1、目錄一、前 言 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2Irl JII 二、濮院概況 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2-13（一）濮院簡介（二）濮院地理位置（三）濮院主要市場分布及概況（四）濮院樓盤三、洪合概況 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 13-17（一）洪合簡介（二）洪合地理位置（三）洪合主要市場分布及概況（四）洪合樓盤四、市場調研分析 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1

2、7-28五、項目策略的幾點建 議 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 28-29、八 亠、刖市場調研是通過一系列定性和定量的方法對研究對象進行的一種信息篩選、歸納和分析的過程， 房地產項目的市場調研是進行項目開發的一個必要的途徑，是項目定位、項目發展和項目推廣的基礎，因此本調研報告是遵循客觀性、全面性、系統性和科學性的原則，融合了對濮院、 洪合已有商業項目及房地產的相應情況的分析， 把一個實實在在的濮院、洪合呈現在眼前， 為濮院地產項目的準確定位提供一個切實的參考依據。二、濮院概況（一）、濮院簡介濮院鎮地處長江三角洲平原腹地，滬、杭、蘇中間節點位置，區內有320

3、國道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大運河等交通要道。全鎮總面積64平方公里，轄5個居民社區、14個行政村，總人口 15萬人，其中新濮院約10萬人。濮院被譽為“魚米之鄉、百花盛地”，曾以“日出萬匹綢”成為“嘉禾一巨鎮”。改革開放以來，因毛針織產業發展壯大而獲得“全國最大的羊毛衫集散中心”、“中國羊毛衫名鎮”、“中國市場名鎮”、“中國毛衫第一市”“中國大型品牌市場”、“全國百佳產業集群”等榮譽稱號。（二）、地理位置濮院居蘇滬杭金三角中心 地帶，320國道，京杭大運河， 嘉湖公路和嘉桐公路橫貫東西， 滬杭，申嘉湖高速公路及籌建中 的蕭山通道斜掠過境；距上海 127公里，杭州 65公里，蘇

4、州 80余公里。滬杭高鐵開設桐鄉 站，穩步接軌蘇滬杭的1小時交 通動脈，便捷暢達。得天獨厚的交通地理位置，便捷的交通與物流運輸，全方位架起了濮院通向海內外的橋梁因此在濮院投資興業，從長遠發展的角度來看是正確的選擇（三）、濮院主要市場分布及概況1、羊毛衫市場中國羊毛衫市場由濮院鎮政府1988年創辦，經過22年來的改擴建，現有羊毛衫交易區11個，占地1.5平方公里，商鋪 6000間；集中了毛衫市場、針織技術開發中心、物流中心、客運中心、卸貨中心、毛針織品檢測中心和人力資源服務中心等；物業形態：街鋪式；經營業態：羊毛、羊絨和T恤系列針織服裝，市場主要以中低檔的產品為售價：市場只賣經營權不賣產權， 1

5、0 年經營權 80 萬； 租金： 200-600 元/平方米 /月；外貿交易中心濮院羊毛衫市場下轄的一個專營外貿服飾的交易區， 地處羊毛衫市場交易區 的東面?？傉嫉孛娣e 20600 平方米，商鋪 330 間，配套商務房 224 套，倉庫 290 間。毛紡原料市場（濮院南方毛紗市場） 濮院毛紡原料市場緊靠 320 國道，正對濮院羊毛衫市場交易區， 建成于 1999 年，建筑面積 4 萬平方米；建筑形態：街鋪式； 經營業態：毛紡織原料，包括羊毛、毛條和各種新型纖維； 售價：市場只賣經營權不賣產權 ,10 年經營權 60 萬； 租金： 180-360 元/平方米 /月；毛紗市場毛紗市場和毛紡原料市場

