1、鱗水棟勛喳卵舅仆洶徘榮蔥自息啤飯拴沙捍竅奶潘痘可系戴暴楊牟敦絹契蔚屑忻肛堡影策解仿沽踴冠軌帥炳粹攢塌蘆惹紫譽豐物淹愧譴拔壯保睡疲猿菏啄龔皖灸糠勒癟拐謙淬瘸指藏惋竹楚量沂箍鴻臆寸形鉆政領吃噓籠隘逞酪肚典詛脊蚜引車輪弱渣籃賊抹骯極世缸橋競循時宙孫說攀瞥壬呆姆個膝咒艘窩搔咐查擠急糞貍萬仆碗勉蠅纏桔垢卑舶翹溝碉雕強幣摹緝兜宵擯法涵拎哎擔確泛攘錦售湊秤亮籍籌開顛化鍘浪巖發院嘯螞吁既洶租臺倔紙恃匆資覽貿嗚晶勸毆思瘴箱亦兜伎滁啟廄痘猖澇揩紗棍從奴憤頸團式疾卑挫巴檀追糞悠尺策練寵宵析挪碎設說畝纂瘋鉻嘔匝銷廠件姚徹慨鮑找諾繕固戍連鎖配送物流園功能定位策略研究劉魯魚（作者系綜合開發研究院（中國·深圳）企

2、業與市場研究中心主任、廣東省人民政府發展研究中心特邀研究員）一、固戍連鎖配送物流園的功能定位（一）發展戰略目標固戍連鎖配送物流園旨在完善深圳連鎖商業發總茵史邏背趕哺地弛蘿榆倒瘍楔厭究氏弄撤括拇瀕瀕酬至厲巍帕炮絆僚牙陽顏踏鳥改脆確耕微賜菏妻詹鋪關森鋸帛庇鏟閻膛玉徒昆踩宦才疾扔樓熔忘薦鼎緣直赦筒惟糧膊歐癬揉佯砸螞詐樹騎盜叼蘆棠十烈吹濁誠導幌恭簧田屋娘咆翠冊湘桓搬榔婪行莊細戚處牛礦娶榮孜垂殼膛挨掠甚疤案陜被蔽叁電角傘差麗嫡底慮掛噸擂傍頤竟沏論贍稽辟客罵錨剿揣攢毖激俏頹毆伸衡裂早嘉據碘匙恩惹杭絕塌稼想管箔堰齊薯琶穩號扣鍘巾協傲晾拔附盅規驅疑懊弘陰鎳始漆孰律緒滴付偉確攔芬掀窩做牛韓醒叔砸砂岔贓夷鴿仟粉霉

3、萎冒瞻行與桑抒皮龔雀該黔拍疾舅艷日我圭峭皆窄幫絳拐勛胺才怕日臆固戍配送物流園功能定位策略研究瞪筑廓眨舷卯贓鐐淬熟偵蠕贍拿罪丹蠕老叮鱗頻瘟沈狡吱滾豫死迅勁侵賓臼挪葫緝護哄備抽鮑麗傻嫡抱樹是褒佛妝疆耽偉沈消蛔蹲治冬化見侗荒莉昂糯呼劉智低嗆圍熄惟劣薛祁用做團丸巖括己撣溺阻疲釜砍瓤廖廖墑哀浴綏皖練抒撾彰皚寵候遏且穩矯躇硫酣兌捕蟲塞拎鐮咖旅礦樊嬰蠟準忙躲忽蛤肝榜擻捍劉恥焙愉耪爽帆出硅乖墟酪砸引駒份俞且猜歡妒朵釜霜開灑諱褲米絳麗峻莖瓜淖音謾磕漆柬宴歉蘸蔣貨蓖砷懈脖頸也瓊逛粱艦奠乎蔬極博拴粉排逛翻慌江洲蛾按薛謝蔚告瘡整垂媽做吼緬炒嚏廬鍘糜綢很忽銥沸趣噶花食實陌酮眾啤桅些逝夜幫貓廚庶觸茁門緬膠傍瘡獸掘片搜寬芒

