發展戰略定位發展戰略定位 二零一零年十二月 理念理念 serve idea “理性思維”是我們秉承并一以貫之的核 心理念。建立了較為完善的數據支持系統， 系統研究本地各級市場及消費行為，并運 用具有理論依據的相應分析方法、決策體 系完成項目決策及各種策略。 “策略制勝”的理念是我們賴以生存的根 本，以累積多年的營銷經驗及整合各種專 業的能力，形成完整的策略體系。 理性思維理性思維 策略制勝策略制勝 rational thinking winning strategy 理性思維體系理性思維體系 數據支持系統數據支持系統分析方法及決策理論分析方法及決策理論 產品策略系統產品策略系統 項目定位策略系統項目定位策略系統 營銷推廣策略系統營銷推廣策略系統 包裝策略系統包裝策略系統 客戶策略系統客戶策略系統 策略體系策略體系 “創新”是行業發展的要求，也是我們持續 發展進步的源動力。通過建立學習機制，以 考察、培訓等多種方式提升團隊創新能力， 并設置“創新風暴獎”，鼓勵內部創新。 奉行“價值”理念，為發展商、城市發展、 市場及客戶、員工創造價值，這也是我們社 會價值的最終體現和衡量標準。 持續創新持續創新 價值為本價值為本 value-based continuous innovation 創新體系創新體系 學習機制學習機制“創新風暴創新風暴”獎勵機制獎勵機制 發展商價值發展商價值 城市發展價值城市發展價值 市場價值市場價值 客戶價值客戶價值 員工價值員工價值 價值體系價值體系 理念理念 serve idea 為各類型城市房地產項目提供前期地塊研 究、目標市場研究、物業發展定位策劃建 議、商業策劃及商業定位、項目可行性研 究等策劃咨詢服務。 策劃咨詢服務策劃咨詢服務 planning advisory services 前期地塊研究前期地塊研究 物業發展定位物業發展定位 商業策劃及定位商業策劃及定位 項目可行性研究項目可行性研究 目標市場研究目標市場研究 策劃咨詢策劃咨詢 業務業務 business 為各類型城市房地產項目提供項目營 銷策略建議、銷售策劃及現場執行管 理、項目及企業形象定位及傳播策略、 項目及企業品牌定位及傳播策略、項 目推廣策略等全面的營銷解決方案。 營銷顧問及整合推廣營銷顧問及整合推廣 marketing consultants and promote integration 營銷策略建議營銷策略建議 形象定位形象定位 品牌定位傳播品牌定位傳播 項目推廣策略項目推廣策略 銷售策略及管理銷售策略及管理 營銷顧問及營銷顧問及 整合推廣整合推廣 業務業務 business 為城市商業房地產項目及住宅項目 配套商業提供商業招商服務，根據 項目需求，包括主力店、品牌店招 商及特色商家等；為各類型城市房 地產項目提供全程銷售代理服務。 商業招商及銷售代理商業招商及銷售代理 business investment and sales agents 商業業態規劃商業業態規劃 商業招商及銷售商業招商及銷售 銷售代理銷售代理 主力店招商主力店招商 商業招商及商業招商及 銷售代理銷售代理 業務業務 business 資源挖掘 機會分析 發展目標 整體定位 功能定位 產品定位 案例研究 模式借鑒 項目初 步定位 營銷策略 市場形象 項目營 銷推廣 項目發 展定位 宏觀經濟環境研究 城市規劃背景研究 項目區域發展研究 市場同質項目類比 市場 研究 項目 界定 物業組合 探討 選擇適合本案發展 的業態組合 初 步 定 位 總體經濟技術指標 外部規劃設計方案 內部規劃設計方案 功能區規劃設計方案 業態布局及面積確定 項目整體開發策略 項目整體發展定位 價值 挖掘 項目內容 地理位置江夏區廟山開發區高新四路與光谷二路交匯處 用地面積總用地58畝，合約4萬平方米 規劃建筑面積待定 用地性質工業 地塊四至 項目以北：光谷高新技術開發區 項目以南：富士康產業園 東側臨京廣高速鐵路客運線 西接高新四路 本項目 本案在行政劃分上屬于江夏區， 位于武黃高速東南方；占地約 60畝； 本案距離江夏區流芳直線距離 僅4.5公里，距離中環線7公里， 距離光谷步行街商圈10公里； 京 廣 高 鐵 高檔住宅區高檔住宅區 華中軟件園華中軟件園 南湖科技農業園南湖科技農業園 大學科技園大學科技園 體育中心體育中心 （規劃）（規劃） 富士康富士康 生物醫藥工業園生物醫藥工業園 建材化工工業園建材化工工業園 中芯國際中芯國際 光谷高新技術產業發展 布局逐步形成。 