6、連為一體， 市場共有門面 300 間，主要經營各類針 織用紗線；售價：市場只賣經營權不賣產權；租金： 150-300 元/平方米 /月；針織機械輔料城A 、 B 兩區圍成市場占地 25 畝、總建筑面積 6 萬平方米，于 2006 年 11 月 18 日開業； 該市場由四棟樓構成，南北兩排形成一個庭院空間，中間及 一個中心廣場。 1 至 3 樓為商鋪，共計 631 間，面積從 30-200 平方米不等。其中一層針織機械；二層包裝印務、服飾輔料；三層為針織面料； 4 層至 11 層為配 套設施，包括休閑娛樂餐飲、三星級酒店、寫字樓和酒店式公寓等；租金： 60-150 元/平方米 /月；售價：一層

7、1.2-1.5 萬 /平方米，二層 7000-10000 元 /平方米，三層 5000-7000 元 / 平方米；羊毛衫交易中心位于濮院工貿大道南側、 雙燕路北側， 由浙江濮院羊毛衫城發展股份有限公 司開發建造，于 2007 年 11 月 6 日開業；物業形態：框架結構，總建筑面積 7.7 萬平方米，其中市場總面積 4.7 萬平 方米；經營規劃：主要功能按建筑樓層分布：地下層為停車場及設備用房， 1-3 層 為商鋪， 4-12 層為市場配套綜合用房， 設有產品展示中心、信息發布中心、會議 中心、商務公寓等；租金： 100-180 元/平方米 /月；售價：一層 1.2-1.5 萬 /平方米，二層

8、 7000-10000 元 /平方米，三層 5000-7000 元 / 平方米；濮院世貿大廈市場東臨緊靠濮院羊毛衫市場交易區、 西接濮院國際貿易中心， 建成于 2004 年 8 月；建筑形態：總建筑面積 52821 平方米，大廈主體樓高 10 層，地下 1 層； 經營業態：品牌毛衫；租金： 100-300 元/平方米 /月；售價：均價 8000 元 /平方米；中央商城位于浙江交通樞紐 320 國道與濮院的主干道中央交匯處， 為原濮院羊毛衫市 場的第四、第五交易區， 是濮院羊毛衫市場改造的第一個啟動項目， 集商貿洽談、 品牌展示、購物交易、商務辦公及餐飲休閑于一體，于 2007 年 8 月 18

9、 日開業；建筑形態： 總建筑面積 126777 平方米，由兩幢 15 層現代化辦公商務樓與面 積近 5 萬平方米的大型專業羊毛衫交易中心構成；經營規劃： 1-3 層為市場，商鋪約 1000 間，一層為綜合毛衫批發區，二層為 精品毛衫，三層為品牌毛衫服飾； 4-18 為商務辦公區；租金價格： 200-600 元 /平方米；銷售價格：商鋪一層 1.8-2 萬 /平方米，二層 1.5-1.8 萬/平方米，三層 1-1.2 萬 /平方米，辦公區均價 8000 元/平方米；年回報保底 8%，包租 3 年，三年 24% 一次性返還；中國毛衫城 （已建成，招商中，于 2010 年 9 月 29 日開業）由濮

10、院鎮政府全資開發的中國毛衫城， 集品牌毛衫貿易、 采購于一體的精品 市場，走批零兼營路線，向毛衫零售專業市場進軍；物業形態：建筑面積 2.9 萬平方米，共 5 層；經營規劃：中高檔品牌毛衫，共有商鋪 400 間；租金價格： 80-160 元/平方米，免租 1 年，每間店鋪押金 1 萬； 女裝羊毛衫貿易中心濮院環貿中心位于濮園鎮工貿大道北側，于2009 年 5 月開業；建筑形態：框架結構，共 19 層，總建筑面積 4.1 萬平方米；商場有十部扶 梯，從一樓至五樓，有兩部觀光電梯，三部貨梯。層高：1 層 4.5 米、2-5 層 4.2米、 6-19 層 3.3 米；經營規劃： 1-5 層為市場，建

