1、第三部分：項目產品策略1 項目分期發展策略1.1項目分期開發原則綜合考慮地塊現狀，以監控即將開通的黃河路為首選開發地塊； 各分期開發中要充分考慮水系的完整性和連續性； 各分期開發中要充分考慮公建配套布局的兼顧性； 分期過程中要充分考慮首期引爆市場后，后幾期能持續升溫之特點； 首期發展用地面積可少于 200 畝。1.2建筑類型的選擇采用多層洋房為主，別墅為輔，以及適量的小高層洋房、小戶型公寓具體描述如下1、多層洋房：4 層半高級洋房：首層還私家花園，頂層帶閣樓、層頂花園6 層半高級洋房（或 5 1）頂層帶閣樓（或中空復式）首層帶私家花園頂層帶屋頂 花園2、別墅2 4聯聯排別墅（ 23 層），私家

2、花園，戶均一個車位，頂層露臺作屋頂花園4 層疊加式別墅：首層帶私家花園，頂層帶露臺屋頂花園3、小高層洋房 /公寓911 層電梯洋房，地下停車場4、小戶型公寓3-4層 40-70平米國際公寓，設地下停車場或人防。1.3 項目分期開發計劃：根據項目地塊自身開發條件，以及市場容量，現項目劃分為4 個開發期：如下圖：第一期：地塊最南面即臨黃河路一面以地塊東南角為起點、橫向或縱向劃出200 畝地塊作為第一期開發，并且在該區域劃出地理位置最優越， 交通條件最好的一塊作為項目的首期第一組團， 即項目的核心啟動區。 第一期的住宅類型建議為：6 層半高級洋房，4 層半高級洋房，23層 2聯別墅。本期以洋房為主，

3、聯排別墅為輔，且還要將洋房和別墅的區域明顯分開 第四期：地塊最北面，即內部規劃道路以北的區域。 該地塊監控滬寧高速，既是項目開發難點，又是整個項目的利益歸屬點； 第四期的住宅建筑類型建議為：6 層半高級洋房9 11 層小高層。第二期、第三期：以內部規劃道路以南，第一期 200 畝以外的所有地塊，原則上將二、三期平均劃分， 但可根據地塊現狀及規劃思想靈活掌握。第二、第三期住宅建筑類型建議：4-6 洋房聯排、高級洋房高層電梯洋房國際公寓 本期主要以多層洋房和別墅為主，為了減輕后期提高容積率的壓力，配備少量的小高 層；具體的建筑類型配比視市場情況而定。1.4 分期發展的策略方針通過上述分期開發原則奧

4、園的一貫模式和項目自身特點， 初步制定各分期發展策略方 針如下：第一期：以“品牌生活方式 +奧園的參照 +產品 +價格”推動首期的熱銷； 第二期：以“產品 +生態環境 + 品牌 +生活”方式推動第二期的熱銷； 第三期：以“產品 +生態環境 + 教育 +服務推動”第三期的熱銷； 第四期：以“產品 +生態環境 +教育+服務 +文化”推動第四期的熱銷。 最終拉動項目的利潤最大化。1.5項目總平面布局要點建議：1.5.1主軸線建議：項目南北呈長方形，建議項目的主軸線以奧林匹克大廈為起點，南北呈龍型蜿蜒貫穿整個小區I （如圖）：原因之一：常州市俗稱龍城，一種龍文化的延襲；原因之二：便于小區內交通組織及主

5、干道的布局。，在原因之三：便于通過主軸線，將小區內完全不同的兩種物業類型（別墅、洋房） 平面布局上分離開來互不干擾。原因之四：便于社區內公建配套的布局；原因之五：通過主軸線將第四期地塊與前期有機的連系在一起；原因之六：通過縱向主軸線布局可延伸若干條橫向的次軸線。1.5.2首期開發分期建議根據地塊現狀及各分期計劃，首期開發分期有如下方向。各方案分析如下：萬案優勢劣勢萬案11、臨街面大、較勿形成開發氣勢；2、橫向開發可以方便多種物業 類型同時開發，互為造勢3、利于首期商業的開發1、開發時間長、投資大、開盤前形象難以 保證；2、可利于獨立組團的形成；3、后期開發對前期影響不太大4、難以形成大面積集中

6、綠地；5、可利水資源的利用和延續性處理6、可利用樣板區的構成萬案21、有利于項目樣板區及核心啟 動區的形成；2、可以形成相對獨立完整的組團；3 > 1.1期可大可小、相對靈活；4、有利于項目快速啟動；5、有利于成本控制。1、不易具備多種物業類型同時開發；2、所受施工影響時間較長綜上分析：方案 2 比方案 1 更具優勢，故此 1.1 期建議設在項目地塊東南角。2. 項目總體規劃設計2.1 主題概念在總體規劃中的體現運動的體現：奧林匹克運動大廈社區運動系統高爾夫球場健康環境跑前徑教育的體現：奧林匹克學校青少年素質訓練基地高爾樂園生態的體現：生態農莊生態湖高爾夫球場文化的體現：奧林匹克文化廣場

7、奧林匹克文化長廊2.2總體規劃原則（ 1）可持續發展原則： 在規劃過程中，合理的、科學的利用自然資源，維護資源的再生能力，并使環境得到 最大保護（ 2）生態原則 在規劃中正確處理保護培育與開發之間的關系及方法，達到保持生態平衡、各因素協調有序發展的規劃目標。（ 3）特色原則在對常州的江南城市特色及內容研究基礎上，對自有資源環境和發展的合析，基礎上 確立規劃的整體氛圍和風格。（ 4）持續原則 規劃項目應促進整個區域環境、社會的持續協調發展；并且在規劃和管理上都是持續 性的。（ 5）系統原則 一個社區的規劃要重點由社會系統、生態系統、經營管理系統以及文化系統組成，規 劃設計要同時考慮。2.3 項目