可達性：可達性： 由市區經光谷大道、或光谷二路 可順暢達項目地；項目整體可達 性良好。 光谷大道 公共交通：公共交通： 項目所處地塊目前無公交路線可 直接到達。 光谷大道光谷大道 光谷二路光谷二路 優劣勢分析 優勢（s）劣勢（w） s1：道路條件較好，可達 性高 s2：地塊規整，便于規劃 w1：缺乏公交，公共交通有待完 善，且地塊距主干道較深 w2：目前與武漢成熟中心區存在 一定的斷層 w3：京廣高鐵帶來的噪音 w4：項目所在區域生活配套缺乏 機 會 o o1：富士康進駐光谷 o2：廟山開發區的產業規劃 提升區域價值 o3：政府扶持，光谷片區產 業聯動 威 脅 t t1：周邊產業園區項目未來 供應量較大，工業用地同質 化產品競爭激烈 w1：缺少公交，公共交通有待完善 w2：目前與武漢成熟中心區存在一定的斷層 t1：周邊產業園區類項目未來供應量較大，市場競爭激烈 w1：缺少公交，公共交通有待完善 項目所處地段目前無公交 路線進入； 項目地處城鄉結合處，距 離城市中心城區較遠。 大型產業園、科技園、企業社 區、農業園、創業園等 1、園區內部配套企業職工宿舍 2、企業班車接送 產品類型：規避途徑： 高端住宅類產品 項目雖無公交進入，但可達性 高私家車 w2：目前與武漢成熟中心區存在一定的斷層 思考： 尋找尋找受公共交受公共交 通影響較弱的產品通影響較弱的產品 t1：周邊產業園區類項目未來供應量較大，市場競爭激烈 武漢大學科技園 武漢理工大學科技園 武漢留學生創業園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢國家農業科技園 武漢東湖新技術創業中心 華工科技園 目前入園的大中小型企業共有50余家 規劃用地面積1000余畝 一期占地234畝, 5.4萬m2廠房、4萬m2配套設施 留學人企業400多家，參與創業留學人員千余名 累計孵化科技企業957家、孵化科技項目900余項 占地面積26.18平方公里 規劃用地面積1000畝，已竣工建筑面積16.35萬方 總占地面積1000余畝,規劃總建筑面積60萬m2 思考： 產業布局特色明顯，同時大量產業布局特色明顯，同時大量 的高科技產業園區的市場供應，的高科技產業園區的市場供應， 對本項目未來的產業定位及發對本項目未來的產業定位及發 展空間提出了考驗。展空間提出了考驗。 本項目所在區域以高新技術產業的產業布局逐步形成； 大型項目的進駐提速區域產業發展； 大量產業園區型項目的供應，項目未來競爭壓力較大。 漢口漢口 武漢武漢cbdcbd 漢陽漢陽 武漢經濟開發區武漢經濟開發區 武昌武昌 中國中國. .光谷光谷 中國光谷，武漢經濟 增長的新引擎。 北部新城群 重點發展航空物流 和綜合居住 東部新城群 重點發展重化工 、紡織業和港口 運輸 東南新城群東南新城群 重點發展光電子 、生物醫藥、機 電一體化等高新 技術產業和生態 型居住 西南部新城群 重點發展汽車及零配件 、電子信息、家電制造 和包裝印刷 西部新城群 重點發展食品加 工、現代物流以 及大型居住區 南部新城群 重點發展教育科研和 現代物流 形成以武漢為圓心，包括黃石、鄂州、黃岡、孝感、 咸寧等周邊8個城市的中部經濟一體化格局，將給 武漢帶來新增居住需求； 隨著中心城區可開發用地的減少和城市擴張需要， 武漢將逐步形成以主城區為中心，擴至外環的新型主城區為中心，擴至外環的新型 城市體系結構。城市體系結構。其中主城區將沿陽邏、紙坊、常福、 漢江、盤龍等方向向外拓展，形成形成6 6大新城群大新城群。 