11、筑面積 2 萬平方米（每層 4000 平方米），單間 面積 16-40 平方米不等，總間數 400 間； 6-19 層為辦公，建筑面積 2.1 萬平方米 （每層 1500 平方米）；銷售價格：一層均價 23900 元，二層均價 17800 元，三層均價 12300 元，四 層均價 10800 元，五層均價 9000 元；優惠政策：包租 3 年 ,年匯報 8% ，一次性 抵充房款 ,一鋪一價， 40 年產權對外出售；國貿大廈國貿大廈位于桐鄉市慶豐南路西， 老 320 國道南；占地面積約 44268 平方米， 總建筑面積 66590.62 平方米，其中地上總面積 63273.79 平方米，地下總面

12、積 3316.83 平方米。項目包括國際商貿城市場、國際商貿中心寫字樓及四星級大酒店。綜合樓1F 以整個商業配套為主，如小超市、手機店等為主； 2-3F 以大型品牌餐飲和娛 樂設施為主， 4-6F 以各個品牌公司辦公為主，主要給貿易、物流公司做辦公配 套。大型商業街，由 A、B、C、D、E、F、G 七個街區組成，其中 A、B、C、E、 F、 G 街區為精品展示區， 1-2F 集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家紡等知名品 牌的展示。 部分 3F 為貨物堆放區。 D 區圓形區域 1F 為崇福地區的皮草、 泉州地 區皮鞋展示區， 2F 濮院地區毛衫品牌展示區域， 3F 為家紡展示區域。兩側圓形 建筑為

13、桐鄉本地土特產杭白菊和高橋的榨菜等零售和批發區域。國際童裝城施完善，涵蓋了購物，娛樂，休閑，金融于一體商業街業態布局項目位于興業路西側， 總體建筑面積規劃為 8萬平方米，地下一層，地上五層。主要經營中高檔品牌童裝，2010年10月份開盤，2011年12月竣工開業2、濮院商業情況濮院依托羊毛衫專業市場形成了大量的外地打工人群，他們構成了晚上商業人群的主體。主要集中在詠梅路老街以及凱旋路和永樂路，兩條馬路相交。三條馬路商圈業態 種類繁多，品牌齊全，配套設 ，商業氛圍特別好?，F濮院商業街主要有凱旋路、詠梅路、永樂路等。新街凱旋路從西到東分別主營布局業態為家居建材、生活配套、休閑娛樂和餐飲購物。老街永

14、樂路（似 嘉興少年路定位）和詠梅路（似嘉興商城定位）以購物零售為主，集聚各中低檔 次的品牌及非品牌專賣店和賣場，其中又以詠梅路的沿街大棚服飾賣場和專賣店最為熱鬧，人氣集聚。其中穿插酒吧、足浴、網吧等休閑娛樂。附表：商業業態布局一覽表路段業態舉例比重服裝娛樂購物餐飲凱旋西路好又多超市、鑫洲閣川菜、老四川火鍋 老百姓大藥房、東方新天地、江南水鄉茶樓10%20%40%30%凱旋中路五芳齋、世紀銀座、話機世界、腳印足浴、楓葉家電、阿能面15%10%65%10%凱旋東路迪信通、中國黃金、蘇杭超市、東興商廈、 天天漁港、華萊士快餐40%5%40%15%永樂路服裝鞋業為主、各種運動品牌為主、餐飲足浴、電影院

15、60%5%25%10%詠梅路李寧、安踏等運動服飾為主、以購物休閑娛樂為主75%10%10%5%九龍灣百盛網吧、哈城故事、曉得火鍋、千足閣足浴0%15%5%80%消費者特點總體來說：最直接反應消費者特點就是消費時間，濮院白天消費很少， 夜晚則呈現出商業繁華。 外來消費者更多的是選擇購物零售，當地的則以餐飲娛樂休閑為主。說明消費的目的性和新市鎮消費水平及購買行為的區別特征還是比較明顯的。附表：消費者特點一覽表白天夜晚消費者業態選擇一消費者業態選擇二消費者業態選擇三本地少較多餐飲娛樂購物外地少繁多購物餐飲娛樂周邊少一般餐飲娛樂休閑總結消費力夜晚的濮院餐飲業娛樂行業整體較少最繁華市場龐大前景看好3、濮