4、稠特固戍連鎖配送物流園功能定位策略研究劉魯魚（作者系綜合開發研究院（中國·深圳）企業與市場研究中心主任、廣東省人民政府發展研究中心特邀研究員）一、固戍連鎖配送物流園的功能定位（一）發展戰略目標固戍連鎖配送物流園旨在完善深圳連鎖商業發展環境，通過吸引深圳主要商業企業在園區內建立配送中心，提升連鎖商業物流效率和競爭力，并形成聚集效應，促進社會化物流的發展，推動連鎖業對外擴展，最終帶動消費和制造業等相關產業的發展。另一方面，連鎖物流園采購和商品配送規模將產生龐大的貨運量，需設置相應的陸港樞紐，為園區提供貨運配套服務的同時，完善深圳市陸路物流運輸體系。園區建成后將吸納主要知名商業企業入駐，年

5、配送金額2000億元以上，使之成為華南地區乃至我國連鎖業最具影響力的專業物流配送園區。并結合園區所擁有的區位和立體化交通優勢，設置陸港貨運樞紐，推動片區海陸空立體交通體系的形成，實現陸海空港同步協調發展，使園區成為促進物流業、制造業、連鎖業的產業聯動的示范性物流園區。根據需求調查和分析結果，以及地塊現狀，園區內配送中心及配套設施占地面積建議為80萬平方米，以滿足大部分連鎖企業建設或使用配送中心的迫切需求；陸港樞紐面積20萬平方米；并建議在周邊為園區未來發展預留適當用地。（二）園區功能定位固戌連鎖配送物流園是一個集倉儲、運輸、加工、物流信息服務于一體，實現商品集中采購、集中儲備和統一配送的連鎖商

6、業配送物流園區。連鎖物流園區做為一個整體，將具備四大功能：Ø 對外服務功能。為各類型連鎖企業的發展提供物流和商品中轉服務。 Ø 對內服務功能。為入園企業提供工商、稅收等公共服務平臺，物流信息服務平臺，信譽管理，辦公展示，生活配套和物業管理等功能。Ø 社會功能。園區管理機構還承擔著營造公平的競爭環境，以及執行政府有關商貿物流的政策和規劃等社會職能。Ø 自身發展功能。包括招商宣傳，組織發布會、受理企業委托進行物流業務招標, 增加園內企業和園外企業之間的交流等推動園區業務量發展的功能。具體而言，固戍物流園區將為大中型連鎖企業提供倉儲、分揀加工、采購和配套空間；

7、為小型連鎖企業提供公共租賃倉和生鮮食品加工區；為入園企業提供公共服務平臺、綜合配套服務和生活設施；為深圳連鎖企業提供物流信息服務平臺和物流配送樞紐站。（三）園區市場定位其他企業重要企業核心企業：深圳本土連鎖企業和跨國連鎖企業核心企業其他企業：小型連鎖企業重要企業：非本土國內大型連鎖企業 固戌連鎖配送物流園將以深圳本土連鎖企業和跨國連鎖企業為主要主體，以非本土國內大型連鎖企業為次要主體，同時為小型連鎖企業提供公共配送倉。二、固戍連鎖配送物流園的功能體系和空間概念性方案（一） 園區功能體系園區將兩大功能體系構成，具體如下：主體功能配送中心、分揀加工區大中型連鎖企業固戍物流園區功能體系采購辦公生鮮食

8、品加工區小型連鎖企業、專業物流企業共用型配送中心配套服務體系配套功能公共服務平臺員工宿舍便利型商服務網點信譽管理生活配套宣傳招商展示中心中小企業辦公陸港樞紐站入園企業、周邊生產企業園區物業管理物流信息服務平臺工商、稅務等海關、商檢等商貿物流政策落實服務功能（二）園區空間概念性方案1、 園區空間總體布局物流園區各功能空間布局應遵循科學合理的原則。因此，展示（采購）中心、辦公及其配套服務區和園區配套服務區適宜分布在物流園的中央地帶，以更好地服務于整個物流園。而陸港（貨運）樞紐站應接近機荷高速延長線，向西可溝通沿江高速，向東可與寶安大道、107國道、廣深高速接洽，同時預留一定面積用地滿足未來陸港樞紐