項目所處區域位于城市發展動脈之上項目所處區域位于城市發展動脈之上, , 區域前景看好區域前景看好 武漢“武漢“1+8”1+8”城市圈城市圈 本項目位于規劃之中的東南新城群，為光電子高新東南新城群，為光電子高新 技術發展產業園區，政府政策性傾斜和經濟投入力技術發展產業園區，政府政策性傾斜和經濟投入力 度明顯，區域發展潛力巨大，度明顯，區域發展潛力巨大， 武漢未來產業結構的發展將逐步形成以高新技 術產業為先導的產業經濟，而本項目正處于高 新技術產業集中發展的東南新城群，區域發展區域發展 與城市發展方向同步與城市發展方向同步； 武漢未來城區將逐步向東、向南、向西、向北 大范圍擴張，而本項目所處區域正位于其東南本項目所處區域正位于其東南 新城群的第一擴張帶新城群的第一擴張帶，將得到政府配套的大力 支持； 東南新城群東南新城群 以高新技術產業為重點發展的戰略方向以高新技術產業為重點發展的戰略方向 武漢南部區域主要以發展電子 信息、機電一體化、生物技術 及新醫藥、新材料、新能源、 環保等高新技術產業。高新技術產業。 東湖新技術開發區是國家十大 高新技術產業開發區之一，以以 光電子、生物醫藥、機電等高光電子、生物醫藥、機電等高 新技術產業為主。新技術產業為主。 以華工科技產業園、精倫電子為主，還有嘉銘激光、 天華光電、太空光纖、訊泰通信等 光電子、通信產業 主要有武漢醫藥科技園、普生制藥、沃爾藥業、三 利生物等。醫藥科技園總投資6億元， 生物醫藥產業 以凱迪電力股份公司、武漢博大電氣集團、方元環 境工程公司等為代表。 電力、環保產業 以葛洲壩水泥廠、臺灣斯米克集團、湖北省構件總 廠、現代化工等為代表。 建材化工、食品行業 眾多住宅、別墅類開發項目，大學城等。 旅游、房地產及文教產業 項目區位：項目區位： 武漢東湖高新區科技新城的中心地帶，現狀基地東臨光谷 大道,南臨湯遜湖，北臨新城居住區。 入園企業：入園企業： 武漢大學科技園目前已經聚集了一批國內外著名企業,其 行業包括:3s軟件開發、led制造與加工、生物醫藥、新材 料、機電一體化、環保科技等，其中依托武漢大學獨有的 測繪學科優勢，3s軟件開發企業在武大科技園已經初聚規 模，而匯集了博達光電、華燦光電、元茂光電的led產業 鏈已經形成。 機電一體化、新材料企業的發展規模也在我們園區不斷 展開中，如武大弘毅新材料有限公司、武漢威明德科技發 展有限公司等。 目前入園的大中小型企業共有50余家，其中外商獨資企 業7家包括瑞士著名的leica公司，德國swissopitcs公司、 元茂光電公司等。 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 配套規劃配套規劃: : 武漢大學科技園規劃總體布局強化園區整體的 空間結構。 園區內環以內的共享資源核心區布局公共建筑。 水體以東以休閑、餐飲、文化功能為主。 布置左岸休閑會所：包括酒吧、茶樓、餐廳、藝 廊、會議、展示、小賣等功能。 布置測繪博物館：包括地球空間信息產業背景介 紹、測繪行業歷史文物展示、武大測繪學科及中 國測繪行業發展歷史等相關資料陳列、配套相關 的研究會議室、展覽室與圖書室。 水體以西以商務、接待、會議、健身、休閑功能 為主，布置星級賓館、網球館、游泳池、國家實 驗室、綜合研發樓等功能。 一號高地：保留現狀863基地西側水池，圍繞水 體布置公共研發辦公樓，辦公樓中間設計步行商 業街，安排購物、休閑、餐飲、上網、文印、美 發等公共服務功能。 現有孵化大樓北側布置專家公寓，與萬科城市花 園融為一體。沿街建筑底層布置商業功能區。 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 整體占地面積1000畝 成立于2001年2月23日成立，注冊資本8000萬元 集研發、孵化、生產、商務于一體 主要產業:信息技術、新材料（包括生物醫學材料、生態建 筑材料、納米復合材料等）技術、先進制造技術、環保工程 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 華工科技園創新基地是 一個的低密度、高綠化 率、配套和服務設施齊 全的生態化、智能化產 業花園式研發辦公區， 由面積1000-3000平方米 的獨棟和聯排親水建筑 組成，是華工科技園 “一園兩區”的重要組 成部分。 