16、院樓盤（1 ）、樓盤數量濮院現有樓盤13個，于2010-2011年建成并將交付的有陽光花城、晶都 花苑、鉆石公館、財富大廈（單身公寓）、勝利廣場、上上城。當地樓盤以多層為主，主力面積90-140平米，總體房產銷售較好。（2）、售樓價格多層住宅銷售價格4000元/平米-5000元/平米；單身公寓銷售價格在3800-6000 元/平方米；寫字樓銷售價格在8000-10000 元/平方米；商鋪 銷售 價格 在15000-18000 元/平 方米；10附表：濮院樓盤情況一覽表樓盤名稱開發總面積銷售價格主力戶型備注上上城16萬平方米4200-5000元 /平方米高層為主，主力面積80-118 平方米項目

17、規劃12棟精品高層 住宅，1座星級商務產權 公寓式酒店（2層臨街底商），1座精裝單身公寓 （2層臨街底商），1座15層寫字樓（3層裙樓集 中商業）、1座2層商業 購物街及超5000平米大 型休閑廣場。陽光花城20萬平方米多層為主，主力平方米1 4000-6000元 /面積87-130平方米興王府井購;物中心，4萬勝利商鋪：1.2-2 萬/項目規劃1.3IJ廣場20萬平住宅：平方米王府井商3316.84 萬平萬平方米嘉平方 1方米業街，8000-12000 方米£方米酒店，平方酒店式公寓，主米酒店式公寓，主力面積45-60 平元/米財富大廈東方新天18萬平方米5000-7000元 /平

18、方米7000-12000萬 /力面積45-60 平方米地5.5萬平方米平方米街鋪式，1 托 4 聯賣世紀銀座5萬平方米4800-6000元 /平方米酒店式公寓，主力面積45-60 平方米晶都花苑5萬平方米3000-5000元 /復式，主力面積11平方米150-200平方米聚寶華府2000-3500元3萬平方米/港灣夢苑酒店式公寓，主平方米5萬平方米:5000-6500元 /力面積45-60 平方米平方米5000-6500元 /多層為主巴黎春天7萬平方米平方米多層、酒店式公寓為主鉆石公館10萬平方米高層為主，主力平方米1 5000-6000元 /面積80-110 平方米酒店式公寓，主中央花園6萬

19、平方米4000-6000元 /平方米'多層為主，主力力面積45-60 平方米3000-4500元 /紅樹林5萬平方米3316.85 萬平平方米方面積80-110 平方米合計（3 ）、米購買群體特征 、購買人群： 洪合、濮院鎮上的生意人、當地企業主，還有眾多上海、溫州、義烏的投資客 、購房目的：A、洪合，濮院鎮上買房也是為了子女而買婚房。B、本地人，企事業方便上班。C、外地商戶，生意需要。12 、接受物業形態：多層公寓房、高層景觀房、高層酒店式住宅。 、購房考慮因素： 交通情況、區位（離市場遠近） 、價格、配套設施、物業 管理、城市環境。 、熱銷戶型：舒適多層為主，主力面積 90-140

20、平方米 、價格承受范圍：4000元/平米-6000元/平米 、獲取信息渠道：報廣、網站、戶外、 DM 、 短信、口碑，除鉆石公館外基本無樣板房理念（ 4）、住宅商品房存在的不足之處 、售樓中心：在銷售中心布置上，體現不出高檔樓盤的檔次，沙盤、宣傳資 料、置業顧問形象都一般，服務意識不強。 、品質理念不強，沒有無管化外立面，無高檔入室門廳理念。三、洪合概況（一）、洪河簡介洪合鎮是浙江省嘉興市秀洲區轄鎮，地處經濟繁榮的長江三角洲杭嘉湖平 原，是全國聞名遐邇的羊毛衫之鄉，全鎮總面積 57 平方公里， 2009 年底當地人 口 36193 人，外來人口約 10 萬。鎮區氣候溫和，特產豐富，是槜李、黃花

