1、1 商業市場調查分析及項目定位計劃書第一部分市場調研分析及定位. 2一、市調工作，市場調查與分析. 21.1、目標區域市總體商業業態調查與分析. 21.2、周邊區域的商業規劃與商業項目調查與分析. 21.3、競爭性（對手）商業項目的調查與分析2 1.4、商圈調查與分析. 31.5、購物方式的調查與分析. 31.6、外部環境的調查與分析. 31.7、商鋪投資人調查. 41.8、商鋪租賃人 (或經營者 )調查 . 41.9、項目位置調查. 51.10、 商業物業分析. 5二、市場定位工作. 62.1、項目總體市場定位. 62.2、經營定位 . 62.3、業態功能分區. 62.4、內外部導線規劃.

2、72.5商鋪租賃人(經營者 )定位 . 72.6商鋪投資人定位. 72.7、建筑物定位建議. 8第二部分概念設計咨詢. 9一、設計咨詢. 91承租戶的設計與規劃. 91.1、交通組織 . 91.2、平面布局與平面結構. 91.3、剖面設計 . 91.4、外立面與入口. 91.5、特色設計理念. 91.6、步行街 . 10 1.7、中庭 . 10 1.8、吃喝庭院 . 10 1.9停車場與停車庫. 10 1.10照明設計 . 10 1.11景觀 . 10 1.12無障礙規劃. 11 1.13廣告與標識. 11 二、項目風險評估. 11 2.1、該市經營狀況分析. 11 2.2、未來區域市場分析.

3、 11 2 2.3、風險與競爭優勢分析. 11 三、管理方式建議. 11 3.1、管理方式 . 11 3.2、經營方式 . 11 3.3、團隊組合 . 11 3.4、人才獵頭服務. 11 第一部分市場調研分析及定位一、市調工作，市場調查與分析目標：主要通過市場調查確立項目的商業定位、概念定位、經營定位、管理定位、商業布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。1.1、目標區域市總體商業業態調查與分析（1）目標區域商業中心分析（2）目標區域商業業態布局（3）目標區域商業發展方向（4）目標區域商業的風險以此確定目標區域商業業態開發的機會與風險1.2、周邊區域的商業規劃與商業項目調查與分析（5）已建成的

4、項目（6）正在建設的項目（7）未來規劃的項目（8）本區域總體商業策劃1.3、競爭性（對手）商業項目的調查與分析（9）業態形式（10） 建筑規模（11） 經營狀態（12） 管理方式（13） 租金水平3 （14） 優勢與劣勢1.4、商圈調查與分析（15） 主要區域商圈（16） 次要區域商圈（17） 邊緣區域商圈（18） 人口因素 ( 人口數、家庭戶數、人口密度、年齡構成、職業構成、教育程度構成等) （19） 收入狀況（20） 購物規律城市性質交通設施商業建筑特點居住分布特點居民生活狀況消費特點品牌偏好流動范圍人口規律分析1.5、購物方式的調查與分析（21） 顧客來源（22） 附加顧客來源（23）

5、汽車購物人的狀況（24） 自行車購物人的狀況（25） 公交車購物人的狀況（26） 步行購物人的狀況（27） 正常工作購物狀況（28） 節假日購物的狀況（29） 購物觀念的變化情況1.6、外部環境的調查與分析商業街的規模調研（30） 商業街的長度、寬度（31） 商業街的構成與層數（32） 地勢與氣候特點（33） 當地主導風向（34） 擬建項目的朝向（35） 比鄰項目的衛生狀況、照明狀況（36） 廣告位置4 公共設施的調研與分析（1）公交車停靠站（2）街道指示牌（3）廣告牌（4）電話亭（5）綠化（6）噴泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱城市文脈的調研與分析（1）商業街名稱（2）歷史文化特點（3）地

6、域特色（4）周邊人口特色（5）家庭特征（6）環境狀況1.7、商鋪投資人調查 (1) 投資類型 (2) 收入 (3) 投資方向 (4) 投資經驗 (5) 職業 (6) 教育狀況 (7) 社會階層 (8) 投資能力 (9) 價格認知度 (10) 區域投資狀況分析1.8、商鋪租賃人 (或經營者 )調查 (1) 單位、個人 (2) 面積 (3) 租金 (4) 類型 (5) 經營品類 (6) 經營經驗 (7) 周邊商業經營者經營分布與狀況調查分析 (8) 各租賃人支付能力與方式 (9) 租賃需求分析5 1.9、項目位置調查 (1) 人流量、人流分布 (2) 人流、車流、物流的方向 (3) 未來人流分布