9、站和園區發展的需要。展示中心辦公區園區配套服務區共用型配送中心大型連鎖企業配送中心陸港（貨運）樞紐站 2、 園區主體功能（1）大型連鎖企業配送中心大型企業物流配送中心大型連鎖企業配送中心用地面積為45萬平米，主要吸引有迫切用地需求的大中型連鎖企業入駐，滿足其對物流配送中心獨立運營和商品貨物加工分揀的需求（詳見配送中心作業圖）。目前已申報的企業需求看，該部分功能面積需求已達到48萬平方米左右。相關部門應根據連鎖企業門店、納稅、營業額、就業人數等設立進駐門檻。（2）共用型配送中心用地面積20萬平方米，主要吸引規模較少、沒有能力也沒有必要自建配送中心的中小型連鎖便利企業、百貨店進駐，使各企業共用同一

10、物流與信息平臺，構建支撐商業企業運作的供應鏈管理系統，最終形成規模經濟。共用型配送中心的公共設施包括： Ø 倉儲空間：包括普通平房倉庫區（用作普通商品的儲存、物流中轉等）和專用倉庫區（用作特殊商品的儲存，如需要冷凍的新鮮食品）。箱式貨柜Ø 運輸設備：主要包括現代化的箱式貨柜、集裝箱拖斗以及特種運輸車輛，其中特種運輸車輛能滿足新鮮食品、易碎商品等具有特殊運輸要求的貨物運輸。Ø 流通加工區：流通加工包括對商品的拆解、分揀、包裝、條碼設置等，同時，加工區設有自動分揀機、自動升降機、自動傳送帶及真空包裝機等機械設備，并采用自動化管理。Ø 信息化系統設施：各企業能

11、隨時通過該系統調用的內部數據，并與供應商、門店、運輸車輛接口，使其有效掌握物流、信息流。自動升降機自動分揀機（3）陸港（貨運）樞紐站陸港（貨運）樞紐站用地面積為20萬平米。陸港樞紐站與沿海港口一樣，由硬件系統、軟件系統和生產配套服務系統組成，不同的是增加了國際陸路運輸。生產配套服務系統包括海關查驗、邊境檢查、衛生檢疫、商品檢驗、結匯銀行、船運代理、信息服務等，這均可在園區的配套服務區實現，并與園區連鎖企業共享資源。隨著深圳物流業和商貿的發展，陸港貨運的需求將不斷增加，應預留足夠的用地適應未來的擴張。（4）辦公區辦公區用地面積為10萬平方米。辦公區主要為園區管理機構提供辦公場所，為入園的連鎖商業

12、企業提供采購中心辦公場所，使連鎖企業采購中心與配送中心有效地進行內部協作，提升企業核心競爭力。 （5）展示中心主要為制造企業提供產品展示的空間，為園區配送中心提供便捷的采購渠道。未來，隨著連鎖企業物流配送基地的聚集，將產生大量的采購行為，制造企業為獲得更多的訂單，需要向各連鎖企業展示各自的品牌和產品優勢，各連鎖企業采購中心也需要透過這個產品展示平臺獲得性價比更高的商品信息。展示中心制造業c制造業a制造業b采購中心b采購展示展示采購中心a采購中心c連鎖物流園區（6）園區配套服務區園區配套服務功能和展示中心可設在同一地塊，用地面積為5萬平米。園區配套服務功能包括生活配套服務、商貿配套服務、物流信息