8、規劃設計要求1設計應遵循奧林匹克花園設計理念與常州市場相結合的原則。強調環境概念，把 常州奧林匹克花園建設成為功能齊全、設施先進、環境優美，并重點突出運動、教育、旅 游等硬件支撐獨特要素，建立具特色的新生活社區。設計還應體現美觀、經濟、實用、安 全、新穎的原則。2本次設計一是須高起點、高水平地完成項目總體規劃；二是依據分期開發之原則， 著力作好第一期 200 市畝及分四期開發的各期規劃。3、體育融入生活 本項目設計的宗旨為“以人為本，科學運動、健康生活”以迎合 “運動就在家門口”主題。通過對每期開發在建筑形態上充分體現體育生活和居住區日常 的生活融為一體。中心步行綠化系統把各期中心綠地聯系成一

9、個整體，體育活動被精心組 織并順延至每個組團，運動就在身邊，和生活休戚相關，形成新型居住區的顯著特色。4、文化演繹文化 設計中浪漫主義設計手法的靈活運用，營造出居住環境自由的空 間氛圍。對人居問題細致縝密的思考通過設計手法具體到居住區各個層面的設計要點中。 細微尺度的仔細深入推敲，貫徹了生態建筑理論以及對居住環境、生理、心理全面關注的 設計主旨。作為開發前提基調的體育精神和當地鄉土文化的導入，使得整個設計具備了獨 特的文化內涵，成為營銷競爭中獨樹一幟的賣點。5、總體布局在嚴謹和活潑中尋找最佳的切入點，以求在嚴謹中體現活潑，在統一中 求得變化。6、充分協調周邊關系，既能滿足規劃要求和設計規范，又

10、能最大限度地滿足市場需求和開發商的規劃理念及設計要求，并合理控制容積率。7、交通組織能力求合理簡捷、方便、做到通而不透。&住宅單體設計力求戶型動靜分區合理，通風良好，利用率；室內空間舒展；立面 造型活潑中見典雅，現代風格中帶歐陸韻味。9、結構設計力求明確、簡單、安全、經濟；公用設施設計力求合理、實用、適度超 前。2.4總體規劃設計建議2.4.1組團劃分項目圍繞“國際運動生態社區”的市場定位，根據項目地塊現狀及分期原則，以項目 主軸線為中心，向四周呈放射狀形成各個小組團。因由多種物業形態組成，所以在分組團 上要打破分期開發的局限，以相同物業形成大組團。形成兩個別墅組團，三個洋房組團構成代

11、表表五大洲“五環”，并且各個組團又可分為若干小組團，便于分期開發和施工管理。2.4.2配套設施在總體規劃上，要考慮到配套設施和運動設施的規劃，見下表:公共配套設施運動設施第期1、奧林匹克營銷中心2、奧林匹克大廈3、奧林匹克商業街（部分）4、綠化停車場5、住戶接送專車站場6、奧林匹克廣場1、環組團晨跑徑2、健康步道3、室外下沉式網球場4、社區運動系統（室外簡單運動場地）第期1、高爾夫會所2、綠化停車場3、幼兒園1、英式鄉村高爾夫球場2、室外乒乓球場3、環組團晨跑位4、社區運動系統第期1、水上名人俱樂部1、水上樂園設施公共配套設施運動設施2、小學3、商業街4、奧林匹克文化長廊2、健康步道3、環組團

12、親水晨跑徑4、社區運動系統5、沙灘排球場第 四 期1、中學2、商業街3、奧林匹克公園4、青少年素質培訓宮地1、環組團晨跑徑2、奧林匹克體育公園3、社區運動系統4、五人小型足球場5、健康步道243關于各主要配套建筑物的細化建議奧林匹克大廈建議面積為4000-5000平方米分三層，運動中心的建筑風格，要求為現代感前衛的風格，外型設計要鮮明和突出，并要求一定程度的抽象化與稍微地夸張處理。建議采用鋼結 構處理。奧林匹克大廈提倡輕體育概念之外，還提倡數字化體育、 體育生態，以突出科技奧運、信息運動。設數字化運動中心，內設電腦虛擬的體育運動設施（如網上棋牌，虛擬室外體 育運動）1.大廈總建筑面積約 400

13、0-5000平方米；2 室內恒溫泳池：他內分為淺水區與深水區，游泳館附設蒸汽房、集中更衣房、淋浴房等配套設施，同時應考慮方便管理；3 室內綜合運動場：網球、籃球、排球、羽毛球、攀巖功能互用，設置少量看臺，兼顧運動比賽與表演；4 室內乒乓球館：能同時滿足10對人共同使用，并注意表演、訓練、運動之間的可變性；5 .室內保齡球：設置 4個球道；6 .室內數字健身中心：健身器械與形體訓練相結合；7 體能檢測中心：具有指導科學運動、滿足業主會員健康服務的功能。提供快捷先 進的運動檢測、體能恢復服務及咨詢服務。健康教育區集中設置輔助性的體能恢復區（如 設置理療、氧吧、食療等體能恢復的功能） ；&壁

14、球館：最多設置一個，只作運動用，不設看臺；9 .運動精品專賣：運動員簽名的運動用品、品牌運動衣等；10 奧林匹克運動文化展覽館與多功能會議廳結合，展示奧運金牌、金杯、珍貴的圖 片、奧運發展史等。第一層：a.商業街（臨時超市）；b奧運明星風采展示區；c桑拿及更衣室；d.奧林匹克博物館；e.運動精品專賣店第二層：a.室內恒溫泳池；b.室內綜合館；c.壁球館；d.臺球室；e.室內保齡球；第三層：a.吸氧俱樂部（吸氧，純氧飲品、氧美容等）；b.棋牌俱樂部；c.室內乒乓球場；d.奧林匹克體能檢測中心；e、數字化健身中心奧林匹克花園營銷中心1. 營銷中心不宜設在奧林匹克大廈內，而應置于大廈一側并與大廈相輔

