1、天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港1房地產公司戰略規劃報告房地產公司戰略規劃報告V3版版天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港2前言前言 房地產公司是一家在中遠房地產緊密領導下的具有獨立的項目開發能力的房地產開發項目公司，經過2001年8月由中遠房地產引入香港中遠國際的投資之后，重組成為更具實力與競爭力的合資企業，因此，房地產公司應朝著專業房地產開發公司發展，在日趨激烈的北京房地產競爭中以優秀的業績與管理規范滿足董事會以及香港上市公司股東的要求。 為了促使公司從單項目公司向專業化公司轉變，房地產需要建立自己的業務發展體系，保證持續的項目來源，

2、建立新的公司技能和資源平臺，而建立新競爭力的保障是建立新的組織和相應的核心業務流程及完善的考核激勵體系。 按照國際優秀公司的管理流程，房地產運營層應在2001年年終之前向董事會提交2002年年度計劃及3年的戰略規劃。本報告作為房地產公司的三年戰略規劃初稿，尚需房地產運營層討論定稿。天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港3目錄目錄房地產公司三年發展戰略愿景三年規劃技能及資源行動計劃附錄天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港4房地產公司愿景房地產公司愿景 房地產公司將以人性化、個性化的居住理念房地產公司將以人性化、個性化的居住理念為核心，通過提供符合

3、市場需求的中、高檔居住性物為核心，通過提供符合市場需求的中、高檔居住性物業，服務于中高收入階層的購房群體，成為北京房地業，服務于中高收入階層的購房群體，成為北京房地產界最專業、贏利水平最高的房地產開發企業之一。產界最專業、贏利水平最高的房地產開發企業之一。天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港5房地產公司的理念房地產公司的理念 “朝氣、創新、可靠朝氣、創新、可靠” 天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港6房地產公司理念房地產公司理念房地產公司理念房地產公司理念朝氣朝氣創新創新可靠可靠以客戶需求為一切的出發點，進行管理創新、技術創新、理念創新、組織

4、創新、流程創新應變能力強對對內內對對外外員工有激情、充滿活力員工隊伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對客戶需求迅速反應，服務熱情房子帶有進取的性格，對外宣傳體現朝氣不斷提供時尚、領導潮流的產品員工之間有信任、可靠、有職業精神按時、按質、按量完成工作提供穩定性、高質量的產品公司對合作伙伴的誠信天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港7目錄目錄房地產公司三年發展戰略愿景三年規劃技能及資源行動計劃附錄天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港8房地產公司成為盈利水平最高的專業公司的保證房地產公司成為盈利水平最高的專業公司的保證因素盈利年保證風險控制項目規模保

5、證方法依靠滾動開發優秀、高回報率的單個項目，因固定較低，市場細分更精密，市場定位更準確，從而保證良好的銷售速度，產生較高的盈利水平工程：保證質量，控制工期、方法（有實力的施工單位、監理單位，招投標方式選用建安產品銷售：銷售率控制應對方法依靠自身尋找及中遠房地產提供項目來源天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港9房地產公司戰略總體規劃房地產公司戰略總體規劃優秀、高回報率的單項目公司 5億資金 12%ROI 中期：中期：2年年近期：近期：1年年最高回報率的項目型專業公司23個項目12%以上的ROI30萬平方米以上開發規模優秀、高回報率的多項目公司 2個項目 12%以上的RO

6、I30萬平方米開發規模長期：長期：35年年天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港10房地產公司的戰略陳述房地產公司的戰略陳述房地產房地產依靠一支年輕化、有朝氣、有創新能力的專業房地產開發團隊，在北京日趨激烈的房地產競爭環境中，能夠不斷采用創新營銷理念，大膽采用新工藝流程、新生產方法，在市場中總是領先競爭對手一小步，在超越對手的過程中不斷超越自我，發現公司創新所帶來的利潤增長點，在35年內發展成在北京地區提供主流暢銷樓盤、高投資回報率的專業型住宅房地產公司。天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港11房地產在未來幾年將繼續定位于中、高檔住宅市場房地產