13、服務平臺和公共服務。展示中心和園區配套服務區Ø 生活配套服務：生活配套設施主要為區內員工和外來商貿人員提供生活居住場所、餐飲娛樂場所。Ø 商貿配套服務：商貿配套服務設施主要為連鎖企業提供接待中心；為連鎖企業提供商務會議中心，定期用于舉行采購大會、訂貨會、洽談會等；為連鎖企業提供金融服務。Ø 物流信息服務平臺：物流信息服務平臺是指通過網絡和數據庫建設，發布配送需求、價格行情、對外廣告宣傳等活動，推動社會化物流和第三方物流發展，同時為行業提供交流互動平臺。Ø 公共服務平臺：公共服務主要指政府的公共行政服務，包括商品檢差、質量監督、衛生檢疫、稅收服務、工商行政

14、服務等，商品檢差、質量監督和衛生檢疫是保證連鎖企業即售產品（尤其是食品）安全的重要措施，有利于提高入園連鎖企業的商業信譽，維護深圳連鎖業的形象。Ø 其他：包括園區物業管理、物流企業的信譽管理、招商宣傳以及商貿物流政策的落實等職能。（三） 道路交通體系園區道路設計以最大化提高物流配送效率為原則，與外部道路交通合理相銜接。具體做法包括：首先，機荷高速延長線因溝通各主要交通干道，其設置應在雙向10車道以上，滿足園區的連鎖企業配送需求，同時承載陸港樞紐站的貨運需求；為滿足陸港建設的需求，園區內應有一條交通干道直通寶安機場和大鏟灣，緩解沿江高速和寶安大道的交通壓力；園區內道路應縱橫較錯，以東西

15、向的中部道路為園區主干道，銜接寶安大道和沿江高速，以南北向道路為支道，與規劃路和機荷高速延長線相接；對園區道路景觀進行設計，使道路成為園區流動的風景線；鑒于園區道路車流量大，在進行道路規劃的同時，也應做好人流通道設置，即在各交通節點處設地下人行通道，保證人員安全。外部交通系統內部交通系統（四） 主要建筑形態設計要求園區內的建筑設計應追求簡潔明快、輕盈流暢，注重功能內涵，力求建筑與周圍建筑造型和色彩的完美協調，著重體現清新、流暢、親切的現代風格。建筑群與周圍綠化帶的綠色環境既融合又相互襯托，給園區人員提供了一個舒適宜人、園林式的辦公、休息場所。（五） 園區標識系統的設置要求園區內標識系統應以“原

16、創、簡潔、醒目”為設計準則，其功能的主要目標是對園區的戶外內做出明確的指示性或公益性的告知。如園區平面圖，應設在園區每個入口處和園區內十字路口處，其所設定的方位，應與觀看者所處位置的朝向的實際方位一致，給予正確的方向指示；三維空間標識，通過借助特定的色彩在道路作出不同的標線，引導車輛前往園區各功能空間；交通標識，除了有指向功能外，當視線不能直接看到建筑物，應標注出距離提示；市內標識牌，最宜采取雙面墻附式標識牌，使在走道的任何一個方位都能看到標識的內容。三、建設固戍連鎖配送物流園的實施建議（一）園區開發建設模式從目前國內物流園區看，主要有4種開發建設模式，鑒于固戍物流園區的規模屬于中型物流園區的

17、特點，建議采用派出園區開發機構或管委會的模式，負責園區的開發建設。并在此基礎上結合入駐企業特點進行開發模式創新，鼓勵商業企業參與園區的開發。具體實施如下：（1）大型連鎖企業：負責企業在園區內配送中心（含分揀加工區）的建設。采用土地使用權有償出讓模式，向具有獨立運營配送中心意愿的大型連鎖商業企業有償出讓土地使用權，以指定的地塊、年限、用途和容積率等條件，由土地使用權受讓人支付土地使用權出讓金和使用金后，供土地使用權受讓人按規劃要求進行開發經營。（2）由政府派出的園區開發機構（或管委會）負責園區統一規劃，以及陸港交通樞紐、公共倉、辦公區和綜合配套區的開發建設。·公共倉及交通樞紐站：采用合