21、梨的 著名產地，素有 “魚米之鄉、絲綢之府 ”的美譽。洪合羊毛衫市場是全國著名的羊 毛衫生產力口工批發基地。（二）、地理位置洪合極具交通地利優勢，位于滬杭高速公路和乍嘉蘇高速公路兩個“T'字交13接上海和杭州的320 國道橫穿鎮區，東距嘉興市區10 公里，西與桐鄉相接，北叉口，滬杭、乍嘉蘇高速公路交叉而過，距滬杭高速公路王店出口處6 公里，連靠京杭大運河， 距上海虹橋機場、 浦東國際機場、 杭州國際機場均僅一小時路程， 是嘉興市西郊一個水陸交通便捷，工商業繁榮的經濟重鎮。（三）、洪合主要市場分布及概況1、毛衫市場毛衫城市場洪合毛衫市場自 1988 年以來， 通過 20 多年的建設， 市

22、場規模逐步擴大， 目 前已經形成了毛衫城市場南區和北區兩大專業銷售市場，建筑總面積 13.9 萬平 方米， 70% 以上產品遠銷美國、俄羅斯等世界多個國家和地區。全鎮已經形成企 業、市場為一體，生產、銷售相配套，原料供應、設計打樣、生產加工、成衣印 染、后道整理、貨物托運等相互銜接的完善的產業體系。 、毛衫城南區建筑形態：大棚式，共 14 幢， 2248 間，每間面積 7-9 平方米；經營業態：低檔毛衫及來料加工；租金價格：150-300 元/平方米 /月； 、毛衫城北區建筑形態：大棚式，共 43 幢， 2600 間，每間面積 7-9 平方米； 經營業態：低檔毛衫及來料加工；租金價格：150-

23、300 元/平方米 /月；丹紅毛衫服裝城14丹紅毛衫服裝城緊靠 320 國道，正對毛衫城市場，建成于 1999 年，建筑面 積 4 萬平方米；建筑形態：大棚式，共 16 幢， 600 間，每間面積 7-9 平方米； 經營業態：低檔毛衫及來料加工； 租金： 80-140 元/平方米 /月；2、物流市場洪合聯運托運中心該市場由鎮政府投資開發，只租不賣，占地 1.08 萬平方米，商戶 50 家，單 間面積 15 平方米，一拖二聯租（上下托） ；租金： 80-160 元/平方米 /月；3、配套市場洪合已形成四大加工區域，即精紡區、粗紡區、毛紡區、綜合貿易區，構 筑了一條分工協作、極其規模的龐大產業鏈。

24、截至目前，整個市場建筑面積 10 萬平方米。 該四大加工區域由政府開發， 只租不賣， 租金： 80-160 元/平方米 /月；4、洪合商業情況洪合鎮是一個經濟社會發展的和諧之地。 由于洪合羊毛衫市場的興旺， 使特 色產業帶動了與之相配套的各行各業， 促進了經濟的全面進步， 形成了大量的外 地打工人群。主要集中在洪昌路和洪運路，兩條馬路相交。業態種類繁多，品牌 齊全，配套設施完善，涵蓋了購物，娛樂，休閑，金融于一體,商業氛圍較好。商業街業態布局洪合商業街與濮院商業街較為類似，主要有洪昌路、洪運路。洪運路從西 到東分別主營布局業態為生活配套、 餐飲購物。 洪昌路主要以購物零售為主， 集15聚各中低

25、檔次的品牌及非品牌專賣店和賣場，其中洪合小商品市場和步行街也集中在此，人流較多，生意較好附表：商業業態布局一覽表路段業態舉例比重服裝娛樂購物餐飲洪昌路好又多超市、鑫洲閣川菜、老四川火鍋 老百姓大藥房、東方新天地、江南水鄉茶樓35%10%25%30%洪運路五芳齋、世紀銀座、話機世界、腳印足浴、楓葉家電、阿能面27%8%30%35%（四）、洪合樓盤多層住宅銷售價格4000元/平米-5000元/平米;多層銷售價格在3000-5000 元/平方米；商鋪銷售價格在8000-11000 元/平方米；16附表：洪合樓盤情況一覽表樓盤名稱開發總面積銷售價格三力戶型備注宏聯廣場1萬平方米3000-5000元 /