15、相承，建筑 面積約為1000平方米左右，風格與大廈相同，造型要新穎，顏色要跳躍；2 .營銷中心的功能為臨時性的，在開發期間應滿足銷售接待、展示、銷售現場、辦 公、物業管理辦公用房等功能，開發完成后可作物業管理用房或室內運動場或超市之用；3 營銷中心應方便對外交流，并要與示范單位有機結合，重點注意周邊的環境設計；奧林匹克中心商業街各期在臨街設置，總體面積控制在6000平方米左右（以最終核算定妥），建筑進度在第各期內完成。商鋪建筑的各段布局如下表:序號布局作用第一階段臨黃河路解決第1期的商業配套第二階段面向薛家鎮臨街解決第2期的商業配套第三階段臨近小區內區間道解決第3期的商業配套第四階段臨近小區內

16、區間道解決第4期的商業配套商業街分布示意圖： 商業街功能建議如下：a、農貿市場b、大中型超市c、快餐店d、中西式餐飲場所e、郵局f 、銀行等金融機構g、網吧h、娛樂場所i 、洗衣店j 、書店及體育用品店k、藥店及醫療中心l 、奧運精品店中心商業街組團的設計原則是將商業街組團與水景，綠化景觀體系和諧地連成一體， 形成本項目的一個公園式的商業配套，以一個生態式商業街組團的形式出現，解決1-4 期的商業配套問題，強化本項目的生活配套力度。設計目的是與入口處的商業步行街相應呼應，最終達到商業街+景觀 +體育場所的效果，使商業街以生態化的形式出現，使業主與準業主可在此享受運動、享受休閑、享受生 態綠化與

17、陽光。奧林匹克學村 設立由幼兒園、小學到高中的教育服務系統，并引入相應的名校分校，引入優秀的教 育人才，先進的教育方法。設施包括： 1 所名牌幼兒園，1 所名牌小學或其分校1 所名牌中學或其分校，1 所社區圖書館1 個青少年素質培訓營地，其位置設在第2 期用地內，與水景綠化融合。學校可分期建設，小學和幼兒園定在二三期建設、中學考慮在第四期建設奧林匹克文化廊建議沿高爾夫球場周圍或學校周圍設置， 主要設置相關奧林匹克發展史的雕塑、 銘碑、中國體育事業功績的相關雕塑，以及抽象反映奧林匹克精神（自由、和平、愛、健康、意志、智慧、公平、競爭等要素）以上主要內容要素主要集中在休閑景觀帶內，營造一個融 合展

18、示奧林匹克文化與休閑相結合的景觀文化長廊。青少年素質培訓營地 主要形式與水景景觀帶相融合，位置在水景為主軸線的綠化景觀的圍合中。其中設紅領巾飼養所1個，親子健康生態農莊1個，科技素質培訓中心1個，DIY趣味運動營1個， 營地總部 1 個（內設有音樂、舞蹈、繪畫、棋類等有益兒童身心發展的課外活動培訓班場 地），建議設置在地塊最北邊體育公園內。高爾夫會所 以高爾夫運動文化為主題的會所，會所內設關于高爾夫發展史的迷你博物館、高爾夫 商場、高爾夫氧吧、高爾夫休閑俱樂部（內設休閑咖啡館、西餐廳） ，內有高爾夫用具專 門店、便利超市以及高爾夫學校 （傳授有關高爾夫運動的知識與技巧） ，總面積控制在 200

19、0 平方米。水上名人俱樂部 主要建筑形式是濱湖部分架空臨水，突出與水融合的建筑風格，營造親水和生態自然 的氛圍。設計上吸取威尼斯水城的設計特色為風格。總面積控制在建筑物 800 平方米內。其主要內容有： 親水假日餐廳、水上酒吧、水上運動俱樂部、休閑垂釣區、 24 小時便 利店2.4.4關于各開發期主要運動設施的細化建議英式鄉村高爾夫 以高爾夫果林、草坪、沙灘、湖泊為主組成高爾夫球場和中心景觀帶，場地主要形式 為提供一個推桿訓練場，其面積應保證可打 1-2 桿球數，提供一個在家門口接觸高爾夫運 動的機會，內設 10-20 個發球道，周邊配以綠化帶圍合，發球道后擺設休息品茗區。健康步道主要形式為一

20、條設置鍛煉器材的步道，設著對走完步道路程所作的運動量作出結果。一般在 15-25 米長，寬 5米左右。環組團晨跑徑供有晨運習慣之人士使用一條環繞整個組團，也可以五環互相連通環繞整個小區，晨跑徑融入所徑的景觀綠化中。社區運動系統：與景觀綠化融合的室外的運動場所， 上設簡單運動器械、 模糊邊界處理， 設在組團內、 綠化旁，體現一種運動無處不在的。2.5 路網系統設計2.5.1道路網絡設計原則原則上是要基本實現組團及組團內部的人車分流。鑒于本項目的規劃原則，原則上是要基本實現組團與組團內部的人車分流，另需在別 墅區內解決車行入戶及人車分流之間的矛盾，所以道路網絡可考慮設計4 個系統。1.車行道路系統