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園華工科技園創新基地創新基地 占地面積：66586平米 建筑面積：74900平米 容積率：0.89 綠化率：47.1%（不含湖面） 停車位：305個 產品類型：1000-3000平方米的獨棟和聯排親水建筑 華工科技園 功能定位功能定位 華工科技園創新基地專為科技型中小科技企業和研發機構 量身打造獨棟辦公空間，致力于引進軟件開發、光電子信 息、先進制造類科技企業上下游相結合的特色產業鏈，為 中小科技企業創新與發展提供空間和服務平臺。 風格表現風格表現 項目借助產業依托與區域人文氣息，建筑風格采用簡約的 德式建筑風格；中西合璧的園林景觀。 規劃規劃設計理念設計理念 華工科技園創新基地以“低密度、低容積率、低層極、高 綠化度”為原則，聘請德國著名設計師為創新產業基地設 計了具有親水優勢，順應地理形式的創新基地，具有高綠 化率、大通小平、智能園區、人貨分流、低容積高效益、 引鳳筑巢等特點。 在規劃設計中，為保證環境質量，創新基地容積率控制在 0.89以內，既給企業發展留有空間，又給創業者提供共享 空間，從而以優越的環境吸引高科技、高效益企業入基地。 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 占地面積:1000余畝 規劃建筑面積:60萬方 入園企業數量過百 主要產業:嵌入式軟件研發、應用軟件開發、動漫游 戲制作和汽車電子產品研發等 未來供應:將在九峰山森林保護區南側規劃建設總占 地面積9平方公里的“光谷軟件城 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 項目位于省級經濟開發區-葛店經濟開發區內， 距離武漢市區21公里，約15分鐘車程 園區一期占地面積:234畝 一期建筑面積:約4萬平方米標準電鍍廠房和3萬平 方米的配套設施,可容55條生產線 總投資額:約1.6億人民幣 一期工程預計將于2008年6月竣工 主要產業:電鍍加工、機械制造、電鍍設備生產、 電鍍化工原料制造銷售等 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 武漢市人民政府1998年5月在國家級高新區武漢東湖 新技術開發區創建了武漢留學生創業園 五個專業化園區:已建成的軟件中心、光電子中心、 集成電路設計中心、生物醫藥中心,以及計劃建設的 留學人員國際產業園 目前已有留學人企業400多家，參與創業的留學人員 1000余名,留學人員來自17個國家和地區，70%具有 博士學位或高級專業技術職稱 主要產業:it信息產業，光電子產業，生物醫藥產業， 新型材料制造業4大類 成立于1987 年 6 月 ，中國第一家高新技術創業 服務中心 累計孵化科技企業957家、孵化科技項目900余項 三特索道、楚天激光、凱迪電力、凡谷電子、銀 泰科技等畢業企業均為國內著名企業，極大地促 進了區域經濟的發展。 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 項目是國家科技部批準建立的第一批國家級農業 科技園區之一 項目核心區位于武漢東湖高新技術開發區內，占 地面積為26.18平方公里 規劃建設六大功能區:農業科技產業區，農科貿 市場區，農業科研孵化區、農科教培訓區、農業 示范觀光旅游區及生活配套服務區 農業園區累計啟動轉化成果90多項，引進注冊企 業120多家 武漢理工大學科技園 武漢光谷軟件園 武漢高科表面處理工業園 武漢大學科技園 武漢留學生創業園 武漢東湖新技術創業中心 武漢國家農業科技園 華工科技園 光谷創意產業基地成立于2008年2月26日,核心區由動漫產業園、國 際創意產業園和創意產業孵化中心構成。 