一、違反管理性強制性規(guī)定的合同不當然無效，各方應根據(jù)法律規(guī)二、房屋征收決定公告后，房屋所有權已被征收實施單位收回，原出租人在補償協(xié)議訂立和補償款發(fā)放后無權要求承租人繼續(xù)支付房償。三、違約方在一定情況下也有合同的解除權，但要承擔相應的違約責任和違約責任競合時，受害方可擇一起訴主張損失，但若所選擇的請求權未得到支持，受害方可以選擇另一請求權再次主一般而言，房屋租賃合同糾紛案件在事實層面相對并不復雜，但是對于合同效力、合同解除權、違約責任承擔等法律適用問題各方可一違反管理性強制性規(guī)定的合同不當然無效，各方應根據(jù)法律規(guī)定和合同約定承擔各自責任案例索引：潘樓滿、盧順平與：安慶市迎春實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書，(2018)皖08民終836號裁判觀點：一審法院認為，我國對土地用途實行嚴格的管制制度。《中華人民共和國土地管理法》第四條第一款規(guī)定“國家實行土地用途管制制度”，第四款規(guī)定“使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地”，《中華人民共和國物權法》第一百四十條規(guī)定“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準”，以上法律中關于不得擅自改變土地用途的規(guī)定系效力性強制性規(guī)定，其目的在于否定改變土地用途的行為在民商法上的效力，以引導民商事主體遵循我國土地用途管制的基本原則，按照既定土地用途合理使用土地，否則，土地管制將形同虛設。我國實行房地一體主義，不僅房屋和土地的物權歸屬應適用該原則，房屋和土地的用途亦應遵循該原則，土地用途直接和終局的決定房屋用途，改變房屋用途，其實質是改變了土地用途，因此盧順平、潘樓滿與迎春公司簽訂的關于在工業(yè)用地上建設的房屋用于賓館餐飲的《房屋租賃合同》，違反了法律的強制性規(guī)定，應認定為無效合同。迎春公司明知其房屋的國有土地用途為工業(yè)用地，仍將該房屋出租給盧順平、潘樓滿從事商業(yè)活動，造成合同無效，應負主要責任；盧順平、潘樓滿承租房屋用于賓館、服務業(yè)經營，應當知道國家關于賓館、服務業(yè)經營用房的土地性質的強制性規(guī)定，仍與迎春公司簽訂房屋租賃合同，造成合同無效，應負次要責任。并據(jù)此判決原告 (反訴被告)潘樓滿、盧順平與被告(反訴原告)安慶市迎春實業(yè)等。二審法院認為，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條的規(guī)定，第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，涉案土地及房產用途均為工業(yè)用途，迎春公司未經行政主管部門批準擅自改變土地及房屋使用性質，出租給潘樓滿、盧順平用于商業(yè)經營，違反了《中華人民共和國土地管理法》等法律、行政法規(guī)中關于使用土地的單位和個人必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的強制性規(guī)定，但該規(guī)定系管因涉案雙方當事人在簽訂《房屋租賃合同》時均未盡到充分注意義務，應對《房屋租賃合同》無法繼續(xù)履行承擔同等責任，并撤銷一裁判要旨：強制性規(guī)定包括效力性規(guī)定與管理性規(guī)定，并非所有違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同均一概無效，只有違反效力性二房屋征收決定公告后，房屋所有權已被征收實施單位收回，原出租人在補償協(xié)議訂立和補償款發(fā)放后無權要求承租人繼續(xù)支付房屋租金，且承租方可基于租賃權利而從出租方獲取相應的補償案例索引：龔秋榮、鄭少君房屋租賃合同糾紛二審民事判決書， (2018)浙07民終5373號裁判觀點：一審法院認為，本案雖涉及房屋征收，但基礎法律關系仍為租賃合同法律關系。