21、：各組團之間應貫通，自然形成組團式分隔。由于實現了人車分離， 令對社區綜合環境之影響降至最低程度；道路方向注意不宜太筆直，結合組團景觀，作出 適當彎曲和緩坡處理，使道路通而不透，使車輛自然的緩行。2. 人行步道系統：確保各組團便捷暢通，注重巴士總站及各停靠點與中心功能組區的 距離。3. 健身道系統：設有臨湖漫步道、環跑步徑，以徑連通各組團內部道路注重社區各景 區的銜接，著重為休閑運動所用，以方便入住者到達各運動場所。4. 組團內部道路系統：組團內部均設有2.5 米寬的道路，平時車輛不進入組團內部，保證組團內為人行道路，并充分考慮與宅旁綠化景觀，路旁綠化等景觀綠化因素相結合。5. 各類道路除考慮

22、合理布置外，應具良好的景觀，社區出入口的選擇要顧及方便、安 全及合理。6. 由于項目地塊的特殊性，位于項目北四分之一處有一區間道路貫穿小區，南北地塊 的道路系統的連接暢通問題的解決。7. 其它系統布置：1）回車場的布置 在小區次干道， 其端部設有回車場滿足多層住宅的消防急救之需； 組團內部道路，均在其端部設車輛回轉面積或回車場，以滿足消防車通行，回轉之需。2）車行入口 由于項目四面臨路，并且又分作南北兩塊，并且有將有兩大車行系統完全不同的兩種建筑類型，所以在考慮車行入口時要與后期的管理全面結合起來。3）停車系統 住戶車輛停放主要為地面停車，部分首層復式設一層停車庫，別墅設1:0.5。置私家停車

23、場，地面停車形式為綠化停車場，車位配比初步擬定為2.5.2車行道路系統由于項目地塊狹長，建議盡量不在小區內設置車行主干道，可根據需要適當考慮設置 一條寬 12 米兩邊帶人行道路的主干道，方便別墅區內的車行入戶。整個道路布局要體現一種曲線藝術，道路方向注意不宜太筆直，結合組團景觀，作出 適當的彎曲緩坡處理，使路通而不透，使車輛自然地減速而行。車行道路在區內局部采用盡端式道路，深入小區組團之間，但不進入組團內部。2.5.3人行步道系統小區內盡可能的設置兩套人行系統，滿足兩種不同建筑形態的業主，在各自組團內以 及同物業內的暢通，避免相互干擾，其寬度在 2.5 米寬，結合綠化與景觀設計，與周邊各 組團

24、道路端頭連通。盡可能的滿足小區住戶到達諸如學校、公交車站等公建配套時間最短，另在全地塊范 圍內，設一條環地塊的圓環形步道，寬 2 米作為環區晨運緩跑徑，該徑連通各組團內部道 路、以便晨跑可斷可續。2.5.4組團內部道路系統組團內部均設有 2.5米寬道路， 平時車輛不進入組團內部， 保證組團內場為人行道路， 并充分考慮與宅旁綠化景觀，路旁綠化等景觀綠化因素相結合。2.5.5 回車場的布置在終端式的小區次干道，且在其端部設有回車場滿足多層住宅的消防急救之需。 組團內部道路，均在其層端處設車輛回轉面積或回車場，以滿足消防車通行，回轉之 需。2.5.6車行入口項目三面臨路，并且項目南面臨近將開通的黃河

25、路，又因項目內有兩種典型不同的建 筑形態，所以建議項目共設三個車行主入口，一個設在黃河路沿線，一個設在項目地塊的 東邊或西邊，一個設在第四期地塊的南邊臨區間道上。 (2.5.7人行入口因地塊狹長，人行入口要考慮的入戶步行距離，人車分流，以及商業配套的利用等因 素，建議設置四個人行入口，在奧林匹克廣場，設人行主要出入口，再視人行道路布局狀況，再在東西方向和項目第四期地塊南面各設一個人行次出入口。2.5.8道路技術要求平面設計小區級主次車行干道轉彎半徑均大于 12 米組團級道路轉彎半徑均大于 9 米進入組團內部最小轉彎半徑為 6 米行車視距在所有道路的轉彎處， 15 米邊長的三角形范圍內，不設建筑

26、物及高于0.7 米的綠化等障礙的，以保證道路行車的視距要求。道路縱坡本項目地塊較平坦，道路最小縱坡為0.3%-0.5% ，以保證路面雨水的排除。道路橫斷面 本項目道路橫斷面設計為城市型，突出的水泥預制路像石保護路面，并設計雨水排除 系統接入下水道系統。路面設計本項目車行路采用剛性路面 -水泥混凝土路面。人行道路采用塊料鋪砌。廣場采用圖案廣場磚鋪砌，并保證有0.3%以上坡度。2.5.9停車系統住戶車輛停放主要為地面停車，地面停車形式為綠化停車場，并設造型車棚，別墅均 設置私家停車場。車位配比盡可能為地上停車場，初步擬定為停車位比例為1： 0.5。地面停車： 在組團入口處附近，設地面停車場，并建停

27、車棚，注意用將綠化引入停車場，并利用 綠化植物適當遮檔停車場視線，注意生態停車場的引入，停車場只放機動車，自行車等非 機動車入組團內。室內停車：室內停車常主要集中在小高層住宅組團和別墅區內 公交車停車場：設在南部臨黃河路邊，主要是市政公交，小區接送巴士停車場可考慮地塊中部，便于接送小區住戶。3. 景觀綠化設計3.1 景觀設計原則1. 本社區以運動為主題，其景觀設計布局不宜過分繁復，應著力提倡簡潔、流暢、明 快的現代規劃風格，要有開闊的氣勢。2組團景觀可用露天運動場。健康步徑等作為其主體，以體現“運動就在家門口” 之精神。各景觀分支要充分利用步行道、健康道系統之間的有機串接。3應充分發掘、利用地