動漫產業園動漫產業園聚集影視動漫、網絡游戲、動漫圖書、動漫玩具等動 漫產品的設計與制作； 國際創意產業園國際創意產業園將與新加坡、韓國等合建，成為創意企業集聚中 心； 孵化中心孵化中心規劃建設面積7萬平方米，擁有企業服務中心、培訓中心、 公共技術服務平臺等，目前已有近30家創意類企業入駐。 產業基地產業基地還將包括數字體驗中心、商業街等配套服務。 動漫創意產業已列為高新區新興支柱 除上述項目以外，比較有代表性的項目還有成立于2008年2 月的光谷創意產業基地。光谷創意產業基地。 武漢市國民經濟在過去3年實現較快增長，固定資產投資力度也呈飛速 發展態勢，隨著武漢“1+8”城市圈的建設，武漢在區域經濟中的地位 及對周邊城市的輻射能力將不斷增強； 武漢市產業結構不斷優化，特別是高新技術的發展成為經濟新的增長 點及直接推動力，第三產業發展，產業結構的發展促進房地產市場需 求的不斷增加； 啟示： 第三產業規模增長第三產業規模增長 根據開發區規劃，項目所在區域內大型生產型企業數量眾 多，并且未來呈進一步增長趨勢；與之相應下游服行業需 求量必將有所增長。但從區域目前的情況來看： 高新技術下游產業生產服務類行業尚未形 成一定規模，市場需求量較大。 第一階段 90年代，光谷的第一代產業園按照制造業標準廠房的模式建設，只是單純的廠房的集 合，還沒有具備真正意義的商務功能，根據武漢東湖高新集團國際企業中心李洵總經 理介紹 :這種室內層高6米，柱跨912米左右，僅設貨梯的標準廠房不能滿足高新科 技企業的需求，以某知名電腦公司為例，當時由于買不到適合集生產和辦公一體的房 產，只好將原僅一層的標準廠房自行隔成兩層。 第二階段 2000年前后，以數碼港為代表的第二代商務辦公物業更進一步，借鑒了寫字樓的部分 特點，增設門廳、客梯。但很多企業進駐后，一條走道兩邊辦公的格局無法滿足研發 型企業的辦公需求。 第三階段 2003年后至今，在短短的幾年時間里，光谷商務辦公物業的產品形態上發生了質的飛 躍，現在光谷的商務辦公物業除了具備與城中心區先進寫字樓共有的功能外，還和光 谷的知識經濟背景相適應，兼容了研發、居住等多種功能，成為滿足企業多元發展需 求的全能企業“家”。 光谷寫字樓的發展概括為從勞務密集型工業園到商務辦公空間的躍進 市區內摩天大樓式的寫字樓對國內外知名企業、跨國公司最有吸引力，但是由于 產品類型的單一及開發模式的雷同，一些企業在更大程度上是適應開發商所提供 的辦公環境，而無法獲得更大的發展空間。尤其是，位于城市中心高昂的房價， 也使得許多光谷企業中小企業將眼光瞄準了辦公成本更低的光谷寫字樓上。 與城市中心區單純的滿足商貿、金融等商務功能的寫字樓相比，光谷寫字樓更加 符合營銷學中“以客戶需求”創造產品的原則。根據光谷高科技企業各自不同的 辦公需求，光谷寫字樓形成了以辦公為中心，集生產、生活、休閑于一體的新商 務辦公地產，并通過城市配套功能的集合，降低企業辦公成本。 從最初的勞務密集型工業園，到多功能一體的新商務辦公地產，適應光谷不同形 態及發展階段的高科技型企業發展需要，各種寫字樓應運而生，并不斷發展。 示意圖 主要目標客戶群為光谷高端客戶，主要分布在魯巷至關山三路間的珞喻路沿線，充分滿 足光谷高科技企業就近辦公的的需要，同時在品質、配套、物業管理上毫不遜色于市中 心區寫字樓。 例如慧谷時空，該項目設有21米挑高的雙內空大堂，綠化廣場，并配備有知名德國品牌 電梯，中央空調，在建筑品質、綠化、物業管理等方面都可圈可點。 華樂商務中心，現代風格外立面花費巨資近仟萬元，7層以上采用全鋁塑板裝飾面，造 型簡潔明快挺拔，經久耐用美觀大方。 代表項目： 慧谷時空 、湖北信息產業科技大廈、高科大廈、聯合國際、華樂商務中心等 示意圖 主要目標客戶群為光谷成長型企業，充分考慮到成長型企業的商務、辦公需求。主要 分布在魯巷附近。 