7、(4) 人流類別 (5) 交通狀況 (6) 進出口狀況 (7) 停車狀況1.10、 商業物業分析目標區域商業物業供應分析（1） 大型購物中心（商業中心、商業街、商業城）（2） 區域購物中心（商業中心、商業街、商業城）（3） 社區購物中心（商業中心、商業街、商業城）（4） 郊區購物中心（商業中心、商業街、商業城）（5） 購物中心的分類（6） 出租率（7） 租金水平目標區域 商業物業需求分析（1） 百貨店（2） 超市（3） 專業店（4） 專賣店（5） 便利店（6） 餐飲店（7） 美容店（8） 特色店（9） 折扣店（10） 直銷點（11） 影劇院（12） 娛樂中心（13） 酒吧、茶館（14） 汽車店

8、（15） 書店等（16） 飽和度（17） 租金水平市場調查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：其一，商業街所在區域的居民收入狀況、購物習慣、文化教育背景。（居住人群和流動人群）其二，商業街所在區域的歷史、文化、社會、政治背景與環境。（人文環境和歷6 史沉淀）其三，商業街所在區域的未來發展規劃與未來新增人流。（未來前景與新增機會）其四，商業街所在區域的未來風險評估與挑戰。（風險評估）其五，商業街所在區域的交通便利性。（交通導線）從而，確定該商業街的整體定位。二、市場定位工作2.1、項目總體市場定位（1）整體定位（2）總體概念（3）總體策劃思想與理念（4）定位的原則2.2、經營定位（5）經營方式的

9、比例構成（6）商圈范圍（7）年齡劃分（8）業態、業種構成（9）主力店、次主力店、專業店、專賣店、特色店構成比例2.3、業態功能分區1）品類分區：（10） 平面分區（樓層分區）（11） 縱向分區（各層分區）（12） 百貨類（13） 超市類（14） 專業店類（15） 專賣店類（16） 餐飲類（17） 娛樂類（18） 文化類（19） 服務類（20） 信息類（21） 展示類2) 業態功能分區（1）主力店7 （2）次主力店（3）商業街（4）面積分配比例3) 外部交通組織（5）汽車（6）公交車（7）自行車4) 內部交通組織（8）步行人流（9）貨流（10） 汽車交通（11） 停車場（12） 主通道、次通道（

10、13） 電梯、貨梯、坡梯、步行梯4) 周邊地區的規劃與策劃（14） 主題、特色（15） 與項目的相溶性（16） 策劃內容2.4、內外部導線規劃（22） 人流導線圖（23） 車流導線圖（24） 貨物導線圖（25） 外部交通組織圖2.5商鋪租賃人 (經營者 )定位 (1) 租賃人分類 (2) 經營類型 (3) 經營經驗 (4) 租金意向、租期 (5) 租賃面積 (6) 租賃形式 (7) 目標客戶群2.6商鋪投資人定位 (1) 目標客戶 (2) 投資習慣 (3) 付款能力8 (4) 意向性價格(5)按揭2.7、建筑物定位建議（37） 項目規劃建議（38） 組團規劃建議（39） 交通道路（40） 整體

11、風格建議（41） 外立面建議（42） 園林景觀建議（43） 樓宇建議（44） 裝修建議（45） 裝飾建議（46） 物業建議市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經營特色與文化理念其二，業態布局與功能分區其三，建筑物特點與風格其四，店鋪設計格局與戶型面積其五，外部交通與內部交通導線規劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理念9 第二部分概念設計咨詢一、設計咨詢1承租戶的設計與規劃1.1、交通組織（17） 外部交通組織（18） 內部交通組織1.2、平面布局與平面結構（19） 開間（20） 進深（21） 隔墻、承重墻1.3、剖面設計（22

12、） 層高、柜距（23） 垂直結構與形式（24） 中庭（25） 景觀（26） 垂直交通設施（27） 休息廳1.4、外立面與入口（28） 外立面定型、特點（29） 出入口位置（30） 特點與風格1.5、特色設計理念（31） 主力店設計特點（32） 公共空間：室外廣場、內庭院、中庭、吃喝娛樂庭院10 1.6、步行街（33） 通道寬度（34） 步行街的節點（35） 步行街的路線（36） 步行街的商店設計特色（37） 步行街的空間特色（38） 步行街的內立面設計1.7、中庭（39） 綠化（40） 水體（41） 桌椅（42） 休閑1.8、吃喝庭院（43） 食品區（44） 座椅區（45） 廚房和服務設施1.9停車場與停車庫（1）停車數量（2）面積（3）裝卸貨區1.10照明設計（1）白天照明（2）夜間照明（3）廣告與照明（4）文化特點1