原告(反訴被告)方長期租賃涉訴房屋，對房屋進行多次裝修，雙方對于形成附合的裝飾裝修物的處理約定不明，因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則對半分配，參照房屋征遷部門對裝修款的評估價值，原告(反訴被告)應得53390.5元。附屬物及構筑物部分中夾層部分系被告所建，原告(反訴被告)方無產停業(yè)損失，政府部門與被征收人之間達成的補償系基于統(tǒng)一標準而得出的結果，與承租人之間的實際損失不具有同一性，原告(反訴被告)因租賃房屋被征收停產停業(yè)產生的損失客觀存在，但基于政府對房屋征收早已下達征收范圍公告，原告(反訴被告)對于重電話、寬帶、數(shù)字電視、空調及熱水器系原告(反訴被告)所裝，故而相關補助應歸原告(反訴被告)所有。至于原告(反訴被告)訴請的其他費用，因房屋征遷部門補償對象為房屋所有權人，相關補償應由房屋所有權人享有，原告(反訴被告)基于租賃合同法律關系作為承租人無權享有，故而對該部分訴訟請求，不予支持。因涉訴房屋已被征收，房屋所有權已被征收實施單位收回，被告(反訴原告)以其仍享有房屋使用權和占有權為由，要求原告(反訴被告)賠償房屋征收之后租金損失的反訴請求，理據(jù)不足，不予支持。二審法院認為，本案租房續(xù)租協(xié)議約定的租賃期限尚未到期，現(xiàn)案涉房屋被征收，被上訴人作為承租方，基于租賃權利而獲取相應的補償款于法有據(jù)。一、關于停產停業(yè)損失問題。上訴人領取的補償亦屬公平合理。二、關于房屋裝修補償問題。雙方對形成附合的裝飾裝修物處理約定不明，且雙方約定的租賃期限尚未到期，故原審租金金額提出異議，亦未提供證據(jù)證明其有催討其余租裁判要旨：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第一條及第二條的規(guī)定，房屋征收與補償對象已明確為房屋所有權人，故而在房屋征遷時，承租人無權要求補償。但是，在房屋租賃關系中，仍有出租人和承租人的合同關系，事實上，承租人的權利可以通過解決租賃合同糾紛得以保障，本案承租人便是以房屋租賃合同糾紛為由向法院起訴要求出租人補償其因房屋征遷造成的損失。另外，出租人已簽訂《國有土地上房屋征收貨幣補償協(xié)議》并領取補償款的情三違約方在一定情況下也有合同的解除權，但要承擔相應的違約責任案例索引：王勝華、馮翔飛房屋租賃合同糾紛二審民事判決書， (2018)津01民終6261號裁判觀點：一審法院認為，原告在租賃房屋時知曉涉案房屋為住宅，亦知曉其租賃房屋為經營餐飲，在合同未特別約定被告保證其可以取得營業(yè)執(zhí)照的情況下，從誠實信用角度講，原告應對房屋是否符合經營使用的條件盡到合理考察和審慎決定的義務。合同法規(guī)定的出租人應在租賃期間保持租賃物符合約定的用途是指出租人應承擔的物的瑕疵擔保責任，是物的效用的瑕疵擔保，即出租人應保證租賃物具備應有的使用價值，而非保證原告取得營業(yè)執(zhí)照正常經營。原告不能證明被告同意保證其辦理營業(yè)執(zhí)照，對此原告主張不能實現(xiàn)合同目的責任并非被告，原告屬于告承擔違約責任并支付違約金3600元的請求不能成立，不予支持。原告作為違約方是否有權解除合同的問題，租賃合同屬于繼續(xù)性合同，雙方的履行需要原告的持續(xù)使用，而原告確實不再使用，勢必造成資源的浪費。為了充分發(fā)揮物的價值，做到物盡其用，從而有效利用資源，減少財產浪費，維持社會經濟秩序和法律關系現(xiàn)狀穩(wěn)定，遵照民法的公平原則，對于原告要求解除合同的請求，予以準許。對于原告要求返還押金及預付的三個月租金問題，作為出租人的被告，在合同解除后，應及時收回房屋以減少損失，經釋明，被告拒不接收房屋，屬于擴大損失，被告無權就擴大的部分主張權利，被告全部不予退還的抗辯不能成立。綜合考慮原告要求全部返還不能成立，對該項訴訟請求，部分予以支持。對期間承擔了相應的違約責任，被告認可其他損失不在本案中一并解決，現(xiàn)原告要求返還，予以支持。二審法院認為，本案的爭議焦點在于：一、導致合同目的不能實現(xiàn)的違約責任的認定問題；二、解除合同的正當性問題；三、押金和租金的返還問題。