光谷商務公寓，專為成長型企業度身而設：在配套上，商務公寓也充分考慮到成長型 企業的需要，大樓首層一般為豪華酒店式大堂，大堂內更設置商務中心、會議室等商 務配套服務，并提供車位充足的地下停車場。 辦公空間，具有拆分式空間的特性，令商務空間格局變化十分靈活。置業者可根據公 司的發展趨勢和自己的面積使用需求，將多套戶型互拆互通。樓宇內一般設立了商務 觀光電梯，平均2戶一部電梯。東谷銀座營銷負責人介紹， 例如東谷銀座，光谷地區首個帶中心花園、休閑娛樂等社區配套設施的高尚商務公寓， 并選用雙層中空玻璃落地窗，彩色鋁合金護欄，在品質上要求很高。而且其得房率高 達80，使置業者和使用者真真切切“享受”物超所值。 代表項目：東谷銀座 示意圖 主要目標客戶群為處于創業階段的中小型企業。主要分布在光谷創業一條街，是企業成 長的孵化器。 sbi創業街項目，首嘗以創業街形式定位的sbi創業街，充分適合處于創業階段的企業， 不僅有臨街的小高層寫字樓，還有與之配套的酒店式公寓，足以吸引光谷的創業企業； 而且它不僅僅是單純的寫字樓，而是在辦公的基礎上充分考慮到了進駐企業人員的實際 需要，滿足企業多元化的需求，免除企業的后顧之憂。 sbi創業街配置有32-80平米的單身公寓、7000平米的大型餐廳、26層的酒店式公寓，酒 吧、茶社、咖啡廳，健身房，超市等，休閑設施一應俱全。免去了創業人員工作和住宿、 休閑娛樂設施的分離造成的來回奔波，有效的節約了生活成本。 代表項目： sbi創業街 示意圖 主要目標客戶群為以辦公為中心，集辦公、研發、生產、居住一體的企業。主要 分布在科技園區，其主要特點是以低層低密度規劃打造生態寫字樓，成為類似美 國“硅谷”的高科技企業總部的集群之地，打造低密度綠色生態的“商務”花園。 企業總部基地業態地產有別于市區摩天大樓型商務區的最大特性之一就是在于其 符合國際標準的低密度辦公環境。 光谷人口不多，綠化好，道路交通條件好， 最適合辦公居住，很多國外專家來到光谷發出“這里不像國內”的感嘆，而低密 度的企業總部基地式商務空間，則深合綠色生態辦公的國際潮流。 代表項目：國際企業中心、當代國際總部基地 示意圖 示意圖 國際企業中心項目是以“綠色健康設計”為原則，其1.19的超低容積率，55%的 高比例綠化率，30%的舒適建筑密度，24米的超大樓間距，造就一流的園區環境。 這里所有的建筑不超過五層。每棟建筑自身內部形成完美圍合，棟與棟間設有 900平方米的中庭花園。 當代國際企業總部基地也是以低密度公寓式辦公樓，loft辦公公寓為特色，形成 “人在樓中，樓在園內”的商務花園。同時企業總部基地業態的物業也規劃有高 爾夫國際會所、自助銀行、商業街、咖啡廳、單身公寓等商務配套。充分滿足進 駐人員的研發、生活、娛樂需要，為進駐人員提供一條龍服務。 代表項目：國際企業中心、當代國際總部基地 示意圖 項目位置體量物業形態均價物業管理費停車位數量 停車收費標 準 武大科技園 geo office 東湖高新區 光谷武大園 二路（武大 科技園內） 6088平方米 152套 13層至14層， 一層為鋪面， 二至七層為 平層，八層 至頂層為復 式。 二層價格為 3700,二層 至七層層差 30,八層價 格為3900, 八層至頂層 層差30 2.50元/平 方米月 152 地下120元/ 個月 武大 航域 東湖高新開 發區光谷科 技園武大園 一路 57904平方 米 獨棟、多層 生產兼辦公 樓 6層樓均價 為3800,4層 大獨棟價格 為5500,4層 小獨棟價格 為8000 2.6元/平方 米月 450 地上80元/ 個月 光谷芯中心 東湖高新開 發區光谷大 道特一號 247390平方 米 獨棟、多層 生產兼辦公 樓、高層辦 公樓 2010年6月 開盤，現在 拿出一棟多 層認籌價 3000 1.8元/平方 米月 1200待定 光谷 軟件園四期 東湖高新開 發區關山一 路1號 81793平方 米 208套 小高層（12 層）、高層 （18層） 4500-4800 1.5元/平方 米月 224 國際企業中 心（三期） 東湖高新開 發區光谷關 山二路特一 