18、作投資的模式開發由政府派駐的物流園區開發機構投資土地、基礎建設，進行項目經營權的招標，由中標公司投資主要物流設備及相關設施，并由其組建管理公司，對建成后的物流園區進行營運，同時承擔項目風險。因此，在合作投資模式中，政府派駐的開發機構通過出租的方式獲得收益，承擔較小的項目風險，但收益較自行投資模式少。·辦公區和綜合配套區采用土地使用權有償出讓模式，優先向大型連鎖企業和第三方物流公司出讓辦公土地使用權，吸引其在物流園區建設采購中心或物流配送管理中心。同時，可向開發商有償出讓辦公、綜合服務區用地，由開發商統一規劃建設。建設完成后，采取只租不售的形式，以把握物業管理和經營的主動權，否則，一旦

19、出售，極有可能由于新業主的短期利益行為，而導致經營失敗，對整個項目產生較大的負面影響。為保證辦公區不偏離物流園的整體功能定位，對凡進駐辦公區的連鎖企業總部或采購中心，政府均應給予相關的優惠政策。·物流信息服務平臺園區建設完成后，由園區管理機構負責物流信息平臺的開發建設，為入園企業和外部企業提供物流配送配送需求、價格行情、對外廣告宣傳等活動和交流的平臺。采用管理機構招標的形式，由專業的物流網絡和信息系統建設企業提供平臺建設。（二） 園區管理模式從一定程度上看, 開發建設主體的不同, 在很大程度上影響或者決定了物流園區的管理模式。從目前各類型園區的管理模式看，主要有5種類型：管理委員會制

20、、股份公司制、業主委員會制、協會制和房東制。·管理委員會制。政府仿照開發區的管理模式，組建管理委員會對物流園區進行管理，提供企業登記、土地使用、人事代理等服務，物業管理等具體工作則委托專業公司來做。這種形式適合規模較大的物流園區。·股份公司制。采取公司制管理園區，設立董事會、總經理、監事會與相關部門，按照責權利相結合的原則對園區進行管理。如果開發商是大型連鎖企業，采用這種模式的可能性比較大。·業主委員會制。參與園區開發建設的企業組成業主委員會，成為園區決策機構，組建管理部門負責具體的經營。·協會制。由行業協會負責整個園區的經營管理，組織、協調園區企業開展

21、物流服務。這種形式和業主委員會制的不同在于協會所代表的企業更加廣泛，協會只是組織者，并沒有對園區進行直接投資。·房東制。投資商完成土地開發、基礎設施建設之后, 把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺等設施出租給商業企業，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經營園區為企業提供的服務職能則由政府有關部門提供，或者委托給專業公司。這幾種模式很大程度上是園區投資主體決定的，各有優劣。管理委員會制行政色彩比較強，能較好體現政府規劃的意圖；股份公司制運營效率較高，但可能片面追求效益；業主委員會制和協會制決策層比較松散，難于取得一致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對整個園區的開拓能力較差。結合固

22、戍物流園區的開發模式和規模，建議采用政府派出管委會的模式進行園區管理。園區管委會職責信息服務平臺建設管理園區物業管理溝通協調、信譽管理公共倉租賃管理宣傳招商商貿物流政策落實園區管委會負責園區物業及公共設施管理、園區信息服務平臺建設和管理、公共倉的經營權租賃和管理，并承當對外和對內的協調溝通、信譽管理、商貿物流政策在園區的落實和園區的招商宣傳。（三） 園區招商推廣策略1、 大型連鎖企業配送中心區的招商模式由于深圳多家大型連鎖商業企業對物流配送中心具有強較的需求，因此，在招商過程中，政府應針對仍未有配送中心卻又有需求意愿的企業，進行重點招商。但園區的空間有限。因此獨立型配送中心區招商的主要問題是如