7、在未來幾年將繼續定位于中、高檔住宅市場類型房地產公司現狀未來35年未來58年豪宅（售價10000元/平方米以上）高檔/準高檔（售價800010000元/平方米）普通住宅（售價60008000元/平方米）平價房（售價4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港12房地產定位于中、高檔住宅市場的理由房地產定位于中、高檔住宅市場的理由原因資本實力競爭的要求 510億資金房地產的現狀 現有5億，未來有10億品牌股東的要求 具有很好的可信任度 是中遠的下屬企業 高投資回報率 12%的回報率項目檔次 低檔次項目：土地取得成

8、本、建筑安裝成本、開發稅費剛性較強，ROI低 高檔次項目：地段較好、建筑檔次/環境質量優秀，產生更高的附加值，售價高，因而ROI較高 房地產開發的項目規模不高于15萬/平方米，屬中小規模，更適于采用中、高檔市場定位，以保證整體利潤回報天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港13公司將不進行上下游整合，而集中資源于專業的住宅開公司將不進行上下游整合，而集中資源于專業的住宅開發經營發經營可能的整合方向： 設計公司 銷售代理公司 物業公司 建筑商 公寓酒店房地產下5年不會涉足天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港14未來未來3 3年之內房地產將僅集中在北

9、京房地產市場競爭年之內房地產將僅集中在北京房地產市場競爭市場范圍有利條件不利條件北京市場具有極大開發潛力享有地利、人和的優勢競爭激烈北京以外市場具有很強的資金和經驗上的優勢公共關系基礎弱除滬/深外，市場太小集中于北京的競爭是確保房地產回報的關鍵天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港15房地產公司未來房地產公司未來3 3年發展的關鍵指標的變化年發展的關鍵指標的變化指標2001年2002年2003年投資規模(百萬）500500500凈資產(百萬）84100140進行中項目個數122進行中項目的總規模（萬平方米）1414+1616+15竣工量01416員工數304045核心員

10、工數101515年銷售額（百萬）350600600年銷售面積（萬平方米）3610年利潤（百萬）-22040回報率不低于12ROEROAROS天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港16項目發展項目發展項目2001年2002年2003年在建項目遠洋風景遠洋天地A項目項目儲備遠洋天地A項目B項目儲備面積（萬/平方米） 161515成功率90%80%70%ROI預測大于等于12%大于等于12%大于等于12%天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港17房地產公司長期發展目標房地產公司長期發展目標收收入入deleledelele年年單一項目2001200120

11、02200220032003多項目多個大項目將目前房地產的項目儲備名單進行對號入座天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港18房地產公司利潤目標房地產公司利潤目標收收入入deletedelete年年200120012002200220032003多項目多個大項目將目前房地產的項目儲備名單進行對號入座天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港19與競爭對手相比，房地產的項目投資回報率達到最高水與競爭對手相比，房地產的項目投資回報率達到最高水平平回報率房地產2025%城建中置華遠HYDelete天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港

12、20盈利模式分析利潤貢獻分析盈利模式分析利潤貢獻分析ROI收入成本投資*回收時間單價*量成本（自由資金投資+杠桿投資）*開發周期單價*量（項目取得成本+工程成本+銷售成本+資金成本）（自由資金投資+杠桿投資）*開發周期項目取得成本：優秀的談判能力工程成本：嚴格的成本控制制度銷售成本：由股東方銷售、結算成本低資金成本：自由資金比例很高，財務費用低銷售單價：良好的市場策劃能力，銷售出超值的價格銷售數量：良好的銷售激勵機制，依托于中遠集團的品牌形象的保證天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港21房地產公司房地產公司1 13 3年戰略目標（定性部分）年戰略目標（定性部分）200