28、塊中的現有自然景觀以及溝壑、池塘等。4.項目定位為運動生態社區，注重景觀設計的生態性原則。3.2 環境景觀設計理念本項目的環境景觀設計理念應該以奧林匹克花園的主題作為出發點， 主要體現一種和 諧性，即體現運動健康與環境和諧，人和人的和諧，建筑藝術與環境的和諧。使環境景觀和諧存在的基礎上“動”起來。最終成為本項目的新生活模式的重要支撐 點，為健康新生活提供一個優美的生態背景。本項目環境景觀的設計理念要點如下：A、地制宜地進行環境景觀設計主要考慮到環境最大限度地與本項目特色的對接，主要考慮如下幾點：（1）與本項目所在地氣候特征的對接： 本項目江南，位于我國東部，屬于北亞熱帶季風性濕潤氣候區、四季分

29、明、在進行本 項目的環境景觀設計時，植物類型的選取，應充分地與當地氣候特征相對接（就近選取， 金壇有一花木苗圃市場） 。出于成本與周期考慮，應多選取本地的物種，重點選取本地優秀植物與引進國內外同 樣氣候特征的特色植種；保持環境景觀的四季常青，避免在冬季出現景物一片蕭條破敗景 象；對植物培育周期要把握好，要先行培育植株；（ 2）與本項目的地段、地勢的對接本項目地塊東西窄， 南北長、 地形平坦， 地表多為農田和村莊， 項目四周為工業園區， 南面為高速公路，注意景觀綠化設計對這些影響的規避。有鑒于此，在景觀設計時，應注意原生植被的改造利用和人造植被和人造景觀的配搭 運用。項目地塊內有很多自然生態的池

30、塘可以有機的利用，考慮低洼地較多的地形特點，適 度引用人造水景的運用，布置江南水鄉特色的綠化景觀。（ 3）與目標客戶消費心理之對接 根據本項目各種物業形態，分別設計與之相配合呼應的景觀系統，最終集合成本項目 富有特色的景觀體系。針對本項目的高端物業（別墅等） ，營造富有氣勢的綠化和景觀，針對本項目的中端 物業（花園洋房）營造精致組成的綠化和景觀。B、設計把握適度超前、合理創新主要表現在，景觀風格的選用，以及運動景觀的結合，這兩個方面上進行合理創新，適度超前。（ 1）景觀風格的選用 景觀風格的選用基于氣候特征和地形特征，配合于特色建筑文化風格，所選擇的廣度 夠深，能有不斷更新的風格為原則。我們建

31、議本項目的景觀風格，采用吸取蘇州園林、杭州園林之精華，融入奧林匹克所 倡導的健康、科學、運動、和諧的生活理念，應該活力、動感、浪漫的特征。（ 2）運動與環境景觀的融合作為奧園景觀體系的創新和超前，運動景觀在本項目是相應融合的，運動與景觀融合 有兩個方向：挖掘景觀中的潛在價值，作為運動的場所，同時提升運動素質，享受運動時 優美環境帶來的寫意感，讓業主步出家門，可輕易擁有優美的環境，使他們在運動或休閑 漫步的同時，能感受到融于景觀環境的心理輕松。運動與景觀的融合，要達到景觀運動場的“可親、可動、可游、可憩“的原則，讓景 觀真正“動”起來。（ 3）三維立體景觀空間體系建議本項目運用三維立體景觀空間體

32、系包括平面綠化景，立體維空間綠化景觀和場景空間綠化景觀組成。平面綠化景觀平面綠化景觀可分為三個層次，第一層次為外圍綠化景觀；第二層次為主軸線景觀和道路綠化的營造、第三層次為組團花園和宅旁綠化的營造。 上述部分由點、線、面來構成本項目的平面綠化景觀。立體維空間綠化景觀 可分為三個層次：第一層次為反坡面（本項目坡地）的綠化景觀帶營造；第二層次為 高大植株所成形的高空間綠化營造；第三層次為建筑物立體綠化面的營造（即建筑物之陽 臺，天臺花園等） 。場景空間綠化景觀 可分為二個方面：第一方面是本項目公共私人造景觀點的營造：包括社區中心廣場、 奧林匹克廣場和體育運動中心等主組團主題花園廣場，商業街綠化、等

33、主要景觀點；第二 方面水景體系景觀的營造。3.3環境景觀設計的指導思想 本項目環境景觀設計指導思想，是反映環境設計上要緊扣本項目之主題理念，反映環 境景觀的內涵。主要表現如下：A、體現本項目的主題理念在環境景觀中體現本項目的主題理念是首要方向。體現本項目主題景觀主要如下幾 點：八、1、社區中心主題廣場（包括奧林匹克廣場與運動中心景觀點）2、名組團大型主題花園（分設各組團作為各組團景觀主軸之核心，包括會所景觀點）3、泛運動設施與景觀融合， （分布組團的各處的中小型運動設施）4、獨特性的運動型景觀使景觀環境具備主題性，并與主題性的配套相結合，使社區每一個點都滲透奧園主題 理念的光輝。B、體現文化性

34、、藝術性 居住在奧林匹克花園不單是生活居住的享受，更是文化層次的享受構筑新生活模式，社區文化的構筑充當其中，文化氛圍應滲透在本項目的環境景觀中，這種滲透主要反映在 如下景觀點的營造。1、奧林匹克景觀文化長廊（建議依山而建，逐級隨山勢上升） 2、奧林匹克體育公園3、反映體育文化內涵的景觀點（體育文化景觀分會所，分布在各組團）C、環境景觀規劃的指導思想由于地塊形狀與地形地貌的限制， 為最大限度的借勢于地形控制成本本項目的景觀規 劃如下：1、各開發期應各為核心，但又通過景觀帶和地勢的自然融合各個開發期有機、自然 地接合。2、每個開發期設立一個中心景觀區，這個景觀區又以中心主題廣場景觀為核心。并 以此