號 400000平方 米 125套 多層4500 1.8元/平方 米月 250暫不收費 樓盤名稱已推出量（萬m2）未來供應量（萬m2）銷售量 光谷軟件園5025尾盤銷售 國際企業中心40尾盤銷售 武大航域1.54.220% 武大科技園 geo office 0.6165% 光谷芯中心24.74未開盤 光谷金融街160未開盤 現階段光谷區域在售寫字樓樓盤不多，且光谷軟件園四期、國際企 業中心為尾盤銷售，但光谷芯中心、光谷金融街、光谷軟件園五期 等體量很大的樓盤今年將要推出，光谷短期內寫字樓供應量很充足。 從光谷軟件園前四期、國際企業中心前三期的銷售情況來看，市場 需求量也較大。光谷寫字樓市場呈供需兩旺的態勢。 產業類型具體內容 第一產業農業（林業、牧業、漁業） 第二產業 工業（采掘業、制造業、自來水、電力、蒸汽、熱水、煤氣業） 和建筑業 第三產業除上述產業以外的其它產業 武漢市第三產業發展迅速，第三產業占gdp比重的持續上升 第一層：流通部門 包括交通運輸業、郵 電通訊業、商業飲食 等 第二層：為生產和生活 服務的部門 包括金融業、保險業、 地質普查業、房地產 業、公用事業、居民 服務業、旅游業、咨 詢信息服務業和各類 技術 第三層：為提高科學文 化水平和居民素質服務 的部門 包括教育、文化、 廣播電視事業，科學 研究事業，衛生、體 育和社會福利事業等 第四層：為社會公共需 要服務的部門 包括國家機關、政黨 機關、社會團體，以 及軍隊和警察部門等 第二個層面中為第二個層面中為生產服務部門生產服務部門與本項目緊密相關與本項目緊密相關 處于生產研發類 企業下游的現代 服務行業 本案目標客群 以富士康為代表 的大型生產型企 業 富士康 結合以上兩點，本項目應側重考慮以大型生產型企 業的下游產業為目標，而非生產型企業。 此類企業應具備的特點： 服務于生產型企業，與生產型企業的發展密切相關服務于生產型企業，與生產型企業的發展密切相關 富士康進駐 光谷 高新技術產 業的迅速發 展 區域產業規 劃的影響 本項目應有明確本項目應有明確的企業的企業類型定位類型定位 尋找市場空白企業類型尋找市場空白企業類型 建議目標發展企業類型： 設計創意類（泛） 區域內同類項目普遍在 專業定位上十分明確 區域內同類項目所覆蓋 的企業類型廣泛 結合上文第二部分、第四部分結論： 下游新興服務型企業 建議發展企業類型：設計創意類（泛） 從事此類行業工作的群體具備以下鮮明特征： 如何滿足此類客戶群的需求？ 他們根據工作任務，常常需要他們根據工作任務，常常需要2424小時辦公小時辦公 他們需要一個既能辦公、又能隨時休息的工作場所他們需要一個既能辦公、又能隨時休息的工作場所 他們可能不他們可能不需要非常大的空間，但十分看重需要非常大的空間，但十分看重空間的利用程度空間的利用程度 聯排式 工作室 soho式 工作室 規避用地性質限制政策 滿足本案目標客群產品需求 巧妙彌補多功能型產品市場空白 聯排式工作室產品外觀效果示意圖 參考案例：北京中間建筑 用地性質：工業用地 聯排式工作室產品外觀效果示意圖 soho式工作室外觀效果示意圖： 參考案例：北京建外soho soho式工作室外觀效果示意圖： 參考案例：北京建外soho soho式工作室內部效果示意圖： 參考案例：北京建外soho 本案商務功能的實現 設計人 俱樂部 商務報 告廳 多媒體 展示廳 娛樂餐 飲區 會議交 流廳 一個專業高度聚集的設計文化集群聯排式工作室 一個區域設計行業發展交流的平臺設計人俱樂部 一個空間靈活把控的多元功能空間soho式工作室 體現一個文化創意 行業的細分市場： 設計行業聚集地 打造高新區設計創意產業發展聚集地 構建高新區創意行業文化商務核心區 助推光谷高新區現代服務業提檔升級 高鐵 高鐵 面對高鐵方向拔高規劃soho式工 作室，可在一定程度上弱化高鐵 對本案西南方向建筑的影響。 soho式工作室 聯排式工作室 主入口 設計人俱樂部 將展示性強的設計人俱樂部設置于主入口處 聯排式工作室 soho式工作室