關于爭點一，本案違約責任的具體認定應以合同約定為依據(jù)。從《房屋租賃合同》內容來看，雙方雖然明確約定了租賃涉案房屋的用途是餐飲服務，但并未顯示上訴人有保證涉案房屋可以辦理營業(yè)執(zhí)照的相關承諾。基于誠實信用原則，上訴人王勝華作為出租人，僅是承擔辦理營業(yè)執(zhí)照的協(xié)助義務，而非全部辦理義務。此外，現(xiàn)有的證據(jù)并不能證明上訴人王勝華對涉案房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照的限制在簽訂合同時是明知的，用途和使用狀況是清楚的，但是并未盡到審慎的注意義務。綜合上述各點，一審法院認定被上訴人馮翔飛違約并無不當，本院不持異議。關于爭點二，被上訴人馮翔飛作為違約方，雖不能行使法定解除權，但是鑒于其不再使用涉案房屋的意思表示以及涉案房屋無法辦理營業(yè)執(zhí)照的現(xiàn)實情況，強制繼續(xù)履行既違背自愿原則，又無法實現(xiàn)合同目的，而且成本過高，故強制履行并非理性之選擇。一審法院為平衡雙方當事人的利益，并基于效率原則的考慮，確認被上訴人單方解除合同的效力并無不妥，本院予以確認。關于爭點三，經審查，一審法院綜合考慮被上訴人馮翔飛違約、雙方當事人實際利益情況以及被上訴人馮翔飛就擴大損失所承擔的相應責任，所作判決，合理適當，本院不持異議。現(xiàn)上訴人王勝華不同意退還被上訴人馮翔飛任何費用，理由不能成立。裁判要旨：合同目的無法實現(xiàn)時，強制繼續(xù)履行既違背自愿原則，又成本過高，可在平衡雙方四侵權責任和違約責任競合時，受害方可擇一起訴主張損失，但若所選擇的請求權未得到支持，受害方可以選擇另一請求權再次主張失案例索引：趙強等與馮軒等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書， (2019)京03民終6313號裁判觀點：一審法院認為，杜洋與袁海榮口頭達成續(xù)租協(xié)議，該協(xié)議應繼續(xù)適用原租賃協(xié)議的約定，但由于雙方未采用書面形式，因此為不定期租賃協(xié)議。不定期租賃協(xié)議，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。本案中，雙方對于退房事宜基本達成了一榮根據(jù)合同約定對于租賃物有妥善保管的義務，故袁海榮應對于其未妥善保管租賃物而產生的損失承擔賠償責任。對于損失的具體金額，根據(jù)一審法院查明的事實和杜洋、馮軒的自述以及其他證據(jù)的金未退還袁海榮，袁海榮要求行使法定抵銷權，因雙方合同中未約行使抵銷權的法律依據(jù)充分，結合袁海榮應賠償杜洋的損失，袁海制涉案房屋，雙方的租賃合同已經履行完畢且終止，杜洋對于自己所有的房屋應進行妥善管理，以避免損失的擴大，故對于該期間產對于杜洋要求袁海榮承擔精神損失費的訴訟請求，因精神損失費僅在侵權之訴中可以主張，本案系因合同產生的違約之訴，杜洋不具二審法院認為，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效。租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。本案中，杜洋與袁海榮口頭達成續(xù)租協(xié)議，該協(xié)議應繼續(xù)適用原租賃根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十二條規(guī)定，因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依雖然杜洋曾就本案相關事實提起財產損害賠償之訴，但該案被一審法院判決駁回，杜洋不服一審判決提出上訴，后撤回上訴，故杜洋基于侵權行為所產生的請求權并未得以實現(xiàn)，在請求權發(fā)生競合的情況下，另一請求權即本案中杜洋基于合同之債主張的請求權因此仍然存在。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十七條規(guī)定，當事人就已經提起訴訟的事項在訴訟過程中或者裁判生