35、中心景觀區作為景觀軸線的起頭或核心。沿線布置綠化景觀和適當的水景景觀，點線結合，最終將各期的景觀軸連接，形成由 東向西，蜿蜒貫通地塊的主景觀軸線。3、每個建筑組團又以主題組團花園作為組團景觀區的中心，各組團或每棟建筑以組 團綠化和樓宇間綠化連接。3.4本項目主要景觀區、景觀點的設定依據本項目的主題開發理念和分期開發原則， 我們建議設定如下的主要景觀點組團和 景觀區：3.4.1本項目主要景觀區本項目主要景觀區主要主次出入口景觀區、核心啟動區景觀區、鄉村高爾夫景觀區、 人工湖景觀區、奧林匹克文化長廊景觀區、體育公園景觀區等，主要表現如下：（ 1）出入口景觀區建議項目有 4 個出入口， 1 個主出入

36、口和 3 個次出入口，出入口配合硬質景觀，綠化 景觀，形成出入口景觀區：首期主出入口景觀區（即核心景觀啟動區） 包括奧林匹克廣場出入口綠化景觀帶，以及奧林匹克運動中心，易于聚集植物園之人 氣，作為商業街景觀點的龍頭。（2）奧林匹克商業街景觀區 選取各臨街地塊，臨主出入口景觀區，緊臨其后，包括商業街綠化景觀，下沉式瀑布 廣場景觀組成。 （參考上海新天地）打造景觀步行街，即用鮮花與各種灌木叢與高大樹種，水景的搭配，構成本項目的商業街。(3) 人工湖景觀區 選取地塊中部，位于二、三期開發用地處，利用現有池塘、水源設計人工湖水景，沿 湖布置住宅組團。包括人工湖水體景觀，沿湖綠化景觀和奧林匹克文化長廊景

37、觀。(5) 鄉村高爾夫景觀區選取地塊中部，設一個中小型高爾夫球場，周邊布置住宅群落。 包括高爾夫球場和周圍綠化景觀帶，再設一個高爾夫會所。3.4.2本項目主要景觀點(1) 奧林匹克文化廣場(景觀點) 文化廣場位于奧林匹克大廈前面，重點以水景、五環旗(或萬國旗+ 奧園旗)和雕塑、鐘樓構成。(2) 奧林匹克運動中心景觀點 作為主要的配套公建，也作為一個建筑藝術景觀點，主要展示極富未來氣息的外觀和 外立面，是為本項目標志性建筑之一。(3)五環廣場 設在項目地塊的中部，也是未來的常用出入口，也設內外廣場，外廣場起出入口景觀 作用，內廣場主要設五環形狀的噴泉水池，地面鋪奧林匹克文化圖騰，和運動雕塑群。(

38、4)五環運動城(5)奧林匹克商業街(6) 下沿式瀑布景觀點 下沉式瀑布廣場景觀，延伸商業街的風格，在商業街的盡頭，與住宅區之間，形成一 條景觀點。其形式采用下沉式，低于地面標高 3-5 引瀑布流下，瀑布前設一下沉式的文化 表演廣場，其建筑風格同商業街風格，瀑布后為休閑咖啡茶館。(7) 人工湖水體景觀點(8) 奧林匹克文化長廊景觀點奧林匹克文化長廊， 分別設在二期和三期， 在學校周圍高爾夫球場旁邊， 建文化長廊， 三期沿湖面水體建文化長堤，兩者形式雷同，文化長廊擺放能反映奧林匹克文化的雕塑圖 片，趣味運動設施和獎杯獎牌復制品，名人名星手摸等要素。設立一較大的音樂噴泉廣場，可表演音樂噴泉，加上色彩

39、射燈的運用，在音樂噴泉前設舞蹈廣場，供人們跳舞歡樂之用3.5環境景觀設計建議3.5.1綠化景觀系統設計(1)綠化景觀物種選擇原則 綠化景觀能選擇的綠色元素有草、花、樹三個主要綱目的綠色植物，植株的選擇應主 要考慮氣候特征，而選取耐寒性較好的種類。草種選擇寒帶及溫帶品種，在冬季不至枯死，同時維持成本不高，花叢的設置應盡量 減少，以梅花、櫻花等樹花代替，樹種的選擇也應選取耐寒，常綠的品種。(2)綠化景觀的位置設計建議 依據環境景觀設計的規劃，各個開發期均設立一條景觀主軸線(以中心主題廣場為核 心，各期的各個居住組團均設一個主題景觀花園，由此，我們建議綠化景觀的位置安排如 下：景觀主軸線的綠化安排

40、包括中心主題廣場綠化的安排，主干道綠化安排，主軸線硬質景觀點綠化安排。 組團內綠化的安排 包括組團主題花園綠化安排，組團內道路綠化安排，組團內宅旁綠化的安排。公共區域及交通連接區的綠化安排 包括組團間連接道路綠化安排，連接各開發期交通區綠化安排，停車場綠化安排，小 區外圍綠化安排，樓宇間綠化帶。場景硬質景觀點的綠化安排 包括水體景觀的綠化安排，戶外運動場地的綠化安排。(3) 綠化景觀的層次設計建議 綠化景觀的層次劃分，建議以三維立體空間層次標準劃分，營造主體化之綠化景觀空 間，其具體層次劃分見設計指導思想第三個要點。(4) 本項目首期綠化環境設計建議 首期綠化景觀設計建議有如下內容 A 、景觀

41、主軸線的綠化景觀 奧林匹克廣場綠化景觀 要素：廣場前的帶狀草坪和花壇 廣場兩則的樹綠化，形成圍合狀入口區域綠化帶廣場前小區開設式入口外圍，綠化帶 奧林匹克運動中心（奧林匹克大廈）中心前綠化，主要以花坪和草坪為主中心周邊綠化，高大樹種與低矮樹種 奧林匹克大道路旁綠化帶 在主干道兩旁栽種樹木、鋪矮樹叢等 奧林匹克商業街綠化景觀B 、組團內綠化景觀要素：主題組團花園依據各大組團的建筑風格，發展與其相呼應的綠化風格，運用豐富的造園手法，營造 異國風情的花園綠化，植株的選取與層次的劃分反映該組團的風情主題。組團內道路綠化景觀 是主題花園的風情景觀延續，使人行于其間，感受到此一種延伸。組團內宅旁綠化 也是