26、平方米多層為主，主力面積90-130 平方米中邦財富廣場1.5萬平方米7000-11000元 /平方米商鋪為主；沿街獨立商鋪和精品休 閑步行街組成，外加大型現代農貿市場構筑一個全新的綜合型商業平臺。 集購物，休閑，娛樂，餐 飲，居住，交通等各方面合一計2.5萬平方米1為一體四、市場調研分析（一）、各樓盤銷售狀況1、商品房目前，濮院整個商品房經濟處于穩步上升的發展階段，2010-2011年已建成并將交付有陽光花城、東方新時代、晶都花苑、鉆石公館、財富大廈（單身公寓）、 勝利廣場、上上城等多個項目。 近期其中規模較大的、具一定競爭力的是陽光花城，在市場上整體商品房均價在4000-5000元/平米左

27、右。而洪合相對來說總體較少，基本上以當地政府建設的安置房為主。從市場總體情況看銷售情況良好，無論是濮院還是洪合幾個小區基本都已經售罄。隨著浙江建國大酒店、嘉興王府井購物中心、中邦財富廣場的落成與營業，將給整個濮院、洪合市場帶來前所未有的市場氛圍，政府同時大規模的招商引資,17 引進高端物業來打造新城鎮，從而以優越的地理交通和舒適環境來吸引周邊居 民。其中代表性的有： 、財富廣場，以酒店式公寓為主， 價格在5000-7000元/平米，已全部售完； 、鉆石公館住宅沿街底鋪：一層是17000元/平米，二層7200元/平米，三層 3700 元/平米。共有商鋪 54 套,面積在 45-180 平米，三年

28、包租，年回報 7%， 現已全部售完；高層價格在 5000-6000 元/平米，已售出 80%； 、勝利廣場：現在在賣的是王府井購物中心和酒店裙樓！ 1層每平米均價3316.86 萬 ， 2 層每平米均價 1.8 萬元， 3 層均價 1 萬元！ 包租 10 年，每年回報率 為 8%，前三年總收益 24%可一次性從總房款里扣除的，第四年開始按實際租金 收益業主與管理方 9:1 分成！王府井購物中心共三層， 450 間左右，總體銷售 70%， 1 層剩 10 間左右， 2 層剩 50-60 間左右， 3 層大約還有一半。2、單身公寓 、購買人群：當地年輕生意人、投資客 、接受面積：45-60平方米

29、、購房目的：自住、投資 、購房因素：區位、配套、價格 、供求情況：濮院財富大廈人才公寓現房，總量50余套，2010年年初基本售罄；聚寶華府酒店式公寓 40就，公寓分布在 3 10樓，共計420間左右， 每層約 50 個房間，面積在 40 平方米左右，開間在 3.6 米，進深在 8 米左右，目 前還剩 40 間左右在售； 、價格區間：4800-6000元/就 、市場優劣勢分析:18 優勢：總價相對較低，政府支持的人才公寓；精裝修公寓，品質生活；成熟完善的商業配套，貼心的居住服務；靈活的首付方式，輕松成就置業夢想劣勢：小戶型的市場接受程度還有待開發；戶型設計不夠科學， 2 梯多戶，得房率低居??；物

30、業管理混亂，居住人群魚龍混雜；3、寫字樓 、財富大廈寫字樓共 14 層，為復合式酒店公寓， 、勝利廣場寫字樓1-3 層為商鋪，三層以上是酒店式公寓， 70 年產權， 10 年包租，前三年 直接抵房價 24% ，主力面積 60 平方，均價 9300 元/平方米。 、中央商務區環貿中心女裝區1-5 層為毛衫商鋪， 6-19 層為寫字樓， 單層面積 1352.92 平方，現在 7-10 層均已入住， 13 層分割為 100 平方左右租售。（二）經營行業1、羊毛衫行業濮院、洪合羊毛衫市場共 10 個，總面積 207.54 萬平方米； 其中濮院羊毛衫市場共 8 個，總面積 189.64 萬平方米； 洪合