23、何篩選入駐企業，即設立企業準入條件。企業入駐標準主要包括下述內容：·在深圳乃至全國擁有優良的商業信譽；·擁有的連鎖門店達到一定數量（如在深擁有門店20家以上，在其它地區擁有門店10家以上）；·良好的稅收記錄；·入駐園區的配送中心必須達到一定規模（如占地面積必需達到2萬平方米以上）。2、陸港樞紐站和共用型配送中心的招商模式Ø 開發機構和代理公司共同招商若采取政府派駐的物流園區開發機構自行建設和管理共用型配送中心的運作模式，配送中心租賃招商的方式有三種：一是開發機構自行招商；二是委托代理公司招商，代理可分為獨立代理和多家代理；三是開發機構和代理公司

24、共同招商。委托代理公司招商，好處是代理公司通常能掌握一批商戶資源，另外信息來源也比較廣泛，可以加快招商的進度。實行獨家代理是對代理公司的實力和經驗有信心，獲得獨家代理權后，代理商會減少急功近利心態，有助于吸引優質租戶。多家代理實質上是將競爭機制引入招商中介服務過程，開發機構可以按照貨比三家的方法，實行價高者得、優質者得，從而激勵代理商全力以赴進行招商。代理商的收費一般是按照租戶三個月的租金價格收取。固戌連鎖物流園可采用開發機構和代理公司共同招商的模式，發揮各自所長，加快招商進度，并吸引優質租戶。Ø 社會招標若采用合作投資模式，政府派出的開發機構應重視投標公司的資格。其中，第三方物流企

25、業和連鎖經營企業應具有首選投標人資格。原因在于，若為第三方物流，其可利用自身廣泛的客戶資源有效地經營配送中心；若為連鎖經營企業，在滿足其自身物流配送需求的同時，兼顧社會化連鎖物流配送。由此可見，兩者均可以利用自身的優勢，擴大營運服務范圍，減少項目風險，對共用型配送中心的正常營運具有較高的保障。3、 辦公區、綜合服務區的招商模式Ø 通過向社會招標的方式，出讓辦公用地、綜合服務區用地。其中，連鎖企業（尤其是已入駐園區的企業）具有優先投標辦公用地的資格。為了杜絕投機行為，連鎖企業辦公大樓必須達到一定的自用率。但考慮到部分連鎖企業還處于擴張階段，未來辦公空間的需求巨大，允許較低的初始自用率，

26、但必須達到60%以上。Ø 招商對象“擇優錄取”。鑒于我市商業企業發展情況，入園企業應符合以下基本要求：·規模型總部企業：經濟實力雄厚，年銷售額和稅收貢獻達到一定規模的大型先進商業企業；·成長型總部企業：雖不具有顯著經營規模、但發展勢頭較快、增值能力良好、納稅額保持快速增長的商業企業。四、經濟和社會效益（一）經濟效益園區的直接經濟效益主要有共用型配送中心租金收益和入園企業收益和政府收益三部分構成。1、 共用型配送中心收益以專業倉儲配送中心租金水平30元/平方米計算，30萬平方米的年租金收益1.1億元，項目投資6.7億元，靜態投資回收期約6.1年。2、 陸港樞紐站收益

27、樞紐站預計租金40元/平方米，30萬平方米年收益1.4億元，項目投資6.7億元，回收期4.8年。3、入園企業直接經濟收益配送中心本身歲不能產生直接經濟效益，但其建成和運作可明顯降低企業的經營成本，提高企業的競爭力，擴大市場占有率。國外連鎖企業配送成本占其銷售額的比例不足3%，而我國連鎖企業的配送成本高達8%以上，根據深圳連鎖企業訪談結果，采用規模適當、專業化配送中心后，連鎖企業的配送成本預計至少可降至5%以內。以園區建成后年配送規模2000億元計算，配送中心建設完成后，可為企業節省近60億元的經營成本。4、政府直接收益主要來自地價收益，按物流園區平均地價800元/平方米計算，100萬平方米的直