42、主題花園的延伸，包括住宅入口區綠化和首層住宅的私家花園綠化C、公共區域的綠化景觀要素：停車場綠化景觀：利用草坪、用方格網狀磚覆蓋，以保護草被，和樹木來營造綠化停 車場樓宅間綠化 樓與樓之間的綠化，以較高大樹木，對望視線保證較好的樓宅間私密性。D、場景硬質景觀里的綠化景觀要素：水體景觀的綠化奧林匹克廣場的噴泉綠化圍合噴泉水體而成的綠化帶人造水體綠化景觀利用本項目洼地形成水體景觀，臨水岸邊設置綠化帶。戶外運動場地的綠化景觀中型運動場地綠化圍合帶指網球場、藍球場等集中式運動場地的圍合主綠化帶分散式小型運動設施綠化指如兒童活動設施，戶外簡易健身設施區的點綴性綠化。3.6水體景觀設計建議361水體景觀設

43、計三原則由于本項目的低洼地較多（而且有一土壩水池區）較適合開發一定數量的水體資源， 本項目水體景觀設計之原則是選取利于造水體的地點，營造自然水體景觀，為住宅區營造 更佳的生態居住環境。3.6.2本項目水體景觀的安排具體表現見下表水體景觀具體位置下沉式瀑布水體首期商業街內人工湖水體景觀二期用地內，利用原有土地水區低洼地水體引入，形成景觀各期內，可供利用改造的低洼地噴泉水體景觀首期和第二期入口廣場內各期組團主題花園內弧形水道景觀首期奧林匹克廣場內商業街中央水道景觀首期商業街內3.7本項目硬質景觀設計3.7.1硬質景觀設計原則硬質景觀主要是建筑小品表現如下： 1、景觀主題性，有奧林匹克文化主題，運動

44、與健康主題等2、用途目的在點綴景觀，有主題型建筑小品、園藝小品、藝術性文化性建筑小品3.7.2硬質景觀的分布硬質景觀的分布主要表現如下： 各期的主題廣場 水體景觀點 各期的中心景觀區 各期主題組團花園4. 建筑設計4.1建筑單體設計4.1.1建筑設計總則：（ 1）體育融入生活本項目設計的宗旨為“以人為本，科學運動、健康生活”以迎合“健康”主題。通過 對每期開發在建筑形態上充分體現并體育生活和居住區日常的生活融為一體。（ 2）生態與文化的導入設計中強調浪漫主義設計手法的靈活應用，營造出居住環境自由的空間氛圍，對人居 問題細致縝密的思考，通過設計具體到居住區建設各個層面的設計要點中，細微尺度的仔

45、細深入推敲，貫徹了生態建筑理論以及對居住環境生理心理全面關注的設計主旨。作為開 發前提基調的體育精神和常州江南文化的導入。4.1.2 建筑設計原則及風格1建筑設計僅做第一期（ 200 市畝用地內） 。2本社區以奧林匹克“運動、健康、和諧”為主題，因此要充分體現奧林匹克文化 特征，可用純現代建筑風格倡導自然、流暢、大氣，融世界文化為一體的國際性、現代建 筑設計。3. 在建筑風格上現代建筑風格的考慮應更多的是在概念的層面上以及個別建筑符號 的運用中，實際的建筑風格應考慮對以往奧園的延續和超越創新，以及對當地人文風情的 理解。連排別墅（ Townhouse）（ 1）建筑風格A、以現代建筑風格為主流建

46、筑風格。B、以現代建筑風格與其他現流行主流建筑風格疊加或相互變形運用。C、風格變化控制在三到四種以內，主流建筑風格仍以現代建筑風格為主。（ 2）外立面設計：連排別墅是介于多層住宅和獨立別墅之間的一種過渡產品形式，在這種較新穎的產品形式上更容易做到創新，包括概念的創新和產品形式的創新。具體到本項目，連排別墅并不需要真正具備歐洲建筑的建筑特色，而只需在符合整體 風格的前提下讓設計人員盡量作出更經濟、更合理、更具備差異化優勢的產品。花園洋房（ 1）建筑風格 花園洋房是目前市場上最為普遍的產品形式，其作產品上的創新難度較大。但本項目 作為奧園的連鎖項目，在花園洋房的建筑風格上可作延續奧園的概念性現代建

47、筑風格，以 借用奧園的優勢品牌。4.1.3 建筑排列 不要求嚴格的幾何對稱，在道路系統的自然引伸下，倡導簡約隨意，為方便建造、銷 售、人住、管理，應分成數個組團，每個小組團約23萬平方米。4.1.4 建筑朝向 1注重常州人的消費傾向及生活習慣，大部分要求建筑物朝向座北朝南，但可有適 當的偏角（ 15 度以內），須注意主導風與建筑朝向的關系；2衛生間、廚房及工作陽臺盡量設置在北面，主臥及客廳設置在南面； 3.高級洋房及聯排的入戶門要設在南面。4.1.5 建筑立面 重視第五立面（屋頂）的設計，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。強調色彩的 變化，要鮮艷典雅，富有跳躍感，創導時尚潮流。4.2 房型設