31、羊毛衫市場共 2 個，總面積 17.9 萬平方米；19附表：羊毛衫市場一覽表地區市場名稱面積經營檔次經營狀況地理位置備注中國羊毛衫市場150 萬m中低檔好320國道邊位置較好外貿交易中心2.06 萬 m2中低檔般工貿大道位置一般羊毛衫交易中心4.7 萬 m2中低檔般工貿大道位置一般世貿大廈5. 28 萬 m中低檔較好工貿大道位置一般中央商城12.6 萬 m2中低檔好320國道邊位置較好濮1院中國毛衫城2.9 萬 m中高檔差320國道邊位置較好女裝羊毛衫貿易中4.1 萬 m中高檔差宇 320國道邊位置較好心玉際童裝城8力m中高檔320國道邊1位置較好合計189.64 萬m洪合毛衫城13.9 萬m

32、低檔好320國道邊位置較好丹紅毛衫服裝城4萬m低檔般320國道邊位置較好合計17.9 萬m總計207.54 萬 m2、羊毛衫輔料行業濮院、洪合羊毛衫輔料市場共 3個，總面積23萬平方米，覆蓋了羊毛衫輔料市場的各個行業；20附表：羊毛衫輔料市場一覽表地區市場名稱面積經營檔次經營狀況地理位置備注毛紡原料市場4萬m中低檔好320國道邊位置較好濮院毛紗市場3 萬 m中低檔一好L320玉道邊,位置較好針織機械輔料.6萬m1 1 呱7 1 1*.中低檔一一般320國道邊位置較好1tr、八*洪源路洪合配套加工區110萬m中低檔好位置一般總計23萬m3、物流行業濮院洪合物流市場共2個，總面積11.08萬平方米

33、;附'表：物流市場一覽表經營經營狀地區'市場名稱面檔次況地理位置1 備注濮院物流倉儲中心10萬m好雙燕路位置一般洪合聯運托運中心1.08 萬 m2好320國道邊位置較好總計11.08萬m24、商業配套行業濮院洪河商業配套總面積約200萬平方米，商業氛圍較濃， 但各行業所占比例不均衡，詳見下表；21附表：商業業態布局一覽表地區面積比重服裝娛樂購物餐飲濮院120萬川33%11%31%25%洪河80萬川38%8%24%30%總計200萬川72萬16萬川56萬56萬商業經營狀況高檔餐飲和酒店賓館是當地最欠缺業態，且當地消費水平以及消費需求越來越清晰。就經營狀況來說，作為廠區眾多，夕卜來

34、人口集聚，中低檔次的購物零售 成為主流且形成規模，所以總量還是較大的。但往往這樣的氛圍導致當地中高端 消費向嘉興和桐鄉分流，沒能在當地截留，造成消費經營的兩極化發展。22附表：商業經營狀況一覽表業態種類優劣勢產品定位消費額服裝品牌種類較多，但大多都是低檔次的，運動服飾品牌人均消費在市場競爭力弱二三線品牌服飾100-200元之間餐飲特色餐飲品牌為主，龐大的餐飲需求市火鍋，海鮮等特色餐飲，主人均消費在50元場，但大型餐飲酒樓偏少體餐廳左右超市超市品牌較多，但檔次都較低，且面積東興超市、蘇杭時代、好又人均消費在20元都較小多、華聯等二三線超市左右養生主要商業街區分布較多，中低檔次為主。中低檔次人均消

