作 流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價的目標(biāo)范圍內(nèi)，使項目 利潤最大化。2 內(nèi)容2.1 建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。2.2 工程變更包括：2.2.1 設(shè)