48、計要求4.2.1 戶型設計原則 1平面設計的基本原則：動靜分開、干濕分開，充分考慮空調、熱水設備、管線布 置的合理性及隱蔽性；2廚、衛設計應綜合考慮現代生活用品設施的分置，可考慮設置雜物間和工作陽臺； 3平面以客廳為活動中心，餐廳要自然采光、通風，與客廳分開，且避免餐廳與過 道的混合。景觀陽臺的寬度要足夠，主陽臺設置在客廳，北面設置工作陽臺；4戶型種類適量多樣化，可適當設置復式房；5廳、廚面寬要足夠，便于現代家庭之功能布置；6戶內各功能區設計應全部為自然通風、采光，避免暗衛、暗廚存在：7 單元入口設門廳，提升居住品位;&盡量采用一梯兩戶。422房型面積比例及控制（首期）樓層物業類型戶型

49、單套面積 （怦/套）套數面積小 計（m2）面積 比例套數比例6+1層花園洋房2-2-1標準層75-85約130104009%14%頂層戶型120-140約2633803%3%3-2-1標準層90-100約1201140010%13%頂層戶型140-150約2437203%3%3-2-2標準層110-120約3904485040%43%頂層戶型160-180約781326012%9%4層高級洋房>4-2-2160-180約5593508%6%2-3層聯排別墅>4-2-2180-220約851700015%9%合計約908套113360m100%注:首期容積率0.9，為常州奧園入市創造

50、良好的第一印象。頂層戶型包括：頂層復試、頂層中空復式、頂層帶閣樓等多種變形產品。應根據深入的市場調研結果、結合設計公司的意見，在單體設計階段詳細議定。花園洋房中標準層戶型的套數占總量的70%，頂層戶型的套數占總量的14% ；標準層戶型的面積占總量的 59%，頂層戶型的套數占總量的18%。4.2.3產品戶型特點建議標準型功能布局合理、分區明確；引入躍式設計；大飄窗臺、觀景、生活雙陽臺設計；門戶隱蔽歸一、家居布置靈活； 主人房入墻衣柜空間，儲物空間的運用； 雙向對流設計； 陽光餐廳設計：餐廳要臨窗或生活陽臺，采光充足，與廚房可分可合。 復式型頂層復式，多功能空間體現人性化設計； 客廳+餐廳+休閑廳

51、 +的合理分配位置、面積層次要分明； 大面積屋頂花園設計，主臥臨露臺設計； 分區要明確，功能布置合理、躍式設計； 嵌入式衣柜分隔墻，科學提高空間使用率； 科學控制由戶內到屋頂花園的布局內容； 客廳 6 米中空，超高樓層設計； 主臥 270 度全景飄窗設計；高級洋房型 大面積首層復式帶私家花園，負一層獨立車庫； 客廳為 6 米中空，超高樓層設計； 體現獨立入口設計； 合理布局多個房間滿足不同功能要求； 嵌入式衣柜分隔墻；分區明確功能布局合理，躍式設計，主臥 270 度全景飄窗； 聯排別墅型動靜分區，生活私密性要求； 獨立式車庫可直接進入客廳設計 大飄窗，雙陽臺人性化設計的體現； 雙向對流設計；

52、陽光餐廳的設計客廳中空設計 在控制面積的同時拉大開間，增加采光面 屋頂和首層私家花園； 主人房 270 度全景飄窗；國際公寓型小戶型及迷你戶型設計自由分割設計臥室大飄窗設計大開間、短進深設計明廚明廁設計4.3產品類型及量的控制產品類型檔次類型面積總價比例（總建面積）公寓40-7015萬以內2%（小戶型）75-85(2-2)18萬以內屮咼檔次花園洋房90-100(3-2-1)20萬以內60%（標準層）110-120 (3-2-2)25萬以內130-140 (大 3-2-2)28萬以內花園洋房140-18035萬以內7%（頂層戶型）介于中咼與咼檔之間4層高級洋房160-18035萬以內8%聯排別墅

53、180-22050萬以內15%小高層洋房120-14035萬以內8%產品戶型檔次編號戶型面積區間配比（按總面積）備注中檔公寓（A）1房1廳1衛40-50 m21.5%國際公寓公寓(B)2房1廳1衛50-70 m20.5%國際公寓A標準2房2廳1衛60-70 m3%設在6層多層住宅B標準3房2廳1衛90-100 m27%設在6層多層住宅C標準3房2廳2衛110-120 m45%設在4層高級洋房及6層多層住宅D標準3房2廳2衛130-140 m25%設在4層高級洋房及6層多層住宅中 高 與 高 檔 之 間A型復式3房2廳2衛120-140 m21.5%設在6層頂層B型復式4房2廳2衛150-160

54、 m1.5%設在6層頂層C型復式4房3廳3衛160-180 m2%設在4層及6層頂層D、G型復式5房3廳3衛170-180 m2%設在4層、6層及小高層頂層E標準4房3廳3衛160-180 m8%設在4層高級洋房F標準5房3廳3衛180-220 m15%設在聯排別墅G標準3房2廳2衛120-140 m28%設在小高層洋房5. 配套設施的設計5.1體育文化設施奧林匹克大廈(體育運動會所)與奧林匹克露天文化廣場的設計要求：1 設計原則：應注意奧林匹克大廈是房地產業與體育產業嫁接的重要體現，是凸顯奧林匹克花園“運動就在家門口”、“體能檢測、科學運動、健康管理”核心理念的重要環，是本項目的形象，時代的符號；2 奧林匹克大廈的位置應與露天文化廣場融合，既方便社區內業主參與各項活動，又有利于區外的會員（非社區內居民）參加其中，出入方便，管理有序；3奧林匹克大廈設計要充分體現現代體育文化建筑風格，增強通透可視性，可采用 新結構、新材料、新工藝；4本社區所關注的是運動與健康，不是以體育競爭為目標，故應突出演繹“運動就 在家門口”的概念；5運動與健康是本項目的雙重主題，