35、費在休閑50-100元之間娛樂大型娛樂沿國道分布較多，商業街分布以中高檔次娛樂會所為主流人均消費在 200左以小型會所為主，檔次差異明顯右酒店來往人流較多，客商、消費者較多，市商務快捷酒店，小旅館居多，_人均消費_100-150賓館場需求量大，檔次差異明顯在建五星級酒店元之間健身人口眾多，有 定帀場需求，但以外來有少量高檔次，以中低檔為人均消費在 200元美容人口居多，難以追求檔次主左右總結：（1）整體商業氛圍良好，擁有良好的市場環境，街區人流旺盛，尤其夜晚的濮院、洪合商業街區仿佛一個熱鬧的小城市。（2）商業鋪位租金地域性差異明顯，由數據可知，濮院鎮，老街區永樂、23詠梅路的商業鋪位租金價格明

36、顯高于新街區凱旋路，大型的知名品牌進駐在老 街區的相對更多，說明濮院商業市場成型，認知度較早。（3）商業街區業態比較雜亂，包括店招，門頭在內的做的都比較簡單、普通，街區交通系統比較紊亂，對于整體商業氛圍影響較大。（4） 新商業街區的帶動效果比較明顯，品牌商業大多聚集在老街區，新商業街大型業態較多（超市、藥房、珠寶、餐飲等）。商業市場前景十分看好。（三）、濮院、洪合市場租金及銷售情況、各市場租賃及銷售情況市場名稱經營面積平均租賃價格平均銷售價格銷售率備注只賣經營權，10年r中國羊毛衫市場F 150 萬,200-600 元 /平,100%,位置好人氣旺 ，米/月80萬/間100-200元/平外貿交

37、易中心2.06 萬tf米/月不賣J1 1自租不賣只賣經營權，10年毛紡原料市場4萬180-360 元 /平100%位置好人氣旺米7月60萬/間150-300元/平毛纟沛場3萬tfid Z 下二 1 Viz rT、<,A cco/米/月1.5 萬 /平方米100%位置好人氣旺60-150元/平米/針織機幾械輔料6萬tf7000元/平方米80%位置一般月100-180 元/平 羊毛紗交易中心4.7 萬7500元/平方米75%位置一般米/月24世貿大廈5.28 萬100-300 元 /平8000元/平方'米90%位置一般米R/月200-600元/平中央商城12.6萬川1.6萬/平方米9

38、0%位立置好人氣旺米/月80-160元/平米/中國1毛衫城2.9萬川不賣位置好月100-200元/平女裝羊毛衫；貿易中心4.1萬川5.6萬/平方米r 60%位置較好米/月120-260元/平國貿大廈6.6萬川9000元/平方米55%位置一般米/月國際里裝城8萬川未開盤位置一般80-150元/平米/物流倉令儲中心10萬川t、* t石 rt1只租不賣位置般月150-300 元 /平洪合毛衫城13.9力仃米/月1.3力/平方米100%位置好人氣旺150-300 元/平 丹紅毛衫彳服裝城4萬川1.2 萬 /平方米90%位置好米/月80-140元/平米/洪合聯運托運中心1.08萬川不賣位置好月、商業租賃

39、情況 總體來說：現濮院商業街主要有凱旋路、詠梅路、永樂等。租賃情況從西到東呈遞增趨勢，租金價格受地段和商業氛圍影響較大，甚至出現凱旋路西、中、東三路段成翻倍增長，且凱旋路相較永樂路和詠梅路為新街，所以目前形成商業氛圍較濃厚的還是詠梅路和永樂路，這從業態布局也能體現。洪合主要集中在洪25昌路、洪運路上，租賃情況同樣從西到東呈遞增趨勢，洪運路上集中了洪合小商品市場、洪合步行街，商業氛圍濃厚。附表：商業租金情況表地區路段租金凱旋西路朝南50-70元/平米/月朝北35-45元/平米/月濮院凱旋中路20-40元/平米/月凱旋東路40-55元/平米/月永樂路150-165元/平米/月詠梅路180-210 元 / 平米 /月九龍灣18-30元/平米/月洪合洪昌路30-60元/平米/月洪運路80-120元/平米/月（四）、結論通過對以上濮院和洪合地區各個行業規模分析可以看出:結論：1、羊毛衫行業規?？偨洜I面積達到207.54萬平方米，其