13、120022003落實下年度開發項目組織與流程基本成熟落實下年度開發項目年度業務指標落實達成今年遠洋風景項目目標確保第二個項目完善公司的管理體系年度業務指標落實完成企業重組已完成天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港22目錄目錄房地產公司三年發展戰略愿景三年規劃技能及資源行動計劃附錄天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港23房地產公司實現戰略需要的核心資源分析房地產公司實現戰略需要的核心資源分析所需資源房地產現狀改進方法組織資源政府關系資質社會關系信息資源行業內優秀公司差距土地儲備資金實力資本通道天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京

14、 上海 香港24如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲取？如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲取？房地產的競爭優勢 總經理/團隊對企業發展的決心和本身的素質 公司股東對公司的實際要求 與政府/土地資源方的關系，并有土地未來效益的預見能力 公司的機制與能力 商業信譽（中遠的資信非常好）天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港25房地產要在充分利用中遠房地產公司的資源基礎上進行創房地產要在充分利用中遠房地產公司的資源基礎上進行創新新可共享資源 項目資源 各職能部門（如：項目審核、市場調查、銷售、成本控制、物業管理等職能部門）創新中遠房地產房地產房地產的組織人員與中遠房地

15、產的關系？ 設計創新 工程管理創新 項目策劃創新天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港26房地產公司實現戰略需要的核心技能分析房地產公司實現戰略需要的核心技能分析所需技能房地產現狀改進方法管理技能合作協調技能項目運作技能成本控制技能資金管理的技能行業內優秀公司差距天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港27房地產公司在管理上的創新房地產公司在管理上的創新 向外地輸出管理體系及成熟產品 利用部分節余進行小部分高含金量的物業持有天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港28目錄目錄房地產公司三年發展戰略行動計劃附錄天圖投資管理有限公

16、司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港29戰略行動計劃總結戰略行動計劃總結 完成公司重組并完善公司管理體系 完成項目滾動開發，保持公司可持續發展的能力 完成各年度董事會要求的業務指標，以最佳盈利能力回報股東的投資天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港30房地產公司將從內部管理績效和外部業務經營績效的提房地產公司將從內部管理績效和外部業務經營績效的提高來保證為股東創造價值高來保證為股東創造價值ROI（為股東創造最大的價值）內部管理績效外部經營業務提高成本控制（橫向比較法、持續改進法、比率分析法）縮短開發周期（竣工數、時間）提高員工績效（員工素質、考核、激勵）內部管理

17、體系（流程、部門協調、文化、素養、培訓）選擇項目的能力業務發展思路營銷能力=規劃、設計能力本次提升的關鍵天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港31房地產公司如何建立機制控制成本房地產公司如何建立機制控制成本 建立專業職能部門 建立有效的費用支出管理程序 明確招投標工作的適用范圍 成本控制與激勵機制掛鉤，實施獎懲制度天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港32通過與國內外成功公司的比較，本次管理提升力圖解決通過與國內外成功公司的比較，本次管理提升力圖解決以下關鍵問題以下關鍵問題 決策的流程 有效授權 員工的高效管理（如：培養、激勵與考核） 計劃、預算

18、與執行體系 信息溝通的效率、準確、全面成本控制縮短開發周期提高員工績效內部管理體系 戰略的要求要解決的關鍵問題天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港33關于決策流程的優化，我們主要從以下角度研究關于決策流程的優化，我們主要從以下角度研究 決策流程的科學性 決策的信息的準確性、及時性和全面性 對決策的結果的反饋機制，與決策者個人利益的關系天圖投資管理有限公司天圖投資管理有限公司深圳 北京 上海 香港34關于合理有效的授權，我們主要從以下角度研究關于合理有效的授權，我們主要從以下角度研究 按照合資企業及上市公司的治理結構來設計各級的授權體系 建立有效的機制確保責權利的統一性 建立有效的授權流程