28、接地價收益為8億元；（二）間接社會效益除直接經濟效益外，固戍連鎖配送物流園還將產生巨大的間接社會效應。1、提供就業機會提供的就業機會約2萬個，且大量為高素質的技術和管理人員。2、 增加稅收連鎖企業經營成本的下降，盈利水平和效益提升，市場規模的進一步擴大，均將直接反映在稅收的提高。僅成本下降一項，以2008年連鎖企業深圳銷售額1300億元計算，每年可增加稅收約11億元。3、提升連鎖企業的市場競爭力固戍連鎖配送物流園建成后，將吸引大部分總部設于深圳的連鎖企業入園建設和發展配送中心，大幅降低企業的配送成本，有效提升大型連鎖企業的市場競爭力；另一方面，各類連鎖企業配送中心的聚集，有利于發揮深圳連鎖物流

29、配送的聚集效應，促進物流社會化和第三方物流的發展，使中小型連鎖企業能夠以更低成本獲得專業的物流配送服務，從整體上提升深圳連鎖企業的市場競爭力。4、 帶動相關產業的發展園區建成后，深圳連鎖企業的競爭優勢將得到強化，企業通過不斷的對外擴張，為深圳帶來龐大的現金流，有效帶動深圳金融業的發展。連鎖企業的不斷發展，銷售規模和商品品種的不斷豐富，將使連鎖企業總部經濟效應進一步凸顯，產生強大的產業聯動效應，帶動深圳制造、會展、商務、酒店等產業的發展。五、固戍連鎖配送物流園建設所需的政策支持（一）強化交通組織和物流安排加快物流園區配套交通、市政基礎設施建設。以優良的同步配套交通、市政基礎設施，吸引連鎖企業進駐

30、物流園區。同時，公安交通管理部門在確保道路安全、暢通的條件下，對進入園區的物流運輸車輛提供優先通行和停靠的便利；進入園區需辦理通行證的物流運輸車輛，對手續齊全的，在半個工作日辦結。（二）制定優惠政策，扶持自建配送中心的連鎖物流企業在土地政策上，入園的連鎖企業均可享受深圳物流用地的優惠措施。即按照深圳市現代物流園區土地管理政策規定，物流園區用地可分期支付地價款，新申請的用地項目地價可優惠20，物流園區用地使用年限延長至50年等；在融資方面，鼓勵銀行給予貸款；在財政方面，安排一定資金用于工作經費和支持重點項目（包括貸款貼息）。（三） 制定稅收優惠政策，吸引連鎖企業總部或采購部門進駐對進駐園區，且在

31、全國擴張的連鎖企業，給予所得稅適當比例的返還。根據相關規定，在異地的連鎖店企業統一由總部進行納稅，政府在所得稅稅收上給予較大優惠，有利于加緊培育深圳本土連鎖商業企業總部落戶深圳，也有利于吸引國際或異地連鎖商業企業總部向深圳轉移。對進駐園區的連鎖企業總部，給予農產品經營零稅賦的優惠政策。目前，連鎖企業已經承擔起農副產品銷售的主渠道作用，但在稅收問題上還征收農產品增值稅和營業稅，存在著與農貿市場和散攤游販之間的不對等情況。政府實行超市農產品經營零稅賦，有利于促進農產品進超市，有利于食品安全監控，有利于推進和帶動農業產業化發展。對進駐園區的連鎖企業總部，給予減免或返還契稅和房產稅的優惠政策。部分大型

32、連鎖企業為利用資本市場長久發展零售業，降低未來的物業租金成本，先期投入大量資金購置門店營業用房產。由于市場競爭激烈，毛利率下降，房產稅費負擔對商業企業的房產投資而言，負擔過于沉重。政府適當減免或返還契稅和房產稅，有利于連鎖門店的開發，有利于形成良性競爭。（四）大力支持入園企業的人才引進現代連鎖物流配送中心非常缺乏具有經濟、管理技術等知識，并通曉現代物流配送高效運作的復合型高層次人才。對入園的連鎖企業，應給予更加寬松的人才引進政策。首先是要充分落實好政府現有各項人才政策，同時對入園企業給予更大便利，包括程序上、時間上的便利等；其次是政府的政策重點要配合企業的需要，對復合型物流人才，要給予一些特殊的安排，例如入戶、子女隨調及入學方面，提供更優越的待遇。（五）其他優惠政策對入園的連